Mit der WEG-Reform 2020 wurde auch der Umlageschlüssel zwischen Mietrecht und WEG harmonisiert. Seitdem können Sie die Betriebskosten in der Regel genauso an den Mieter weitergegeben, wie sie Ihnen von der WEG in Rechnung gestellt wurden. In §556a Abs. 3 BGB steht jetzt:
„Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten […] nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. […]“
Die Kostenaufteilung zwischen WEG-Eigentümern war bisher anders als zwischen Vermieter und Mieter geregelt. Daher war die Änderung überfällig. Standard-Umlageschlüssel im WEG war der Miteigentumsanteil (MEA) – und im Mietrecht der Quadratmeter. Jetzt ist der Umlageschlüssel aus der WEG-Jahresabrechnung auch für den Mieter maßgeblich – zumindest wenn Sie im Mietvertrag nichts anderes vereinbart haben.
Wo lag der Unterschied? Quadratmeter waren der Standard im Mietrecht und die Miteigentumsanteile (MEA) waren der Standard im Wohnungseigentumsrecht.
- Der Quadratmeter istein Flächenmaß. Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, werden alle Kosten im Verhältnis der Quadratmeter auf die Mieter umgelegt. Man setzt die Flächen der Wohnungen (= des Sondereigentums) zueinander in Beziehung.
- Das Wohnungseigentumsrecht ist eine völlig andere Welt! Wenn in der Teilungserklärung nichts anderes steht, bzw. nichts anderes beschlossen wurde, werden Kosten im Verhältnis der MEA auf die Eigentümer umgelegt. Ihr MEA gibt Auskunft darüber, wie viel Prozent vom Grundstück / vom Gemeinschaftseigentum Ihnen gehören. Es handelt sich also um kein Flächenmaß der Innenseite Ihrer Wohnung, sondern um einen Prozentsatz Ihres Anteils am Gemeinschaftseigentum. Aus rechtlicher Sicht hat der MEA wirklich nichts mit Quadratmetern zu tun. Allerdings stimmen die prozentualen Verhältnisse von Quadratmeter und MEA in vielen (aber nicht allen) Teilungserklärungen überein.
Wenn das Verhältnis der MEA ein anderes ist als das Verhältnis der qm, wurde das zum Problem
Ein Beispiel:
Ihre Wohnung hat 72,5 / 1.000stel MEA und 65,84 (von 776,9) qm. Ihr MEA entspricht 7,25% und Ihre Quadratmeter machen 8,47 % der Fläche aus. Der WEG-Verwalter muss die Kosten grundsätzlich nach MEA auf die Eigentümer verteilen. In der Abrechnung für Ihren Mieter mussten Sie bis 2020 die Gesamtkosten nach qm umlegen. In der folgenden Abbildung sehen Sie den Unterschied: Ihr Mieter trägt mit 1.901,77 EUR (8,47%) einen höheren Anteil der Kosten als Sie an die WEG bezahlen, nämlich 1.753,83 EUR (7,25%).
Von unterschiedlichen Umlageschlüsseln z.B. bei Heizkosten sehen wir mal ab, ist ja alles vereinfacht dargestellt. Und siehe da – der Mieter zahlt Ihnen ca. 150 EUR mehr, als Sie bezahlt haben. Bis zur WEG-Reform war das gesetzlich so gefordert!
Zumindest, wenn Sie im Mietvertrag nichts anderes vereinbart haben. Das war bis 2020 geltendes Recht. Dann wurde das Mietrecht mit dem WoEigG in diesem Punkt harmonisiert. Jetzt geben Sie als Vermieter 7,25% (und nicht 8,47%) der Kosten an Ihren Mieter weiter – genauso, wie Sie selbst an die WEG bezahlt haben.
Aber auch wenn MEA und Quadratmeter übereinstimmten, gab es Komplikationen. Möglicherweise hat die WEG beschlossen, die Kosten der Treppenhausreinigung nach der Anzahl der Wohneinheiten umzulegen und das Treppenhauslicht nach der Personenzahl. Ihrem Mieter gegenüber mussten Sie das aber möglicherweise alles nach Quadratmetern umlegen. Es gab jedenfalls viel Spielraum für Missverständnisse, der jetzt ausgeräumt ist.
Keine automatische Änderung durch die WEG-Reform
Wenn Sie im Mietvertrag bestimmte Umlageschlüssel vereinbart haben, ändern diese sich durch die WEG-Reform nicht automatisch, sondern haben weiterhin Gültigkeit. Im Gesetzestext steht ja: „…haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart…“
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