Eigentümerversammlung: Was ist der Unterschied zwischen einer Besprechung und einem Beschluss?

Im Wohnungseigentum muss man über vieles sprechen, damit der Verwalter die Meinung der Mehrheit kennt (= Besprechung, kein Beschluss). Diese Willensbildung ist sehr wichtig, hat aber nichts mit einer Beschlussfassung zu tun.

Beschlussfassung bedeutet, den Verwalter zu beauftragen und zu bevollmächtigen, eine konkret bezeichnete Maßnahme umzusetzen. Ein Beschluss ist eine verbindliche Regelung, die von der Versammlung per Mehrheit entschieden wird und sämtliche Eigentümer und Rechtsnachfolger für alle Zukunft bindet. Voraussetzung für die Gültigkeit eines Beschlusses ist, dass er auch in vielen Jahren für unbeteiligte Dritte verständlich und klar zu deuten ist (z.B. Käufer einer Wohnung sind daran gebunden!).

Diese Eindeutigkeit, wer sich was wünscht, entsteht meistens erst in der Besprechung. Das vereitelt aber manchmal eine (sofortige) Beschlussfassung, weil der Gesetzgeber vorschreibt, dass jeder Beschlussgegenstand klar und eindeutig in der EINLADUNG steht.

Kein Eigentümer darf auf der Eigentümerversammlung überrumpelt werden, sonst ist der Beschluss anfechtbar oder nichtig.

Die Willensbildung ist sehr wichtig, hat aber nichts mit Beschlussfassung zu tun. Bei unserer Besprechung stellen wir also Weichen für die Zukunft. Es ist eine Einordnung, damit ich weiß, wo die Reise hingehen soll. Beispiel: Sie möchten den Eingangsbereich umgestalten oder das Treppenhaus streichen. Damit es Sinn ergibt, Angebote einzuholen, muss zuerst besprochen werden, was von der Mehrheit gewünscht ist (= Besprechung). Diese Willensbildung ist sehr wichtig, hat aber nichts mit einer Beschlussfassung zu tun. Vor der Umsetzung ist ein Beschluss nötig (= konkrete Regelung = Vollmacht und Auftrag an den Verwalter, tätig zu werden), damit er eine konkret bezeichnete Maßnahme im Namen der WEG beauftragen darf. Viele Kollegen machen das anders, handeln dann aber als Vertreter ohne Vertretungsmacht und begehen unbewusst Sachbeschädigung. Wenn es Streit gibt, bezahlt der Verwalter alles selber, einschließlich Rückbau.