Dach, Keller, Fenster, Aufzug: Jeder Wohnungseigentümer zahlt mit

Foto: Stephan Walochnik

Manchmal muss etwas repariert werden. Ob Sie als Wohnungseigentümer allein bezahlen müssen, oder ob die ganze WEG daran beteiligt ist, hängt davon ab, ob Sonder- oder Gemeinschaftseigentum repariert wird.

Wer als Wohnungseigentümer noch ganz unerfahren ist, der wundert sich oftmals, wie viele Sachen eigentlich Gemeinschaftseigentum sind, aber im Wohnungseigentumsgesetz steht ganz klar, dass

  • alles, was für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes
  • oder für sein äußeres Erscheinungsbild

von Bedeutung ist, gleichzeitig Gemeinschaftseigentum sein muss. Ein Paar populäre Beispiele finden Sie ja schon in der Überschrift:

  • Dach,
  • Keller (-außenwände und -böden),
  • Fenster,
  • Aufzug.

Außerdem Fassade, tragende Mauern, das Grundstück selbst, und so weiter…  Aber auf Eigentümerversammlungen erlebe ich (zu meinem großen Unverständnis) oft großes Unverständnis, dass es sich bei Bauteil xy nicht um Sondereigentum handelt. Oftmals umso unverständlicher, weil viele Bauteile schon in der Teilungserklärung dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum zugeordnet wurden.

Das häufigste Missverständnis sind Fenster:

Zumindest nach meiner Berufserfahrung. Denn Fenster sind gemeinschaftliches Eigentum. Warum? Laut Wohnungseigentumsgesetz ist alles, was das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes prägt, Gemeinschaftseigentum. Und das sind auch die Fenster. Wenn Sie also einfach „Ihre“ Fenster austauschen (sie glauben zumindest, es seien Ihre Fenster) dann begehen Sie Sachbeschädigung, wussten Sie das?

Foto: Stephan Walochnik

WICHTIG! Man unterscheidet Kostentragung und Eigentum:

Schauen Sie also zuerst in die Teilungserklärung. Beispiel Fenster: Diese gehören zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum. Möglicherweise steht aber in der TE, dass jeder Wohnungseigentümer „seine“ Fenster auf eigene Kosten austauschen darf. Wahrscheinlich ist damit nur die Kostentragung gemeint. Es ist also gemeinschaftliches Eigentum, das Sie auf Ihre Kosten instand halten müssen. (Bei Fenstern hat die Rechtsprechung sowieso entscheiden, dass sie zwingend Gemeinschaftseigentum sind. Doch auch bei anderen Gewerken gilt: Schauen Sie sich die Teilungserklärung unbedingt noch einmal an.)

Das bedeutet also: Sie benötigen trotzdem einen Beschluss der Eigentümerversammlung, der Ihnen den Austausch / die Instandsetzung erlaubt. Weil das Wohnungseigentumsgesetz sagt, dass weder Verwalter noch Beirat irgendwas zu entscheiden haben, beschließt die Eigentümerversammlung über Reparaturmaßnahmen… und das sind sie. Und Sie entscheiden auch mit Stimmenmehrheit, woher das Geld kommt, also aus der Rücklage oder als Sonderumlage.

Und da schließt sich der Kreis. Die meisten Eigentümer verstehen, dass eine Dachsanierung nicht nur vom Eigentümer der DG-Wohnung bezahlt wird. Soweit logisch. Das gleiche Gesetz gilt aber auch für den Aufzug. Sie haben die Erdgeschosswohnung gekauft und der Aufzug muss saniert werden? Mitgehangen, mitgefangen. Es ist nun mal Gemeinschaftseigentum, und Sie zahlen mit. Hand aufs Herz: Auch Sie können mit dem Aufzug in den Keller fahren, um die schweren Einkäufe runterzubringen, oder vielleicht haben Sie sogar mit dem Aufzug Zugang zur Tiefgarage? Jedenfalls sind Aufzüge Gemeinschaftseigentum und müssen von allen bezahlt werden.

Ich weiß, das muss man erstmal sacken lassen. Die meisten Eigentümer glauben, dass die Fenster ihnen gehören. Es gab genügend Gerichtsprozesse, wo die Eigentümer mit dieser Idee eine Bruchlandung erlebt haben. Wem es nicht passt, der kann sich ein freistehendes Einfamilienhaus kaufen. Die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes sind nicht immer logisch. Aber sie sind da – und deswegen beeinflussen sie Ihr tägliches Leben mehr, als Sie glauben.

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