Teilungserklärung: Wie wird aus einem Mehrfamilienhaus eine WEG?

Foto: Stephan Walochnik

Ganz einfach: Der bisherige Alleineigentümer (oder Bauträger) geht zum Notar und „erklärt die Teilung“ des Hauses. Das Dokument heißt wirklich so: Teilungserklärung. Obwohl es sich um ein Grundstück handelt, gibt es nach der Teilung ebenso viele Grundbücher wie Wohneinheiten. Unterschiedliche „Teile“ (=Wohnungen) desselben Gebäudes können verschiedenen Eigentümern gehören.

Der Weg ist frei: Sie können jetzt Ihre Wohnung kaufen, ohne gleich das ganze Haus kaufen zu müssen. Herzlich willkommen in Ihrem neuen Zuhause.

Das „normale“ Gesamteigentum laut BGB:

Der Gesetzgeber wollte nach dem Krieg möglichst vielen Menschen bezahlbaren Wohnraum ermöglichen und schuf 1951 die Rechtsform „WEG“. Bis dahin gab es nur „normales“ BGB-Anteilseigentum (BGB = Bürgerliches Gesetzbuch). Zum Beispiel:

  • Zwei Freunde kaufen ein Ferienhaus in der Eifel oder
  • Eheleute kaufen ein neues Auto oder
  • vier Geschwister erben das gemeinsame Elternhaus.

Nach den „normalen“ Regeln des BGB war (und ist) es zwar möglich, dass mehrere Eigentümer eine Sache gemeinsam besitzen. Aber jedem gehört nur ein ideeller Anteil, ähnlich einer Aktie.

Bei BGB-Gesamteigentum besitzt jeder ein Bisschen von allem. Niemandem gehört diese oder jene Wohnung allein.

Nochmal zu den Beispielen:

  • Jedem der beiden Freunde gehört 50% vom Ferienhaus. Beide besitzen einen ideellen Anteil an Küche, Bad, Wohnzimmer, etc.
  • Beiden Ehepartnern gehört die Hälfte vom Auto. Niemand besitzt allein Lenkrad, Beifahrersitz oder Reserverad. Beiden gehört die Hälfte von allem.
  • Den Geschwistern gehört jetzt jeweils ein Viertel ihres Elternhauses. Keller, Treppenhaus, Etagen und Räume gehören zur gemeinsamen Erbmasse. Wenn die Geschwister das Haus zum Beispiel vermieten möchten, müssen alle mit dem Mietvertrag einverstanden sein, usw. (Hausverwaltung = Strafarbeit…)

„Alles meins“ – das Alleineigentum:

Jeder kennt es, niemand hat Probleme damit: Das Alleineigentum. Alles gehört einem allein, man muss es eigentlich nicht erklären:

  • Sie kaufen sich einen USB-Stick,
  • Sie kaufen eine Jacke,
  • Sie kaufen sich das neueste Handy,
  • usw.

Alles gehört Ihnen. 🙂

WEG = Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum:

Die Rechtsform „WEG“ kombiniert beides:

  1. Direktes Eigentum an bestimmten Räumen (Sondereigentum) und
  2. Ideelles, prozentuales BGB-Gesamteigentum am ganzen Rest (Gemeinschaftseigentum).

Sondereigentum entsteht durch ausdrückliche Zuordnung bestimmter Räume in der Teilungserklärung. Zum Beispiel könnte da stehen:

„Die im Grundriss (Anlage 1) mit Ziffer 4 bezeichneten Wohnräume im 1.OG links (65,43 qm) werden dem Sondereigentum Nr. 4 zugeordnet…“,

Sondereigentum findet man z.B. in Form von Gewerbe- oder Wohneinheiten, Kellerräumen usw. Wenn es Wohnräume sind, spricht man von Wohnungseigentum. Handelt es sich um Gewerbe-, Praxis-, Büro-, Kellerräume oder Garagen, spricht man von Teileigentum. Drittens gibt es „Sondernutzungsrechte“: Zum Beispiel sind Gartenflächen räumlich nicht abgeschlossen (Sie haben kein Dach!). Daher ist die Begründung von Teileigentum unmöglich, wohl aber die Einräumung eines ausschließlichen Nutzungsrechts.

Alles andere bleibt Gemeinschaftseigentum und gehört allen Eigentümern gemeinschaftlich – wie bei der BGB-Gemeinschaft. Zwingendes Gemeinschaftseigentum sind z.B. Gebäudeteile, die das äußere Erscheinungsbild beeinflussen (Mauern, Fassade, Fenster, Dach) oder die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (Treppenhaus, Heizung, Aufzug).

Jeder Sondereigentümer besitzt Anteile am Gemeinschaftseigentum. Der ideelle Miteigentumsanteil (MEA) ist untrennbar über das Grundbuch mit dem Sondereigentum verbunden.

Was gehört denn zum Sondereigentum?

Die Trennung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum leuchtet vielen Eigentümern ein. Jedoch ist häufig unklar, was denn eigentlich zum Sondereigentum gehört. Was gehört mir allein? Hier tauchen viele Missverständnisse auf.

Man könnte sagen, dass zum Sondereigentum nur ein paar Zentimeter der Innenwand gehören, denn zwingendes Gemeinschaftseigentum sind z.B.

  • tragende Wände,
  • Fenster (bzw. „Außenfenster“ … aber wer bitteschön hat Innenfenster?),
  • sogar die Wohnungstüre ist Gemeinschaftseigentum.

Auch das Sondereigentum ist scheinbar nur so eine Art Nutzungsrecht…

Einem Wohnungseigentümer ohne juristische Vorbildung ist nur schwer zu erklären, dass sich kein einziger Ziegelstein in seinem Alleineigentum befindet, sondern er lediglich Inhaber vielfältiger Nutzungsrechte ist.

Definition Sondereigentum:Beispiel Sondereigentum:
o In der Teilungserklärung ausdrücklich benannte und nach außen hin abgeschlossene Wohnräume (Wohnungseigentum) oder nicht zu Wohnzwecken dienende Räume
(Teileigentum) und

o zu diesen Räumen gehörende Gebäudeteile, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch anderes Sondereigentum beeinträchtigt oder gemeinschaftliches Eigentum oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert werden.
o „Die im Grundriss (Anlage 1 zur Teilungserklärung) mit Ziffer 4 bezeichneten Wohnräume im 1.OG links. (65,43 qm)…“, einschließlich
o nichttragende Zwischenwände,
o Innentüren, Heizkörper,
o Decken-, Wand- und Fußbodenbelag,
o Versorgungsleitungen ab dem Zwischenzähler bzw. ab der ersten Absperrmöglichkeit nach dem Abzweig vom Hauptstrang.
Definition Gemeinschaftseigentum:Beispiel Gemeinschaftseigentum:
Grundstück und

Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen,

o die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, auch wenn sie sich im Sondereigentum befinden,

o die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder

o die nicht zu Sondereigentum erklärt wurden.
o Dach,
o Treppenhaus,
o Zentralheizung,
o Gartenfläche,
o Fassade,
o (Außen-) Fenster,
o (tragende) Wände,
o Wohnungstüren.

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