In Kurzform:
- Ein Regenwasserschaden ist grundsätzlich nicht versichert, es sei denn, ein Sturm (oder Starkregen) hätte den Wassereintritt verursacht.
- Eine „normale Gebäudeversicherung“ umfasst Schäden aufgrund von Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel – moderne Versicherungen enthalten auch Elementarschäden, z.B. Starkregen.
- Wenn aufgrund einer sowieso erforderlichen Reparatur Regenwasser durch die Decke kommt, ist das kein Wasserschaden im Sinne einer Versicherung.
- Sofern die WEG nichts von der Reparaturbedürftigkeit wusste (bzw. diese z.B. vertrödelt hat), nennt man das einen Zufallsschaden. Der Eigentümer zahlt selbst die Schäden an seinem Sondereigentum, die Eigentümergemeinschaft zahlt die Schäden am Gemeinschaftseigentum.
Der Schaden
Draußen regnet es unaufhörlich – ich sitze in meiner Eigentumswohnung und höre in der Wand Wassergeräusche. Hier läuft ganz sicher keine Abwasserleitung, und weil man in Heizungsleitungen kein plätscherndes Wasser hört, ist die Sache klar: Niederschlagswasser fließt durch den Hohlraum und macht die Wand nass!
Was ist zu tun – und wer bezahlt das?
Frage 1: Wer ist zuständig?
Generell gilt: Die WEG (bzw. der Verwalter) ist für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum zuständig, für das Sondereigentum der jeweilige Eigentümer. Der Verwalter muss Schäden der Versicherung melden – wenn ein versichertes Ereignis vorliegt, zahlt diese. Dass ich in diesem Fall Eigentümer und Verwalter bin, kürzt die Sache etwas ab, die folgenden Regeln gelten aber allgemein.
„Wer zahlt was?“ Zunächst ist wichtig, der Ursache schnell auf den Grund zu gehen. In diesem Fall ist Regenwasser aufgrund einer defekten Regenrinne ins Gebäude gelaufen. Aufgrund der Grenze war der Schaden nur vom Nachbargrundstück aus zu sehen. Nun waren alle Schlafzimmerecken nass – auch bei den Wohnungen über mir. Überall die gleichen Wasserflecken.
Frage 2: Ein Schaden für die Gebäudeversicherung?
Ein Telefonat mit der Schadenabteilung bestätigt, was eigentlich klar ist: Der Schaden ist nicht versichert; Regenwasser ist kein „bestimmungswidrig ausgetretenes Leitungswasser“. Sturm oder Starkregen wären versichert gewesen, waren aber nicht die Ursache. Als Sachversicherung übernimmt die Gebäudeversicherung Schäden an der „Sache“ (Gebäude). Ein genauer Blick in die Police zeigt, dass längst nicht alles versichert ist, sondern nur:
- Feuer,
- Leitungswasser,
- Sturm und
- Hagel.
Bei zeitgemäßen Versicherungen sind meistens Elementargefahren eingeschlossen, dazu gehört auch Starkregen (sofern er die primäre Ursache für den Schaden ist). Wenn ein Sturm (Windstärke 8!) das Dach abgedeckt hätte und innen alles nass geworden wäre, würden wir von einem Sturmschaden sprechen.
Zwischenfazit: Es handelt sich um einen Instandsetzungsschaden, also ein reparaturbedürftiges Bauteil. Von der Versicherung können wir kein Geld für die Reparatur erwarten.
Frage 3: Was zahlt die Eigentümergemeinschaft?
Hier sprechen wir jedoch von einem sog. „Zufallsschaden“. Hier gilt die gesetzliche Regelung: Die WEG bezahlt Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, die jeweiligen Eigentümer zahlen die Reparaturen am Sondereigentum.
Die Regenrinne war einfach kaputt – und keiner hat es bemerkt. Anders als im Mietrecht gibt es im Wohnungseigentumsrecht keine verschuldensunabhängige Haftung. Wenn die WEG nichts von einem potentiellen Schaden wusste (oder hätte ahnen können), konnte sie auch nichts unternehmen. Die Stelle war nur vom Nachbargrundstück vernünftig einsehbar, und von oben war die Rinne augenscheinlich in Ordnung. Deswegen ist es auch bei der jährlichen Dachkontrolle nicht aufgefallen.
Innenputz und -anstrich sind Sondereigentum. Der Wohnungseigentümer hat die Beschädigung zwar nicht verursacht, die WEG aber auch nicht. Die kaputte Rinne hat niemand sofort gesehen – dadurch ist ein Schaden entstanden, ohne dass jemand fahrlässig gehandelt hätte. Deswegen wird das Sondereigentum in diesem Fall weder von der Versicherung, noch von der WEG geschützt.
Frage 4: Wie wurden die Kosten verteilt?
Es lagen folgende Schäden vor:
- Die Regenrinne musste repariert werden,
- die Gebäudewand war nass und musste getrocknet werden,
- außerdem mussten Wasserflecken an den Wänden nach Trocknung überstrichen werden.
Regenrinnenreparatur
Als WEG-Verwalter habe ich natürlich sofort die Regenrinne reparieren lassen, damit kein weiterer Schaden entsteht. (Ich könnte einen separaten Artikel darüber schreiben: Ein Gerüst musste durch den Keller auf die geschlossene Gebäuderückseite gebracht werden. Aber schließlich hat der Dachdecker erfolgreich die Rinne repariert.)
Trocknung des Mauerwerks
Weil das Mauerwerk nass war, habe ich sofort Trocknungsgeräte für alle drei Wohnungen geliehen. Sicherlich ein Grenzfall Sondereigentum / Gemeinschaftseigentum mit gewissem Ermessensspielraum. Weil das Mauerwerk (GE!) über mehrere Etagen nass war, habe ich nach Rücksprache mit den Eigentümern entschieden,
- dass die WEG die Miete für die Geräte bezahlt und
- die Eigentümer die Stromkosten übernehmen (ca. 100 kWh x 34 Cent = 34 EUR pro Eigentümer).
Wenn das jemandem nicht passen sollte, kann man die Kostenverteilung in Grenzfällen auch per EV-Beschluss verbindlich regeln (auch nachträglich!).
Anstrich der Wände
Zum Schluss waren noch getrocknete, gelbe Feuchtigkeitsflecken an den Wänden übrig. Bevor der Maler kurzerhand alles überstreicht, habe ich mit dem Feuchtigkeitsmessgerät lieber selbst nochmal nachgemessen, ob die betroffenen Wände auch wirklich trocken sind (Daumenformel: < 40 = trocken, > 60 = nass).
Feuchtigkeit in der Wand vor / nach Einsatz des Trocknungsgerätes
Dann kam der Maler, hat das Loch zum Schacht in der Wand wieder geschlossen und alles gestrichen. Die Kosten haben die jeweiligen Wohnungseigentümer selbst getragen.
Kein Zufallsschaden:
Allerdings: Die WEG (bzw. der Verwalter) hätte für den Schaden aufkommen müssen, wenn sie nicht gehandelt hätte, obwohl sie von einem Schaden wusste. Gleiches gilt sicherlich auch, wenn sie ihren Fürsorgepflichten nicht nachgekommen wäre (z.B. unterlassene Dachkontrolle). Zufallsschaden bedeutet, dass niemand etwas wusste und nicht hätte reagieren können.
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