Die drei Typen von Immobilienkrediten

Banken bieten zur Finanzierung von Immobilieneigentum meistens grundpfandrechtlich besicherte Darlehen an. Also Darlehen, die an eine Grundschuld bzw. Hypothek gekoppelt sind, mit der die Immobilie als Sicherheit verpfändet wird. Sie können die Wohnung nur deswegen kaufen, weil die Bank Ihnen einen langfristigen Kredit zur Verfügung stellt. Im Gegenzug wird das Grundbuch der Wohnung mit einer Verbindlichkeit belastet. Die Immobilie kann bis zur vollständigen Rückzahlung nur mit Zustimmung der Bank veräußert werden.

Grundpfandrechtliche Immobilienkredite unterscheidet man oft hinsichtlich der Tilgungsmodalitäten in Annuitäten-, Raten- und endfällige Darlehen:

• Annuitätendarlehen sind in Deutschland am meisten verbreitet: Durch die kontinuierliche Tilgung nimmt die Restschuld immer weiter ab, aber die monatliche Rate (sog. Annuität) bleibt gleich. Da sie sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzt, nehmen die monatlich zu zahlenden Schuldzinsen immer weiter ab, während der Tilgungsanteil der Rate steigt.

• Bei Festdarlehen, die auch endfällige Darlehen genannt werden, ist während der gesamten Laufzeit überhaupt keine Tilgung vorgesehen. Sie zahlen ausschließlich Zinsen – und diese werden mangels Tilgung auch nicht weniger. Ein sog. „Tilgungsersatzmittel“ (z.B. eine Lebensversicherung) dient zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens am Ende der Laufzeit und wird von Ihnen bis dahin angespart. Es ist auch möglich, dass eine andere Immobilie das Tilgungsersatzmittel ist, wenn Sie vorhaben, diese zu einem bestimmten Zeitpunkt zu veräußern und die Bank sich darauf einlässt, mit dem Verkaufserlös das Darlehen zurückzuzahlen.

• Raten(tilgungs)darlehen haben die Eigenschaft, dass der Tilgungsanteil ihrer Rate immer gleich bleibt. Damit „schmilzt“ die Restschuld von Monat zu Monat. Damit nimmt auch die Zinslast immer weiter ab – und mit ihr die monatliche Rate. In den ersten Jahren zahlen Sie also unglaublich hohe Raten, die gegen Ende immer kleiner werden. Ich habe noch nie verstanden, weshalb sich jemand für diese Art von Darlehen entscheiden sollte. Und scheinbar viele andere auch nicht, weshalb die Bedeutung dieser Darlehensart bei Wohnimmobilienkrediten verschwindend gering ist. Wer sich die hohe Anfangsrate leisten kann, sollte sie beibehalten, um die Schulden schnellstens loszuwerden – und damit beim Annuitätendarlehen bleiben – und wer viele Zinsen für steuerliche Zwecke gut gebrauchen kann, für den wäre das endfällige Darlehen richtig.