Wenn Sie keine Eigentumswohnung, sondern ein ganzes Mehrfamilienhaus besitzen würden, liefe in der Abrechnung einiges anders, und viele Zwischenschritte könnten entfallen. Sie bekämen jede Rechnung für die Immobilie direkt selbst. Alle Arten von Nebenkosten, sei es Wasser, Strom oder die Versicherungsprämie, würden Sie von Ihrem eigenen Girokonto bezahlen, und Sie bekämen auf der anderen Seite Vorauszahlungen von allen Mietern. Keine WEG und keine Rücklage läge dazwischen. Für Ihr Mehrfamilienhaus würden Sie natürlich auch einmal im Jahr eine Abrechnung erstellen. Anders als in der WEG würden Sie auf Ihre Mieter aber nur bestimmte Arten von Kosten umlegen, nämlich die sog. Heiz- und Betriebskosten. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt, welche Kosten dies sind.
In einer Eigentümergemeinschaft gibt es nicht einen, sondern mehrere Gebäudeeigentümer. Bei den meisten Kosten wird aber keine separate Rechnung für jeden Eigentümer erstellt, sondern es gibt eine einzige Rechnung, die sich auf das gesamte Objekt bezieht. Der Zahlungspflichtige ist stets die WEG, die ja eine eigene Rechtspersönlichkeit besitzt, und in der alle „Aktionäre“ anteilig enthalten sind. Deswegen werden sämtliche Rechnungen an den Verwalter geschickt, der als gesetzlicher Vertreter für die Bezahlung vom WEG-Konto verantwortlich ist. Denken Sie an Nebenkosten wie Versicherungsprämien, Niederschlagswassergebühren, Frischwasser- und Abwasserkosten, die monatliche Hausmeisterrechnung usw. Beim Mietshaus fungiert der Vermieter als „Zwischenspeicher“ für die anfallenden Kosten, bei einer WEG ist es ähnlich. Auch bei Eigentümergemeinschaften gibt es ein zentrales Girokonto, das auf den Grundstückseigentümer, nämlich die WEG ausgestellt ist und vom Verwalter betreut wird. Er übernimmt eine ähnliche Funktion wie die des Vermieters, nur dass es nicht sein Eigentum ist.
Die Grundsteuer B bildet eine Ausnahme. Diese wird für jede Eigentumswohnung separat erhoben und nicht von der WEG, sondern vom Wohnungseigentümer selbst bezahlt. Das hat damit zu tun, dass diese auf die Person des Eigentümers abstellt. Und vermutlich auch, weil die steuerliche Erhebung bei den einzelnen Eigentümern einfach und direkt zurechenbar ist.
Als vermietender Wohnungseigentümer haben Sie eine Doppelrolle. Gegenüber dem Mieter sind Sie Vertragspartner des Mietvertrags, und gegenüber der WEG sind Sie Teilhaber. Was Ihr Rechtsverhältnis ggü. Der WEG angeht, müssen Sie (und Ihre Miteigentümer) für alle Kosten aufkommen, die in Zusammenhang mit der Immobilie aufgetreten sind.
Anders als der Mieter, der Ihnen gegenüber nur einen Teilbetrag schuldet, nämlich die Heiz- und Betriebskosten. Auf diese werden wir noch detailliert zu sprechen kommen. Es gibt eine gesetzlich definierte Grenze, welche Arten von Kosten Sie auf Ihren Mieter abwälzen können. Dies sind die Betriebskosten. Darunter versteht man Kosten, die durch den laufenden Betrieb einer Immobilie entstehen. Sie reichen von Frischwasser, Abwasser, Müllabfuhr bis zum Hausmeister, Gärtner und der jährlichen Dachkontrolle, aber auch Wartungskosten für Aufzug, RWA, Tiefgaragentor gehören dazu.
Hingegen müssen Kosten wie Reparaturen, Modernisierungsmaßnahmen, Bankgebühren, Rechtsberatung oder Hausverwaltungsgebühren vom Vermieter bzw. Eigentümer getragen werden, weil sie nicht zum laufenden Betrieb einer Immobilie gehören. Eine gute WEG-Abrechnung enthält verschiedene Abschnitte oder Überschriften, damit Sie als Vermieter schnell erkennen, welche der Kosten auf den Mieter umlagefähig sind und welche nicht. Denn das Hausgeld umfasst ja umlagefähige und nicht auf den Mieter umlagefähige Kosten.