Vorschläge zur (Online- und Offline-) Eigentümerversammlung in der Corona-Zeit

Düsseldorf, den 29.07.2020. Wie es aussieht, wird die Corona-Situation noch etwas andauern. Selbst wenn Veranstaltungen mit bis zu 50, 100 oder 200 Personen wieder stattfinden könn(t)en, bleibt bei vielen Leuten ein unbehagliches Gefühl. Das gilt auch für die Eigentümerversammlung, selbst wenn es keine „private Spaßveranstaltung“ ist.

Es muss ja irgendwie weitergehen, denn schließlich gelten Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan bis zum Beschluss auf der Eigentümerversammlung als bloßer Entwurf, der das Papier nicht wert ist. Daher kann (und sollte!) der Verwalter die Guthaben vorher nicht auszahlen und die Nachzahlungen nicht einfordern. Ohne Beschluss hätte er ja keine Rechtsgrundlage. Und vielleicht müssen ja Instandhaltungsarbeiten beschlossen werden, die nicht lange warten sollten? Soll das der Verwalter mal mit dem Beirat klären? Weit gefehlt!

Im WEG-Recht ist allein die Eigentümerversammlung das „konstitutive Organ“. Niemand anders darf Entscheidungen von größerer Tragweite treffen.

Eine Versammlung muss her. Aber wie? Im März 2020 habe ich ja schon einmal über die Möglichkeit der Online-Eigentümerversammlung berichtet. Eine Video-Telefonkonferenz, z.B. mit Software wie Zoom oder Webex. Die ist so einfach zu bedienen wie WhatsApp. In der Corona-Zeit haben viele Institutionen verstanden, dass unbürokratische Hilfe wichtiger ist, als sich hinter Formalitäten zu verstecken. Und auch in der Verwalterbranche ist die Online-EV zu einer beliebten Idee geworden. Trotzdem ist sie (zumindest bis zum neuen WoEigG) nicht 100% rechtssicher. Bis dahin könnte man Beschlüsse nach der EV noch eine Zeit lang anfechten. Deswegen werden Verwalter sich nur bei guten Kunden darauf einlassen – oder zumindest dort, wo sie keinen potentiellen „Heckenschützen“ bzw. Anfechtungs-Spaßvogel vermuten. Wer sich als Verwalter die falschen Kunden an Land gezogen hat, der muss nämlich mit teuren Anfechtungsklagen rechnen.

Und egal, wie simpel die Software zu bedienen ist: Was tun, wenn es z.B. viele ältere Leute gibt, die kein Mobiltelefon und keinen Computer haben? Oder wenn die Eigentümer trotz der Vorteile einfach keine Online-EV möchten? Die Form der EV sollte ja nicht vom Verwalter allein entschieden werden, sondern von den Wohnungseigentümern.

Wichtig ist, dass niemand an der Teilnahme gehindert wird.

Wenn eine Online-EV einfach nicht geht oder unerwünscht ist, dann sehe ich (mindestens) die folgenden Möglichkeiten:

• Wenn es keine dringenden Themen gibt, könnte man die EV bis auf weiteres ausfallen lassen, denn laut diesem „Notstandsgesetz“ gelten sowohl Verwalterbestellung als auch Wirtschaftsplan auf unbestimmte Zeit weiter. In vielen Fällen kann man das machen, aber es wirkt so inkonsequent.

• Man könnte eine Geisterveranstaltung abhalten. Das ging auch schon vor Corona. Vor allem in vielen größeren WEGs ist das häufig zu beobachten. Da sitzt der Verwalter mit einem Bündel Vollmachten alleine im Raum (oder ggf. mit 1 oder 2 Eigentümern) und stimmt über die Jahresabrechnung ab. Voraussetzung: Die Vollmachten müssen auf 50,0001% der Stimmrechte kommen. Und man darf niemandem das Recht nehmen, persönlich zur Versammlung zu erscheinen. Keinesfalls sollte man „voraussetzen“ oder „verpflichten“, seine Vollmacht an Verwalter oder Beirat zu erteilen! Und: Weil man ja nie weiß, wie viele Eigentümer erscheinen werden, muss man den Raum trotzdem lieber zu groß als zu klein buchen.

• Bei kleineren WEGs mit weniger als 20 WE könnte man sich auf dem Vorhof, im Garten der EG-Wohnung, in der Tiefgarage oder in einem großen Gemeindesaal der Kirche treffen und eine echte EV mit Masken und Riesenabstand veranstalten. Beschlussfassung über Abrechnung und Wirtschaftsplan und dann gehen alle wieder. Wichtig ist, dass man auf die Umstände achtet. Bei 6 Eigentümern wäre es fahrlässig, ein Treffen in der 8 qm großen Waschküche anzuberaumen, aber wie ist es bei 16 Eigentümern und einer weitläufigen Tiefgarage? Ich hielte die letzte Option für gangbar. Wenn es im und um das Gebäude nicht genug Platz gibt, dann reservieren Sie lieber den Gemeindesaal – auch wenn das mehr kostet. Und man muss natürlich auf die Nichtöffentlichkeit der EV achten, sonst ist jeder Beschluss anfechtbar.

• Wenn die Größe der WEG überschaubar ist, sollten Verwalter meiner Meinung nach zuerst den Umlaufbeschluss versuchen, um Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan beschließen zu lassen. Der UB ist eine Art „Unterschriftenzettel“. Formelle Besonderheit: Jeder Wohnungseigentümer, also 100%, müssen den UB unterschreiben, sonst kommt er nicht zustande. Deswegen klappt es meistens nur bei kleineren WEGs. Und nach derzeitigem WoEigG reicht kein Fax oder Scan für die Rücksendung, es muss eine echte Unterschrift aus Tinte sein. Aber warum sollte man es nicht versuchen? Wenn keine größeren Themen zu beschließen sind, sollte man es probieren. Wenn es klappt, dann spart der Verwalter Zeit und kann an weiteren effizienten Ideen für seine Kunden arbeiten.

Welcher Vorschlag Ihnen auch immer am besten gefällt: Bitte denken Sie an Ihren Verwalter, denn im Zweifel haftet er für die Veranstaltung.

Weil man ja nie weiß, wie viele Eigentümer erscheinen werden, muss man den Raum trotzdem lieber zu groß als zu klein buchen.

In meinen ortsgebundenen Veranstaltungen (sofern sie beim besten Willen nicht online stattfinden), müssen die Eigentümer auch während der Veranstaltung ihre Maske oder ihren Schal vor der Nase haben. Sorry, alles andere ist mir zu gefährlich. Zwar teilte der Berufsverband der Hausverwalter erst kürzlich mit, dass ortsgebundene „echte EVs“ (in NRW) derzeit wieder zulässig sind, weil es sich nicht um private „Spaßveranstaltungen“ handelt, aber natürlich unter Einhaltung aller Hygiene- und Abstandsvorschriften! Trotzdem kommt Ihr Verwalter in Erklärungsnot, wenn sich aufgrund seiner Veranstaltung jemand mit Corona ansteckt. Wichtig ist, dass sich auch im Eingangsbereich kein Gedränge bildet. Und auch beim besten Verhältnis der Eigentümer untereinander darf sich niemand die Hand geben. Komme was wolle, zwei Meter Abstand muss (und kann) man immer einhalten. Der Verwalter kann bei dm oder Rossmann für 70 Cent ruhig mal ein paar Tuben Desinfektionsgel kaufen und an die Eigentümer verschenken. … zudem eine tolle Idee für die Kundenbindung!

Herzliche Grüße und bleiben Sie gesund!

Dr. Stephan Walochnik