Investieren 2023, Teil 1: Eine neue Welt

Droht der Katastrophen-Crash am deutschen Immobilienmarkt?

Düsseldorf, im Oktober 2022. Gaspreis-Explosion, Grundsteuerreform und Zinswende. Immobilieninvestoren trauen ihren Augen kaum. Innerhalb weniger Monate haben sich die Rahmenbedingungen fundamental gewandelt. Immobilienpreise fangen an zu bröckeln und werden bald noch stärker fallen, während Finanzierungskosten und Nebenkosten in ungeahnte Höhen steigen. Die Sicherheit, die der Immobilienmarkt in den letzten Jahrzehnten geboten hat, gibt es nicht mehr. Wer in Immobilien investiert, verdient schon Geld – das war doch immer klar. Und jetzt? Auf einmal bleiben die Käufer aus und die Renditen brechen weg. Was unmöglich schien, ist Realität geworden. Doch für Käufer bieten sich genau jetzt ungeahnte Chancen.

Bevor ich Ihnen im nächsten Artikel erkläre, wie Käufer jetzt handeln können und worauf sie achten müssen, kurz zu den Hauptgründen für den plötzlichen Wandel:

• Die Zinsen steigen ins Unermessliche – und mit ihnen die Finanzierungskosten.
• Die Rohstoffpreise explodieren – und mit ihnen die Energiekosten für Wohnraum.
• 2025 steigt die Grundsteuer – und verteuert die Wohnkosten abermals.

Im Detail:

• Die Zinsen steigen ins Unermessliche – und mit ihnen die Finanzierungskosten für Eigentumswohnungen. Der Zins ist der Preis des Geldes und hat sich seit 2021 vervierfacht (von 1% auf 4% – Stand Oktober 2022). Die monatlichen Raten, die Sie als Käufer an Ihre Bank abdrücken müssen, sind entsprechend gestiegen. Deswegen kann (und sollte) niemand mehr die Immobilienpreise von 2021 bezahlen. Ein Beispiel: Eine Eigentumswohnung, die für monatlich 1.000 EUR (kalt) vermietet ist, hätten Sie 2021 noch für 300.000 EUR kaufen können. Damit hätten Sie monatlich rund 100 EUR verdient (bei 1% Zins und 2% Tilgung). Bei den heutigen Zinsen zahlen Sie monatlich etwa 700 EUR drauf – ein riesiges Verlustgeschäft (bei 4% Zins und 2% Tilgung – Details zur Rechnung im nächsten Artikel).
• Putin „befreit“ die Ukraine und dreht Europa den Gashahn zu. Unsere Versorgungssicherheit ist nicht mehr gegeben und lässt die Rohstoffpreise explodieren. Mit ihnen explodieren auch die Nebenkosten, besonders Gas, aber auch Öl und Strom. Das trifft uns besonders hart, weil in Deutschland etwa 70% der Wohnimmobilien eine Gasheizung haben. Solange der Strompreis an den Gaspreis gekoppelt ist, werden auch Wärmepumpen nicht helfen, die ja bekanntlich große Stromfresser sind.
• Die Grund(besitz)steuer steigt. Zwar nicht heute, aber spätestens 2025. Weil das Bundesverfassungsgericht festgestellt hat, dass die Bemessungsgrundlagen der Grundsteuer in Ost und West unterschiedlich und damit unfair sind, tobt in Deutschland gerade das Chaos der Neuerfassung und Neubewertung aller Gebäude und stürzt jeden zweiten Rentner in die Verzweiflung. Zwar „soll“ die Reform aufkommensneutral sein (also unterm Strich sollen alle Menschen nachher nicht mehr bezahlen als vorher), aber die Höhe der neuen Grundsteuer hängt von den individuellen Hebesätzen der Gemeinden ab. Sie sind nicht untereinander abgestimmt. Was meinen Sie: Welchen Anreiz hat eine Gemeinde mit leerer Kasse, wenn sie den Hebesatz einseitig vorgibt und die Bürger sich nicht wirklich wehren können? Auch wenn Sie die Grundsteuer an den Mieter weitergeben können – dessen Wohnkosten werden sich verteuern. Bei gegebenem Einkommen bleibt weniger Geld und eine geringere Zahlungsbereitschaft für die Kaltmiete.

Lesen Sie in Teil 2, wie Sie berechnen, ob eine Eigentumswohnung sich lohnt.