Wer mich näher kennt und diese Überschrift liest, denkt sich wahrscheinlich, dass ich jetzt völlig übergeschnappt bin. Dabei ist meine Absicht ganz anders: Ich möchte verdeutlichen, dass Sie – mit Ihrer Investition in eine Eigentumswohnung – Ihrer ersten Million viel näher sind, als sie glauben.
Besser noch – Sie nähern sich der ersten Million praktisch automatisch, und nach Kauf und Vermietung müssen Sie eigentlich nichts mehr dafür tun. Das geht ganz einfach: Ihr Mieter zahlt Ihre Wohnung für Sie ab. Von diesem Effekt hatte ich in diesem Artikel bereits berichtet: Die zwei Arten der Wertsteigerung einer Eigentumswohnung.
Natürlich ist es besser, eine Wohnung zu kaufen, bei der Sie monatliche Überschüsse erwirtschaften, aber sagen wir mal, Sie schaffen es nicht, sondern sind froh, überhaupt eine Wohnung zu finden, bei der Sie gerade bei null landen. Also dass Zins, Tilgung und Rücklage von Ihrer Kaltmiete gerade so gedeckt werden (dazu siehe ausführlich: Woran Kapitalanleger erkennen, ob eine Eigentumswohnung sich lohnt, Teil 1).
Selbst dann ist es nur eine Frage der Zeit, bis Ihre Mieter die Wohnung für Sie abbezahlt haben und Ihre erste Million zum Greifen nah ist. Und nein, Sie brauchen kein großes Mehrfamilienhaus, eine Handvoll Eigentumswohnungen tut’s auch.
Ein Beispiel: Ich.
Und meine finanziellen Bedingungen waren wirklich nicht besonders gut. Ich bin nicht gerade in finanziell privilegierten Verhältnissen aufgewachsen, im Gegenteil.
Schon bevor ich volljährig war, wusste ich, dass ich unbedingt Vermieter werden möchte. Und heute (37 Jahre alt) bereue ich es nicht. Ich habe früh angefangen und mit 23 Jahren (2007) meine erste Wohnung gekauft, 2010 die zweite, dann kam eine längere Pause, 2015 die dritte, 2020 die vierte und 2021 die fünfte. Hier ist meine Liste (den Mietern und Miteigentümern zuliebe zensiert):
| Adresse | Kaufpreis (Jahr) | Restschuld heute | Wann abbezahlt? |
| F**str. 6, Grevenbroich | 78.000 EUR (2007) | -63.305 EUR (2021) | 2034 |
| B**str. 80, Düsseldorf | 54.000 EUR (2010) | -42.765 EUR (2021) | 2038 |
| M** Weg 10, Kaarst | 85.000 EUR (2015) | -70.109 EUR (2021) | 2035 |
| H**str. 26, Mönchengladbach | 106.500 EUR (2020) | -112.637 EUR (2021) | 2047 |
| G**str. 60, Düsseldorf | 305.000 EUR (2021) | -254.000 EUR (2021) | 2049 |
| Summe: | 628.500 EUR | -542.817 EUR |
Und jetzt denken wir uns mal 29 Jahre weiter. Der längste Kredit läuft noch bis 2049. Dann bin ich 65 Jahre alt. Zu diesem Zeitpunkt ist auch der letzte Kredit bezahlt. Restschuld: Null.
Bis dahin haben meine Mieter die Wohnungen für mich abbezahlt – selbst wenn ich keinen monatlichen Überschuss erwirtschaftet habe.
Und gehen wir mal davon aus, dass die Immobilien nur eine moderate Wertsteigerung von 1,5% pro Jahr erfahren haben. Dann sieht meine Vermögensliste im Jahr 2049 in etwa so aus. Nur, um mal zu zeigen, was selbst bei nur sehr geringer Wertsteigerung passieren würde, wenn einfach nur die Kredite von den Mietern abbezahlt würden:
| Adresse | Wert (1,5% Steigerung p.a.) | Restschuld (2049) |
| F**str. 6, Grevenbroich | 145.770 EUR | 0,00 EUR |
| B**str. 80, Düsseldorf | 96.509 EUR | 0,00 EUR |
| M** Weg 10, Kaarst | 141.014 EUR | 0,00 EUR |
| H**str. 26, Mönchengladbach | 164.007 EUR | 0,00 EUR |
| G**str. 60, Düsseldorf | 462.752 EUR | 0,00 EUR |
| Summe: | 1.010.054 EUR | 0,00 EUR |
Da ist sie: Meine erste Million! Das ist die Summe der Werte der Immobilien im Jahr 2049. In Summe sind meine Eigentumswohnungen dann rund 1 Mio. EUR wert. Und was habe ich dafür bezahlt? Nichts. Das waren alles die Mieter. Das heißt, dass sogar jemand wie ich es schafft, mit Immobilien zum Millionär zu werden, wenn er nur rechtzeitig anfängt zu investieren und es laufen lässt. Dann können Sie das auch.
Dabei sind in dieser Rechnung viele wichtige Faktoren gar nicht berücksichtigt! Normalerweise sind Wertsteigerungen bei Immobilien weit höher als hier angesetzt – und normalerweise schafft man es auch, einen monatlichen Überschuss zu erwirtschaften, den man dann auch wieder verzinslich anlegen könnte. Und dann wären da noch die Mieterhöhungen. Aber selbst, wenn man das alles nicht macht, sind allein die Immobilienwerte Ihre sichere Fahrkarte zu einem finanziell sehr beruhigten Ruhestand.
Und zum Schluss möchte ich mit Ihnen noch überlegen, welche Mieten die abbezahlten Immobilien reinbringen würden – und das nach heutigem Stand ohne Mieterhöhungen:
| Adresse | Kaltmiete mtl. | Kaltmiete p.a. |
| F**str. 6, Grevenbroich | 459,00 | 5.508,00 |
| B**str. 80, Düsseldorf | 455,00 | 5.460,00 |
| M** Weg 10, Kaarst | 449,94 | 5.399,28 |
| H**str. 26, Mönchengladbach | 505,75 | 6.069,00 |
| G**str. 60, Düsseldorf | 1.148,00 | 13.776,00 |
| Summe: | 3.017,69 | 36.212,28 |
Davon geht ja nichts mehr an die Bank! Es ergibt sich also in Summe ein passives Einkommen von rund 3.000 EUR monatlich, einfach eine Kaltmiete, die in meine Tasche fließt, unter der Annahme, dass ich bis dahin noch nicht einmal die Mieten erhöhe.