Woran Kapitalanleger erkennen, ob eine Eigentumswohnung sich lohnt, Teil 3: Die Kreditrate

Die monatliche Kreditrate besteht aus Zins und Tilgung und wird auch Annuität genannt. Bei einem wirklich guten Deal trägt die Wohnung auch die Tilgung und zudem einen (mindestens) einen kleinen Überschuss jeden Monat.

Sie möchten sich ein passives Einkommen aufbauen? Dann lassen Sie sich keinen Bären aufbinden! Die Wohnung muss auch die Tilgung tragen. Zwar verringert die Tilgung Ihre Verbindlichkeiten, trotzdem ist das Geld nicht mehr auf Ihrem Girokonto. Soll Ihre Immobilie unterm Strich etwas beisteuern oder Ihnen zusätzlich auf der Tasche liegen?

Also seien Sie bloß skeptisch, wenn der Banker oder Makler Ihnen erzählt, dass Sie nur durchhalten müssen, bis die Wohnung in 30 Jahren abbezahlt ist, weil das passive Einkommen dann erst kommt. Wenn Sie mit Immobilien ein passives Einkommen aufbauen möchten, dürfen Sie NICHT jeden Monat 50 EUR drauflegen. Die Einnahmen aus der Wohnung müssen alle Ausgaben decken, einschließlich Tilgung, denn die verlässt ja jeden Monat Ihr Konto. Ein passives Einkommen setzt voraus, dass die Zahlen passen. Manchmal muss man erst vorhandeln, damit das Geschäft sich lohnt, andere lohnen sich gar nicht.

Wie hoch ist denn die monatliche Annuität?

Der Zinssatz hängt stark von Ihrer Bonität und Einkommenssituation ab. Die kann ja manchmal sehr vielschichtig sein. Deswegen lohnt es sich, schon frühzeitig zur Bank zu gehen, am besten schon, bevor Sie auf Wohnungssuche gehen.

Wenn Sie erst eine Wohnung gefunden haben, dann muss es schnell gehen. Vielleicht stehen noch andere Interessenten vor der Tür? Der Verkäufer verkauft an den, der als erstes eine Finanzierungszusage hat. Deswegen ist es sinnvoll, schon frühzeitig zur Bank zu gehen, um Ihre persönlichen Konditionen herauszufinden.

Ein Beispiel: Bei mir persönlich sind es oft 4 Prozent. Die Bank verlangt von mir rund 1 Prozent Kreditzinsen. Weil ich in den meisten Fällen den gesamten Kaufpreis per Kredit finanziere, möchte sie eine „relativ hohe“ Tilgung von 3 Prozent. In Summe werde ich also jährlich 4 Prozent vom Kaufpreis an die Bank überweisen. Das teile ich durch 12 Monate, um meine monatliche Belastung auszurechnen.

Die monatliche Kreditrate ist in meinem Fall Kaufpreis x 4 Prozent geteilt durch 12.

Zwar hängen die genauen Konditionen auch vom Objekt selber ab, aber eine ungefähre Zahl wird die Bank Ihnen meistens auch so schon sagen können.

Foto: Stephan Walochnik

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