Hartnäckiger Glaube an den „Vorratsbeschluss“

Der Vorratsbeschluss ist eine verbreitete Vorstellung ohne jede Rechtsgrundlage. Sie hat sich in den Köpfen vieler Wohnungseigentümer festgesetzt, ist aber ein gefährliches Unterfangen, das im Nachgang zur Eigentümerversammlung hohe Anwalts- und Gerichtskosten nach sich ziehen kann.

Die Wahrheit ist: Meistens schafft es jeder Fachanwalt schon vor dem Amtsgericht, einen „Vorratsbeschluss“ innerhalb von fünf Minuten zu zerlegen. Denn ein Vorratsbeschluss widerspricht etlichen formellen Vorschriften, die man bei Beschlüssen einhalten muss. Dabei denke ich (mindestens) an die folgenden:

1. Inhaltliche Bestimmtheit

Ein Beschluss muss „inhaltlich hinreichend bestimmt“ sein, ansonsten ist er nichtig oder anfechtbar. Das ist abhängig vom Einzelfall und wahrscheinlich entscheidet jeder Richter in Grenzfällen anders.

Probleme: Inhaltliche Bestimmtheit vs. Vorratsbeschluss:

Der Grundsatz lautet: Wenn ein Beschluss auch für fremde Dritte (z.B. zukünftige Eigentümer) klar zu deuten ist, dann ist er i.d.R. in Ordnung und rechtsgültig.

Also wenn auch in der Zukunft klar erkennbar ist, was dieser Beschluss regelt. Vorratsbeschlüsse sind aber meistens inhaltlich ziemlich unbestimmt, weil jemand gerne

• irgendwas
• irgendwie
• für irgendeinen Zweck

für die Zukunft beschließen möchte, obwohl noch gar keine Klarheit hinsichtlich der Grundlage besteht. Das ist sehr gefährlich, rechtlich angreifbar und kann teuer werden.

Beispiel nichtiger Beschluss:

„Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass jegliche Ruhestörung in Zukunft zu unterlassen ist.

JA: 510 MEA,

NEIN: 390 MEA,

ENTHALTUGEN: 100 MEA“

Ich würde mal sagen, dass dieser Beschluss nichtig ist, weil sogar Corona-Husten oder Radiohören (in Zimmerlautstärke) damit verboten würden, was faktisch unmöglich ist. Außerdem ist völlig unklar, was denn unter „Ruhestörung“ zu verstehen ist. Der Beschluss verstößt gegen jede Form der Selbstverwirklichung und Nutzung der Eigentumswohnung und beeinträchtigt damit das Eigentum in unzumutbarer Weise.

2. Beschluss vs. Vereinbarung

Weil sich ein Vorratsbeschluss in der Regel nicht auf einen konkreten Einzelfall bezieht, könnte es sich oftmals um eine sog. „Vereinbarung“ handeln, die ganz andere Formvorschriften nach sich zieht. Hier der Unterschied:

Beschluss: Ein Beschluss ist eine Regelung für einen bestimmten Einzelfall. Das kann auch ein sehr großer Einzelfall sein.

Formvorschrift: Sehr einfach, es reicht (i.d.R.) ein einfacher Mehrheitsbeschluss.

Beispiele:

• Sanierung der Balkone von WE5 und WE8
• Beschluss über die Jahresabrechnung 2019
• Entlastung des Verwalters für 2019
• Anstrich Treppenhaus

Vereinbarung: Eine Vereinbarung ist allgemeingültig, eine Regelung für alle Zeit. Sie ist dauerhaft bindend.

Formvorschrift: Deutlich höher, um Sie als Verbraucher zu schützen. Weil eine Vereinbarung alle Eigentümer für alle Zeit bindet, ist das Einverständnis von jedem im Grundbuch eingetragen Eigentümer erforderlich. Man kann eine Vereinbarung notariell fixieren und ins Grundbuch eintragen lassen. Andernfalls ist die Vereinbarung nur gültig bis zum nächsten Eigentümerwechsel. Denn wenn der neue Eigentümer kann nicht zu weitreichenden Regeln verpflichtet werden, die er vorher gar nicht herausfinden konnte.

Beispiel:

Kaputte Rollläden müssen vom jeweiligen Sondereigentümer repariert und bezahlt werden.

Probleme: Vorratsbeschluss = Beschluss oder Vereinbarung?

Weil sich ein Vorratsbeschluss in der Regel nicht auf einen konkreten Einzelfall bezieht, könnte es sich auch um eine allgemeingültige Vereinbarung handeln, je nach Auslegung durch den Richter. Ohnehin hört man als Verwalter die verrücktesten Konstruktionen und Wünsche (bzw. „Beschlussanträge“). Wer sich als Verwalter darauf einlässt, ist selber schuld, wenn er nach einem verlorenen Gerichtsprozess nach § 49 (2) WoEigG auch die ganzen Kosten tragen muss.

Deswegen frage ich mich, warum man überhaupt einen Vorratsbeschluss fassen sollte.

Das WoEigG sieht schließlich vor, dass sich die Eigentümer für jede „größere Kleinigkeit“ treffen und einen Beschluss fassen. Also dann, wenn alle Entscheidungsgrundlagen klar vorliegen und jeder weiß, worüber beschlossen wird. Beschlussfassung, Abstimmung und nach 10 Minuten sind Sie fertig und gehen wieder.

Die Eigentümerversammlung nicht 1x im Jahr statt, sondern nach Bedarf. Alles andere entsteht in den Köpfen. Also besser warten, bis die notwendigen Entscheidungsgrundlagen da sind, dann eine kurze 10-Minuten-Eigentümerversammlung einberufen, saubere und rechtlich nicht angreifbare Beschlussfassung, dann ist das Thema erledigt. Viel besser und sicherer als der Vorratsbeschluss, der sowieso nur bis zum Amtsgericht hält.

Schlusswort: Wieso eigentlich immer über die Formalitäten? Weil es leider genügend Eigentümer gibt, die den Verwalter ärgern möchten. Selbst wenn sich im Moment alle einig sind, so wäre man als Verwalter doch mit so einem Beschluss erpressbar. Die Zeche (=Anwalts- und Gerichtskosten) zahlt entsprechend § 49 (2) WoEigG grundsätzlich der Verwalter. Und: Den Kaufvertrag für Ihre Wohnung haben Sie doch auch nicht mündlich geschlossen, sondern sind zum Notar gegangen, oder? Beim Wohnungskauf ist es den Leuten also klar, dass man die Formalitäten einhalten sollte. Wieso nicht auch bei Beschlüssen?

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