Eigentumswohnungen lohnen sich nicht?
Fortsetzung von einem Artikel, wo ein fiktiver Wohnungseigentümer seine Wohnung nach 30 Jahren wieder verkauft und bis dahin 210.000 EUR Mieteinnahmen bekommen hat.
Kosten werden manchmal auch UNTERschätzt, aber immer dieses: „Davon muss der Vermieter erstmal die Reparaturen bezahlen.“ Ich kann es nicht mehr hören.
Als ob 30 Jahre Mieteinnahmen komplett in Reparaturkosten verschwinden würden, ich bitte Sie!
Diese 210.000 EUR sind erstmal zum Vermieter nach Hause gekommen.
- Ungefähr 7000 EUR im Jahr.
- In 10 Jahren sind es 70.000 EUR
- Und in 30 Jahren sind es 210.000 EUR.
Das ist eine große Menge Geld. Ich gratuliere Ihnen. Anstatt ebenfalls zu gratulieren, kommen jetzt die Angsthasen (, die kein Immobilienvermögen besitzen,) und sagen, dass das gesamte Geld für Reparaturen draufgeht. („Davon muss man ja auch erstmal die Reparaturen bezahlen.“)
Ich als langjähriger Hausverwalter und Wohnungseigentümer verspreche Ihnen, dass es meistens nicht so schlimm ist! Sie geben doch nicht in 30 Jahren 210.000 EUR an Reparaturen aus! Wofür?! So ein Blödsinn, der da immer verzapft wird.
Und von welchen Reparaturen reden wir denn hier? Was wird repariert? Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum? Reparaturen am Gemeinschaftseigentum zahlt die WEG gemeinsam, meistens aus der Rücklage. Die füllen Sie über Ihr monatliches Hausgeld.
Nur Reparaturen am Sondereigentum zahlt der Vermieter selbst. Sondereigentum? Das sind Reparaturen an der INNENseite Ihrer Wohnung. Zum Sondereigentum gehören z.B.
- Tapeten,
- Laminat und Fliesen,
- Innentüren,
- Innenseite vom Balkon,
- Heizkörper und Wasserhähne,
- Deckenlampen, Lichtschalter und Steckdosen,
- Einbauküche,
- Badezimmerausstattung.
Das war’s fast schon. Grob gesagt. Wen es genau interessiert: Da gibt es tonnenweise juristische Literatur, wo ganz genau auseinandergefriemelt wird, was Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist. Aber ganz vieles ist Gemeinschaftseigentum! (Auch dazu gibt’s hier einen eigenen Beitrag.)
Und beim Neueinzug habe ich selten erlebt, dass jemand die ganze Wohnung kernsaniert. Wieso auch? Wenn Sie tragende Wände oder den Estrich rausreißen, ist das Sachbeschädigung (Gemeinschaftseigentum). Vielmehr überlässt man dem Mieter meistens die Schönheitsreparaturen und die Renovierung beim Einzug. Der soll die Wohnung vor dem Einzug so streichen, wie er gerne möchte. Schließlich soll der sich ja wohlfühlen! Dann ist man das Problem schon mal los, und der Mieter ist glücklich, weil er eine Wohnung gefunden hat, in der er sich selbst verwirklichen kann. Sie ist ja für viele Jahre sein Zuhause.
Und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum? Die zahlt man als Vermieter ja auch nicht selber. Zumindest nicht ganz. Alle Eigentümer zahlen, so steht das im Gesetz. Dafür gibt man ja einen regelmäßigen Obolus ins Sparschwein der WEG, die sog. Rücklage. Die ist dafür gedacht, dass man daraus Reparaturen bezahlt. Nur wenn der Verwalter schlecht gewirtschaftet hat, oder nicht vorausgeschaut hat, oder wenn die Wohnungseigentümer sich gegen eine Zuführung zur / Erhöhung der Rücklage gesträubt haben, meistens nur dann gibt es eine Sonderumlage. Also eine Reparatur, die durch eine Sonderzahlung bezahlt werden muss.
Und selbst wenn. Denken Sie nochmal an das Beispiel oben. Das ist ein Fünffamilienhaus. Als die mal eine neue Heizung kaufen mussten, da waren das 7.000 EUR, macht 1.400 EUR pro Eigentümer. Selbst wenn die keine Rücklage gehabt hätten. Der Eigentümer hat in 30 Jahren 210.000 EUR eingenommen und dann muss er halt mal 1.400 EUR für eine neue Heizung bezahlen, die er sogar noch von der Steuer absetzen kann. Also bitte!
Und in den meisten Fällen werden die Reparaturen am Gemeinschaftseigentum von der Rücklage abgedeckt. Und den monatlichen Betrag, den kennt man ja. Der steht in der Abrechnung. Und die Rücklage reicht ja meistens auch aus.
Dann bekommt der Eigentümer im Beispiel halt nicht 7.000 EUR im Jahr, sondern nur 6.500 EUR (bei z.B. 500 EUR jährlicher Beitragspflicht zur Rücklage). Und ich hatte ja schon von 7.200 EUR abgerundet! Oder man macht die Reparatur steuerlich geltend. Oder man erhöht die Miete aufgrund der Modernisierungsmaßnahme an der Heizung!
Ich will nicht sagen, dass man nicht scharf rechnen soll.
Doch, das sollte man! Aber immer diese übertriebene Panikmache. Und natürlich gibt es Eigentümergemeinschaften, die ihr Geld nur so rausschmeißen. Wenn z.B. die Substanz vor sich hin bröckelt, oder wenn die Eigentümer ihr Geld für staatlich subventionierte Konjunkturmaßnahmen verplempern, z.B. Sondermüllverpackungen für Bestandsgebäude (sog. „Wärmedämmung“). Klar kann man sein Geld auch zum Fenster rausschmeißen.
Aber ich kann das Argument nicht mehr hören, dass der Vermieter seine ganzen Mieteinnahmen für Reparaturen ausgeben muss. So ein Unsinn.
Meistens sagen es übrigens Leute, die selbst kein Immobilieneigentum (und keine Ahnung davon) haben 🙂 „Ja, aber der Kollege eines Schwagers, der hatte mal eine Eigentumswohnung, und da…“
Wohne in einer Wohnanlage mit 13 Wohnungen als Mieter. Jede dieser Wohnung hat einen eigenen Eigentümer. Eigentümer haben eine Hausverwaltung beauftragt mit der Abwicklung aller anfallenden Aufgaben, ( Reinigung gem. Flur und Kellergänge, Aufzug und Gartenpflege usw.
Nun sollen Kantensteine verlegt werden um die Rasenpflege zu verbessern, Kosten sollen
die Mieter mittragen. Kein Mieter wird bei Auflösung des Mietvertrages, wenn er die Kosten mitgetragen hat, diese einzufordern können.
-darf der Eigentümer diese Kosten einfordern?
-sind Kosten dieser Art die zur Substanz des Hauses gehören nicht auch Kosten des Eigentümers?
Sehr geehrter Herr Potthoff,
vielen Dank für Ihre interessante Frage. Der Beitrag war natürlich nicht für Ihr geschildertes Problem gedacht – er richtet sich gegen die übermäßige Angst vieler potentieller Immobilienkäufer, von Reparaturrechnungen aufgefressen zu werden – meistens ist das nicht so.
Ihr Vermieter scheint ja ziemlich ulkig zu sein. Reparaturen, Instandhaltung und Instandsetzung müssen vom Mieter natürlich nicht mitbezahlt werden. Das Objekt gehört dem Vermieter, und der muss auch alle Reparaturen und Umbauten selbst bezahlen, Thema erledigt.
Welche Kosten der Mieter zu tragen hat, ist in der BetrKV abschleßend definiert, z.B. Versicherungsprämien, Gebühren für Frischwasser, Müllabfuhr usw. Die BetrKV ist abschließend definiert, d.h. weitere Kosten dürfen an den Mieter nicht weitergegeben werden. Auch die „sonstigen Kosten“ sind kein Schlupfloch für alles übrige. Der Mieter muss nur solche Kosten tragen, die mit dem Betrieb / dem Bewohnen der Immobilie regelmäßig (d.h. in gewissen Intervallen) auftreten.
Allerdings gibt es da noch die Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen, sofern sie z.B. den Wohnwert erhöhen oder Energie sparen. Wenn der Vermieter also z.B. Balkone anbaut oder die Fassade dämmt, darf er 8% der Investitionskosten auf die Jahresmiete aufschlagen – hier gibt es gewisse formelle Vorgaben, und natürlich wird die Investitionssumme zuerst über die Quadratmeter auf Ihre Wohnung umgerechnet.