Rechtswidriger Beschluss Teil 2: Heute lassen wir mal den Beirat zahlen

Das Wohnungseigentumsrecht hat eine klare Vorstellung: Alle größeren Entscheidungen trifft die Eigentümerversammlung. Dazu gehören alle wichtigen Details wie Kostenrahmen, Auswahl der Handwerker, Farben oder Sanierungsverfahren. Diese dürfen nicht einfach auf Verwalter oder Beirat delegiert werden. Die Aufgabenverteilung ist klar geregelt:

• Der Verwalter muss Entscheidungen vorbereiten – und die WEG informieren. Der Beirat soll den Verwalter bei dieser Vorbereitung unterstützen – aber ebenso wenig mitentscheiden wie der Verwalter selbst (von Notfällen und untergeordneten Themen abgesehen).
• Die Eigentümer finden alle Informationen in der Einladung zur Eigentümerversammlung. Sie treffen sich zur EV und fällen eine Entscheidung nach dem Mehrheitsprinzip.
• Dann ist wieder der Verwalter an der Reihe, denn er ist verpflichtet, Entscheidungen der EV umzusetzen. Der Beirat soll ihn bei der Umsetzung unterstützen, so steht es im Gesetz

Bei falscher Organisation kann es jedoch vorkommen, dass auf der Eigentümerversammlung nur der grobe Rahmen beschlossen wird und im Nachgang etliche Eigentümer die unterschiedlichsten Details in Einzelgesprächen mit dem Verwalter vorschlagen oder klären möchten. Das Problem daran ist, dass es nun von der Eigentümerversammlung entkoppelte Einzelgespräche gibt, statt einer großen Runde mit anschließendem Konsens. Am Ende einer so unstrukturierten Diskussion trifft oftmals der Beirat die „Entscheidung“, die im rechtlichen Sinne keine ist. Wenn der Verwalter nicht spätestens jetzt schaltet, erteilt er einen Auftrag, dem jegliche Rechtsgrundlage fehlt.

Vielen Leuten ist das nicht klar: Wenn nicht gerade ein Notfall oder eine untergeordnete Angelegenheit vorliegt, ist der Verwalter bei der Auftragserteilung an die Beschlüsse der WEG gebunden. Ohne Beschluss darf er auch keinen Auftrag erteilen. Schlimmstenfalls könnte jemand verlangen, dass der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird, da Bauarbeiten ohne Genehmigung der WEG durchgeführt wurden.

Stellen Sie sich vor, Verwalter oder Beirat haben einen Handwerker ausgewählt, der vor Abschluss der Bauarbeiten Insolvenz anmeldet. Vielleicht wurde sogar bereits eine Anzahlung überwiesen. Das Geld ist verloren. Wenn die Eigentümerversammlung die Entscheidung getroffen hätte, hätte die WEG auch die Konsequenzen gemeinschaftlich tragen müssen. Wenn aber nur Verwalter und Beirat über die Köpfe der anderen hinweg das Unternehmen ausgesucht haben, haben sie den Schaden verursacht. Die WEG könnte Ansprüche geltend machen, denn sie war in den Entscheidungsprozess nicht involviert. Wenn das Geld weg ist, zahlt es schlimmstenfalls derjenige, der entschieden hat.

Hat der Beirat dem Verwalter die Anweisung erteilt, einen bestimmten Handwerker zu beauftragen, ist das eine sehr unangenehme Situation. Während der Verwalter nach § 27 WoEigG immerhin bei Themen von untergeordneter Bedeutung und in Notfällen Entscheidungen treffen darf, sind dem Beirat Entscheidungen per Gesetz nicht erlaubt. Er unterstützt den Verwalter lediglich bei seinen Aufgaben (§ 29 Abs. 2 WoEigG). Wenn er sich darüber hinwegsetzt, und es dann zu einer solchen Situation kommt, muss er dafür geradestehen. Im schlimmsten Fall zahlt der Beirat die Wiederherstellung aus eigener Tasche. Die Beirats-Haftpflichtversicherung ist auf dessen gesetzliche Befugnisse beschränkt: Anweisungen oder Aufträge zu erteilen gehört nicht zu seinem Job. Von Fahrlässigkeit kann also keine Rede sein. Und auch der Verwalter muss seinen Beruf beherrschen und sollte das wissen. Man sollte die Entscheidung lieber dort lassen, wo sie hingehört: In der Eigentümerversammlung.

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