Die drei Arten von Immobilienkrediten

Im Normalfall sind Eigentumswohnungen kreditfinanziert. Nur sehr selten wird ein größerer Anteil des Kaufpreises aus Eigenmitteln aufgebracht. Private Immobilieninvestoren nehmen meistens ein langfristiges Bankdarlehen auf.

Banken bieten zur Finanzierung von Immobilieneigentum in der Regel grundpfandrechtlich besicherte Darlehen an. Über eine Grundschuld oder Hypothek wird die Immobilie an das Darlehen gekoppelt. Die Verpfändung ist die Kreditvoraussetzung. Sie können die Wohnung also nur deswegen kaufen, weil die Bank Ihnen einen langfristigen Kredit zur Verfügung stellt und im Gegenzug das Grundbuch Ihres Eigenheims mit einer Verbindlichkeit belastet.

Grundpfandrechtliche Immobilienkredite unterscheidet man oft hinsichtlich der Tilgungsmodalitäten in Annuitäten-, Raten- und endfällig zu tilgende Festdarlehen:

• Annuitätendarlehen sind in Deutschland am verbreitetsten: Durch die kontinuierliche Tilgung nimmt die Restschuld immer weiter ab, aber die monatliche Rate (sog. Annuität) verändert sich nicht. Die enthaltenen Schuldzinsen nehmen immer weiter ab, während der Tilgungsanteil der Rate steigt.
• Der Tilgungsanteil von Raten(tilgungs)darlehen bleibt immer gleich. Damit „schmilzt“ die Restschuld von Monat zu Monat. Damit nimmt auch die Zinslast immer weiter ab – und ebenfalls die monatliche Rate. Ich habe noch nie verstanden, wer sowas braucht. Wer sich die hohe Anfangsrate leisten kann, sollte sie beibehalten, um die Schulden schnellstens loszuwerden, und wer „steuerliche Vorteile“ sucht, sollte seine Bank um 12 Prozent Zinsen bitten.
• Festdarlehen (oder endfällige Darlehen) sind genauso komisch: Während der gesamten Laufzeit ist überhaupt keine Tilgung vorgesehen, Sie zahlen ausschließlich Zinsen – und die werden deshalb auch nicht weniger. Ein sog. „Tilgungsersatzmittel“ (z.B. eine Lebensversicherung), dient zur vollständigen Rückzahlung am Laufzeitende (und nicht vorher). Bis 2005 wurde dieses „Wackelmodell“ beworben mit der steuerlichen Absetzbarkeit von Schuldzinsen im Rahmen von Vermietung und Verpachtung, zudem waren die Habenzinsen aus Lebensversicherungen steuerfrei. Aber auch nach Steuern waren die Kreditzinsen viel höher als die Guthabenzinsen der Lebensversicherung! Ich befürchte, sobald man den Leuten mit „steuerlichen Vorteilen“ kommt, unterschreiben sie alles.