Aktien vs. Eigentumswohnungen: Welche Anlageklasse schneidet besser ab?

Da ich mit ein paar Wertpapierhändlern befreundet bin, habe ich über dieses Thema schon oft diskutiert. Beide Seiten haben hervorragende Argumente, und auch in diesem Beitrag werden Sie keine Antwort finden, weil es „besser“ oder „schlechter“ nicht gibt. Ob man bei der Geldanlage mehr auf Aktien oder Eigentumswohnungen vertraut, ist manchmal auch einfach eine Glaubensfrage, deren allgemeinverbindliche Antwort völlig unmöglich ist.

Schauen wir uns doch mal an, was für die einzelnen Anlageklassen typisch ist:

Mit einer Aktie kaufen Sie Bruchteilseigentum eines Unternehmens.

Sie sind jetzt Miteigentümer an einem Unternehmen, entsprechend Ihrem Anteil steht Ihnen ein gewisser Prozentsatz des Jahresgewinns zu, der entweder ausgeschüttet oder reinvestiert wird. Den ausgeschütteten Teil des Gewinns nennt man Dividende. Sie kaufen also eine Aktie zu einem bestimmten Börsenkurs und erhalten von da an (hoffentlich jedes Jahr) xy EUR als Dividende. Dann können Sie beides zueinander ins Verhältnis setzen und wissen, wie viel „Zinsen“ Ihnen diese Anlage (momentan) bringt.

Foto: Stephan Walochnik

Wie geht das bei Wohnungseigentum? Sie kaufen zwei Dinge: Erstens Bruchteilseigentum am Gemeinschaftseigentum (Dach, Treppenhaus, Aufzug, Heizung,…). Zweitens, untrennbar mit dem Gemeinschaftseigentum verbunden, kaufen Sie Sondereigentum, d.h. das alleinige Nutzungsrecht an der Innenseite (!) Ihrer Wohnung.

Genau, Ihnen gehört kein einziger Ziegelstein – zumindest nicht von tragenden Mauern. Weder Fenster, Außenfassade noch Wohnungstüre gehört Ihnen alleine, das ist alles Gemeinschaftseigentum, und Sie besitzen daran nur einen prozentualen Anteil, wie alle anderen Wohnungseigentümer auch.

Wo ist der Gewinn, ähnlich der Dividende? Er besteht bei vermieteten Eigentumswohnungen aus Mieteinnahmen minus Kredit-, Reparatur- und Verwaltungskosten. Was übrig bleibt, finden Sie am Jahresende auf Ihrem Konto. Diesen Überschuss können Sie ebenso ins Verhältnis zum Kaufpreis setzen, dann wissen Sie, welche „Verzinsung“ Sie erwirtschaftet haben.

Hier fehlt noch was: Bei einer Aktie können Sie zwar beliebig kleine Anteile kaufen und deswegen mit kleineren Beträgen einsteigen. Sie müssen aber alles bar bezahlen, d.h. Sie können nur Geld investieren, das Sie bereits angespart haben. Eigentumswohnungen kauft man in vielen Fällen vollständig kreditbasiert. Die Bank bezahlt den Kaufpreis. Und wer zahlt den Kredit zurück? Die Mieter.

Die Kreditfinanzierung wird am besten im Vergleich mit einer Rentenversicherung klar: Stellen Sie sich mal eine Wohnung für 100.000 EUR vor, die Sie ohne Anzahlung kaufen und von (ggfs. wechselnden) Mietern 30 Jahre lang abbezahlt wird. Dann gehört die Wohnung Ihnen: Vergleichen Sie das doch mal mit einer Lebensversicherung über 100.000 EUR. Blendet man sowohl Wertsteigerung (der Immobilie) als auch Zinsen (der Lebensversicherung) aus, müsste man 30 Jahre x 12 Monate x 278 EUR investieren. Also 278 EUR, die Sie Monat für Monat auf ein Konto legen müssten, um nach 30 Jahren (!) auf 100.000 EUR zu kommen.

Und was haben Sie für die Wohnung bezahlt? Gar nichts. Der Mieter hat die Wohnung für Sie getilgt. Das ist der Unterschied mit der Kreditfinanzierung.

Für mich sind Eigentumswohnungen interessante Investitionsobjekte, weil sie häufig kreditfinanziert werden können und von anderen Leuten abbezahlt werden.

Foto: Stephan Walochnik

Natürlich, bei Aktien gibt es auch einen „Lombardkredit“, d.h. Aktienkauf auf Pump. Aber das ist wirklich nicht sehr verbreitet, zumal der Kurswert fallen kann. Ich nehme mal an, dass die Bank nach einem Börsenkrach entweder zusätzliche Kreditsicherheiten fordert (, die man genau dann aber nicht hat,) oder die Aktien zwangsverkauft.

Womit wir beim Risiko wären:

Bei Eigentumswohnungen sehe ich die Risiken bei Lage und Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn die Lage sich verschlechtert, können Sie die Wohnung nur noch zu schlechteren Konditionen vermieten und damit ist Ihre Wohnung weniger wert. Denken Sie nur an die schlimmen Beispiele Duisburg-Marxloh oder Köln-Chorweiler. Das zweite Risiko ist eine schlechte Eigentümergemeinschaft, die notwendige Reparaturen verschläft. Mit der Substanz bröckelt dann auch die Vermietbarkeit, während Ihre „Bude“ immer weniger wert besitzt, weil erwachsene Menschen die Notwendigkeit üblicher Sanierungen einfach nicht wahrhaben wollen.

Bei Aktien sehe ich persönlich deutlich mehr Risiken. Welches Produkt wird verkauft? Wohnraum benötigt man immer, die Nachfrage wird also auch in 1.000 Jahren noch da sein. Jedes Unternehmen hat hingegen ein eigenes Geschäftsmodell. Wenn dieses Produkt keiner mehr haben will (z.B. Kutschen, VHS-Kassetten oder Solarzellen aus Deutschland), dann hat sich das Thema erledigt und die Firma verdient kein Geld mehr. Anders formuliert: Eine Firma, die einen Trend verschläft, verschwindet früher oder später vom Markt, Ihre Aktien eignen sich dann nur noch zum Tapezieren (Ihrer Eigentumswohnung). Immer wieder verkalkuliert sich mal ein Unternehmen und muss zum Insolvenzrichter. Es ist ja auch viel schwieriger, Finanzströme eines großen Unternehmens im Blick zu halten, verglichen mit einer (oder auch mehreren) Eigentumswohnungen. Hier ist es einfach, siehe oben. Bei großen Konzernen mit vielen Mitarbeitern, Abteilungen, etc. ist das schon anders. Außerdem muss man erstmal Mitarbeiter bezahlen, bevor der kleine Rest vom Gewinn beim Aktionär ankommt.

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