Wenn Sie Ihre Abrechnung im Briefkasten finden, was interessiert Sie dann am meisten? Der Betrag, den Sie zurückbekommen oder nachzahlen müssen, also Kosten minus Vorauszahlungen. Dies ist der sogenannte Saldo.
Unterm Strich ist das auch der Betrag, der mit Ihnen verrechnet wird, aber hier wird es etwas kompliziert – zumindest sofern der Verwalter eine Abrechnung erstellt, die rechtlich nicht angreifbar sein soll. Denn obwohl der Gesetzgeber möchte, dass die Jahresabrechnung auch für Laien einfach und schnell verständlich sein soll, hat er sich für diesen Abschnitt etwas Besonderes ausgedacht. Es werden nämlich die tatsächlichen Kosten mit den Soll-Vorauszahlungen verrechnet, unabhängig davon, wie viel Sie wirklich vorausgezahlt haben. Das Ergebnis nennt man Abrechnungsspitze. Erst in einem separaten Schritt wird dann das zu viel oder zu wenig gezahlte Hausgeld mit Ihnen verrechnet.
Warum dann das ganze Theater und die künstliche Aufteilung in zwei Rechenschritte? Der Bundesgerichtshof hat im Jahr 2012 entschieden, dass eine Abrechnung formell falsch wäre, in der man echte Kosten und tatsächliche Einnahmen gegenüberstellt. Nach Deutschlands obersten Richtern besteht das Rechenwerk aus den beiden Komponenten Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, wobei die Abrechnung die Vorauszahlungen nachträglich „korrigieren“ soll. Daher nennt man sie auch Abrechnung über den Wirtschaftsplan (§28 Abs. 2 WoEigG).
Der erste Teil des Rechenwerks ist der Wirtschaftsplan. Er ist eine eigene Anspruchsgrundlage mit eigener Verjährungsfrist, der unabhängig von der Jahresabrechnung einklagbar ist. Nach neuem Recht werden seit 2020 Ihre Vorschüsse (Rechenergebnis) und nicht mehr die Berechnung im Wirtschaftsplan (Rechenwerk) beschlossen. Aus dem Wirtschaftsplan ergeben sich jedenfalls Ihre monatlichen Soll-Vorauszahlungen. Was Sie tatsächlich überweisen, nennt man Ist-Vorauszahlungen. Der Unterschied kann für eine WEG wichtig sein, wenn jemand seine Vorschüsse nicht bezahlt.
Die Rückstände können für die WEG gefährlich werden, wenn z.B. die Versicherungsprämie für das Gebäude mangels Kontodeckung nicht eingezogen werden kann. Dann wäre der Versicherungsschutz gefährdet. Damit die WEG schon während des Jahres offene Forderungen durchsetzen kann, und die monatliche Rate nicht ständig neu verhandeln oder diskutieren muss, wenn jemand nicht zahlen möchte oder kann, ist der Wirtschaftsplan ein verbindlicher, eigenständiger Anspruch der WEG, der jederzeit eingeklagt werden kann. Er wird üblicherweise ca. ein Jahr vor der Jahresabrechnung beschlossen – daher verjähren die Vorauszahlungen auch vor der Abrechnungsspitze. Der Verwalter muss und sollte nicht warten, wenn jemand nicht bezahlt, weil die WEG sonst ernste Probleme bekommen könnte.
Der zweite Teil des Rechenwerks ist die Jahresabrechnung. Der Verwalter ist Treuhänder von fremdem Vermögen und muss daher Rechenschaft ablegen. Dies geschieht, indem tatsächliche Kosten mit deren Prognose laut Wirtschaftsplan verglichen werden. Weil Zahlungsrückstände bereits über den Wirtschaftsplan verbindlich feststehen, passen sie nicht mehr in die Jahresabrechnung. Sonst würde man Rückstände ja zweimal beschließen, was wiederum Fragen hinsichtlich Entstehung und Verjährung der Forderung aufwerfen könnte. Aus diesem Grund vergleicht man in der Jahresabrechnung die tatsächlichen Kosten mit den Soll-Vorauszahlungen.
Fazit: Die Jahresabrechnung rechnet tatsächliche Kosten gegen die Soll-Vorauszahlungen und der Wirtschaftsplan rechnet Soll-Vorauszahlungen gegen Ist-Vorauszahlungen. Wenn man beide Teile ansieht, schließt sich der Kreis und das Zahlenwerk besteht dann eben doch aus Ist-Vorauszahlungen, die mit tatsächlichen Kosten verrechnet werden. Den Bundesgerichtshof interessiert aber nicht, was unterm Strich passiert, sondern er möchte, dass Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung strikt getrennt werden – was viele Eigentümer verständlicherweise irritiert. Zwar kann jeder Verwalter auf Wunsch der Wohnungseigentümer entscheiden, die Abrechnung anders aufzubauen. Diese würde dann aber vor Gericht aus formellen Gründen keinen Bestand haben, wenn jemand klagt, der nicht zahlen möchte oder kann.
Wie bereits angedeutet wurde mit der WEG-Reform im Jahr 2020 der Beschlussgegenstand geändert. Früher hat man „die Jahresabrechnung“ beschlossen, also der ganze Rechenweg. Vielleicht wollte man das nicht mehr, weil so viele Eigentümergemeinschaften in Streit und Anfechtungsklagen versinken. Oft genug sind Eigentümer gerichtlich gegen ihre Jahresabrechnung vorgegangen, weil ihnen kleinste Details auf dem Rechenweg der Jahresabrechnung nicht gefallen haben. Die Kosten des Rechtsstreits haben oft genug die Eigentümergemeinschaften getragen.
Seit der geänderten Gesetzeslage wird jedenfalls nicht mehr das Rechenwerk beschlossen, sondern dessen Rechenergebnis, also die Abrechnungsspitze. Man spricht davon, dass die Vorschüsse nach oben oder unten angepasst werden. Auf Basis des Wirtschaftsplans wurden ja bereits Ihre monatlichen Vorschuss-Beiträge verbindlich geregelt, und nun werden Ihre Zahlungspflichten für das abgelaufene Jahr endgültig festgestellt, indem sie an die tatsächlichen Kosten angepasst werden. Man spricht nun vom „Einfordern von Nachschüssen“ bzw. dem „Anpassen der Vorschüsse“. Rechnerisch ist es das gleiche, aber nach neuer Rechtslage kann sich Ihr Verwalter ganz schön die Finger verbrennen, wenn er „die Jahresabrechnung“ zur Beschlussfassung stellt. Der Gesetzgeber möchte das Rechenwerk selbst aus der Beschlussfassung raushalten und nur das Rechenergebnis beschließen lassen. Unabhängig davon muss die Abrechnung Ihnen vor der Beschlussfassung trotzdem vorliegen.
Die Ist-Kosten für jede Wohnung berechnet man übrigens, indem man die Gesamtkosten mit dem Umlageschlüssel umrechnet.
Ein Beispiel zum Zusammenspiel aus Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung finden Sie hier.
Ein Gedanke zu „WEG-Jahresabrechnung Teil 3 – Keine Rücksicht auf Vorauszahlungen?“