2022 in Eigentumswohnungen investieren. Teil 2: Wie Sie jetzt berechnen, ob die Investition sich lohnt

Seit ich 2007 meine erste Eigentumswohnung gekauft habe, gab es am Immobilienmarkt nur eine Richtung: Nach oben. Die Zinsen sind Jahr für Jahr gefallen – und mit ihnen die Finanzierungskosten für Wohnraum. Heute (2022) sehen wir Zinsen, die schlagartig in die Höhe schnellen und Immobilieneigentümer und Makler, die keine Käufer mehr finden.

Doch gerade jetzt lohnt es sich, in Eigentumswohnungen zu investieren. Vor allem gibt es jetzt endlich wieder Möglichkeiten, günstig einzusteigen, wie schon lange nicht mehr.

Woran können Sie erkennen, ob eine Eigentumswohnung sich lohnt? Es ist einfache Schulmathematik, siehe auch Artikel „Woran Kapitalanleger erkennen, ob eine Eigentumswohnung sich lohnt, Teil 1: Die vier Erfolgsgrößen“. Diese Formel gilt unverändert.

Die Einnahmen aus Kaltmiete und Betriebskosten müssen Hausgeld und Kreditrate (incl. Tilgung) decken. Das ist alles.

Diese vier Größen sind im Jahr 2022 sehr viel unsicherer als in der Vergangenheit. Deswegen können Sie jetzt auch bei den Preisen viel mehr verhandeln, weil nach und nach die Käufer ausbleiben.

Das wichtigste ist, dass Sie die Informationen zu diesen vier Variablen zusammentragen können.

Der Zins für den Bankkredit ist – neben Heizkosten und Strom – die wichtigste Variable in der Rechnung. Denn solange Sie weder einen Hedgefonds noch eine Millionenerbschaft besitzen, sind sie auf die Unterstützung eines Bankkredites angewiesen. Geordnete Finanzen vorausgesetzt, werden die Banken Ihnen immer helfen, die Wohnung zu finanzieren.

Die monatliche Kreditbelastung errechnen Sie aus dem Kaufpreis multipliziert mit der Annuität – also Zins und Tilgung. Zuallererst sollten Sie zur Bank gehen und nach den Rahmenbedingungen fragen, bevor Sie nach einer passenden Eigentumswohnung suchen.

Vereinbaren Sie einen Termin mit der Baufinanzierungsabteilung und bereiten Sie Ihre Bonitätsunterlagen sorgfältig vor. Die Bank wird Ihnen schnell sagen, mit welchen Konditionen Sie ungefähr rechnen können – damit meine ich Zins, Tilgung und Mindestanteil Eigenkapital. Möglicherweise sagt die Bank Ihnen, dass sich das derzeit täglich ändert, aber dann fragen Sie eben nach den heutigen Konditionen – und rechnen vielleicht mit einem Sicherheitspuffer.

Nach meiner Erfahrung möchte die Bank mindestens 2% Tilgung und etwa 4% Zinsen für ein Darlehen mit 10-jähriger Zinsbindung (Stand Oktober 2022). Sie müssen also mit 2+4 = 6% Annuität rechnen.

Ein Beispiel:

Im Jahr 2020:

Gehen wir von einer Eigentumswohnung für 300.000 EUR aus und machen eine kleine Zeitreise zurück ins Jahr 2020. Hier wollte die Bank vielleicht 1% Zinsen + 2% Tilgung, also 3% jährlich.

Das ergibt folgende Rechnung:

  • 300.000 EUR Kaufpreis + 12% Erwerbsnebenkosten = 336.000 EUR.
  • Davon 3% jährlich = 10.080 EUR im Jahr / 12 = 840 EUR (kalt) im Monat.

Wenn diese Wohnung bspw. 1.000 EUR Kaltmiete abwirft, hätten Sie (ohne Betrachtung nicht umlagefähiger Nebenkosten) monatlich 160 EUR Überschuss erwirtschaftet. Das lohnt sich.

Zurück im Jahr 2022:

Angenommen, die damaligen Preise wären immer noch zu erzielen und Sie kaufen dieselbe Wohnung, die für 1.000 EUR kalt vermietet ist, für 300.000 EUR. Jetzt aber mit 4% Zins + 2% Tilgung.

  • 300.000 EUR Kaufpreis + 12% Erwerbsnebenkosten = 336.000 EUR.
  • Davon 6% jährlich = 20.160 EUR im Jahr / 12 = 1.680 EUR (kalt) im Monat.

Bei 1.000 EUR Kaltmiete zahlen Sie monatlich 680 EUR drauf. Es würde sich überhaupt nicht lohnen. Deswegen lassen Sie lieber die Finger von der Wohnung – genau wie jeder andere Käufer, der rechnen kann. Und das nur, weil der Zins sich verändert hat. (Die steigenden Zinsen hatten ja keinen direkten Einfluss auf die Mieten, zumal es gesetzliche Beschränkungen für die Mieterhöhung gibt.)

Anders gerechnet:

Gehen wir mal von der monatlichen Rate im Jahr 2020 aus: 840 EUR. Wir können diese auch in einen aktuellen Kaufpreis umrechnen.

  • 840 EUR im Monat x 12 = 10.080 EUR im Jahr.
  • 10.080 EUR / 6% x 100% = 168.000 EUR – 12% Erwerbsnebenkosten = 150.000 EUR.

Bei den aktuellen Zinsen (2022) können Sie (verglichen mit dem Jahr 2020) mit der gleichen Rate nicht mehr 300.000 EUR, sondern nur noch 150.000 EUR stemmen.

Machen wir die Probe:

  • 150.000 EUR Kaufpreis + 12% Erwerbsnebenkosten = 168.000 EUR.
  • Davon 6% jährlich = 10.080 EUR im Jahr / 12 = 840 EUR (kalt) im Monat.

Die gleiche Rate, die vor zwei Jahren noch gereicht hätte, um 300.000 EUR Kaufpreis zu stemmen, reicht heute nur noch für die Hälfte (logisch, denn 6% sind das Doppelte von 3%).

Bei solchen Berechnungen ist es wichtig, dass Sie den Verkäufer mit ins Boot holen, damit er den Rechenweg versteht, weil er vermutlich die Hoffnung noch nicht aufgegeben hat, die Wohnung zum Preis von vor zwei Jahren zu verkaufen – reine Mathematik deckt sich selten mit Emotionen und Wünschen. Aber der Verkäufer merkt auch, dass plötzlich niemand mehr seine Eigentumswohnung kaufen möchte, weil sich der Zins und die Rahmenbedingungen verändert haben. Deswegen muss diese Rechnung so transparent wie möglich sein, damit der Verkäufer Ihre Gedanken nachvollziehen kann. Hilfreich ist z.B. der Zinschart von Interhyp, den jeder auf Google findet.

Lesen Sie jetzt in Teil 3, warum die Betriebskosten für Mietinteressenten so wichtig sind.

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