Das neue WoEigG erlaubt, dass Sie per Mehrheitsbeschluss die Umlageschlüssel „für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten“ ändern dürfen (Erläuterung s.u.). Die Änderung darf aber nicht willkürlich sein, sonst ist der Beschluss angreifbar.
In manchen Fällen kann es fair sein, die Umlageschlüssel zu ändern, also Zähler und Nenner, nach denen eine Kostenart verteilt wird. Vielleicht möchten Sie die Kosten der Treppenhausreinigung lieber nach der Wohnungszahl verteilen anstatt nach MEA? Bisher waren die Möglichkeiten eingeschränkt. Nur bei
- (auf den Mieter umlagefähigen) Betriebskosten und
- Kostenvon einmaligen Baumaßnahmen
konnten Sie mehrheitlich die Verteilung der Kosten ändern. Diese Beschränkung existiert nicht mehr. Die WEG kann jetzt mit einfachem Mehrheitsbeschluss die Kostenverteilung für alle Kostenarten ändern. Das gilt auch für Baumaßnahmen, die noch gar nicht geplant sind, z.B. die Kosten für den Einbau von neuen Fenstern. Trotzdem muss die Änderung „verteilungsgerecht“ sein, also niemanden willkürlich benachteiligen.
Der Standard
Wenn die Teilungserklärung es nicht regelt und auch kein Beschluss existiert, werden Kosten einer WEG grundsätzlich nach Miteigentumsanteil umgelegt. Manchmal sind andere Umlageschlüssel aber passender, z.B. die Umlage der Kosten der Treppenhausreinigung nach der Anzahl der (Wohn-) Einheiten, damit jeder den gleichen Betrag bezahlt. Für Allgemeinstrom oder Müll ist die Personenzahl vielleicht ein geeigneter Maßstab. Seit 2020 dürfen Sie die Umlageschlüssel mit einfacher Mehrheit dauerhaft für die Zukunft ändern. Allerdings müssen die Kosten konkret benannt werden (z.B. Aufzug, Winterdienst, Hausmeister…). Sie dürfen nicht einfach den gesetzlichen Standard MEA durch Quadratmeter oder Personenzahl ersetzen. Natürlich können Sie auch direkt eine ganze Reihe von Kosten neu „besetzen“.
Bestimmte Bauteile
Neu ist, dass man jetzt auch mit einfacher Mehrheit die Kosten bestimmter Bauteile regeln kann. Sie können jetzt z.B. beschließen, dass jeder Eigentümer die Kosten von Reparaturen „seiner“ Fenster selbst trägt. Sofern keine konkrete Maßnahme absehbar war, ging das früher nicht – man hätte bisher die Teilungserklärung ändern müssen.
Die Änderung gilt übrigens nur für die Kostentragung, nicht für die Eigentumsverhältnisse. Fenster und Wohnungstüren sind nach wie vor Gemeinschaftseigentum, weshalb Sie die WEG trotzdem um Genehmigung bitten müssen, wenn Sie sie austauschen lassen möchten. Der Gesetzgeber möchte das einheitliche Erscheinungsbild wahren.
Keine Willkür
Die neuen Umlageschlüssel dürfen niemanden willkürlich benachteiligen, es muss die sog. Verteilungsgerechtigkeit gewahrt bleiben. Es geht hierbei um Willkür. Jede Änderung der Umlage verschiebt nämlich die Kostenlast zwischen den Eigentümern, das akzeptiert der Gesetzgeber mit der neuen Regelung. Ihnen wird ein Ermessensspielraum eingeräumt, sonst könnte ja immer jemand die Änderung verhindern, weil er sonst mehr zahlt als früher. Willkür bedeutet z.B.: „Wohnung 14 zahlt die gesamten Versicherungsprämien alleine“. Das wäre unzulässig.
Den Gebrauchsmöglichkeiten entsprechend
Daher sollte erkennbar sein, dass Sie sich über die Gebrauchsmöglichkeiten Gedanken gemacht haben. Ein paar Vorschläge:
| Kostenart | Vorschläge zur Kostenverteilung |
| Wartungskosten von Rauchwarnmeldern | Anzahl der Rauchwarnmelder je Wohnung |
| Fensterwartung | Anzahl der Fensterflügel |
| Aufzugskosten | Miteigentumsanteile oder „Aufzugspunkte“. Es gab ein Urteil vom Landgericht Nürnberg-Fürth. Aufzugspunkte entsprächen der verhältnismäßigen Beteiligung am Gebrauch (Urteil vom 25. 3. 2009 – 14 S 7627/08). Wer höher wohnt, zahlt mehr. Man differenzierte nach Stockwerken: EG: 1,3 Punkte 1. OG: 1,4 Punkte 2. OG: 1,5 Punkte usw. |
| Balkonsanierung; EG und DG besitzen keine Balkone | Sonderumlage, verteilt nach MEA der übrigen Wohnungen. EG- und DG-Wohnungen werden ausgenommen. |
| Tiefgaragensanierung | Anzahl (oder MEA) der Stellplätze |
Kombi-Umlageschlüssel
Wenn man sich nicht einigen kann, sind kombinierte Umlageschlüssel oft ein guter Kompromiss. Sie können z.B. Treppenhausreinigung oder Allgemeinstrom zu 50% nach MEA und zu 50% nach Personenzahl verteilen.
Standard ist und bleibt der MEA Sie sollten aber nicht übertreiben, denn der Gesetzgeber hat sich schon etwas dabei gedacht, Ihren Miteigentumsanteil zum Standard-Umlageschlüssel der WEG zu erklären. Beim Fassadenanstrich sollten Sie nicht unnötig diskutieren, wer mehr „Gebrauch“ von der Fassade macht – genauso beim Dach. Trotzdem öffnet die neue Gesetzeslage viele neue Perspektiven, die man nutzen sollte, wenn es angebracht ist.
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Sehr geehrter Herr Dr. Walochnik,
der Verteilerschlüssel -Hausmeisterkosten- wurde vor 4 Jahren von MEA auf Wohneinheiten geändert. Gem. der Teilungserklärung mit mehr als 3/4 der Eigentümer.
Eine Eigentümerin möchte zur nächsten Eigentümerversammlung den Antrag stellen, dass die Hausmeisterkosten wieder nach MEA abgerechnet werden.
Kann nach der WEG-REFORM 2020 dies mit einfacher Mehrheit beschlossen werden obwohl in der Teilungserklärung …mit mehr als 3/4 der Eigentümer ..
steht?
Für eine kurze Rückantwort bedanke ich mich.
Mit freundlichen Grüßen
Armin Fröbel
Lieber Herr Fröbel,
wir sind uns einig, dass ich Hausverwalter und kein Rechtsanwalt bin – und daher keine Rechtsberatung gebe (siehe auch „Haftungsausschluss“). Außerdem kenne ich die Rahmenbedingungen des Einzelfalls nicht, denn je nach Kontext muss man die Frage ganz anders beantworten.
Grundsätzlich bleiben Regelungen aus der Teilungserklärung bestehen, auch wenn nach der WEG-Reform etwas anderes gilt. Das Gesetz bestimmt, was passiert, wenn es keine anderslautenden Regelungen gibt. Aber das ist ja hier aufgrund Ihrer Teilungserklärung der Fall. Es bleibt also dabei, wie es in der Teilungserklärung steht.
Herzliche Grüße
Dr. Stephan Walochnik
Sehr geehrter Herr Dr.Walochnik,
ich habe gerade eine Wohnung in einem 22 Familienhaus erworben. Diese Wohnung muss kernsaniert werden. Unter Anderem müssen hier alle Fenster und Fensteranlagen erneuert werden. Die Teilungserklärung besagt, dass die Kostentragung die Gemeinschaft zu leisten hat. Es wurde aber wohl 2016 ein Beschluss gefasst, dass die Kostentragung bei Instandsetzung und -haltung der jeweilige Eigentümer zu tragen hat. Greift diese Vereinbarung überhaupt?
Mit freundlichen Grüßen
Domenico Tartaglione
Sehr geehrter Herr Tartaglione,
wir sind uns einig, dass ich Hausverwalter und kein Rechtsanwalt bin – und daher keine Rechtsberatung gebe (siehe auch „Haftungsausschluss“). Außerdem kenne ich die Rahmenbedingungen des Einzelfalls nicht, denn je nach Kontext muss man die Frage ganz anders beantworten. Es wäre wahrscheinlich sinnvoll, einem Rechtsanwalt Ihre Teilungserklärung zur Prüfung zu geben, damit er schauen kann, ob es eine Öffnungsklausel gibt (also einen Paragraphen, der solche Beschlussfassungen generell erlaubt).
Denn der 2016er Beschluss hat ja vor der Änderung des WoEigG stattgefunden. Seit der Reform darf die WEG beschließen: „Jeder zahlt ’seine‘ Fenster selbst“. Vorher war das nur im Einzelfall zulässig, also z.B. „Dem Eigentümer der WE 5 wird gestattet, die Fenster seiner WE auf eigene Kosten auszutauschen“.
Unterm Strich hilft es aber auch nicht viel. Wahrscheinlich holt der Verwalter den Beschluss dann jetzt nach – nach neuem Recht wäre der Beschluss dann ja gültig, wenn er heute nochmal gefasst werden würde.
Herzliche Grüße
Stephan Walochnik