Eingangsbereich - Die Eigentumswohnung

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Unser Alltag ist voll mit unterschiedlichen Regeln und Konventionen, die wir meist beherrschen, selbst wenn es für unseren Beruf und Alltag gar nicht wichtig ist. Abseits, Schwalbe und Elfmeter kennt jeder. Wir wissen, wie man mit EC-Karte zahlt, eine Fahrkarte der Rheinbahn kauft, ein Taxi ruft oder WhatsApp benutzt.

Und wie ist das mit den Rechten und Pflichten in Ihrer Eigentumswohnung? Die kennen nur die wenigsten. Wer zahlt bei Rohrverstopfung oder Balkonsanierung – und wer ist für die Heizung zuständig? Was ist, wenn die Klingel nicht funktioniert? Die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes (WoEigG) beeinflussen Ihr tägliches Leben wesentlich mehr, als Sie denken, wenn Sie Wohnungseigentümer sind. Und trotz des wesentlichen Einflusses, den Immobilien und vor allem Eigentumswohnungen auf ihr tägliches Leben ausüben, wissen die meisten Eigentümerinnen und Eigentümer herzlich wenig über diese Rechtsform.

Anders als beim Führerschein, wo der Fahrlehrer Ihnen alles haarklein erklärt, bevor man Sie auf den Straßenverkehr loslässt, gibt es für Wohnungseigentümergemeinschaften niemanden, den Sie fragen könnten, wenn Sie gerade Eigentümer geworden sind. Zumindest niemanden, dessen Aufgabe es ist, Ihnen die Grundlagen des WEG-Rechts zu erklären. Die Beurkundung des Kaufvertrags ist zwar die Türschwelle zum Wohnungseigentum, aber meistens stellen die Notare beim Vorlesen des Kaufvertrags lieber Geschwindigkeitsrekorde auf, anstelle Aufklärungsarbeit zu leisten. Und die WEG-Verwalter? Viele von ihnen sind mit dem täglichen Job dermaßen überlastet, dass sie keine Zeit für Sie, die Kundinnen und Kunden, haben. Nur die wenigsten Verwalter erklären überhaupt irgendwas – sofern sie überhaupt erreichbar sind.

Es ist also nicht gerade verwunderlich, dass viele Eigentümer sich in ihrer Rechtsform „WEG“ nicht wirklich auskennen. Das Problem daran: Es geistern viele gefährliche Halbwahrheiten durch die Köpfe. Wen sollen Sie auch fragen? Am Ende wird gegoogelt – und vielleicht findet man in irgendeinem Wald-und-Wiesen-Forum ein paar Halbwahrheiten, die dann oft für bare Münze gehalten werden. Das kann ins Auge gehen! Die ergoogelten „Fakten“ stammen oftmals aus dem Mietrecht – denn dazu gibt es viel mehr Quellen und Ratgeber – aber im Mietrecht gelten völlig andere Rechtsgrundlagen.

Gefährlich wird es, wenn Eigentümer (oder Verwalter) solche Halbwahrheiten für bare Münze nehmen. Lückenhafte Kenntnisse bergen Konfliktpotential. Wenn dann auch noch einige Eigentümer der WEG stur und unbelehrbar sind, drohen Ihrer WEG schlimmstenfalls jahrelange Grabenkämpfe vor Gericht: Pro Jahr gibt es laut Statistischem Bundesamt rund 25.000 WEG-Verfahren wegen sogenannter Binnenstreitigkeiten – und das nur vor den Amtsgerichten. Wir sprechen nicht von Rechtsstreitigkeiten mit Nachbarn, Bauträgern, der Versicherung und auch nicht von jemandem, der bei Glatteis auf die Nase gefallen ist. Es handelt sich allein um Binnenstreitigkeiten innerhalb der WEG. Da geht es um Beschlussanfechtungen, bauliche Veränderung ohne Genehmigung und so weiter. Regelmäßig zahlt der Verlierer Gerichts- und Anwaltskosten. Auch die des Gegners. Eine verlorene Anfechtungsklage kann schnell 5.000 EUR kosten. Besonders traurig ist Streit, der nur aufgrund falscher Vorstellungen entsteht, die mit denen der Nachbarn kollidieren. Manchmal beißen sich Eigentümer fest, weil sie gefährliches Halbwissen mit geltendem Recht verwechseln. Und oft genug versagt die überforderte Hausverwaltung bei der Aufklärungsarbeit. Missverständnisse bleiben ungeklärt und entwickeln sich im Laufe der Jahre zu tiefen Gräben.

Häuser in der Rechtsform einer WEG sind im deutschen Recht etwas ganz Besonderes, weil es sowohl Gebäudeteile gibt, die Ihnen alleine gehören (das sog. Sondereigentum) als auch Gemeinschaftseigentum, das jedem Eigentümer zu einem gewissen Anteil gehört. Um die Verhältnisse zu ordnen, gibt es eine ganze Reihe an sonderbaren, gesetzlichen Regelungen, die auf den ersten Blick nicht jedem sofort einleuchten, geschweige denn logisch erscheinen. Im Gegensatz zum Führerschein brauchen Sie keinerlei Vorkenntnisse oder Prüfungen, um Wohnungseigentümer zu werden – obwohl das sehr hilfreich wäre.

Der Gesetzgeber hat sich die Rechtsform Eigentumswohnung im Jahr 1951 ausgedacht, um nach dem Krieg bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Und auch heute noch ist sie für kleine und mittlere Einkommen oftmals der einzig finanzierbare Weg, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Immobilien werden manchmal auch „Vermögensakkumulatoren“ genannt. Zwar zahlen Sie der Bank inzwischen wieder Zinsen für den Immobilienkredit, und doch müssen Sie mit dem Tilgungsanteil jeden Monat ein paar Euros „zwangssparen“. Im Laufe der Jahre summiert es sich kräftig. Und nach 30 Jahren ist die letzte Rate getilgt. Spätestens jetzt wohnen Sie mietfrei. Immer wieder belegen Statistiken, dass selbstnutzende Immobilienbesitzer am Ende des Lebens wesentlich vermögender sind als Mieter.

Ich möchte auf dieser Seite etwas Licht ins Dunkel bringen, Aufklärungsarbeit über die Rechtsform „WEG“ leisten und häufig gestellte Fragen beantworten damit Sie Ihre selbstgenutzte Altersvorsorge besser kennenlernen und von jetzt an auch genießen können. Mit dieser Seite möchte ich Aufklärungsarbeit über die Rechtsform WEG leisten und Ihnen häufig gestellte Fragen beantworten.

Haftungsausschluss: Obwohl das ja eigentlich klar sein müsste… Dieses Buch bietet keine Rechtsberatung. Ich bin kein Rechtsanwalt und meine Beiträge stellen weder eine rechtliche Beratung dar noch können aus ihnen allgemeinverbindliche Regeln oder Lösungen abgeleitet werden. Die hier genannten Regeln und Beispiele gelten unter bestimmten Voraussetzungen. Jeder Einzelfall ist anders und bringt bestimmte Besonderheiten mit sich. Wenn Sie einen Ratschlag für einen ganz bestimmten Fall benötigen, nehmen Sie bitte kostenpflichtige rechtliche Beratung in Anspruch. Fragen Sie Ihren qualifizierten Fachanwalt und übernehmen Sie nicht undifferenziert alles, was Sie lesen. Treffen Sie aufgrund allgemein gehaltener Ratschläge keine Entscheidungen, sondern konsultieren Sie gute Berater und Ihren gesunden Menschenverstand.

Und jetzt wünsche ich Ihnen gute Unterhaltung.

Herzliche Grüße

Dr. Stephan Walochnik