Versicherungsschaden - Die Eigentumswohnung

(Versicherungs-) Schäden in Ihrer Eigentumswohnung

Leider gibt es in meinen verwalteten Gebäuden regelmäßig vermeidbare – teils größere – Schäden, weil selbstverständliche Dinge im Alltag manchmal untergehen. Daher möchte ich an dieser Stelle einmal auf bestimmte Dinge hinweisen, um teure Schäden mit einfachen Maßnahmen zu vermeiden. Ein Überblick:

Silikonfugen: Das sind die weichen, gummiartigen Ränder an Dusche oder Badewanne. Eigentlich sollte man sie alle 3-5 Jahre erneuern lassen, was erfahrungsgemäß fast niemand tut. Jedoch können sich mit der Zeit kleine Risse bilden. Schwer zu glauben, aber durch kleinste Risse können bereits sehr große Wassermengen ins Bauwerk eindringen und hohe Schäden anrichten. Bitte kontrollieren Sie Ihre Silikonfugen regelmäßig, und lassen Sie sie (z.B. von einem Maler) erneuern, wenn Sie Risse sehen. Diese großen Schäden gelten durch ein BGH-Urteil aus dem Jahr 2023 nicht mehr als Leitungswasserschäden und sind grundsätzlich nicht mehr versichert. Jedoch bieten die Versicherungsgesellschaften einen Schutz gegen Aufpreis an, um den ich mich kümmere.
Legionellen: WennWarmwasser „stagniert“, d.h. unbewegt in den Leitungen steht, können sich Legionellen bilden. Darunter versteht man „Bakterien“, die teils schwere Lungenentzündungen verursachen. Lassen Sie regelmäßig (mindestens alle 48 Stunden) alle Wasserhähne / -quellen in der Wohnung kurz laufen. Auch wenn Sie in Urlaub oder anderweitig abwesend sind, müssen Sie darauf achten, z.B. mit Unterstützung von Familienmitgliedern oder Nachbarn.
Rauchmelder: Als Eigentümer bzw. Vermieter müssen Sie in allen Schlafzimmern (d.h. auch Gästezimmern) und „Verbindungsräumen“ (=Flure und Durchgangszimmer) Rauchmelder installieren (lassen) und diese regelmäßig prüfen, sonst gefährden Sie den Versicherungsschutz.
Brandlasten im Treppenhaus: Das Treppenhaus ist ein Flucht- und Rettungsweg, , weshalb dieHauseingangstür zu keiner Tages- oder Nachtzeit abgeschlossen werden darf. Brandlasten sind Gegenstände, die Feuer oder Rauchbildung verstärken könnten, z.B. Kartons oder Schränke. Im Treppenhaus darf zudem nichts stehen, was in einem Treppenhaus voller Rauch den Durchgang behindern oder jemanden zum Stolpern bringen könnte. Schuhe, Kisten, Schränke etc. gehören weder ins Treppenhaus noch in den Gemeinschaftsflur.
Toiletten: Bitte spülen Sie keine feuchten Tücher die Toilette runter, weil diese sich auch im Wasser nicht abbauen. Die Rohre verstopfen. Kippen Sie bitte auch keine Essensreste in die Toilette, weil Sie sonst Ratten anlocken (Sie haben richtig gelesen – die Tierchen schaffen es bis in die Kloschüssel).
Heizen und Schimmel: Wenn Sie Energie sparen wollen, dann bedenken Sie bitte, dass sich unter 18°C Schimmel bildet, wenn Sie nicht ausreichend lüften. Ausreichen lüften bedeutet: Fenster ganz auf – nicht auf Kipp. Gekippte Fenster begünstigen die Schimmelbildung, weil die Laibung an bestimmten Stellen überproportional auskühlt und sich dort Schimmel ansiedeln kann.
Schlüssel für Notfälle: Hinterlegen Sie idealerweise einen Schlüssel für Notfälle bei einer Kontaktperson und nennen Sie deren Rufnummer einem Nachbarn oder der Hausverwaltung.
Dreifachsteckdosen: Sie sind nicht für hohe Lasten auf Dauer ausgelegt. Wenn man mehrere starke Geräte (Kühlschränke, Trockner, Waschmaschine…) an eine Dreifachsteckdose anschließt, riskiert man einen Brand. Wenn bei einer Dreifachsteckdose schon das Licht am On-Off-Schalter flackert, ersetzen Sie die Steckdose lieber sofort.
Wasser-Absperrhähne, z.B. unter der Spüle müssen einmal im Jahr auf- und zugedreht werden, weil sie sich sonst festsetzen. Sie können dann kein Wasser mehr absperren. Im Fall eines Wasserschadens müsste sonst das ganze Haus abgesperrt werden, und alle Wohnungen haben kein Wasser mehr.

In Kurzform

Regenwasserschäden sind grundsätzlich nicht versichert, es sei denn, Sturm oder Starkregen hätten den Wassereintritt verursacht.
Eine normale Gebäudeversicherung umfasst Schäden aufgrund von Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel – moderne Versicherungen enthalten auch Elementarschäden, z.B. Starkregen.
Wenn aufgrund einer sowieso erforderlichen Reparatur Regenwasser durch die Decke kommt, ist das kein Wasserschaden im Sinne eines Versicherungsschadens.
Sofern die WEG nichts von der Reparaturbedürftigkeit wusste, spricht man von einem Zufallsschaden. Der Eigentümer zahlt selbst die Schäden an seinem Sondereigentum, die Eigentümergemeinschaft zahlt die Schäden am Gemeinschaftseigentum.

Der Schaden

Draußen regnet es unaufhörlich – Sie sitzen in Ihrer Eigentumswohnung und hören in der Wand Wassergeräusche. Hier in der Ecke läuft ganz sicher keine Abwasserleitung, und weil man in Heizungsleitungen kein plätscherndes Wasser hört, ist die Sache klar: Niederschlagswasser fließt durch den Hohlraum und macht die Wand nass! Was ist zu tun – und wer bezahlt das?

Was ist zu tun – und wer bezahlt das?

Frage 1: Wer ist zuständig?

Generell gilt: Die WEG (bzw. der Verwalter) ist für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum zuständig, für das Sondereigentum der jeweilige Eigentümer. Der Verwalter muss Schäden der Versicherung melden – wenn ein versichertes Ereignis vorliegt, zahlt diese. Zunächst ist wichtig, der Ursache schnell auf den Grund zu gehen. Bei Ihnen ist Regenwasser aufgrund einer defekten Regenrinne ins Gebäude gelaufen und hat die Ecke eines Zimmers durchnässt.

Frage 2: Ein Schaden für die Gebäudeversicherung?

Ein Telefonat mit der Schadenabteilung bestätigt, was eigentlich klar ist: Der Schaden ist nicht versichert; Regenwasser ist kein „bestimmungswidrig ausgetretenes Leitungswasser“. Sturm oder Starkregen wären versichert gewesen, waren aber nicht die Ursache. Ein genauer Blick in die Police zeigt, dass in einer Gebäudeversicherung längst nicht alles versichert ist, sondern nur:

Feuer,
Leitungswasser,
Sturm,
Hagel und
(bei zeitgemäßen Versicherungen) auch Elementargefahren.

Zu den Elementarschäden gehört auch Starkregen, aber nur, wenn er die Ursache für den Schaden ist. Wenn ein Sturm mit Windstärke acht das Dach abgedeckt hätte und innen alles nass geworden wäre, würden wir von einem Sturmschaden sprechen.

Schnell ist klar: Es handelt sich um einen Instandsetzungsschaden. Die Regenrinne ist kaputt, obwohl der Dachdecker einmal jährlich die Dachkontrolle macht. Die WEG hat das beauftragt, sie trifft keine Obliegenheitsverletzung. Weder von der Versicherung noch von der WEG können Sie Geld für die Reparatur erwarten. Die WEG ist jedoch zuständig für Trocknung und Reparatur des Gemeinschaftseigentums – und das Abstellen der Ursache.

Frage 3: Was zahlt die Eigentümergemeinschaft?

Anders als im Mietrecht gibt es im Wohnungseigentumsrecht keine verschuldensunabhängige Haftung. Weder Sie, noch die WEG haben die Beschädigung verursacht oder konnten etwas von einem Schaden ahnen. Von oben war die Rinne augenscheinlich in Ordnung, das bestätigen auch Fotos von der letzten jährlichen Dachkontrolle – der Schaden ist entstanden, ohne dass jemand fahrlässig gehandelt hätte. Hier sprechen wir von einem sog. „Zufallsschaden“. So nennt man es, wenn ein Schaden das Sondereigentum betrifft, ohne dass die WEG ein Verschulden trifft, sie also nicht entgegen besserem Wissen eine Reparatur vertrödelt hat. Nun gilt die gesetzliche Regelung: Die WEG bezahlt Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, die Eigentümer zahlen die Reparaturen am Sondereigentum. Wenn der Verwalter getrödelt hätte, obwohl er von einem Schaden wusste oder seinen Fürsorgepflichten nicht nachgekommen wäre (z.B. unterlassene Dachkontrolle), denn hätte hingegen die WEG bzw. der Verwalter für den Schaden aufkommen müssen.

Frage 4: Wie werden die Kosten verteilt?

Nun liegen folgende Schäden vor:

Die Regenrinne muss repariert werden,
die Gebäudewand ist nass und muss getrocknet werden,
außerdem müssen Wasserflecken an den Wänden nach Trocknung überstrichen werden.

Regenrinnenreparatur und Trocknung des Mauerwerks

Der WEG-Verwalter muss schnellstmöglich die Regenrinne reparieren lassen, damit kein weiterer Schaden entsteht. Weil das Mauerwerk (Gemeinschaftseigentum) nass ist, muss schnell ein Trocknungsgerät her.

Anstrich der Wände

Zum Schluss sind getrocknete, gelbe Feuchtigkeitsflecken an den Wänden übrig. Der Maler misst mit einem Feuchtigkeitsmessgerät (https://amzn.to/3hk67kv) ob alles trocken genug ist, bevor er die Wände streicht. Innenputz und -anstrich sind Sondereigentum. Reparaturen an Ihrem Sondereigentum werden in diesem Fall weder von der Versicherung, noch von der WEG getragen (Daumenformel: < 40 = trocken, > 60 = nass).

Feuchtigkeit in der Wand vor / nach Einsatz des Trocknungsgerätes

Kein Zufallsschaden:

Allerdings: Die WEG (bzw. der Verwalter) hätte für den Schaden aufkommen müssen, wenn sie nicht gehandelt hätte, obwohl sie von einem Schaden wusste. Gleiches gilt sicherlich auch, wenn sie ihren Fürsorgepflichten nicht nachgekommen wäre (z.B. unterlassene Dachkontrolle). Zufallsschaden bedeutet, dass niemand etwas wusste und nicht hätte reagieren können.

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Schlagwort: Versicherungsschaden

Vermeidung von größeren Schäden

Wer zahlt bei Regenwasserschaden in der Eigentumswohnung?