Wie geht es denn richtig? Ein Beschluss steht nicht am Anfang, sondern am Ende der Entscheidungsfindung zu einem Projekt. Unabhängig davon sollte die Eigentümergemeinschaft von Anfang an involviert sein. Gespräche zur Entscheidungsfindung sollten in der gesamten Vorbereitungsphase unbedingt stattfinden. Sie dürfen aber nicht mit einer verbindlichen Beschlussfassung verwechselt werden, wie die folgende Abbildung zeigt:
In der ersten Phase äußert jemand ein bestimmtes Thema. Verwalter, Beirat und Eigentümer kommen mit bestimmten Ideen und Wünschen zusammen. Ein professioneller Verwalter sollte bei großen Maßnahmen wie einer Balkonsanierung eine Eigentümerversammlung zur Vorbesprechung veranstalten. Hier werden nun bestehende Probleme geschildert, die die Sanierung überhaupt erforderlich machen, es werden Wünsche und Details vorgetragen, Fragen geklärt und Anregungen ausgetauscht. Außerdem kann man hier schon erkennen, wie die Mehrheit zur Maßnahme steht.
Die Eigentümer müssen eingebunden werden, denn es geht ja um ihr Gebäude und Vermögen. Von der rechtlichen Lage abgesehen, sollte man auch aus moralischen Gründen eine Eigentümerversammlung zum Gedankenaustausch veranstalten, damit jeder Eigentümer seine Vorstellungen äußern kann. Diese erste Versammlung dient dazu, den Rahmen zu erfassen und einen späteren Beschluss vorzubereiten.
Danach muss der Verwalter eine Menge organisieren, z.B. sich bei Fachleuten informieren, Angebote von Handwerkern einholen, ggfs. von einem Fachplaner einen Zeitplan und ein Leistungsverzeichnis erstellen lassen, Kapazitäten bei den Unternehmen abfragen, Vorschläge zu Ausführung und Finanzierung unterbreiten, den Eigentümern die Angebote und einen Preisspiegel zukommen lassen. Möglicherweise gibt es auch in der Zwischenzeit Klärungsbedarf und es wird eine weitere Eigentümerversammlung veranstaltet. Anschließend muss der Verwalter einen Beschluss vorbereiten und die Einladung zur nächsten Eigentümerversammlung ausarbeiten, auf der die Entscheidung getroffen werden soll.
Auf dieser wird dann abschließend über die Maßnahme gesprochen, die finale Beschlussformulierung erarbeitet und zur Abstimmung gestellt. Am Schluss zählt der Verwalter die Stimmen und „verkündet“ (so steht es im Gesetz), ob der Beschluss zustande gekommen ist oder nicht. Jetzt kann der Verwalter den Auftrag mit einer gültigen Rechtsgrundlage erteilen, ohne dass er das Risiko gefährlicher Schadenersatzansprüche eingehen müsste.
Ein Gedanke zu „Rechtswidriger Beschluss Teil 3: Der gültige Beschluss“