Als Wohnungseigentümer müssen Sie neben Betriebskosten auch Ihren Anteil an der Erhaltungsrücklage bezahlen. Sie ist das Vereinssparschwein der WEG.
Selbst die beste WEG bekäme Zahlungsprobleme, wenn sie sich erst bei Fälligkeit ums Geld kümmert. Je größer die Wohnanlage, desto mehr Beteiligte sind involviert. Daher dient die Beitragspflicht zur Rücklage dem vorsorglichen Sparen für zukünftige Reparaturen, die Sie heute noch gar nicht absehen können – oder für solche, die bereits erkennbar sind, wie ein neues Dach, und auf die Sie hin sparen.
Jeder Eigenheimbesitzer weiß, dass Reparaturen unregelmäßig auftreten und meistens dann kommen, wenn man sie nicht gebrauchen kann. Und dass Heizung, Waschmaschine und Backofen komischerweise immer gleichzeitig kaputtgehen. Aber der Eigenheimbesitzer wohnt allein im eigenen Haus, seine Heizung versorgt keine Nachbarn, mit denen man sich abstimmen muss. Und Mietminderungen gibt es im selbstbewohnten Eigenheim sowieso nicht.
In der WEG gibt es keinen Alleineigentümer – der Verwalter ist verantwortlich für Reparaturen des Gemeinschaftseigentums. Und im Gegensatz zum Eigenheimbesitzer sorgen WEGs meistens systematisch vor, weil sie schon aus gesetzlichen Gründen eine „angemessene“ Rücklage ansammeln müssen (§19 Abs. 2 WoEigG). Gäbe es keine, käme der Verwalter in Zugzwang, wenn plötzlich eine unvorhergesehene Reparatur notwendig ist – und er könnte das nötige Geld oftmals nicht auftreiben, zumindest nicht kurzfristig. Selbst wenn er mit dem Klingelbeutel durchs Treppenhaus geht – es wäre schon ein kleines Wunder, wenn 100% der Eigentümer praktisch über Nacht ihren Anteil an einer neuen Heizung oder einer Dachreparatur aus dem Ärmel schütteln könnten – von Formalitäten wie der notwendigen Beschlussfassung ganz abgesehen. Der Verwalter müsste hilflos zusehen, wie verschiedene Eigentümer mit Mietminderungen und Hotelkosten der Mieter konfrontiert werden.
So ein Extremfall ist sicherlich eher die Ausnahme. Aber es bleibt ja nicht bei einer Maßnahme. Während der Lebensdauer eines Gebäudes tritt immer wieder Instandhaltungsbedarf auf. Ohne Rücklage würde das Gemeinschaftseigentum im Laufe der Zeit verwahrlosen, weil bei jeder größeren Kleinigkeit regelmäßig jemand Probleme hätte, kurzfristig das nötige Geld aufzubringen. Irgendwann würde der Verwalter resignieren und immer häufiger wegsehen. Die Bausubstanz beginnt mit der Zeit zu bröckeln – und mit ihr die Vermietbarkeit Ihrer Eigentumswohnung.
Deswegen wird fleißig gespart. Es ist beruhigend, dass der Verwalter notfalls einen Rücklagentopf hat, auf den er zurückgreifen könnte. Natürlich darf er das Geld nur verwenden, wenn es hierfür einen Beschluss gibt, oder wenn es keinen Ermessensspielraum gibt. Aber im Notfall können so auch größere Maßnahmen schnell finanziert werden, ohne einzelne Eigentümer finanziell zu überfordern.
Über die „richtige“ Höhe der Rücklage streiten sich die Geister! Dazu näheres in diesem Beitrag 🙂
Interessanterweise fragen Eigentümer öfters danach, ob sie für die Rücklage einen separaten Dauerauftrag einrichten sollen. Aber die Beitragspflicht zur Rücklage ist ja bereits im monatlichen Hausgeld enthalten. Die Zahlungspflicht entsteht durch Beschluss über die monatlichen Vorschüsse (auf der Basis des Wirtschaftsplans). Hierin ist neben allen anderen Kosten auch der Beitrag zur Erhaltungsrücklage enthalten.
Hier ein Beispiel eines Wirtschaftsplans mit Rücklagenbeitrag:
| Kosten- art | Gesamt-kosten | Umlage-schlüssel | Einheiten gesamt | Ihre Einheiten | Ihre Kosten |
| Wasser | 2.000 | Personen | 10 | 2 | 400,00 |
| Regen- wasser | 450 | MEA | 1000 | 115 | 51,75 |
| Straßen- reinigung | 200 | MEA | 1000 | 115 | 23,00 |
| Müll- abfuhr | 600 | MEA | 1000 | 115 | 69,00 |
| Haus- meister | 6.000 | MEA | 1000 | 115 | 690,00 |
| Versiche- rung | 1.200 | MEA | 1000 | 115 | 138,00 |
| Heizung | 4.500 | Heizk. | 4500 | 900 | 900,00 |
| … | … | … | … | … | … |
| Beitrag Rücklage | 2.600 | MEA | 1000 | 115 | 299,00 |
| Summe gesamt: | 17.550 | Ihre Summe: | 2.570,75 | ||
| durch 12 Monate: | 214,23 |
Der Wirtschaftsplan führt zu einem Gesamtbetrag und differenziert nicht zwischen „Rücklage und Rest“. Trotzdem haben viele Eigentümer das Bedürfnis, den Rücklagenanteil zu berechnen.
Für Sie als Vermieter ist das besonders wichtig, denn die Beitragspflicht zur Rücklage ist oft der größte Anteil der Posten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können. Zudem wird dieser Teil zunächst gar nicht ausgegeben, sondern gespart. Anders als die übrigen Nebenkosten verlässt der Rücklagenbeitrag das Konto der WEG (erstmal) nicht. Umbuchungen ans Sparbuch ändern daran nichts: Das Geld, das Sie ins Rücklagen-Sparschwein stecken, befindet sich weiterhin im Vermögen der WEG, bis damit Reparaturmaßnahmen bezahlt werden. Im Beispiel müssten Sie monatlich 214 EUR an die WEG überweisen. Darin enthalten ist eine Beitragspflicht zur Rücklage in Höhe von 299 EUR pro Jahr bzw. 299 / 12 = 24,92 EUR pro Monat.
Der Beitrag muss aber trotzdem im Abrechnungsjahr als Ausgabe aufgeführt werden, auch wenn er zunächst nicht ausgegeben wird. Wenn das Geld, das im Sparschwein landet, den Eigentümern nicht in Rechnung gestellt würde, bekämen sie es mit der Jahresabrechnung erstattet und die Rücklage bliebe leer. Also hat die Rechtsprechung entschieden, dass die Rücklage durch einen Buchungsvorgang im Computer der Hausverwaltung entsteht – und nicht durch Überweisung ans Sparbuch. Die Hin- und Herbucherei muss rechnerisch in der Jahresabrechnung die gleiche Wirkung haben wie echte Ausgaben. Das gilt selbst dann, wenn gar kein Sparkonto existiert und die Rücklage sich mit auf dem Girokonto der WEG befindet!
Merke: Der Buchungsvorgang (bzw. der Beschluss der Eigentümerversammlung) entscheidet über die Höhe der Rücklage, und nicht das Vorhandensein eines Sparbuchs.