Jetzt können auch Freiflächen zu Sondereigentum erklärt werden, z.B. der Garten der EG-Wohnung. Bisher war für Ihre Gartenfläche nur die Eintragung eines Sondernutzungsrechtes erlaubt. Das bedeutete, dass der Garten nach wie vor Gemeinschaftseigentum ist, Sie aber das alleinige Nutzungsrecht besitzen. Da Sie nur Inhaber des (Be-) Nutzungsrechts waren, durften Sie bisher nichts Wesentliches an Ihrem Garten verändern, ohne die Genehmigung der WEG einzuholen. Auch die Kostentragung für die Gartenpflege lag vom Grundsatz her bei der WEG, weil der Garten ja zwangsläufig das Eigentum aller war.
Von nun an ist es auch zulässig, dass der Garten zu Sondereigentum erklärt wird. Das war mangels (dreidimensionaler) Abgeschlossenheit der Gartenflächen bisher nicht möglich. Die Wiese hat halt weder Wände, Decke noch Wohnungstür. Die Vorstellung des Gesetzgebers hat sich geändert.
Das laufende Nutzungsrecht ist in beiden Fällen gleich. Sie durften „Ihren“ Garten also alleine benutzen, die anderen Eigentümer nicht. Daran ändert sich auch bei Zuordnung zum Sondereigentum nichts. Die Unterscheidung hat vor allem Auswirkungen auf Kostentragung und Umgestaltungsmöglichkeiten: Im Fall von Sondereigentum gehört Ihnen die Gartenfläche, damit liegen Kostentragung und Umgestaltungsentscheidungen bei Ihnen allein. Beim Sondernutzungsrecht bleibt die Gartenfläche Gemeinschaftseigentum, belegt mit einem Recht, dass nur Sie allein es nutzen dürfen – weshalb alle Eigentümer die Pflegekosten grundsätzlich mittragen müssen und bei Umgestaltungen ein Mitspracherecht haben. Meistens stehen in der Teilungserklärung aber bestimmte Regeln hierzu, z.B. die Übernahme der Gartenpflegekosten durch den berechtigten Eigentümer.
Ein wichtiger Hinweis: Bestehende Teilungserklärungen werden durch die neue Rechtslage nicht verändert! Das neue WoEigG schafft lediglich zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten für zukünftige Teilungserklärungen.
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Sehr geehrter Herr Walochnik,
ist es richtig, dass das in der TE eingetragene (ohne Flächenangabe) Sondernutzungsrecht an der vorliegenden Gartenfläche nicht nachträglich zum Sondereigentum werden kann, obwohl mir lt Teilungserklärung Instandsetzungen und -haltungen aufgegeben werden?
Lieber Herr Schäler,
wir sind uns einig, dass ich Hausverwalter und kein Rechtsanwalt bin – und daher keine Rechtsberatung gebe (siehe auch „Haftungsausschluss“). Außerdem kenne ich die Rahmenbedingungen des Einzelfalls nicht, denn je nach Kontext muss man die Frage ganz anders beantworten.
Die WEG-Reform ändert ja grundsätzlich nichts an bestehenden Teilungserklärungen. Wenn Ihr Garten bisher ein Sondernutzungsrecht ist, dann wird er durch die Gesetzesreform nicht zum Sondereigentum. Dass Ihnen Instandhaltung und Instandsetzung des Gartens auferlegt werden, erlebt man sehr oft.
Nun fragen Sie, ob der Garten nachträglich zu Sondereigentum umdeklariert werden KANN. Das ist eine ganz andere Frage, damit würde ich zum Notar Ihres Vertrauens gehen. Ich kann mir gut vorstellen, dass man das aufgrund der neuen Gesetzeslage ändern kann. Wahrscheinlich müssen alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer der WEG beim Notar unterschreiben. Hierdurch entstehen Kosten, die Sie vermutlich alleine tragen müssten.
Guten Tag Herr Walochnik,
bei der letzten Eigentümerversammlung wurden die Kosten für Laubengangtüren inkl. notwendigen Außenreperaturen nun ins Sondereigentum übertragen.
Der Verwalter meint, dass wäre mit dem neuen WEG jetzt möglich.
Die Eigentümergemeinschaft besteht seit Anfang der 80er und bisher waren die Laubeneingangstüren zu einzelnen Wohnungen Gemeinschaftseigentum.
Man konnte, auf Nachfrage eine neue Tür auf eigene Kosten einbauen lassen (div. Vorschriften zu beachten). Die Außenarbeiten wurden zu Lasten Instandhaltungsrücklage gemacht.
Nun also – Sondereigentum. Verwalter muss gefragt werden. Er bekommt dann auch die 3% Baubegleitungsgebühr.
I
Guten Tag Christine,
unter Laubengangtüren verstehen Sie wahrscheinlich Wohnungseingangstüren, die nicht direkt am Treppenhaus, sondern am Laubengang sind?
Ich finde es natürlich sinnvoll, von der Neuregelung im WoEigG Gebrauch zu machen und die anderen Eigentümer von den Kosten „Ihrer“ Wohnungstür zu befreien. Wichtig ist, dass das einheitliche Erscheinungsbild gewahrt bleibt. Darauf muss jeder achten, hoffentlich steht das auch so im Beschluss.
Die 3%-Gebühr mag nicht so recht schmecken… Ich möchte nicht darüber urteilen, ob das rechtens ist oder nicht. Vielleicht muss der Verwalter ja in jedem Fall sicherstellen, dass das einheitliche Erscheinungsbild gewahrt bleibt? Dafür soll er ruhig ein paar Mark verdienen, denn Dokumentation und Archivierung sind wichtig. Vielleicht erschiene eine Abrechnung nach Stundenaufwand fairer. Am besten sagen Sie ihm, dass Ihre Wohnungstür 500 EUR gekostet hat 😉