Immobilienkredit: Zinsbindung und Hebeleffekt

Im Normalfall sind Eigentumswohnungen kreditfinanziert. Die häufigste Form der Immobilienfinanzierung sind grundpfandrechtlich besicherte Darlehen von Banken und Versicherungen.

Man spricht auch von einem Hebeleffekt, weilder Kreditbetrag oft um ein Vielfaches höher ist als Ihr Jahreseinkommen. Wegen der langen Lebensdauer und hohen Kapitalbindung finanziert man Eigentumswohnungen meistens auch sehr langfristig. Meistens geht man davon aus, dass der Betrag erst nach etwa 30 bis 40 Jahren zurückgezahlt ist – das ist ein ganzes Erwerbsleben lang.

Zwar ist der Immobilienkredit auf 30 bis 40 Jahre ausgelegt, aber die „Zinsbindung“ ist meistens viel kürzer. Was bedeutet das? Der Kreditzins wird meistens für einen bestimmten Zeitraum fest vereinbart. Ihre monatliche Rate, bestehend aus Zins und Tilgung, ändert sich während dieser Zeit nicht. Danach muss man mit der Bank neu verhandeln. Üblicherweise schreibt man den Zins „nur“ für fünf oder zehn Jahre fest.

Zum Beispiel leihen Sie sich von der Bank 300.000 EUR zu 0,8 Prozent Zinsen. Sie einigen sich auf eine Zinsbindung von 10 Jahren. Während dieser Zeit werden Sie 0,8 Prozent Zinsen bezahlen. Was danach kommt, weiß der Geier. Obwohl es bei einer so hohen Summe sehr gefährlich sein kann, macht es irgendwie jeder.

Der Hebeleffekt ist wirklich erheblich. Bei Ablauf der Zinsbindung können die monatlichen Kosten sprunghaft steigen – selbst bei relativ geringen Zinserhöhungen. Anders als z.B. Aktien können Sie Ihre Eigentumswohnung nicht kurzfristig verkaufen. Selbst wenn Sie schnell einen Käufer finden, dauert allein die Abwicklung eine gewisse Zeit, weil so viele Akteure mitspielen (z.B. Bank, Grundbuchamt, Käufer, Notar).

Denken Sie bspw. an eine Kreditsumme von „nur“ 100.000 EUR. Wenn der Zins um zwei Prozent steigt, zahlen Sie jährlich 2.000 EUR mehr – nur für die Zinsen. Das sind 166 EUR im Monat. Wenn Sie nicht aufpassen, geraten Sie in erhebliche Zahlungsschwierigkeiten. Es geht aber auch andersrum:

Seit meiner Berufsausbildung zum Bankkaufmann (2006) war „der Zins noch nie so günstig wie heute“. Aber jedes Jahr aufs Neue 🙂

Wenn der Zins um zwei Prozent fällt, dann ist Ihre neue Kreditrate auch 166 EUR niedriger.

Foto: Stephan Walochnik

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