Besitzt ein WEG-Verwalter jetzt die gleiche umfassende Vertretungsmacht wie der Geschäftsführer einer GmbH? In § 9b WoEigG finden Sie seit 2020 folgende Vorschrift:
„Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten […]. Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht ist Dritten gegenüber unwirksam.“
Der Verwalter kann die WEG also nach außen hin uneingeschränkt vertreten. Wenn Sie Einschränkungen beschließen, sind diese Dritten gegenüber unwirksam. Das gilt aber nur im Außenverhältnis, also zwischen WEG und Handwerkern, Dienstleistern, Banken und Versicherungen und so weiter. Es ist keineswegs so, dass der Verwalter jetzt einfach alles machen darf, und einfach alles über Ihre Köpfe hinweg entscheiden darf. Nein, aber es gibt zwei neue, wichtige Vokabeln: Sie müssen zwischen „Innenverhältnis“ und „Außenverhältnis“ unterscheiden.
„Innenverhältnis“ bedeutet, was der Verwalter Ihnen, den Eigentümern, gegenüber rechtfertigen muss – und dafür auch geradestehen muss. Und das ist eine ganze Menge. Darauf kommen wir gleich noch einmal zurück, aber zuerst zum Grund, warum diese Vorschrift nötig geworden ist:
„Außenverhältnis“ bedeutet „gegenüber Dritten“, also gegenüber Personen, die nicht im Grundbuch stehen. Dritten gegenüber darf der Verwalter Aufträge erteilen und Vertragsverhältnisse eingehen und beenden. Das schafft für Vertragspartner Rechtssicherheit, was dringend nötig war. Es ist noch gar nicht so lange her, da gab es ein sehr unschönes Gerichtsurteil. Der Verwalter darf Verträge, z.B. Hausmeister oder Versicherungen, nur dann kündigen, wenn wirklich jeder Eigentümer einverstanden ist. In welcher Instanz das war, weiß ich leider nicht mehr, aber es war schlicht realitätsfern. Auch wenn es in Ihrer Eigentümergemeinschaft vielleicht immer einen Konsens gibt – das ist nicht immer so. Es gibt auch WEGs, in denen es einen konsequenten Nein-Sager gibt. Oder Leute, die noch nie zur Eigentümerversammlung erschienen sind. Ich habe dieses Gerichtsurteil nicht weiter verfolgt, vermutlich wurde es später wieder kassiert. Wenn Ihr Hausmeister aber seinen Job vernachlässigt, muss der Verwalter in der Lage sein, ihn auszutauschen, auch wenn nicht jeder einzelne Eigentümer zustimmt. Mit der neuen Regelung gibt es nun Rechtssicherheit, dass externe Vertragspartner sich darauf verlassen können und müssen, dass Aufträge und Kündigungen des Verwalters immer wirksam sind. Wenn der Verwalter nun also den Austausch der Heizungsanlage beauftragt, muss der Handwerker sich nicht mehr den Beschluss zeigen lassen oder sonstige Nachweise erfordern. Dies bedeutet für ihn eine bessere Rechtssicherheit, auch was die Rechnungsstellung angeht. Insgesamt kommt es zu weniger Verzögerungen.
Nun zurück zum „Innenverhältnis“. Davon spricht man, wenn es um die Haftung des Verwalters gegenüber der WEG geht. Der Verwalter darf nämlich bei weitem nicht alles. Ihnen als Eigentümer gegenüber muss er für sein Handeln geradestehen. Die Grundsätze stehen ja schon im § 27 WoEigG, also bei den Aufgaben und Befugnissen des Verwalters: Er darf auf jeden Fall über Dinge entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind. Das gilt bei allen Notfällen, Maßnahmen „zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils“ – und für die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen. Zusätzlich kann die WEG beschließen, was der Verwalter sonst noch so alles alleine entscheiden darf, ohne jeweils einen Beschluss zu benötigen.
Aber für Entscheidungen, die weder von § 27 WoEigG, noch von einem Beschluss gedeckt sind, muss der Verwalter Sie auf einer Eigentümerversammlung um Erlaubnis bitten. Er darf zwar auch diese Dinge nach außen hin uneingeschränkt beauftragen, trägt aber das volle persönliche Risiko, dass Sie ihm die Genehmigung nicht erteilen. Daran ändert es auch nichts, wenn er vorher mit dem Beirat gesprochen haben sollte. Bei der Vertretungsbefugnis nach außen hin geht es darum, dass Vertragspartner, Handwerker, Banken etc. sich darauf verlassen können, dass der Verwalter auf jeden Fall der Vertretungsberechtigte der WEG ist, und dass er das nicht erst mit Vollmachten und Beschlüssen nachweisen muss.