Autor: StephanWalochnik

Verlustverrechnung:

Steuerliche Verluste können Sie mit anderen, positiven Einkünften verrechnen, soweit klar. Trotzdem möchten Sie als Vermieter keine steuerlichen Verluste erleben. Genauer: Vermietung und Verpachtung (§21 EStG) ist eine sog. „Überschusseinkunftsart“, das bedeutet, dass hier – von der Abschreibung mal abgesehen – fast nur echte Geldbewegungen steuerlich relevant sind. Anders ausgedrückt: Sie können Ihre Steuerlast nur senken, indem Sie das verfügbare Geld in Ihrem Geldbeutel reduzieren – und das möchten Sie ja auf keinen Fall –, weil steuerliche Bemessungsgrundlage und zugrundeliegende Geldbewegungen weitgehend deckungsgleich sind.

Nur wenn Sie echtes Geld verlieren, können Sie es steuerlich geltend machen. Das gilt übrigens auch für die Abschreibung – für die Wohnung haben Sie Geld ausgegeben! Zwar hat die Bank Ihnen das Geld geliehen, aber sie möchte es im Laufe der Jahre von Ihnen wiederhaben – und zwar mit Zinsen!

Nur wenn Sie echtes Geld verlieren, können Sie steuerlich
irgendwas geltend machen, sonst nicht.

Die steuerliche Verlustverrechnung hilft Ihnen lediglich, diesen Verlust abzufedern, weil die Bemessungsgrundlage anderer Einkünfte gesenkt wird (z.B. aus angestellter Tätigkeit).

Verlustvortrag:

Und dann gäbe es ja noch den Verlustvortrag… Mit einem Verlustvortrag werden negative Einkünfte in folgende Jahre fortgeschrieben. Das ist hier etwas anderes als bei Wertpapiergeschäften. Was Vermietung und Verpachtung angeht, müssen die Verluste zuerst mit anderen Einkünften verrechnet werden (z.B. mit nichtselbständiger Arbeit, also Verlustverrechnung, s.o.), bevor sie auf Folgejahre übertragen werden können. Es muss also das gesamte zu versteuernde Einkommen eines Jahres (für alle Einkunftsarten) insgesamt negativ sein, bevor Sie einen Verlustvortrag geltend machen können. Ihr zu versteuerndes Einkommen ist dann für dieses Jahr bereits bis auf null gesunken und Sie haben auch keine Steuern bezahlt. Der Verlustvortrag hilft Ihnen, die Steuerlast zukünftiger Jahre zu senken. In dem Jahr, wo der Verlustvortrag entsteht, müssen die Verluste jedoch größer sein als die Einkünfte.

Und wovon haben Sie dann gelebt?

Im besten Fall von Ersparnissen, ansonsten von Sozialhilfe.

Deswegen wünsche ich meinem ärgsten Feind keinen Verlustvortrag aus der Vermietung einer Wohnung.

Wenn Sie jetzt aber keinen Verlust machen, sondern mehr verdienen und dann auch mehr Steuern zahlen, kann die höhere Steuerlast niemals den Zuwachs des Einkommens überkompensieren. Selbst mit dem Spitzensteuersatz zahlen Sie maximal 45% Einkommensteuer (plus Soli) auf Ihre Einkünfte. Aber wenn Sie Verluste machen, können Sie höchstens 45% davon (plus Soli) über Steuererstattungen kompensieren. Im Gegenteil:

Verluste vermindern trotz aller steuerlichen Effekte
Ihre Einnahmen und damit den Wert Ihrer Wohnung.

Steuerliche Aspekte werden häufig vor allem gegenüber Privatanlegern stark betont. Besonders, wenn es manchen Vertriebsleuten darum geht, Kredite an den Mann zu bringen („mit steuerlich absetzbaren Zinsen“). Wenn jemand über Steuervorteile spricht oder steuerbegünstigte Kapitalanlagen anpreist, vergessen viele Steuerpflichtige scheinbar ihre Entscheidungsrationalität.

Ich muss Sie warnen, bleiben Sie aufmerksam, denn sonst laufen Sie „steuerlichen Tipps“ hinterher, ohne dass Sie die Konsequenzen im Einzelnen überblicken können. Sie müssen schon etwas genauer rechnen, um zu beurteilen, ob im Einzelfall überhaupt ein Steuervorteil vorliegt.

Zwar führen Abschreibungen sowie eine Handvoll weiterer Sonderfälle auch bei den Überschusseinkünften zu Abweichungen zwischen Geldfluss und Bemessungsgrundlage (z.B. das hochgejubelte Ansatzwahlrecht bei größeren Erhaltungsaufwendungen).

Abschreibungen und Ansatzwahlrechte führen aber nur dazu, dass sich die Steuerpflicht in andere Jahre verschiebt. Denken Sie mal an die Abschreibung. Wenn Sie im ersten Jahr 100% abschreiben könnten, dann hätten Sie sofort den maximalen steuerlichen Effekt.

Selbst erhöhte Abschreibungen in den Anfangsjahren (z.B. bei denkmalgeschützten Immobilien) müssen durch niedrigere Abschreibungen in der Zukunft erkauft werden, denn die Abschreibungsbasis kann ja nicht mehr als 100% betragen.

Wenn Sie die Wohnung während der Darlehenslaufzeit wieder verkaufen möchten, muss auch der Kredit vorzeitig zurückgezahlt werden. Meistens steht der Bank vertraglich eine Vorfälligkeitsentschädigung zu. Sie soll den Schaden durch entgangene Zinsen bis zum Ende der Zinsbindungsfrist ersetzen.

Zinsbindung? Das bedeutet, für wie lange die Höhe der Darlehenszinsen verbindlich zwischen Kreditnehmer und Bank vereinbart wurde. Wenn man beispielsweise von einem 2%igen Zins mit 10-jähriger Zinsbindung spricht, dann haben Bank und Kreditnehmer einen Kreditvertrag, dessen 2%iger Zins während der nächsten 10 Jahre weder steigt noch fällt.

Neben Immobilienfinanzierungen mit fester Zinsbindung gibt es noch Darlehen mit variabler (bzw. monatlicher) Zinsbindung. Bei einem Kredit mit 10-jähriger Zinsbindung fixieren Sie den Zins vertraglich auf 10 Jahre, bei einem variabel verzinsten Darlehen wird der Zins bei jeder monatlichen Rate neu ermittelt.

Mit der Entscheidung für eine langfristige Zinsbindung tauschen Sie Sicherheit gegen Flexibilität – aber auch gegen die Möglichkeit, Geld zu sparen.

Die Zinsbindung ist i.d.R. deutlich kürzer als die geplante Darlehenslaufzeit. Nach deren Ablauf können Sie bei einer anderen Bank ein Anschlussdarlehen aufnehmen oder den Kredit vorzeitig zurückbezahlen. Aber so viel Geld hat man meistens nicht.

Die Darlehenssumme ist in der Regel nicht nach zehn Jahren abbezahlt. Aber der Zins muss dann neu verhandelt werden. Für die meisten Menschen ist langfristige Planbarkeit etwas sehr wichtiges. Sie bekommen von Ihrem Arbeitgeber schließlich auch Monat für Monat das gleiche Gehalt, da passt es doch gut, dass Sie auch der Bank monatlich das gleiche Geld bezahlen.

Jedenfalls wird es einen Zeitpunkt geben, wo Sie die Rate neu verhandeln müssen – wenn auch erst in 10 Jahren. Die Höhe des Zinses wird sich am dann geltenden Zinsniveau orientieren. Und das kann durchaus schwanken: Als ich 2007 meine erste Wohnung gekauft habe, war ein Zinssatz von 5% üblich. Natürlich gab es auch Banken, die für 4,75% oder für 4,5% Kredite vergeben haben, aber eben nicht zu 2%. Heute (2021) ist eher ein Zinssatz von 1% üblich.

Mit dem Abschluss eines Annuitätendarlehens mit langfristiger Zinsbindung versprechen Banken Planungssicherheit über viele Jahre. Oft wird den Kunden empfohlen, sich den historisch niedrigen Zinssatz zu sichern. Allerdings ist der Zins schon seit Beginn meiner Bankausbildung (2004) „noch nie so günstig wie heute“. Vor allem angesichts eines negativen Leitzinses ist es aber durchaus richtig, dass Zinsen auch wieder steigen können.

Was die langfristige Zinsbindung angeht, müssen Sie nur verstehen,
dass es Zins- und Planungssicherheit nicht geschenkt gibt.

Der Preis für die langfristige Zinssicherheit ist ein teurerer Zins, der über dem variablen Zinssatz liegt. Langfristige Zinsbindungen schützen Sie vor dem Zinsänderungsrisiko, weshalb die Bank von Ihnen einen Aufpreis verlangen wird.

Die langfristige Zinssicherheit „erkaufen“ Sie mit Einbußen bei der Tilgungsflexibilität. Sie müssen sich hier und heute für eine Darlehenshöhe entscheiden. Eine vorzeitige Rückzahlung ist während der Zinsbindung meistens nicht möglich, ohne der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinsen zahlen zu müssen. Diese kann sich auf mehrere tausend Euro summieren.

Wenn die Kreditzinsen steigen, ist eine langfristige Zinsbindung Ihr Vorteil – aber nicht bei fallenden Kreditzinsen.

Und was ist, wenn die Zinsen weiter fallen?

„Unter null“ ist ja zur neuen Normalität geworden, auch wenn das nie jemand geglaubt hätte. Und so wird klar, dass Sie nicht nur Risiken eingehen, wenn Sie auf eine langfristige Zinsfestschreibung verzichten. Als Inhaber eines variabel verzinslichen Darlehens können Sie jederzeit Sondertilgungen in beliebiger Höhe leisten und profitieren bei sinkenden Zinsen von einer höheren Tilgung (die Rate bleibt ja gleich!). Das ist die andere Seite der Medaille.

Außerdem haben Sie bei variabler Verzinsung einen gewissen Zinspuffer nach oben, denn variable Zinssätze liegen in der Regel (deutlich) unterhalb vom 10-Jahres-Zins. Wenn wir nur mal annehmen, die Differenz würde 0,5% betragen, dann fließt dieser Betrag bei gleicher Rate zusätzlich in Ihre Tilgung ein!

Übrigens: Sie können dem Zinsänderungsrisiko auch dadurch begegnen, dass Sie nicht einen Kredit, sondern mehrere kleine Darlehen mit unterschiedlicher Laufzeit aufnehmen.

Worauf können Sie als Kapitalanleger schon bei der Suche achten?:

Man kann den Leuten – und auch Hausverwaltern – nur vor den Kopf gucken. Also müssen Sie nach Merkmalen suchen, aus denen Sie Rückschlüsse ziehen können. Worauf können Sie achten?

Erstens: Mitmenschen

Bei der Besichtigung können Sie im Treppenhaus andere Leute ansprechen – oder klingeln, um sich potentiellen zukünftigen Miteigentümern höflich vorzustellen. Die meisten Menschen sind freundlich, wenn Sie sie um Hilfe bitten. Fragen Sie, wie WEG und Hausverwaltung so sind. Weil Sie hier die meisten Informationen erwarten können, sollten Sie das ohnehin unbedingt tun. Zwar sind wir Deutschen manchmal etwas negativ gepolt, was das Risiko birgt, dass Sie sich Gemecker über die Jahresabrechnung anhören können, aber grundsätzlich können Sie mit etwas Fingerspitzengefühl schnell heraushören, ob jemand im Allgemeinen zufrieden ist oder nicht.

Zweitens: Hausverwaltung

Sie sollten auf jeden Fall auch bei der Hausverwaltung anrufen – So erleben Sie auch direkt deren Reaktionsgeschwindigkeit. Fragen Sie nach Objekt, Eigentümergemeinschaft, Zahlungsrückständen oder Rechtsstreitigkeiten. Zwar darf die Verwaltung Ihnen aufgrund von Datenschutz nur relativ wenig sagen, aber eine professionelle Hausverwaltung wird Ihnen schon allgemeine Auskünfte geben – ob es sich z.B. um eine ruhige, angenehme Eigentümergemeinschaft ohne großen Sanierungsstau handelt.

Wenn die Hausverwaltung übrigens jetzt bereits nur schwer ans Telefon zu bekommen ist, die Rückrufe auf sich warten lassen oder ganz ausbleiben, oder sich bei jedem Kleinkram hinter „Datenschutz“ versteckt, ist das ja auch mal eine Aussage. Das wird sich das nach dem Kauf bestimmt nicht bessern.

Drittens: Papier

Lassen Sie sich die Beschlusssammlung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und die letzten Jahresabrechnungen zeigen. Ich verstehe gar nicht, weshalb das so selten gemacht wird, das ist doch ein ideales Instrument zur Informationsgewinnung.

Schon am Datum erkennen Sie vieles: Wenn die Abrechnung erst im August fertig ist und die Eigentümerversammlung im November stattfindet, dann ist das kein gutes Zeichen: Hier wird getrödelt – aus welchen Ursachen auch immer.

Sie erkennen an den letzten Abrechnungen auch, ob und wie oft größere Sanierungen stattgefunden haben – das wäre zumindest ein Zeichen, dass es an der Umsetzung nicht hapert. Außerdem sehen Sie den Aufbau der Abrechnung: Ob sie mit der Schreibmaschine am Küchentisch geschrieben wurde oder ein professionelles Layout besitzt.

Auch aus den Protokollen der EVs lasst sich einiges ablesen: Macht die Verwaltung nur Dienst nach Vorschrift oder dient das Protokoll zur echten Informationsweitergabe, auch an die Eigentümer, die nicht da waren? Gibt es unter den Eigentümern Spaßvögel, die die Eigentümerversammlung immer wieder als eigene Bühne missbrauchen, um ihre eigenen Monologe ins Protokoll aufnehmen zu lassen? Wenn immer wieder mehrere Eigentümerversammlungen pro Jahr stattfinden, deutet das auf eine unruhige Eigentümergemeinschaft hin – auch ein potenzielles KO-Kriterium, aber daran kann auch der beste Verwalter nichts machen.

Das wäre ja eine Katastrophe: Nachdem Sie den Notarvertrag unterschrieben haben, erkennen Sie, dass es den WEG-Verwalter zwar gibt, eraber einfach nicht in die Gänge kommt und nicht für Sie da ist, wenn Sie ihn brauchen. Das ist ein großes Problem, denn (nur) der Verwalter ist der „gesetzliche Vertreter“ der WEG und kann Reparaturaufträge erteilen, die Abrechnung machen, oder Ihnen wichtige Auskünfte geben. Er ist der Dreh- und Angelpunkt, ohne den in der WEG gar nichts geht.

Leider gibt es mit vielen Verwaltern Probleme. Das ist sogar offiziell! Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. hat 2017 eine Studie veröffentlicht.

Das Ergebnis: Auch viele Verwalter erleben bei der Übernahme einer neuen WEG ihr blaues Wunder. Wegen „fehlerhafter Vor-Verwaltung“ entstehen Schäden in Millionenhöhe – auch für Honorare für die Aufarbeitung durch die neue Hausverwaltung.

Die Zustände in der Branche sind so schlimm, dass viele Verwalter schon WEGs ablehnen, wenn aufgrund einer depperten Vor-Verwaltung die Unterlagen allzu chaotisch erwartet wurden.

Zu den größten Problemen zählen:

• Unkorrekte Buchführung (76 Prozent),
• Instandhaltungs- und Sanierungsstau (75 Prozent),
• nicht umgesetzte EV-Beschlüsse (68 Prozent),
• die Nichteinhaltung gesetzlicher Auflagen (57 Prozent),
• fehlende oder nicht erstellte Abrechnungen (48 Prozent) und / oder
• Mängel in der Beschlusssammlung (35 Prozent)

Quelle: Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V., 5. DDIV-Branchenbarometer, Ergebnisse der Jahresumfrage 2017 des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter in der Immobilienverwalterwirtschaft, Berlin 2017, S. 37.

Sie könnten sich fragen: Was geht mich das an? Ich will meine Wohnung vermieten und gut. Weit gefehlt, denn ein tölpeliger Verwalter beeinträchtigt Sie mehr, als Sie denken.

Probleme für die Wohnungseigentümer:

Abrechnung:

Sie müssen einmal im Jahr die Mieter-Abrechnung erstellen, damit Ihre Ansprüche nicht verjähren. Dazu brauchen Sie die WEG-Jahresabrechnung, oder zumindest deren Zahlen. Dazu muss – theoretisch – die WEG-Jahresabrechnung noch nicht beschlossen sein, aber – was die Rechtsprechung oft übersieht – mindestens müssen die Gesamtkosten für das Jahr vorliegen, am besten geordnet nach Kostenarten, damit Sie als normaler Vermieter daraus die Betriebskosten-Abrechnung erstellen können.

Reparaturen:

Stellen Sie sich nur mal vor, dass eine Reparatur nötig ist. Meistens ist das ja Gemeinschaftseigentum, wie praktisch die gesamte Außenseite (Fenster, Fassade, Balkone, Dach, etc.) oder Dinge, die der gemeinschaftlichen Nutzung dienen, z.B. Treppenhaus oder Heizungsanlage. Sogar die Wohnungstüren sind Gemeinschaftseigentum.

Beispiel: Das Treppenhaus – die Visitenkarte des Hauses. Wenn es in die Jahre gekommen oder abgenutzt ist, sollten Sie es mal streichen lassen. Dazu brauchen Sie einen Beschluss. Der Vorgang sollte einfach nicht allzu lange liegen bleiben. Wenn der Verwalter trödelt oder mit anderen Sachen zu beschäftigt ist, dann bleibt das Treppenhaus abgenutzt und Sie können bei der nächsten Neuvermietung vielleicht nicht so viel Miete verlangen, wie Sie gerne möchten.

Eigentümerversammlung:

Schlimm sind Eigentümerversammlungen, die so viel Informationsgehalt haben wie ein leeres Blatt Papier. Ich kenne Kollegen, die schaffen Anschreiben, Einladung und Tagesordnung auf einer Seite. Das spart zwar Papier, hebelt aber die Mitbestimmungsrechte der Eigentümer aus, weil es um Ihr gemeinschaftliches Vermögen geht. Zumindest müssen Sie aus der Einladung klar erkennen können, was Gegenstand der Beschlussfassung ist. Bei intransparenter Kommunikation ist der Verwalter selber schuld, dass er seine vorhandene Bühne nicht nutzt. Schließlich generiert er Weiterempfehlungen ohne Ende, wenn er hier eine gute Figur macht. Vergeigte Chancen in der Immobilienwirtschaft.

Die Wirkung:

Was Sie als Wohnungseigentümer im Endeffekt sehen, sind sehr späte Jahresabrechnungen und / oder sehr späte Eigentümerversammlungen. Und schlimmstenfalls, dass das Gemeinschaftseigentum vor sich hingammelt. In so einer WEG möchten Sie lieber keine Eigentumswohnung haben.

Im nächsten Kapitel zeige ich Ihnen, woran Sie einen langsamen Verwalter erkennen.

Jetzt stehen Sie vor einer der wichtigsten Investitionen Ihres Lebens, dem Kauf Ihrer Eigentumswohnung, zu dem ich Sie nur allzu herzlich beglückwünschen kann. Nach mühevoller Vorselektion und Verhandlungen mit dem Verkäufer steht der Notartermin und Sie sind gerade dabei, mit der Bank einen langfristigen Kreditvertrag zu unterschreiben. Damit binden Sie sehr viel Kapital, was von Ihnen bzw. Ihren Mieter im Laufe der nächsten Jahrzehnte zurückbezahlt wird. Auch die Zinsbindung ist nicht ohne: Oft vereinbart man in Deutschland eine 10-jährige Zinsbindung.

Da stellt sich doch die Frage, wie lange so eine Eigentumswohnung eigentlich hält.

 Auf jeder Milchpackung finden Sie ein Mindesthaltbarkeitsdatum, wieso steht das eigentlich nicht auch auf Ihrer Eigentumswohnung?

Weil es nicht so einfach ist. Die Milch „kippt um“ und am nächsten Tag ist sie sauer oder grün. Das sieht man sofort. Und die Milch ist im Gegensatz zu Ihrer Eigentumswohnung homogen. Bei der Eigentumswohnung ist es gar nicht so einfach. Auch, weil sie aus mehreren Bauteilen besteht. Denn Ihre Wohnung ist nicht heute noch benutzbar und stürzt morgen ein. Im Gegenteil. Es ist ein schleichender Prozess. Deswegen ist der Verfall von Immobilien und Eigentumswohnungen ein sehr langfristiger Prozess – man kann ihn (zu Ihrem Vorteil!) schon viele Jahre im Voraus erkennen – und mit entsprechenden Maßnahmen entgegenwirken.

Schauen wir einmal in die Literatur. Thomas Herr spricht z.B. von einer achtzigjährigen Nutzungsdauer, während die steuerrechtlichen Abschreibungstabellen bei Wohngebäuden von 50 Jahren ausgehen.

Man spricht häufig vom Ende der wirtschaftlichen Nutzbarkeit. Wenn das Gebäude abgenutzt ist und nicht mehr verkauft werden kann, ist ein Abriss erforderlich, der weitere Kosten nach sich zieht. Sicherlich gibt es diesen Fall. Andererseits sollte man an Altbauwohnungen denken, wie sie u.a. in Budapest oder Wien zu finden sind. Bei entsprechender Pflege, Wartung und Instandhaltung kann eine Immobilie durchaus mehrere 100 Jahre bestehen, sagt Björn Kurzrock. Zusätzlich gilt es zu bedenken, dass die Abrissentscheidung nicht von einem allein, sondern von der gesamten WEG zu treffen ist. Und die werden sich wohl kaum darauf einigen.

Deswegen wage ich zu behaupten, dass die Lebensdauer einer Eigentumswohnung weit über 100 Jahre hinaus gehen kann. Auch Nico Rottke, Julian Eibel und Sebastian Krautz gehen davon aus, dass die technische Lebensdauer von Gebäuden jenseits von 100 Jahren liegen kann, sofern hier fortlaufend investiert wird.

Schließlich kippt nicht das ganze Gebäude um, vielmehr werden einzelne Bauteile im Laufe der Zeit schadhaft. Die häufigsten Beispiele sind Dach und Heizung. Das Dach kann man gut von außen sehen, und die Heizung kündigt sich rechtzeitig an, wenn sie ihrem Lebensende nahe ist – beispielsweise durch häufigere Ausfälle oder Wasserverlust. Es bleibt fast immer Zeit zu handeln.

Das bedeutet also, dass nie das ganze Gebäude einsturzgefährdet ist, sondern sich immer weit im Voraus einzelne Bauteile zeigen, die bald ersetzt werden müssen. Und dann muss man dort halt investieren – und sollte es auch, damit es keinen Mietausfall gibt. Nur wenn man blöd genug ist, erst das Dach verfaulen zu lassen, anschließen die Heizung ausfallen zu lassen und am Ende auch noch die Fenster. Es ist ja klar, dass ein Gebäude, wo nie irgendetwas reingesteckt wird, im Laufe der Zeit vor sich hin verrottet und zu nichts mehr zu gebrauchen ist. Aber die Erkenntnis ist nicht neu – vergleichen wir es mal mit Ihren Zähnen. Wenn Sie nie zum Zahnarzt gehen würden, die ständigen Zahnschmerzen ignorieren würden, dann würde es ja auch niemanden wundern, wenn Sie anschließend ein künstliches Gebiss brauchen. Aber niemand würde sagen, dass das der Normalfall ist. Das bedeutet aber auch bei Immobilien, dass man jahrelang wegsehen muss, bevor das Gebäude verrottet – und dann ist man auch selber schuld.

Aber man soll sich ja niemals abwärts orientieren, schauen wir doch lieber mal nach Budapest oder Wien, wo man solche Altbauwohnungen findet, die mehrere hundert Jahre alt sind. In der innerstädtischen Pfarrkirche in Budapest wurde 1046 bereits Bischof Gellért bestattet – und das Gebäude steht noch heute. Im Burgviertel findet man Wohngebäude aus dem 18ten Jahrhundert. Das Fuhrmannshaus in Wien ist über dreihundert Jahre alt, sieht schick aus und ist immer noch in Betrieb. Auch ein Blick nach New York zeigt z.B. die Saint Pauls Chapel (Ecke Broadway und Fulton Street), die 1764 gebaut wurde und damit das älteste durchgehend benutzte Gebäude in New York ist. Man muss nur ein bisschen im Internet suchen, um New Yorker Wohngebäude zu finden, die auch aus dem 18 Jahrhundert stammen und immer noch sowohl in Benutzung als auch in gutem Zustand sind.

Meiner Meinung nach sollten Sie sich keine Gedanken machen, dass Ihre Eigentumswohnung nach 100 Jahren das Ende ihrer Lebensdauer erreicht hätte. Es kommt natürlich auf den Einzelfall an. Das einzige, was Sie zu tun haben, ist als Eigentümergemeinschaft nicht wegsehen, sondern zupacken und handeln, sobald sich irgendwo Instandhaltungsbedarf zeigt.

Dann wird Ihre Eigentumswohnung vermutlich sogar Ihre Kinder überleben.