Kein Organ der WEG wird so oft missverstanden wie der Verwaltungsbeirat. Hier die wichtigsten Neuerungen:
Endlich! Seit dem 01.12.2020 haben wir ein neues WoEigG. Ich halte die WEG-Novelle für gut gelungen und sehe viele Vorteile. Hier gebe ich (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) einen Überblick über die neuen Regeln:
Anzahl: Der Beirat besteht nicht mehr zwangsläufig aus drei, sondern aus beliebig vielen (oder beliebig wenigen) Eigentümern.
Aufgaben:
1) Nach wie vor heißt es, dass der Beirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützt. Der Beirat hat bestimmte SOLL- Aufgaben, d.h. er muss sie nicht machen, aber er soll sie erledigen. Der Beirat soll
- Wirtschaftsplan,
- Jahresabrechnung und
- Handwerker-Angebote
durchsehen, prüfen und vor der Beschlussfassung mit seiner Stellungnahme versehen.
2) Neu ist, dass der Beirat die WEG gegenüber dem Verwalter vertritt.
Achtung! Da hat sich der Gesetzgeber ziemlich missverständlich ausgedrückt. Leider gibt es immer wieder „Beirats-Präsidenten“, die der Meinung sind, dass sie (ohne Beschlussfassung) alles über die Köpfe ihrer Miteigentümer hinweg selbst entscheiden dürfen. Die Vorstellung war schon immer falsch.
Mit „vertreten“ ist nicht gemeint, dass der Beirat Entscheidungen treffen oder dem Verwalter Anweisungen geben darf, denn sonst macht er sich ggf. gegenüber den Miteigentümern schadenersatzpflichtig. Entscheidungen treffen darf ja nicht einmal der Verwalter selbst. Das Entscheidungsorgan einer WEG ist und bleibt die Eigentümerversammlung – niemand sonst. Ohne Eigentümerversammlung darf der Beirat dem Verwalter keine Anweisungen geben.
Mit „vertreten“ ist eher folgendes gemeint: Der Beirat vertritt die WEG ja bei Unterzeichnung des Verwaltervertrags mit einem neuen Verwalter und bei Unterschrift des Protokolls der Eigentümerversammlung. Oftmals fungiert der Beirat auch als Zustellungsempfänger (wenn die WEG z.B. gegen den Verwalter klagt).
Außerdem steht nach wie vor die Informations- und Kommunikationsfunktion im Mittelpunkt. Kaum zu glauben, aber nicht alle Verwalter und WEGs kommunizieren per Mail, sondern per Brief und Telefon. Eine Telefonkette mit 20 Eigentümern kann richtig ausarten. Wenn der Verwalter der WEG etwas mitteilen möchte (und keine Mail schreiben will), kann er an den Beirat herantreten und (anstatt der WEG) mit dem Beirat kommunizieren. Der muss die Info dann weitergeben.