WEG-Reform 2020: Dreidimensionale Sondernutzungsrechte?

Endlich! Seit dem 01.12.2020 haben wir ein neues WoEigG. Ich halte die WEG-Novelle für gut gelungen und sehe viele Vorteile. Hier gebe ich (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) einen Überblick über die neuen Regeln:

Achtung, das neue WoEigG ändert NICHTS an bestehenden Teilungserklärungen! Es gibt lediglich neue Gestaltungsmöglichkeiten für zukünftige Teilungserklärungen.

Jetzt können auch Freiflächen zu Sondereigentum erklärt werden, z.B. der Garten der EG-Wohnung. Bisher war für die Gartenfläche nur die Eintragung eines Sondernutzungsrechtes erlaubt. Sie durften den „Ihren“ Garten also alleine benutzen, die anderen Eigentümer nicht. Sondereigentum an Gartenflächen war bisher nicht möglich, weil Ihr Rasen nicht räumlich (dreidimensional) abgeschlossen ist. Die Wiese hat halt keine Wände, Decke und Wohnungstür. Daher war es nach bisheriger Ansicht des Gesetzgebers unmöglich, ihn zu Sondereigentum zu erklären. Diese Vorstellung hat sich jetzt geändert.

Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht? (Siehe Artikel „Wie wird aus einem Mehrfamilienhaus eine Wohnungseigentümergemeinschaft?“) Für viele Eigentümer war dieser Unterschied meistens gar nicht klar. Ihn interessiert meistens nur, ob er alleinden Garten benutzen darf oder noch jemand.

  • Sondereigentum bedeutet: Die Sache gehört Ihnen, z.B. Ihre Einbauküche, Heizkörper etc.
  • Sondernutzungsrecht bedeutet: Die Sache ist Gemeinschaftseigentum. Sie haben aber das alleinige Recht, diese Gartenfläche zu benutzen, niemand sonst.

Trotzdem fallen mir (mindestens) zwei wichtige Unterschiede ein: Wenn der Garten „nur“ ein Sondernutzungsrecht ist, dann ist er ja immer noch Gemeinschaftseigentum, bedeutet:

  • Man darf Veränderungen nichtvornehmen, ohne die Miteigentümer zu fragen:Wenn der Garten in der Teilungserklärung „nur“ zu einem Sondernutzungsrecht erklärt wurde, kann der Eigentümer Bäume und Sträucher NICHT nach Belieben pflanzen und entfernen.
  • Kostentragung: Wenn in der Teilungserklärung hinsichtlich des Sondernutzungsrechts nicht ausdrücklich etwas anderes geregelt ist, muss die Gemeinschaft für diese Fläche bezahlen, z.B. die Kosten des Gärtners, der den Rasen mäht.

4 Gedanken zu „WEG-Reform 2020: Dreidimensionale Sondernutzungsrechte?“

  1. Sehr geehrter Herr Walochnik,
    ist es richtig, dass das in der TE eingetragene (ohne Flächenangabe) Sondernutzungsrecht an der vorliegenden Gartenfläche nicht nachträglich zum Sondereigentum werden kann, obwohl mir lt Teilungserklärung Instandsetzungen und -haltungen aufgegeben werden?

  2. Lieber Herr Schäler,

    wir sind uns einig, dass ich Hausverwalter und kein Rechtsanwalt bin – und daher keine Rechtsberatung gebe (siehe auch „Haftungsausschluss“). Außerdem kenne ich die Rahmenbedingungen des Einzelfalls nicht, denn je nach Kontext muss man die Frage ganz anders beantworten.

    Die WEG-Reform ändert ja grundsätzlich nichts an bestehenden Teilungserklärungen. Wenn Ihr Garten bisher ein Sondernutzungsrecht ist, dann wird er durch die Gesetzesreform nicht zum Sondereigentum. Dass Ihnen Instandhaltung und Instandsetzung des Gartens auferlegt werden, erlebt man sehr oft.

    Nun fragen Sie, ob der Garten nachträglich zu Sondereigentum umdeklariert werden KANN. Das ist eine ganz andere Frage, damit würde ich zum Notar Ihres Vertrauens gehen. Ich kann mir gut vorstellen, dass man das aufgrund der neuen Gesetzeslage ändern kann. Wahrscheinlich müssen alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer der WEG beim Notar unterschreiben. Hierdurch entstehen Kosten, die Sie vermutlich alleine tragen müssten.

  3. Guten Tag Herr Walochnik,
    bei der letzten Eigentümerversammlung wurden die Kosten für Laubengangtüren inkl. notwendigen Außenreperaturen nun ins Sondereigentum übertragen.
    Der Verwalter meint, dass wäre mit dem neuen WEG jetzt möglich.
    Die Eigentümergemeinschaft besteht seit Anfang der 80er und bisher waren die Laubeneingangstüren zu einzelnen Wohnungen Gemeinschaftseigentum.
    Man konnte, auf Nachfrage eine neue Tür auf eigene Kosten einbauen lassen (div. Vorschriften zu beachten). Die Außenarbeiten wurden zu Lasten Instandhaltungsrücklage gemacht.
    Nun also – Sondereigentum. Verwalter muss gefragt werden. Er bekommt dann auch die 3% Baubegleitungsgebühr.
    I

    1. Guten Tag Christine,

      unter Laubengangtüren verstehen Sie wahrscheinlich Wohnungseingangstüren, die nicht direkt am Treppenhaus, sondern am Laubengang sind?

      Ich finde es natürlich sinnvoll, von der Neuregelung im WoEigG Gebrauch zu machen und die anderen Eigentümer von den Kosten „Ihrer“ Wohnungstür zu befreien. Wichtig ist, dass das einheitliche Erscheinungsbild gewahrt bleibt. Darauf muss jeder achten, hoffentlich steht das auch so im Beschluss.

      Die 3%-Gebühr mag nicht so recht schmecken… Ich möchte nicht darüber urteilen, ob das rechtens ist oder nicht. Vielleicht muss der Verwalter ja in jedem Fall sicherstellen, dass das einheitliche Erscheinungsbild gewahrt bleibt? Dafür soll er ruhig ein paar Mark verdienen, denn Dokumentation und Archivierung sind wichtig. Vielleicht erschiene eine Abrechnung nach Stundenaufwand fairer. Am besten sagen Sie ihm, dass Ihre Wohnungstür 500 EUR gekostet hat 😉

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