Verlustverrechnung:
Steuerliche Verluste können Sie mit anderen, positiven Einkünften verrechnen, soweit klar. Trotzdem möchten Sie als Vermieter keine steuerlichen Verluste erleben. Genauer: Vermietung und Verpachtung (§21 EStG) ist eine sog. „Überschusseinkunftsart“, das bedeutet, dass hier – von der Abschreibung mal abgesehen – fast nur echte Geldbewegungen steuerlich relevant sind. Anders ausgedrückt: Sie können Ihre Steuerlast nur senken, indem Sie das verfügbare Geld in Ihrem Geldbeutel reduzieren – und das möchten Sie ja auf keinen Fall –, weil steuerliche Bemessungsgrundlage und zugrundeliegende Geldbewegungen weitgehend deckungsgleich sind.
Nur wenn Sie echtes Geld verlieren, können Sie es steuerlich geltend machen. Das gilt übrigens auch für die Abschreibung – für die Wohnung haben Sie Geld ausgegeben! Zwar hat die Bank Ihnen das Geld geliehen, aber sie möchte es im Laufe der Jahre von Ihnen wiederhaben – und zwar mit Zinsen!
Nur wenn Sie echtes Geld verlieren, können Sie steuerlich
irgendwas geltend machen, sonst nicht.
Die steuerliche Verlustverrechnung hilft Ihnen lediglich, diesen Verlust abzufedern, weil die Bemessungsgrundlage anderer Einkünfte gesenkt wird (z.B. aus angestellter Tätigkeit).
Verlustvortrag:
Und dann gäbe es ja noch den Verlustvortrag… Mit einem Verlustvortrag werden negative Einkünfte in folgende Jahre fortgeschrieben. Das ist hier etwas anderes als bei Wertpapiergeschäften. Was Vermietung und Verpachtung angeht, müssen die Verluste zuerst mit anderen Einkünften verrechnet werden (z.B. mit nichtselbständiger Arbeit, also Verlustverrechnung, s.o.), bevor sie auf Folgejahre übertragen werden können. Es muss also das gesamte zu versteuernde Einkommen eines Jahres (für alle Einkunftsarten) insgesamt negativ sein, bevor Sie einen Verlustvortrag geltend machen können. Ihr zu versteuerndes Einkommen ist dann für dieses Jahr bereits bis auf null gesunken und Sie haben auch keine Steuern bezahlt. Der Verlustvortrag hilft Ihnen, die Steuerlast zukünftiger Jahre zu senken. In dem Jahr, wo der Verlustvortrag entsteht, müssen die Verluste jedoch größer sein als die Einkünfte.
Und wovon haben Sie dann gelebt?
Im besten Fall von Ersparnissen, ansonsten von Sozialhilfe.
Deswegen wünsche ich meinem ärgsten Feind keinen Verlustvortrag aus der Vermietung einer Wohnung.
Wenn Sie jetzt aber keinen Verlust machen, sondern mehr verdienen und dann auch mehr Steuern zahlen, kann die höhere Steuerlast niemals den Zuwachs des Einkommens überkompensieren. Selbst mit dem Spitzensteuersatz zahlen Sie maximal 45% Einkommensteuer (plus Soli) auf Ihre Einkünfte. Aber wenn Sie Verluste machen, können Sie höchstens 45% davon (plus Soli) über Steuererstattungen kompensieren. Im Gegenteil:
Verluste vermindern trotz aller steuerlichen Effekte
Ihre Einnahmen und damit den Wert Ihrer Wohnung.
Steuerliche Aspekte werden häufig vor allem gegenüber Privatanlegern stark betont. Besonders, wenn es manchen Vertriebsleuten darum geht, Kredite an den Mann zu bringen („mit steuerlich absetzbaren Zinsen“). Wenn jemand über Steuervorteile spricht oder steuerbegünstigte Kapitalanlagen anpreist, vergessen viele Steuerpflichtige scheinbar ihre Entscheidungsrationalität.
Ich muss Sie warnen, bleiben Sie aufmerksam, denn sonst laufen Sie „steuerlichen Tipps“ hinterher, ohne dass Sie die Konsequenzen im Einzelnen überblicken können. Sie müssen schon etwas genauer rechnen, um zu beurteilen, ob im Einzelfall überhaupt ein Steuervorteil vorliegt.
Zwar führen Abschreibungen sowie eine Handvoll weiterer Sonderfälle auch bei den Überschusseinkünften zu Abweichungen zwischen Geldfluss und Bemessungsgrundlage (z.B. das hochgejubelte Ansatzwahlrecht bei größeren Erhaltungsaufwendungen).
Abschreibungen und Ansatzwahlrechte führen aber nur dazu, dass sich die Steuerpflicht in andere Jahre verschiebt. Denken Sie mal an die Abschreibung. Wenn Sie im ersten Jahr 100% abschreiben könnten, dann hätten Sie sofort den maximalen steuerlichen Effekt.
Selbst erhöhte Abschreibungen in den Anfangsjahren (z.B. bei denkmalgeschützten Immobilien) müssen durch niedrigere Abschreibungen in der Zukunft erkauft werden, denn die Abschreibungsbasis kann ja nicht mehr als 100% betragen.