WEG-Abrechnung bei Eigentümerwechsel

Oft stellt sich die Frage der Aufteilung von Kosten und Vorauszahlungen zwischen Verkäufer und Käufer. Es gibt hierfür bei Wohnungseigentum eine klare rechtliche Regelung, die (verständlicherweise) oft auf Verwunderung stößt:

Aus Sicht der WEG (und nur darum geht es HIER) ist allein der neue Eigentümer relevant: Beziehungsweise: Der Eigentümer, der zum Zeitpunkt vom EV-Beschluss über die Jahresabrechnung im Grundbuch eingetragen ist. Meist ist es der Käufer. Er allein bekommt das Guthaben der Jahresabrechnung bzw. muss allein für die Nachzahlung aufkommen. Dies gilt sogar, wenn der Verkäufer noch das ganze Jahr in der Wohnung gewohnt hat.

Der Adressat der Jahresabrechnung ist der Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung im Grundbuch steht.

Wieso Eigentümerversammlung? Nun, die Jahresabrechnung gilt bis zum Beschluss als „Entwurf“. Sie ist quasi das Papier nicht wert. Sie ist ja erst gültig, wenn sie auf der Eigentümerversammlung beschlossen wird. Und der WEG-Beschluss kann nur Wohnungseigentümer binden.

Wenn jemand z.B. seine Wohnung im Januar 2020 verkauft und die Eigentümerversammlung im März 2020 stattfindet, dann bekommt der neue Eigentümer das Guthaben aus der Jahresabrechnung 2019 (oder muss nachzahlen), obwohl er 2019 noch gar nicht „da war“.

In den meisten Notarverträgen steht natürlich, dass Sie intern verrechnen müssen. Aber aus Sicht der WEG ist allein der neue Eigentümer relevant: Der Käufer allein bekommt das Guthaben der Jahresabrechnung bzw. muss allein für die Nachzahlung aufkommen. Dies gilt sogar, wenn der Verkäufer noch das ganze Jahr in der Wohnung wohnte.

Dies widerspricht der gewöhnlichen Vorstellung einer Stichtagsabrechnung, zur anteiligen Aufteilung der Kosten auf Käufer und Verkäufer. Man geht ja davon aus, dass der Käufer für die Kosten vor dem Stichtag aufkommt und der Verkäufer danach.

Das stimmt schon, und natürlich betrifft die beschriebene Regelung nur die WEG, also das sogenannte Außenverhältnis, den Blickwinkel zwischen WEG und Eigentümer. Das hat ja nichts mit Käufer / Verkäufer zu tun. Im Innenverhältnis, also zwischen Verkäufer und Käufer, sind Sie meistens laut Notarvertrag verpflichtet, Erstattung / Nachzahlung intern miteinander zu verrechnen.

Das darf man aber nicht mit der WEG verwechseln, denn sonst produziert der Verwalter einen rechtswidrigen Beschluss. Für ihn kann das teuer werden.

Gelegentlich bekomme ich Mails wie diese:

„Hallo Hr. Walochnik, meine Wohnung […] wurde per 31.12.2016 verkauft.  Neuer Eigentümer ist: […]

Die Übergabe der Wohnung wird zum 31.05.2017 erfolgen. Ich kündige daher jetzt schon an, dass wir zu diesem Stichtag eine Zwischenabrechnung für die Wohnung benötigen.“

So eine Zwischenabrechnung gibt es nicht. Zumindest nicht, was die WEG betrifft.

Deswegen gibt es auch keine Zwischenabrechnung.

Zumindest keine offizielle WEG-Zwischenabrechnung, obwohl man das von Mietverträgen kennt. Und im Mietrecht ist es ja auch vorgeschrieben! Die WEG-Abrechnung heißt aber Jahresabrechnung. Also für ein ganzes Jahr. So hat sich das die Rechtsprechung gedacht. Eine interne Zwischenabrechnung kann man schnell selbst mit Excel erstellen, das geht ganz schnell mit einfachem Dreisatz.