Hartnäckiger Glaube an den „Vorratsbeschluss“

Foto. Stephan Walochnik

Der Vorratsbeschluss ist eine verbreitete Vorstellung ohne jede Rechtsgrundlage. Sie hat sich in den Köpfen vieler Wohnungseigentümer festgesetzt, ist aber ein gefährliches Unterfangen, das im Nachgang zur Eigentümerversammlung hohe Anwalts- und Gerichtskosten nach sich ziehen kann.

Die Wahrheit ist: Meistens schafft es jeder Fachanwalt schon vor dem Amtsgericht, einen „Vorratsbeschluss“ innerhalb von fünf Minuten zu zerlegen. Denn ein Vorratsbeschluss widerspricht etlichen formellen Vorschriften, die man bei Beschlüssen einhalten muss. Dabei denke ich (mindestens) an die folgenden:

1. Inhaltliche Bestimmtheit

Ein Beschluss muss „inhaltlich hinreichend bestimmt“ sein, ansonsten ist er nichtig oder anfechtbar. Das ist abhängig vom Einzelfall und wahrscheinlich entscheidet jeder Richter in Grenzfällen anders.

Probleme: Inhaltliche Bestimmtheit vs. Vorratsbeschluss:

Der Grundsatz lautet: Wenn ein Beschluss auch für fremde Dritte (z.B. zukünftige Eigentümer) klar zu deuten ist, dann ist er i.d.R. in Ordnung und rechtsgültig.

Also wenn auch in der Zukunft klar erkennbar ist, was dieser Beschluss regelt. Vorratsbeschlüsse sind aber meistens inhaltlich ziemlich unbestimmt, weil jemand gerne

  • irgendwas
  • irgendwie
  • für irgendeinen Zweck

für die Zukunft beschließen möchte, obwohl noch gar keine Klarheit hinsichtlich der Grundlage besteht. Das ist sehr gefährlich, rechtlich angreifbar und kann teuer werden.

Beispiel nichtiger Beschluss:

„Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass jegliche Ruhestörung in Zukunft zu unterlassen ist.

JA: 510 MEA,

NEIN: 390 MEA,

ENTHALTUGEN: 100 MEA“

Ich würde mal sagen, dass dieser Beschluss nichtig ist, weil sogar Corona-Husten oder Radiohören (in Zimmerlautstärke) damit verboten würden, was faktisch unmöglich ist. Außerdem ist völlig unklar, was denn unter „Ruhestörung“ zu verstehen ist. Der Beschluss verstößt gegen jede Form der Selbstverwirklichung und Nutzung der Eigentumswohnung und beeinträchtigt damit das Eigentum in unzumutbarer Weise.

Foto: Stephan Walochnik

2. Beschluss vs. Vereinbarung

Weil sich ein Vorratsbeschluss in der Regel nicht auf einen konkreten Einzelfall bezieht, könnte es sich oftmals um eine sog. „Vereinbarung“ handeln, die ganz andere Formvorschriften nach sich zieht. Hier der Unterschied:

Beschluss: Ein Beschluss ist eine Regelung für einen bestimmten Einzelfall. Das kann auch ein sehr großer Einzelfall sein.

Formvorschrift: Sehr einfach, es reicht (i.d.R.) ein einfacher Mehrheitsbeschluss.

Beispiele:

  • Sanierung der Balkone von WE5 und WE8
  • Beschluss über die Jahresabrechnung 2019
  • Entlastung des Verwalters für 2019
  • Anstrich Treppenhaus

Vereinbarung: Eine Vereinbarung ist allgemeingültig, eine Regelung für alle Zeit. Sie ist dauerhaft bindend.

Formvorschrift: Deutlich höher, um Sie als Verbraucher zu schützen. Weil eine Vereinbarung alle Eigentümer für alle Zeit bindet, ist das Einverständnis von jedem im Grundbuch eingetragen Eigentümer erforderlich. Man kann eine Vereinbarung notariell fixieren und ins Grundbuch eintragen lassen. Andernfalls ist die Vereinbarung nur gültig bis zum nächsten Eigentümerwechsel. Denn wenn der neue Eigentümer kann nicht zu weitreichenden Regeln verpflichtet werden, die er vorher gar nicht herausfinden konnte.

Beispiel:

Kaputte Rollläden müssen vom jeweiligen Sondereigentümer repariert und bezahlt werden.

Probleme: Vorratsbeschluss = Beschluss oder Vereinbarung?

Weil sich ein Vorratsbeschluss in der Regel nicht auf einen konkreten Einzelfall bezieht, könnte es sich auch um eine allgemeingültige Vereinbarung handeln, je nach Auslegung durch den Richter. Ohnehin hört man als Verwalter die verrücktesten Konstruktionen und Wünsche (bzw. „Beschlussanträge“). Wer sich als Verwalter darauf einlässt, ist selber schuld, wenn er nach einem verlorenen Gerichtsprozess nach § 49 (2) WoEigG auch die ganzen Kosten tragen muss.

Deswegen frage ich mich, warum man überhaupt einen Vorratsbeschluss fassen sollte.

Das WoEigG sieht schließlich vor, dass sich die Eigentümer für jede „größere Kleinigkeit“ treffen und einen Beschluss fassen. Also dann, wenn alle Entscheidungsgrundlagen klar vorliegen und jeder weiß, worüber beschlossen wird. Beschlussfassung, Abstimmung und nach 10 Minuten sind Sie fertig und gehen wieder.

Die Eigentümerversammlung nicht 1x im Jahr statt, sondern nach Bedarf. Alles andere entsteht in den Köpfen. Also besser warten, bis die notwendigen Entscheidungsgrundlagen da sind, dann eine kurze 10-Minuten-Eigentümerversammlung einberufen, saubere und rechtlich nicht angreifbare Beschlussfassung, dann ist das Thema erledigt. Viel besser und sicherer als der Vorratsbeschluss, der sowieso nur bis zum Amtsgericht hält.

Schlusswort: Wieso eigentlich immer über die Formalitäten? Weil es leider genügend Eigentümer gibt, die den Verwalter ärgern möchten. Selbst wenn sich im Moment alle einig sind, so wäre man als Verwalter doch mit so einem Beschluss erpressbar. Die Zeche (=Anwalts- und Gerichtskosten) zahlt entsprechend § 49 (2) WoEigG grundsätzlich der Verwalter. Und: Den Kaufvertrag für Ihre Wohnung haben Sie doch auch nicht mündlich geschlossen, sondern sind zum Notar gegangen, oder? Beim Wohnungskauf ist es den Leuten also klar, dass man die Formalitäten einhalten sollte. Wieso nicht auch bei Beschlüssen?

3 Gedanken zu „Hartnäckiger Glaube an den „Vorratsbeschluss““

  1. Nach langer Recherche habe ich endlich mal einen Artikel zum „Vorratsbeschluss“ gefunden!
    Er passt genau zu meinem Problem, den dazu kommt noch, dass die WEG mit Mehrheit (19:1) beschlossen hat, bis zu 3*5.000€/Jahr für Instandhaltungs- und Instandsetzung ohne WEG-Beschlussfassung zu erlauben. (Mündliche Begründung: notwendige Massnahmen sollen damit schneller erledigte werden können)
    Ich habe eine Anfechtungsklage beim AG eingereicht (5 Tage vor Fristablauf)!
    Die Beschlusskompetenz ist doch ein Grundrecht eines jeden Eigentümers, oder? Kann sie durch die Hintertür von der Mehrheit der Miteigentümer begrenzt werden?

    1. Lieber Herr Wisser,

      wir sind uns einig, dass ich Hausverwalter und kein Rechtsanwalt bin – und daher keine Rechtsberatung gebe (siehe auch „Haftungsausschluss“). Außerdem kenne ich die Rahmenbedingungen des Einzelfalls nicht, denn je nach Kontext muss man die Frage ganz anders beantworten.

      Wenn Sie rechtzeitig Anfechtungsklage erhoben haben, wird das Amtsgericht die Frage ja abschließend bearbeiten.

      Mir dreht sich immer der Magen um, wenn Verwalter (oder Beirat!) versuchen, die Entscheidungen der Wohnungseigentümer auf der EV praktisch zu umgehen und auszuhebeln. Andererseits sind 5.000 EUR bei einem mittelgroßeren Haus (20 Parteien) nicht viel. Wenn z.B. dauernd die Brandschutztür zur Tiefgarage kaputt ist, nervt es Verwalter und Eigentümer, wenn für jede Reparatur eine EV einberufen werden muss.

      Auch viele Verwaltervollmachten enthalten einen bestimmten Betrag, den der Verwalter ohne Rücksprache mit der EV ausgeben darf. Das Verhältnis muss einfach stimmen. Wenn die Summe des Wirtschaftsplans 100.000 EUR umfasst, sind 5.000 EUR nicht viel. Es kommt auf den Einzelfall an.

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