Mehrfamilienhaus - Die Eigentumswohnung

Ab 2023 müssen Ihre Heizkörper hydraulisch abgeglichen werden, wenn Sie bzw. Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft ein Mehrfamilienhaus mit mindestens 10 Wohneinheiten und zentraler Gasheizung besitzen – bzw. 6 Wohneinheiten ab 2024. Dabei werden die Heizkörper von einer Fachfirma so aufeinander eingestellt, dass alle die gleiche Wärmeenergie bekommen.

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EnSiMiMaV, so heißt die gesetzliche „Verordnung zur mittelfristigen Sicherstellung der Energieversorgung“. Sie besagt:

Mehrfamilienhäuser mit zentraler Gasheizung und mehr als 10 Wohnungen müssen bis 30.09.2023 einen hydraulischen Abgleich der Heizkörper durchführen lassen.
Gebäude mit mehr als 6 Wohnungen müssen ihn erst bis zum 15.09.2024 umsetzen.
Wohngebäude mit 5 oder weniger Einheiten sind von der Regelung nicht erfasst.

Beim hydraulischen Abgleich werden alle Heizkörper des Gebäudes so aufeinander eingestellt, dass alle Wohnungen gleichmäßig mit Wärme versorgt werden. Bei älteren Systemen ist das keineswegs selbstverständlich.

Bei unregulierten Systemen ohne hydraulischen Abgleich sieht das so aus:

Die Heizung im Keller „gibt Gas“ und im Erdgeschoss kommt die Wärme mit voller Kraft an. Manchmal geben die Heizkörper selbst im abgedrehten Zustand Wärme ab. Wenn Sie im EG wohnen, schwitzen Sie und zahlen natürlich zu hohe Heizkosten, weil der Heizungszähler zu viel Energie erfasst.

Im Dachgeschoss genau das Gegenteil: Wenn Sie hier wohnen, sind Ihre Heizkörper am weitesten von der Heizung entfernt, deswegen kommt bei Ihnen so gut wie keine Wärme mehr an. Sie frieren. Gelegentlich kann es sogar vorkommen, dass auch Sie zu viel bezahlen, weil der Heizkörper voll aufgedreht ist – der Heizkostenverteiler zählt und zählt, obwohl überhaupt keine Energie ankommt.

Die Anwohner der mittleren Wohnungen sind meistens begünstigt, da es hier oft weder zu warm noch zu kalt. Oftmals hört man „aus der Mitte“, dass ein hydraulischer Abgleich gar nicht nötig sei, weil ja alles funktioniert. Das stimmt, aber auch nur aus der Sicht dieser Anwohner, weil die Energieversorgung hier relativ ausgewogen ist.

Was passiert beim hydraulischen Abgleich? Eine sachkundige Person, z.B. ein Heizungsfachbetrieb, stellt alle Heizkörper so aufeinander ein, dass sie gleichmäßig mit Wärme versorgt werden. Dazu nimmt er eine raumweise Berechnung der benötigten Heizlast vor, berechnet also für jeden Heizkörper, wie viel Energie er bekommen müsste, damit es weder zu warm noch zu kalt wird. Es werden z.B. Wärmeleistung, Wassermenge, Vorlauftemperatur, Pumpenleistung und Systemwiderstände berücksichtigt. Am Ende der Berechnungen werden die Erkenntnisse umgesetzt. Am Schluss sehen Sie, dass Ihre Heizkörper neue Ventile und Thermostate haben, und dass die Wärme für Ihre Wohnung ausreicht. Es sind nun alle Heizkörper aufeinander eingestellt.

Möglicherweise empfiehlt man Ihnen, größere Heizkörper einbauen zu lassen. Das ist aber eher die Ausnahme als die Regel.

Ein größerer Heizkörper hat eine größere Heizfläche und erzeugt mit einer niedrigeren Vorlauftemperatur die gleiche Wärme. Bspw. 10 cm höher und 25 cm breiter können da schon viel ausmachen. Im Keller muss die Heizung nicht mehr mit z.B. 60 °C, sondern nur noch mit 55 °C Vorlauftemperatur betrieben werden. Es wird spürbar weniger Gas verbraucht und Sie sparen Kosten. Aber noch einmal: Der Austausch von Heizkörpern ist ein Sonderfall und nicht die Regel.

Am Ende sind alle Heizkörper aufeinander eingestellt und in allen Wohnungen wird es gleich warm. Sie verbrauchen von nun an etwa 10 bis 15 % weniger Heizkosten.

Damit sind wir beim finanziellen Aspekt: Die Kosten eines hydraulischen Abgleichs hängen stark von Ihrem Gebäude ab, daher sollten Sie verschiedene Angebote einholen. Meine Erfahrungswerte bei Häusern zwischen 10 und 20 Wohneinheiten liegen bei einmalig rund. 2.000 bis 4.000 EUR. Es gibt auch Preismodelle, wo z.B. 100 EUR pro Heizkörper angeboten werden, denn schließlich muss die komplexe Energieberechnung je Raum und Heizkörper vorgenommen werden. Übrigens: Die häufig im Internet kursierenden „500 EUR“ beziehen sich auf Einfamilienhäuser und kleine Zweifamilienhäuser. Für Mehrfamilienhäuser sind sie zu niedrig angesetzt.

Sie sparen von nun an ca. 10 bis 15% Heizkosten, schließlich sind die Heizkörper nun aufeinander einreguliert und verbrauchen weniger Energie. Die genaue Höhe hängt natürlich vom Einzelfall ab.

Nehmen wir ein Haus mit 200.000 kWh Gasverbrauch. Eine kWh kostet derzeit rund 10 Cent, ergibt 20.000 EUR Heizkosten p.a. Bei 10% Ersparnis sparen Sie jährlich 2.000 EUR. Die Maßnahme ist nach zwei Jahren bezahlt und ab dem dritten Jahr geht die Ersparnis in Ihre Tasche.

Aber selbst, wenn es weniger als 10% sind – in ein paar Jahren haben Sie die Investition wieder raus.

Übrigens: wenn Sie planen, die Gasheizung auf eine Wärmepumpe umzurüsten, muss ein hydraulischer Abgleich unbedingt gemacht werden, weil die Wärmepumpe ansonsten nicht richtig funktioniert.

Ich zeige Ihnen in diesem Artikel, wie Sie rechnen müssen, bis zu welchem Preis sich das Haus selber. Ich zeige Ihnen, wie Sie aus Mieteinnahmen und Zins den maximal tragbaren Kaufpreis errechnen, bis zu dem sich das Geschäft noch lohnt.

Beispiel eins: Ein schönes Dreifamilienhaus in Schwalmtal. Weil der Makler nicht haftet, dürfen Sie ihm auch nicht blind vertrauen. In diesem realen Beispiel hat er sich nämlich aus Versehen „verrechnet“.

Ob Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus – als Investment sind Immobilien nur zu gebrauchen, wenn Sie als künftiger Eigentümer nicht draufzahlen.

Deswegen muss die Kaltmiete die Kreditrate tragen. Punkt. Lassen Sie den Makler ruhig von zukünftiger Wertsteigerung fantasieren oder Ihnen irgendwas von Steuervorteilen erzählen – unterm Strich muss die Kaltmiete die Kreditrate und alle Reparaturen zahlen. So einfach ist das. Wenn Sie aus ideellen Gründen mehr zahlen, z.B. weil Sie die Gegend oder das Haus so schön finden, tun Sie das gerne. In diesem Artikel geht es aber nur um die finanzielle Vorteilhaftigkeit.

Das Beispiel: Dieses Haus in Schwalmtal habe ich mir im April 2023 angeschaut. Der Makler schickt Ihnen meistens eine Übersicht, die so oder so ähnlich wie die folgende Tabelle aussieht:

Es gibt bei Anlageobjekten sehr viel zu analysieren. Da es in diesem Artikel um die grundlegenden Basics geht, betrachten wir mit den einfachsten Daten, die finanziell wichtig sind, nämlich:

Das wichtigste sind die monatlichen Kaltmieteinnahmen. Laut Exposé sind es 1.496 EUR pro Monat.

Heiz- und Betriebskosten sind weniger wichtig, weil Sie diese an die Mieter weitergeben können. Darunter versteht man z.B. Strom, Versicherungsprämien, Müllabfuhr, Hausmeister etc.

Kaltmiete plus (Heiz- und) Betriebskosten bezeichnet man in der Regel als „Warmmiete“. Da Sie aber Heiz- und Betriebskosten an die Versorger abgeben müssen, ist nur die Kaltmiete für Sie interessant.

Übrigens: Neuerdings sind auch die Heizung und die Klasse vom Energieausweis wichtig, da neue Energieeffizienzgesetze auf uns zukommen. Wohngebäude in der EU wird man bis 2033 auf Energieeffizienzklasse D hochsanieren müssen. Haus und Grund rechnet (ziemlich pauschal) mit 1.500 EUR pro qm Wohnfläche, was natürlich von Haus zu Haus unterschiedlich ausfällt. Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind, müssen (auf Ihre Kosten!) ausgetauscht werden. Ab 2024 ist der Einbau einer reinen Öl- oder Gasheizung nicht mehr zulässig. Ein Anschluss an das Fernwärmenetz oder der Einbau einer Wärmepumpe kostet erheblich mehr!

Gehen Sie zuerst zur Bank:

Sie müssen zuerst Ihre Annuität kennen! Darunter versteht man die monatliche Rate an die Bank. Vereinbaren Sie zu Beginn Ihrer Immobiliensuche einen Termin mit der Bank. Lassen Sie eine Kreditwürdigkeitsprüfung durchführen und fragen Sie, welche Kaufpreise die Bank finanzieren würde. Es macht keinen Sinn, ein Mehrfamilienhaus von 1,3 Mio. EUR anzusehen, wenn die Bank nicht mitmacht, weil Ihre Ersparnisse oder Ihr Einkommen zu niedrig sind. Daher müssen Sie diesen Rahmen als erstes klären.

Ziel des Gesprächs sind die aktuellen Konditionen, v.a. Zins und Tilgung. Im Beispiel vom April 2023 habe ich von unserer örtlichen Sparkasse folgende Konditionen genannt bekommen:

Das ist die wichtigste Zahl! Egal, wie es mit der Vermietung läuft, die Rate von (jährlich) 6,2 % des Kaufpreises müssen Sie jeden Monat an die Bank überweisen. Der Kreditvertrag ist bindend. Ihre Kaltmieteinnahmen müssen in der Lage sein, diese Annuität zu tragen. Das können Sie im Dreisatz ausrechnen:

Wenn Sie einmal alle Daten haben, ist die Rechnung wirklich sehr einfach und kann ganz einfach mit dem Taschenrechner erledigt werden: Die Jahreskaltmiete von 17.925 EUR muss der Rate an die Bank entsprechen. Wenn die Kreditsumme 289.113 EUR beträgt, dann zahlen Sie jährlich 6,2% davon an die Bank, und das sind 17.925 EUR!

Auch die Tilgung müssen Sie einrechnen!

Richtig. Alles, was Ihr Portemonnaie verlässt, auch die Tilgung, müssen Sie einrechnen! Das Anlageobjekt ist ein Zinshaus. Es muss sich selber tragen und alle Geldabflüsse kompensieren. Alles andere ergibt aus finanzieller Sicht überhaupt keinen Sinn.

Der Preisvorschlag aus dem Exposé (419.000 EUR) ist viel zu hoch. Solche Zahlen sind zwar noch in den Köpfen von Verkäufern und Maklern, aber sie kommen aus einer anderen Zeit, als das Geld mit 1% Zinsen noch billig zu haben war. Jetzt liegen sie bei 4%. Kein Wunder, dass vielerorts die Käufer ausbleiben.

Der maximale Preis, bei dem es sich noch lohnt, liegt bei 289.113 EUR. Das ist übrigens der Gesamtpreis incl. Erwerbsnebenkosten! Wenn Sie die Immobilie kaufen, zahlen Sie nämlich noch folgende „Überführungskosten“:

Den maximal tragbaren Preis müssen Sie entsprechend bereinigen. Im Dreisatz geht das ganz einfach:

Am Ende der Rechnung ist klar: Die 419.000 EUR aus dem Exposé sind im Jahr 2023 illusorisch. Sie können dem Verkäufer etwa 260.500 EUR bieten. Bei diesem Preis würde sich die Immobilie bei den aktuellen Mieteinnahmen gerade eben selber tragen. Reparaturen und Modernisierungen sind nicht einmal eingerechnet! Mit diesem Preis gehen Sie in die Verhandlung und Sie werden sich wundern, was 2023 wieder alles möglich ist.

Schlagwort: Mehrfamilienhaus

Hydraulischer Abgleich bei Eigentumswohnungen – was passiert da eigentlich?

Beispiel 1: Cashflow-Berechnung: Wie Sie aus den Mieteinnahmen die Preisobergrenze berechnen.