Wie erkennen Sie eine schlechte WEG-Verwaltung schon vor dem Kauf? – Teil 1: Ursache und Wirkung

Das wäre ja eine Katastrophe: Nachdem Sie den Notarvertrag unterschrieben haben, erkennen Sie, dass es den WEG-Verwalter zwar gibt, eraber einfach nicht in die Gänge kommt und nicht für Sie da ist, wenn Sie ihn brauchen. Das ist ein großes Problem, denn (nur) der Verwalter ist der „gesetzliche Vertreter“ der WEG und kann Reparaturaufträge erteilen, die Abrechnung machen, oder Ihnen wichtige Auskünfte geben. Er ist der Dreh- und Angelpunkt, ohne den in der WEG gar nichts geht.

Leider gibt es mit vielen Verwaltern Probleme. Das ist sogar offiziell! Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. hat 2017 eine Studie veröffentlicht.

Das Ergebnis: Auch viele Verwalter erleben bei der Übernahme einer neuen WEG ihr blaues Wunder. Wegen „fehlerhafter Vor-Verwaltung“ entstehen Schäden in Millionenhöhe – auch für Honorare für die Aufarbeitung durch die neue Hausverwaltung.

Die Zustände in der Branche sind so schlimm, dass viele Verwalter schon WEGs ablehnen, wenn aufgrund einer depperten Vor-Verwaltung die Unterlagen allzu chaotisch erwartet wurden.

Zu den größten Problemen zählen:

  • Unkorrekte Buchführung (76 Prozent),
  • Instandhaltungs- und Sanierungsstau (75 Prozent),
  • nicht umgesetzte EV-Beschlüsse (68 Prozent),
  • die Nichteinhaltung gesetzlicher Auflagen (57 Prozent),
  • fehlende oder nicht erstellte Abrechnungen (48 Prozent) und / oder
  • Mängel in der Beschlusssammlung (35 Prozent)

Quelle: Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V., 5. DDIV-Branchenbarometer, Ergebnisse der Jahresumfrage 2017 des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter in der Immobilienverwalterwirtschaft, Berlin 2017, S. 37.

Sie könnten sich fragen: Was geht mich das an? Ich will meine Wohnung vermieten und gut. Weit gefehlt, denn ein tölpeliger Verwalter beeinträchtigt Sie mehr, als Sie denken.

Probleme für die Wohnungseigentümer:

Abrechnung:

Sie müssen einmal im Jahr die Mieter-Abrechnung erstellen, damit Ihre Ansprüche nicht verjähren. Dazu brauchen Sie die WEG-Jahresabrechnung, oder zumindest deren Zahlen. Dazu muss – theoretisch – die WEG-Jahresabrechnung noch nicht beschlossen sein, aber – was die Rechtsprechung oft übersieht – mindestens müssen die Gesamtkosten für das Jahr vorliegen, am besten geordnet nach Kostenarten, damit Sie als normaler Vermieter daraus die Betriebskosten-Abrechnung erstellen können.

Reparaturen:

Stellen Sie sich nur mal vor, dass eine Reparatur nötig ist. Meistens ist das ja Gemeinschaftseigentum, wie praktisch die gesamte Außenseite (Fenster, Fassade, Balkone, Dach, etc.) oder Dinge, die der gemeinschaftlichen Nutzung dienen, z.B. Treppenhaus oder Heizungsanlage. Sogar die Wohnungstüren sind Gemeinschaftseigentum.

Beispiel: Das Treppenhaus – die Visitenkarte des Hauses. Wenn es in die Jahre gekommen oder abgenutzt ist, sollten Sie es mal streichen lassen. Dazu brauchen Sie einen Beschluss. Der Vorgang sollte einfach nicht allzu lange liegen bleiben. Wenn der Verwalter trödelt oder mit anderen Sachen zu beschäftigt ist, dann bleibt das Treppenhaus abgenutzt und Sie können bei der nächsten Neuvermietung vielleicht nicht so viel Miete verlangen, wie Sie gerne möchten.

Eigentümerversammlung:

Schlimm sind Eigentümerversammlungen, die so viel Informationsgehalt haben wie ein leeres Blatt Papier. Ich kenne Kollegen, die schaffen Anschreiben, Einladung und Tagesordnung auf einer Seite. Das spart zwar Papier, hebelt aber die Mitbestimmungsrechte der Eigentümer aus, weil es um Ihr gemeinschaftliches Vermögen geht. Zumindest müssen Sie aus der Einladung klar erkennen können, was Gegenstand der Beschlussfassung ist. Bei intransparenter Kommunikation ist der Verwalter selber schuld, dass er seine vorhandene Bühne nicht nutzt. Schließlich generiert er Weiterempfehlungen ohne Ende, wenn er hier eine gute Figur macht. Vergeigte Chancen in der Immobilienwirtschaft.

Die Wirkung:

Was Sie als Wohnungseigentümer im Endeffekt sehen, sind sehr späte Jahresabrechnungen und / oder sehr späte Eigentümerversammlungen. Und schlimmstenfalls, dass das Gemeinschaftseigentum vor sich hingammelt. In so einer WEG möchten Sie lieber keine Eigentumswohnung haben.

Im nächsten Kapitel zeige ich Ihnen, woran Sie einen langsamen Verwalter erkennen.

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