Wer sich im Netz umschaut, findet schnell heraus, dass der Begriff nicht genau definiert ist. Vereinfacht kann man sagen, dass man unter ordnungsmäßiger Verwaltung solche Maßnahmen versteht, die man halt so von einer ordentlichen, normalen Verwaltung erwarten kann. Also z.B. Erhaltungs-, Verbesserungs- und Nutzungsmaßnahmen und Beschlüsse, die dem gewöhnlichen Interesse des durchschnittlichen Wohnungseigentümers im Allgemeinen entsprechen.
Nicht viel schlauer als vorher? Das kann ich gut nachvollziehen, denn manchmal verursachen Gesetzgeber und Rechtsprechung durch undefinierte Begriffe, dass die Leute sich selbst etwas zusammenreimen, was so nicht stimmt.
Viele Eigentümer glauben nämlich, dass der Verwalter sich (ohne Eigentümerversammlung) kurzfristig um dies oder jenes kümmern kann, auch wenn es teuer ist, weil es ja „ordnungsmäßiger Verwaltung“ entspricht.
Jedenfalls kann man Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung in einer WEG meist mit einfacher Mehrheit beschließen. Im Gesetz findet man verschiedene Beispiele (§19 Abs. 2 WoEigG):
- „Die Aufstellung einer Hausordnung,
- die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,
- die angemessene Versicherung […],
- die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage“, usw.
Vielleicht ist das Fenster undicht, pfeift und beschert Probleme mit den Mieter? Es wäre im Interesse aller, wenn der Verwalter sich kurzfristig darum kümmern dürfte. So ist es ja auch. Dafür braucht der Verwalter aber grundsätzlich trotzdem einen Beschluss (, wenn die Maßnahme nicht gerade durch den Verwaltervertrag abgedeckt ist).
Ordnungsmäßige Verwaltung bedeutet also nicht, dass der Verwalter einfach so handeln kann, wie er möchte. Grundsätzlich dürfen weder Beirat noch Verwalter einfach irgendetwas nach Gutdünken entscheiden. Der Gesetzgeber schreibt vor, dass man eine Eigentümerversammlung benötigt, denn nur diese darf Entscheidungen treffen – niemand sonst. Dann wird die Eigentümerversammlung abgehalten und der Beschluss gefasst. Ordnungsmäßige Verwaltung bedeutet also nicht, dass man als Eigentümer kurzerhand an den Verwalter herantreten kann, wenn man einen Wunsch hat. Beziehungsweise: Natürlich darf man das, aber der Verwalter darf nicht einfach etwas umsetzen, denn er würdedie anderen Eigentümer sonst umgehen. Das ist der springende Punkt. Er muss einen Mehrheitsbeschluss herbeiführen, um eine Rechtsgrundlage zu haben.