Die zwei Arten der Wertsteigerung einer Eigentumswohnung

Da rief mich ein Eigentümer an, der seine Wohnung verkaufen möchte. Welchen Preis er denn so verlangen könnte? Wir haben uns ein paar Vergleichsobjekte und die vergangenen Mieterträge angeschaut – und kamen Pi mal Daumen auf rund 150.000 EUR.

Und jetzt kommt’s: 1989 hat er ca. 300.000 Mark für die Wohnung bezahlt. Huch! Das sind doch ungefähr 150.000 EUR. Und damit das gleiche, was er heute für die Wohnung bekommt. Da war ich stutzig. Aber darum geht es hier nicht, denn darüber könnte man einen eigenen Artikel schreiben.

Kurzer Exkurs:

Aus seiner Sicht gibt es bei Eigentumswohnungen nicht so viel Wertsteigerungen. Aber das glaube ich nicht, denn ich habe das oft erlebt. Vielleicht ist es in den Außenbezirken von Mönchengladbach wirklich etwas anderes? Eigentlich ist die Lage dieser Wohnung ganz gut.
Ich sehe drei Möglichkeiten:

Erstens: Zu teuer gekauft.

Zweitens: unrealistische bzw. zu niedrige Vorstellungen vom Verkaufspreis.

Drittens: Wirklich die Lage.

Aber genug damit, hierüber könnte man einen eigenen Artikel füllen.

Es hat mich jedenfalls nachdenklich gemacht. Klingt ja erstmal schlecht: Gekauft und verkauft zum gleichen Preis. Kein gutes Geschäft. Aber halt, stopp! Jetzt fiel es mir ein:

Jede Immobilie hat ja doch zwei Arten von Wertsteigerungen!

Die erste Art der Wertsteigerung:

Nennen wir sie mal die „externe Wertsteigerung“.

  • Ich kaufe eine Wohnung für 150.000 EUR.
  • Jahre später verkaufe ich sie für 200.000 EUR.

Dann habe ich (vor Steuern) 50.000 EUR verdient. Die „normale“ Art der Wertsteigerung also. Sie leuchtet vielen Leuten noch ein, und das möchten ja auch alle: Dass man mehr Geld bekommt, wenn man die Wohnung wieder verkauft. Aber da kommt ja noch eine zweite Komponente hinzu!

Die zweite Art der Wertsteigerung:

Nennen wir sie mal die „interne Wertsteigerung“. Die funktioniert so: Er besaß 30 Jahre lang eine Eigentumswohnung. Und mal angenommen,

die Wohnung hat in den letzten 30 Jahren durchschnittlich 600 EUR Kaltmiete pro Monat gebracht.

Das sind dann gut 7.000 EUR im Jahr (Sie sehen, ich runde ab). Dieses Geld ist „nach Hause gekommen“, zu dem, der die Wohnung vermietet hat.

Meistens kommt an dieser Stelle der Einwand: „Das geht ja alles für Reparaturen drauf.“ Was für ein Blödsinn! Aber darüber schreibe ich einen eigenen Artikel.

  • Im Jahr sind es ungefähr 7.000 EUR.
  • In 10 Jahren sind es etwa 70.000 EUR.
  • Und in 30 Jahren sind es 210.000 EUR.
Foto: Stephan Walochnik

Jetzt gibt es zwei Möglichkeiten:

Entweder der Vermieter hat die Wohnung per Kredit finanziert
oder er hat sie von Ersparnissen bezahlt.

Fall 1:

Kreditfinanzierung. Finde ich persönlich viel besser.

Eigentümer hat die Wohnung zwar damals für 300.000 D-Mark gekauft, aber eigentlich hat er gar nix bezahlt.

Er hat einfach gar nichts (oder vielleicht nur die Erwerbsnebenkosten) selbst bezahlt. Die Bank hat ihm Geld geliehen und der Mieter hat es zurückbezahlt. In Kaufmannsrechnung: Einstandskurs null. In den meisten Fällen reicht die Miete aus, um die Bankrate zu tragen.

(An dieser Stelle gibt es meistens einen Aufschrei, dass das nicht geht. Aber dem widme ich keinen Exkurs. Lassen Sie sich bitte gesagt sein: Bei meinen eigenen vier Eigentumswohnungen trägt jede Miete die Bankrate – und meine Mieter sind trotzdem alle zufrieden und hoffentlich glücklich in ihrem langjährigen Zuhause. Zu jeder Regel gibt es Ausnahmen, aber die entstehen, wenn man bei Anschaffung der Wohnung nicht intensiv rechnen möchte.)

Er hat also damals nicht 300.000 D-Mark, sondern null Mark investiert, und die Bank hat das bezahlt. Und der Mieter hat den Bankkredit zurückbezahlt. Das heißt, er hat also null EUR investiert und verkauft die abbezahlte Wohnung jetzt für 150.000 EUR. Ergebnis:

Ergibt 150.000 EUR, die aus null EUR entstanden sind.

Foto: Stephan Walochnik

Fall 2:

Bezahlt aus Ersparnissen. Eher selten, geht aber auch:Nehmen wir an, der Wohnungseigentümer hätte die Wohnung bar bezahlt. Dann hat er 300.000 D-Mark (= 150.000 EUR) abgegeben, im Gegenzug erhielt er die Wohnung. Jetzt gibt er die Wohnung wieder ab und bekommt 150.000 EUR zurück. Das Geld ist also wieder zu Hause. Und noch mehr:

In der Zwischenzeit hat er 210.000 EUR Miete bekommen. Die sind jetzt auch bei ihm zu Hause. Also hat er 150.000 EUR gegeben, und bekommt jetzt 150.000 EUR zurück PLUS die 210.000 EUR, die er in den Jahren als Miete bekommen hat:

Ergibt insgesamt 360.000 EUR, die aus 150.000 EUR entstanden sind.

Zugegeben, das war Pi mal Daumen, man könnte genauer rechnen, aber jetzt nicht hier. Aber in beiden Fällen war Verkaufspreis = Einkaufspreis. Und dennoch ist da ein schöner Gewinn entstanden. Das nenne ich die „interne Wertsteigerung“. Trotzdem ein schönes Geschenk im sechsstelligen Bereich, das ist der innere Wert Ihrer Wohnung. Und wenn dann noch eine externe Wertsteigerung (also ein höherer Verkaufspreis) dazukommt, na dann gratuliere ich Ihnen ganz herzlich!

Exkurs 2:

Und jetzt kommen Sie mir bloß nicht mit Steuern! „Das müssen Sie aber alles versteuern.“ Wenn ich das schon höre :-) Schließlich gehen Sie ja auch arbeiten, obwohl Ihr Gehalt voll steuerpflichtig ist. Ich suche mir doch keinen Job in Holland, bloß weil man da weniger Steuern zahlt!

Auch darüber können wir einen eigenen Beitrag füllen. Nur so viel: Den Kaufpreis können Sie über die Abschreibung steuerlich absetzen. Und alle Reparaturen auch. Und die Mieteinnahmen müssen Sie versteuern, wobei sie von der Abschreibung meistens ordentlich gemindert wird. Auch den „Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften“ müssen Sie versteuern, ja. Aber: Sie versteuern doch nur das, was Sie verdient haben!! Also die Überschüsse!

Wenn ich Ihnen jetzt 500 EUR schenken würde, aber Sie müssten davon 50 Prozent Steuern abgeben, würden Sie das Geld nicht annehmen?

Na also. In Deutschland kann man die Leute ganz schnell verrückt machen:

„Das ist aber voll steuerpflichtig“ => Alle Leute laufen weg.

„Das können Sie steuerlich geltend machen“ => Jeder will’s haben.

Meistens kommt an dieser Stelle der Einwand: „Das geht ja alles für Reparaturen drauf.“ Was für ein Blödsinn! Aber darüber schreibe ich einen eigenen Artikel.

Ein Gedanke zu „Die zwei Arten der Wertsteigerung einer Eigentumswohnung“

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