51 Prozent für alle! Das zweischneidige Schwert der geänderten Mehrheitsverhältnisse

Das neue WoEigG sieht also ganz andere Mehrheitsverhältnisse vor, als wir sie bisher kannten (bzw. die erforderliche Stimmenmehrheit für bestimmte Sachverhalte). Nun gilt, dass man nahezu alle Vorgänge mit 50 plus X Prozent entscheiden kann, d.h. mit einfacher Mehrheit.

Achtung! Hier geht es um meine persönliche Meinung zum neuen WoEigG. Wie auch in den anderen Artikeln hier noch ein wichtiger Hinweis zum Haftungsausschluss! Ich bin Webseitenbetreiber (und WEG-Verwalter), aber kein Rechtsanwalt. Das hier ist keine Rechtsberatung und meine Äußerungen würdigen nicht die Aspekte Ihres Einzelfalls. Tätigen Sie auf Basis meiner Aussagen keine Dispositionen. Suchen Sie sich im Zweifelsfall stets einen guten Fachanwalt: Ein guter Rechtsanwalt ist wie ein Kompass. Er bricht keinen Streit vom Zaun, sondern berät Sie und gibt Ihnen Orientierung.

Mit großem Anlauf hat der Gesetzgeber die

  • doppelt qualifizierte Mehrheit (bei Modernisierungsmaßnahmen und bei Änderung des Kostenverteilschlüssels für den Einzelfall) und die
  • Zustimmung aller Betroffenen (bei baulichen Veränderungen)

abgeschafft und gegen die normale Mehrheit getauscht.

Foto: Stephan Walochnik

Bisher gab es drei unterschiedliche Stimmenmehrheiten, die nötig waren.

  • Bei allen „gewöhnlichen Maßnahmen“ konnte man mit einfacher Mehrheit entscheiden, d.h. mit 50,0001 Prozent.
  • Bei Modernisierungsmaßnahmen. Wenn also die WEG z.B. die alten (intakten!) Fenster gegen überteuerte, dreifachverglaste Super-Energiespar-Fenster austauschen wollte, dann brauchte man eine sog. doppelt qualifizierte Mehrheit, also die Zustimmung von ¾ aller Eigentümer PLUS 50 Prozent aller Miteigentumsanteile (MEA).
  • Anmerkung: Wenn jedoch marode alte Fenster (, die ohnehin kaputt waren und sowieso repariert werden mussten,) gegen neue Superfenster ausgetauscht werden sollten, dann hieß es „modernisierende Instandsetzung“ und man brauchte nur eine einfache Mehrheit, also 50,0001 Prozent.
  • Dann gab es bauliche Veränderungen. Wenn jemand z.B. eine außenliegende Klimaanlage installieren wollte, also Veränderungen am äußeren Erscheinungsbild, dann brauchte er die Zustimmung von allen Wohnungseigentümern, die davon potentiell in irgendeiner Weise betroffen sein könnten.

Die baulichen Veränderungen waren aber auch das Problem. Denn selbst das Anbringen einer Markise oder die Bestellung von neuen, außenliegenden Briefkästen galten nach altem Recht als „bauliche Veränderung“. Das Problem: Es musste JEDER Eigentümer zustimmen, der potentiell betroffen sein könnte. Und die Rechtsprechung hat diesen Begriff sehr weit ausgelegt. Im Zweifelsfall war JEDER Wohnungseigentümer potentiell betroffen und musste zustimmen.

Vor allem in großen Eigentümergemeinschaften fand sich leider immer ein verkrusteter Typ, der da seine sogenannten „Bedenken“ hatte und jede kleine bauliche Veränderung blockieren konnte.

Da erleben WEG-Verwalter die abstrusesten Sachen: Ein Handlauf soll angebracht werden? Ein Eigentümer fordert zuerst ein statisches Gutachten, das die Unbedenklichkeit attestierte. Die WEG wollte eine Photovoltaikanlage installieren? Das Dach ist Gemeinschaftseigentum. Einer der Eigentümer behauptete, dass im Brandfall die Feuerwehr das Gebäude bis auf die Grundmauern abbrennen lassen würde, weil man Photovoltaikzellen nicht löschen darf. Stimmt das? Keine Ahnung. Es geht um ein anderes Problem:

Jede Art von Veränderung konnte kurzerhand blockiert werden.

Foto: Stephan Walochnik

Weil die Rechte eines Einzelnen potentiell beeinträchtigt werden könnten, musste nur einer sagen, dass er das nicht möchte, und schon war das Thema für immer begraben.

Das hat viele Wohnungseigentümergemeinschaften blockiert. Weil aus gesetzlichen Gründen per Definition quasi alles das „Wesen der Anlage“ veränderte, konnte man quasi alles durch eine Nein-Stimme behindern.

Diese Regelung wurde jetzt Gott sei Dank abgeschafft. Von jetzt an gilt für bauliche Veränderungen die einfache Mehrheit (siehe Artikel über bauliche Veränderungen im neuen WoEigG).

Natürlich ist es das andere Extrem. Auf einmal braucht man auch bei krassen Veränderungen nur noch eine einfache Mehrheit. Schade, dass man sich hier nicht auf eine doppelt qualifizierte Mehrheit geeinigt hat.

Einerseits freue ich mich, dass nicht mehr ein Einzelner die gesamte WEG blockieren kann. Das ergab in der Vergangenheit zum Teil sehr surreale Situationen. Andererseits bin ich (im Sinne von Verbraucherschutz) auch etwas skeptisch, dass z.B. ein einzelner Mehrheitseigentümer jetzt alles regieren kann, wie er möchte.

Das ist wohl das Problem, dem sich der Gesetzgeber immer gegenübersieht. Das Gesetz kann ja nicht jeden Einzelfall durchdeklinieren. Aus meiner Verwalter-Erfahrung gesprochen, war es immer sehr ermüdend, wenn nur eine einzelne Nein-Stimme eine sinnvolle Verbesserung versenken konnte. Und die ganze Vorarbeit! Damit ist jetzt Schluss.

Jede Medaille hat zwei Seiten.

Zwischen Tag und Nacht gibt es immer noch die Dämmerung. Schauen wir uns an, wie es sich in der Realität auswirkt. Ich werde berichten 🙂

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