Und wie sollte man das machen? Ein Beschluss kommt nicht am Anfang, sondern am Ende vom Vorgang der Entscheidungsfindung, siehe Abbildung:
In der ersten Phase kommen Verwalter, Beirat oder Eigentümer mit bestimmten Ideen, Wünschen usw. und dann wird erstmal vorbereitet, dann wird erstmal die Eigentümergemeinschaft informiert, da werden Wünsche und Details vorgetragen, Fragen geklärt, …
Jeder professionelle Verwalter sollte bei großen Maßnahmen wie einer Balkonsanierung (mindestens) eine Eigentümerversammlung zur Vorbesprechung veranstalten.
Es geht ja um Gebäude und Vermögen der Wohnungseigentümer. Dann sollten die es doch auch entscheiden, oder etwa nicht? Und ja, in den meisten Verwalterverträgen gibt es dann eine geringfügige Sondervergütung – aber die ist allemal billiger als ein schiefgegangener (sogenannter) Beschluss (siehe vorherige Punkte), mit anschließenden jahrelangen Rechtsstreitigkeiten – viel Spaß. Außerdem verteilen sich die paar Mark Sondervergütung sowieso auf sehr viele Schultern und können bei Vermietung sogar noch steuerlich geltend gemacht werden.
Ja, man sollte also wirklich eine Brainstorming-Eigentümerversammlung veranstalten, damit jeder Eigentümer mal seine Gedanken äußern kann, was er sich wünscht.
Diese Versammlung dient nur dazu, einen Beschluss vorzubereiten. Da werden keine Beschlüsse gefasst.
Im Nachgang zu einer solchen unverbindlichen Versammlung hat der Verwalter dann die Aufgabe, das alles zusammenzutragen und in einen vernünftigen Beschluss zu gießen. Dieser Beschluss-Vorschlag steht dann in der Einladung, die allen Eigentümern per Post mindestens 14 Tage vor der entscheidenden (!) Versammlung zugeht.
Und ein solcher Beschluss kann nur gültig sein, wenn er wirklich so gemacht ist, dass auch ein x-beliebiger Wohnungseigentümer aus der Ferne mit JA oder NEIN abstimmen könnte.
Dann wird abgestimmt und dann verkündet der Verwalter, ob der Beschluss zustande gekommen ist oder nicht. Und dann kann er den Auftrag rechtsgültig erteilen, ohne dass es zu gefährlichen Schadenersatzansprüchen kommen könnte.
Das ist dann ein gültiger Beschluss. Und der bedarf natürlich sehr viel Vorbereitung und Vorbesprechung. Aber man kann es nicht anders machen, also nicht einfach irgendwie mal was besprechen und im Nachhinein die Entscheidungen aus der Versammlung herausdelegieren. Das wäre rechtswidrig.
