Rechnungsabgrenzung oder nicht? Über Heizkosten und die (ehemals) simple Logik der WEG-Abrechnung

Liebe Buchhalter aufgepasst, haltet Euch Augen und Ohren zu, dieser Artikel wird Euch nicht gefallen. Vieles ist im Wohnungseigentumsrecht verboten, was für Jahresabschlüsse von Kapitalgesellschaften verbindlich vorgeschrieben ist. Insbesondere Rechnungsabgrenzungsposten, die Lieblinge von Wirtschaftsprüfern, Bilanzbuchhaltern und Steuerberatern, gibt es bei Wohnungseigentümergemeinschaften nicht. Keine Regel ohne Ausnahme, aber dazu später.

Jede Kapitalgesellschaft (AG, GmbH,…) muss laut HGB (Handelsgesetzbuch) einen Jahresabschluss veröffentlichen. Also eine Gewinnrechnung, aus der die Eigentümer ablesen können, wie viel man verdient hat. Und eine Bilanz, in der man erkennt, wie es um die Vermögenslage eines gewinnorientierten Unternehmens steht. Im Mittelpunkt steht der Gläubigerschutz.

Der „Jahresabschluss“ einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat andere Ziele – und ganz nebenbei trägt er den Namen „Jahresabrechnung“. Er soll für jeden Eigentümer schnell und einfach nachvollziehbar sein. Deswegen ist die Abrechnung eine einfache Kassenrechnung, die sich an Geldbewegungen auf dem Konto orientiert. Schließlich verfolgt die WEG keine Gewinnerzielungsabsicht, sondern deckt das menschliche Grundbedürfnis „Wohnen“.

Bei Kapitalgesellschaften benutzt man Rechnungsabgrenzungsposten, um periodenfremde Zahlungen dem richtigen Jahr zuzuordnen, damit der Gewinnausweis nicht verzerrt wird. Im Wohnungseigentumsrecht gibt es sowas nicht. Stellen Sie sich mal folgendes vor:

• Die Rechnung für den Dezember-Winterdienst wird erst im Januar gezahlt.
• Sie überweisen Hausgeld am 31.12., es kommt aber erst am 01.01. an.

Und nun, was macht man mit so Rechnungen? Gar nichts, so die Regelung im Wohnungseigentumsrecht. Ob die Kosten zur Abrechnungsperiode gehören, ist nicht von Bedeutung. Sie werden im Jahr der Kontobewegung gebucht.

• Der Winterdienst wird im Januar gezahlt und auch im Januar gebucht.
• Ihre Vorauszahlung kommt im Januar an und wird im Januar gebucht.

Fertig. Was im Abrechnungsjahr über das Konto fließt, gehört ausnahmslos in die Abrechnung, alles andere bleibt draußen. Eine WEG verfolgt keine Gewinnerzielungsabsicht, deswegen müssen „Aufwendungen“ und „Erträge“ auch nicht periodisiert werden. Gegenstand einer WEG-Jahresabrechnung sind Geldbewegungen auf dem Bankkonto, mehr nicht.

Simpel, klar und gut. Wenn ein Eigentümer oder der Beirat die Abrechnung auf Richtigkeit überprüfen möchte, dann hat er nicht die Routine eines Wirtschaftsprüfers. Wahrscheinlich macht er sich eine eigene Liste als Hilfsrechnung. Er nimmt sich vielleicht die Kontoauszüge, summiert gleichartige Kosten (z.B. Strom, Hausmeister, …) und vergleicht sie mit den Gesamtbeträgen der Abrechnung. Wenn er die Kontoauszüge von Januar bis Dezember in der Hand hat, muss dort alles zu finden sein, was er braucht. Dann ist die Arbeit einfach – und Manipulationen quasi nicht möglich.

Keine Regel ohne Ausnahme: Heizkosten und Warmwasserkosten.

Das Wohnungseigentumsgesetz stammt aus dem Jahr 1951, die Heizkostenverordnung kam irgendwann in den 70er Jahren. Der Gesetzgeber hatte erkannt, dass man die Leute zum Energiesparen sensibilisieren muss. Schnell wurde eine allgemeinverbindliche Heizkostenverordnung auf die Beine gestellt, die sich in den Paragraphen eins bis drei kurzerhand Vorrang einräumt, gegenüber allen anderen vertraglichen Regelungen – und sich selbst natürlich auch für das Wohnungseigentum verbindlich vorschreibt.

Das einfache Prinzip der Kassenrechnung passt nicht ins Bild der HeizKV. Man meinte, dass die Leute nur lernen, auf ihren Brennstoffverbrauch zu achten, wenn man die Heizkosten genauso abrechnet, wie sie verbraucht wurden – also periodisiert. Wenn im Januar 2020 die Gasrechnung für 2019 kommt, dann gehört sie zum Jahr 2019. Und zwar, obwohl sie erst 2020 bezahlt wird! Sie sehen schon, das beißt sich mit den WEG-Regeln.

Die Konsequente Schlichtheit der WEG-Kassenrechnung wurde ausgehebelt. Seitdem gibt es einen Unterschied zwischen Einzel- und Gesamtabrechnung. Die Gesamtabrechnung ist eine Liste der tatsächlich abgeflossenen Gelder und zeigt auch nur die Heizkosten, die im Kalenderjahr bezahlt wurden. In der Einzelabrechnung müssen Kosten für Heizung und Warmwasser aber nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden. Ausschließlich der im Abrechnungszeitraum verbrauchte Brennstoff darf angesetzt werden – nicht die Geldbewegungen auf dem Bankkonto. Hier sind Rechnungsabgrenzungsposten also doch vorgeschrieben.

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