StephanWalochnik - Die Eigentumswohnung

Rahmenbedingungen bei Balkon-Solaranlagen in Wohnungs-eigentümergemeinschaften

Aufgrund der steigenden Energiepreise und der Energiewende werde ich immer öfter auf Photovoltaik-Balkonkraftwerke angesprochen. Mieter haben bestimmte Rechte, aber was gilt in Wohnungseigentümergemeinschaften? Folgende Rahmenbedingungen müssen bei WEGs beachtet werden:

Die Eigentümergemeinschaft muss der Installation zustimmen (§5 WoEigG: Die äußere Gestalt des Gebäudes wird verändert). Das geht einfach über einen Beschluss auf der Eigentümerversammlung und muss in der Einladung zur EV angekündigt werden!
Die PV-Anlage muss über den Verwalter der Versicherung gemeldet werden.

Zu den Versicherungen:

Gebäudeversicherung: Die Anlage müssen Sie über den Verwalter der Gebäude-Versicherung melden (Gefahrerhöhung). Die Gebäudeversicherung deckt u.a. Brandschäden ab, meistens auch Blitzschlag.

Haftpflicht: Sollte sich ein Panel lösen und runterfallen, ist das ein Haftpflichtschaden. Passiert bei fachgerechter Montage eigentlich nicht. Trotzdem unbedingt melden!
Haftpflicht bei vermieteter Wohnung: Der Mieter muss die Anlage seiner privaten Haftpflichtversicherung melden.
- Haftpflicht in selbstgenutzter Wohnung: Sie müssen es über den Verwalter der Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung melden

Technische Defekte und Ertragsausfälle sind nicht versichert.

Vermeidung von größeren Schäden

Leider gibt es in meinen verwalteten Gebäuden regelmäßig vermeidbare – teils größere – Schäden, weil selbstverständliche Dinge im Alltag manchmal untergehen. Daher möchte ich dieses Jahr alle WEGs nochmal auf bestimmte Dinge hinweisen, um teure Schäden mit einfachen Maßnahmen zu vermeiden. Dies habe ich in allen Einladungen zu den Eigentümerversammlungen erwähnt und möchte es hier auch einem breiteren Publikum zur Verfügung stellen. Ein Überblick:

Legionellen: Regelmäßig (mindestens alle 48 Stunden) alle Wasserhähne / -quellen in der Wohnung kurz laufen lassen, weil sich sonst Legionellen bilden („Bakterien“, die Lungenentzündungen verursachen). Auch bei Urlaub, z.B. mit Unterstützung von Familienmitgliedern oder Nachbarn.
Rauchmelder: Als Eigentümer müssen Sie in allen Schlafzimmern (d.h. auch Gästezimmern) und „Verbindungsräumen“ (=Flure) Rauchmelder installieren (lassen) und diese regelmäßig prüfen, sonst gefährden Sie den Versicherungsschutz.
Brandlasten im Treppenhaus: Das gilt auch für Schuhe, Schränke etc., die im Treppenhaus oder Gemeinschaftsflur stehen. Im Brandfall ist Ihr Versicherungsschutz gefährdet.
Toiletten: Bitte spülen Sie keine feuchten Tücher die Toilette runter, weil diese sich nicht abbauen und die Rohre verstopfen. Kippen Sie bitte auch keine Essensreste in die Toilette, weil Sie sonst Ratten anlocken (Sie haben richtig gelesen – die Tierchen schaffen es bis in die Kloschüssel).
Heizen und Schimmel: Wenn Sie Energie sparen wollen, dann bedenken Sie bitte, dass sich unter 18°C Schimmel bildet, wenn Sie nicht ausreichend lüften.
Schlüssel für Notfälle: Hinterlegen Sie idealerweise einen Schlüssel für Notfälle bei einer Kontaktperson und nennen Sie deren Rufnummer einem Nachbarn oder der Hausverwaltung.
Dreifachsteckdosen: Sie sind nicht für hohe Lasten auf Dauer ausgelegt. Wenn man mehrere starke Geräte (Kühlschränke, Trockner, Waschmaschine…) an eine Dreifachsteckdose anschließt, riskiert man einen Brand. Wenn bei einer Dreifachsteckdose schon das Licht am On-Off-Schalter flackert, ersetzen Sie die Steckdose lieber sofort.
Silikonfugen: Zum Beispiel an Dusche oder Badewanne. Bitte kontrollieren Sie diese regelmäßig und erneuern Sie sie, weil auch durch kleine Ritzen schnell sehr große Wassermengen ins Bauwerk eindringen können und hohe Schäden anrichten können.

Hydraulischer Abgleich bei Eigentumswohnungen – was passiert da eigentlich?

Ab 2023 müssen Ihre Heizkörper hydraulisch abgeglichen werden, wenn Sie bzw. Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft ein Mehrfamilienhaus mit mindestens 10 Wohneinheiten und zentraler Gasheizung besitzen – bzw. 6 Wohneinheiten ab 2024. Dabei werden die Heizkörper von einer Fachfirma so aufeinander eingestellt, dass alle die gleiche Wärmeenergie bekommen.

Diesen Beitrag als Video ansehen:

EnSiMiMaV, so heißt die gesetzliche „Verordnung zur mittelfristigen Sicherstellung der Energieversorgung“. Sie besagt:

Mehrfamilienhäuser mit zentraler Gasheizung und mehr als 10 Wohnungen müssen bis 30.09.2023 einen hydraulischen Abgleich der Heizkörper durchführen lassen.
Gebäude mit mehr als 6 Wohnungen müssen ihn erst bis zum 15.09.2024 umsetzen.
Wohngebäude mit 5 oder weniger Einheiten sind von der Regelung nicht erfasst.

Beim hydraulischen Abgleich werden alle Heizkörper des Gebäudes so aufeinander eingestellt, dass alle Wohnungen gleichmäßig mit Wärme versorgt werden. Bei älteren Systemen ist das keineswegs selbstverständlich.

Bei unregulierten Systemen ohne hydraulischen Abgleich sieht das so aus:

Die Heizung im Keller „gibt Gas“ und im Erdgeschoss kommt die Wärme mit voller Kraft an. Manchmal geben die Heizkörper selbst im abgedrehten Zustand Wärme ab. Wenn Sie im EG wohnen, schwitzen Sie und zahlen natürlich zu hohe Heizkosten, weil der Heizungszähler zu viel Energie erfasst.

Im Dachgeschoss genau das Gegenteil: Wenn Sie hier wohnen, sind Ihre Heizkörper am weitesten von der Heizung entfernt, deswegen kommt bei Ihnen so gut wie keine Wärme mehr an. Sie frieren. Gelegentlich kann es sogar vorkommen, dass auch Sie zu viel bezahlen, weil der Heizkörper voll aufgedreht ist – der Heizkostenverteiler zählt und zählt, obwohl überhaupt keine Energie ankommt.

Die Anwohner der mittleren Wohnungen sind meistens begünstigt, da es hier oft weder zu warm noch zu kalt. Oftmals hört man „aus der Mitte“, dass ein hydraulischer Abgleich gar nicht nötig sei, weil ja alles funktioniert. Das stimmt, aber auch nur aus der Sicht dieser Anwohner, weil die Energieversorgung hier relativ ausgewogen ist.

Was passiert beim hydraulischen Abgleich? Eine sachkundige Person, z.B. ein Heizungsfachbetrieb, stellt alle Heizkörper so aufeinander ein, dass sie gleichmäßig mit Wärme versorgt werden. Dazu nimmt er eine raumweise Berechnung der benötigten Heizlast vor, berechnet also für jeden Heizkörper, wie viel Energie er bekommen müsste, damit es weder zu warm noch zu kalt wird. Es werden z.B. Wärmeleistung, Wassermenge, Vorlauftemperatur, Pumpenleistung und Systemwiderstände berücksichtigt. Am Ende der Berechnungen werden die Erkenntnisse umgesetzt. Am Schluss sehen Sie, dass Ihre Heizkörper neue Ventile und Thermostate haben, und dass die Wärme für Ihre Wohnung ausreicht. Es sind nun alle Heizkörper aufeinander eingestellt.

Möglicherweise empfiehlt man Ihnen, größere Heizkörper einbauen zu lassen. Das ist aber eher die Ausnahme als die Regel.

Ein größerer Heizkörper hat eine größere Heizfläche und erzeugt mit einer niedrigeren Vorlauftemperatur die gleiche Wärme. Bspw. 10 cm höher und 25 cm breiter können da schon viel ausmachen. Im Keller muss die Heizung nicht mehr mit z.B. 60 °C, sondern nur noch mit 55 °C Vorlauftemperatur betrieben werden. Es wird spürbar weniger Gas verbraucht und Sie sparen Kosten. Aber noch einmal: Der Austausch von Heizkörpern ist ein Sonderfall und nicht die Regel.

Am Ende sind alle Heizkörper aufeinander eingestellt und in allen Wohnungen wird es gleich warm. Sie verbrauchen von nun an etwa 10 bis 15 % weniger Heizkosten.

Damit sind wir beim finanziellen Aspekt: Die Kosten eines hydraulischen Abgleichs hängen stark von Ihrem Gebäude ab, daher sollten Sie verschiedene Angebote einholen. Meine Erfahrungswerte bei Häusern zwischen 10 und 20 Wohneinheiten liegen bei einmalig rund. 2.000 bis 4.000 EUR. Es gibt auch Preismodelle, wo z.B. 100 EUR pro Heizkörper angeboten werden, denn schließlich muss die komplexe Energieberechnung je Raum und Heizkörper vorgenommen werden. Übrigens: Die häufig im Internet kursierenden „500 EUR“ beziehen sich auf Einfamilienhäuser und kleine Zweifamilienhäuser. Für Mehrfamilienhäuser sind sie zu niedrig angesetzt.

Sie sparen von nun an ca. 10 bis 15% Heizkosten, schließlich sind die Heizkörper nun aufeinander einreguliert und verbrauchen weniger Energie. Die genaue Höhe hängt natürlich vom Einzelfall ab.

Nehmen wir ein Haus mit 200.000 kWh Gasverbrauch. Eine kWh kostet derzeit rund 10 Cent, ergibt 20.000 EUR Heizkosten p.a. Bei 10% Ersparnis sparen Sie jährlich 2.000 EUR. Die Maßnahme ist nach zwei Jahren bezahlt und ab dem dritten Jahr geht die Ersparnis in Ihre Tasche.

Aber selbst, wenn es weniger als 10% sind – in ein paar Jahren haben Sie die Investition wieder raus.

Übrigens: wenn Sie planen, die Gasheizung auf eine Wärmepumpe umzurüsten, muss ein hydraulischer Abgleich unbedingt gemacht werden, weil die Wärmepumpe ansonsten nicht richtig funktioniert.

Beispiel 1, Fortsetzung: Ein „Missverständnis“ des Maklers bei den Mieteinnahmen.

Das Haus in Schwalmtal. Fortsetzung:

Spätestens jetzt müssen Sie die Daten verifizieren! In den Maklerverträgen bzw. im Exposé steht ja meistens: „Die Angaben wurden nach bestem Wissen zusammengestellt. Angaben ohne Gewähr.“ Wenn die Mieteinnahmen nicht stimmen, so wie bei diesem Objekt hier, dann haftet der Makler nicht dafür. Schlimmer noch: Sie schulden ihm seine Provision trotzdem!

Was kann passieren? Nach Unterschrift des Notarvertrags bekommen Sie viel weniger Miete, als im Exposé stand! Das ist dann Ihr Problem.

Die vertraglich vereinbarten Kaltmieten finden Sie in den Mietverträgen, die der Makler Ihnen zur Verfügung stellen muss, aber selten jemand liest. Das kann ins Auge gehen. Dabei sind die Mieten doch so leicht zu kontrollieren!

Ein Blick in die Mietverträge zeigt, dass etwas nicht stimmt!

Hätten Sie sich auf das Exposé verlassen, hätten Sie sich über die niedrigen Mieteinnahmen auf Ihrem Konto gewundert. Der Makler haftet nicht für das „Missverständnis“ und hätte seine Provision in voller Höhe bekommen! Deswegen müssen Sie die Mieteinnahmen (sowie alle anderen Daten) unbedingt überprüfen (lassen).

Hier fehlte ein Drittel an Mieteinnahmen. Im Gespräch mit dem Makler bedauerte er das „Missverständnis“, aber plötzlich reden wir über ganz andere Zahlen. Schließlich wollte er das Haus ja auch loswerden, damit er seine Provision verdient.

Rechnen wir neu – auf Basis der neuen Zahlen: Wir setzen nur noch 1.005 EUR Kaltmiete an, die rechtsgültig in den Mietverträgen vereinbart ist.

Der maximale Kaufpreis liegt bei rund 175.000 EUR. Im Exposé wurden 419.000 EUR vorgeschlagen! Bei dem Preis hätte sich die Immobilie niemals gerechnet. Heutzutage bekommt man deutlich weniger als vor zwei Jahren, das ist vielen noch nicht klar. Die Käufer müssen rechnen und bleiben aus.

Fazit: Es hat sich am Immobilienmarkt sehr viel getan. Der Zins – der Preis des Geldes hat sich von einem auf vier Prozent vervierfacht. Sie müssen die vierfache Gebühr an die Bank bezahlen, wenn Sie sich Geld leihen.

Im Gegensatz zu selbstgenutzten Immobilien, wo es um emotionale Aspekte geht, müssen Investoren bei Kapitalanlagen wirklich rechnen, und in vielen Fällen lohnt sich eine Immobilie nicht mehr – das weiß aber auch der Makler und der Verkäufer. Es ist Zeit, wieder zu verhandeln!

Beispiel 1: Cashflow-Berechnung: Wie Sie aus den Mieteinnahmen die Preisobergrenze berechnen.

Ich zeige Ihnen in diesem Artikel, wie Sie rechnen müssen, bis zu welchem Preis sich das Haus selber. Ich zeige Ihnen, wie Sie aus Mieteinnahmen und Zins den maximal tragbaren Kaufpreis errechnen, bis zu dem sich das Geschäft noch lohnt.

Beispiel eins: Ein schönes Dreifamilienhaus in Schwalmtal. Weil der Makler nicht haftet, dürfen Sie ihm auch nicht blind vertrauen. In diesem realen Beispiel hat er sich nämlich aus Versehen „verrechnet“.

Ob Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus – als Investment sind Immobilien nur zu gebrauchen, wenn Sie als künftiger Eigentümer nicht draufzahlen.

Deswegen muss die Kaltmiete die Kreditrate tragen. Punkt. Lassen Sie den Makler ruhig von zukünftiger Wertsteigerung fantasieren oder Ihnen irgendwas von Steuervorteilen erzählen – unterm Strich muss die Kaltmiete die Kreditrate und alle Reparaturen zahlen. So einfach ist das. Wenn Sie aus ideellen Gründen mehr zahlen, z.B. weil Sie die Gegend oder das Haus so schön finden, tun Sie das gerne. In diesem Artikel geht es aber nur um die finanzielle Vorteilhaftigkeit.

Das Beispiel: Dieses Haus in Schwalmtal habe ich mir im April 2023 angeschaut. Der Makler schickt Ihnen meistens eine Übersicht, die so oder so ähnlich wie die folgende Tabelle aussieht:

Es gibt bei Anlageobjekten sehr viel zu analysieren. Da es in diesem Artikel um die grundlegenden Basics geht, betrachten wir mit den einfachsten Daten, die finanziell wichtig sind, nämlich:

Das wichtigste sind die monatlichen Kaltmieteinnahmen. Laut Exposé sind es 1.496 EUR pro Monat.

Heiz- und Betriebskosten sind weniger wichtig, weil Sie diese an die Mieter weitergeben können. Darunter versteht man z.B. Strom, Versicherungsprämien, Müllabfuhr, Hausmeister etc.

Kaltmiete plus (Heiz- und) Betriebskosten bezeichnet man in der Regel als „Warmmiete“. Da Sie aber Heiz- und Betriebskosten an die Versorger abgeben müssen, ist nur die Kaltmiete für Sie interessant.

Übrigens: Neuerdings sind auch die Heizung und die Klasse vom Energieausweis wichtig, da neue Energieeffizienzgesetze auf uns zukommen. Wohngebäude in der EU wird man bis 2033 auf Energieeffizienzklasse D hochsanieren müssen. Haus und Grund rechnet (ziemlich pauschal) mit 1.500 EUR pro qm Wohnfläche, was natürlich von Haus zu Haus unterschiedlich ausfällt. Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind, müssen (auf Ihre Kosten!) ausgetauscht werden. Ab 2024 ist der Einbau einer reinen Öl- oder Gasheizung nicht mehr zulässig. Ein Anschluss an das Fernwärmenetz oder der Einbau einer Wärmepumpe kostet erheblich mehr!

Gehen Sie zuerst zur Bank:

Sie müssen zuerst Ihre Annuität kennen! Darunter versteht man die monatliche Rate an die Bank. Vereinbaren Sie zu Beginn Ihrer Immobiliensuche einen Termin mit der Bank. Lassen Sie eine Kreditwürdigkeitsprüfung durchführen und fragen Sie, welche Kaufpreise die Bank finanzieren würde. Es macht keinen Sinn, ein Mehrfamilienhaus von 1,3 Mio. EUR anzusehen, wenn die Bank nicht mitmacht, weil Ihre Ersparnisse oder Ihr Einkommen zu niedrig sind. Daher müssen Sie diesen Rahmen als erstes klären.

Ziel des Gesprächs sind die aktuellen Konditionen, v.a. Zins und Tilgung. Im Beispiel vom April 2023 habe ich von unserer örtlichen Sparkasse folgende Konditionen genannt bekommen:

Das ist die wichtigste Zahl! Egal, wie es mit der Vermietung läuft, die Rate von (jährlich) 6,2 % des Kaufpreises müssen Sie jeden Monat an die Bank überweisen. Der Kreditvertrag ist bindend. Ihre Kaltmieteinnahmen müssen in der Lage sein, diese Annuität zu tragen. Das können Sie im Dreisatz ausrechnen:

Wenn Sie einmal alle Daten haben, ist die Rechnung wirklich sehr einfach und kann ganz einfach mit dem Taschenrechner erledigt werden: Die Jahreskaltmiete von 17.925 EUR muss der Rate an die Bank entsprechen. Wenn die Kreditsumme 289.113 EUR beträgt, dann zahlen Sie jährlich 6,2% davon an die Bank, und das sind 17.925 EUR!

Auch die Tilgung müssen Sie einrechnen!

Richtig. Alles, was Ihr Portemonnaie verlässt, auch die Tilgung, müssen Sie einrechnen! Das Anlageobjekt ist ein Zinshaus. Es muss sich selber tragen und alle Geldabflüsse kompensieren. Alles andere ergibt aus finanzieller Sicht überhaupt keinen Sinn.

Der Preisvorschlag aus dem Exposé (419.000 EUR) ist viel zu hoch. Solche Zahlen sind zwar noch in den Köpfen von Verkäufern und Maklern, aber sie kommen aus einer anderen Zeit, als das Geld mit 1% Zinsen noch billig zu haben war. Jetzt liegen sie bei 4%. Kein Wunder, dass vielerorts die Käufer ausbleiben.

Der maximale Preis, bei dem es sich noch lohnt, liegt bei 289.113 EUR. Das ist übrigens der Gesamtpreis incl. Erwerbsnebenkosten! Wenn Sie die Immobilie kaufen, zahlen Sie nämlich noch folgende „Überführungskosten“:

Den maximal tragbaren Preis müssen Sie entsprechend bereinigen. Im Dreisatz geht das ganz einfach:

Am Ende der Rechnung ist klar: Die 419.000 EUR aus dem Exposé sind im Jahr 2023 illusorisch. Sie können dem Verkäufer etwa 260.500 EUR bieten. Bei diesem Preis würde sich die Immobilie bei den aktuellen Mieteinnahmen gerade eben selber tragen. Reparaturen und Modernisierungen sind nicht einmal eingerechnet! Mit diesem Preis gehen Sie in die Verhandlung und Sie werden sich wundern, was 2023 wieder alles möglich ist.

Lohnt sich die Investition in Immobilien? Wirtschaftlichkeitsrechnung am Praxisbeispiel Mehrfamilienhaus

April 2023. Ich fahre durch die Republik und versuche, 100.000 EUR unterzubringen. Gekoppelt mit einem Annuitätendarlehen möchte ich mit diesem Geld mein erstes eigenes Mehrfamilienhaus kaufen. Die Zeiten haben sich gewandelt: Als Käufer haben Sie momentan eine sehr gute Verhandlungsposition. Sie können im Moment auch mit weitaus weniger Geld sehr gute Geschäfte machen, solange Sie einen festen Job haben und damit kreditwürdig sind.

Aber was für eine Immobilie muss ich kaufen und wie kann ich berechnen, ob sich das lohnt? Auf welche Fallstricke muss ich achten?

Und wie berechne ich, ob sich eine Immobilie lohnt?

Mit realen Praxisbeispielen möchte ich Ihnen zeigen, worauf Sie achten müssen und wie man rechnet. Dazu erscheinen in den nächsten Tagen hier mehrere Videos und Artikel.

Wenn Sie in der Umgebung von Düsseldorf wohnen, berate ich Sie gerne auch beim Kauf einer konkreten Immobilie. Melden Sie sich gerne per Mail.

Die Ausgangslage:

Auf einmal können Sie beim Immobilienkauf wieder verhandeln. Wer bei Immoscout seine Wohnung inseriert, staunt nicht schlecht, dass sich keiner mehr meldet, während vor zwei Jahren das Telefon ununterbrochen geklingelt hätte. Als Käufer mussten Sie vor kurzer Zeit noch eine Finanzierungsbestätigung und am besten noch einen notariellen Kaufvertrag mitbringen, um überhaupt zur Besichtigung eingeladen zu werden. Davon keine Spur mehr…

Das hat mehrere Ursachen:

Mit der Zinswende ist die Zeit des billigen Geldes vorbei. Der Zins ist der Preis des Geldes, das die Bank Ihnen für die Investition leiht. Und der hat sich von 1% auf 4% nun vervierfacht. Immobilienpreise müssten sich daher mathematisch gesehen vierteln, oder nicht? Geld hat wieder einen Preis – und als Käufer müssen Sie intensiv rechnen, ob sich eine Investition lohnt. Wie geht das?
Der Krieg in der Ukraine hat die Rohstoffpreise – und damit auch Ihre Heizkosten – auf eine Berg- und Talfahrt geschickt. Im Winter sind die Gaspreise in Düsseldorf von 5 auf 15 Cent pro kWh gestiegen. Derzeit liegen sie wieder bei etwa 10 Cent. Wo werden sie nächstes Jahr stehen? Keiner weiß es. Ein großes Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung mit 140 qm kaufen? Derzeit wohl eher nicht. Käufer halten sich zurück.
Was seit den 70ern klar ist, wird nun übers Knie gebrochen. Kinderbuchautor und „Star-Betriebswirt“ Robert Habeck schreibt nun auch Gesetzestexte und ruiniert unsere Immobilienwerte. Ab 2024 dürfen nur noch Heizungen mit mindestens 65% erneuerbaren Energien eingebaut werden. Klar dürfen Sie jetzt noch schnell eine neue Gasheizung einbauen, die müssen Sie aber nach dem neuen GEG nach 15 Jahren wieder rausrupfen. In der EU müssen bis 2033 alle Wohngebäude auf Energieeffizienzklasse D hochsaniert werden. Ziffer D auf Ihrem Energieausweis entspricht der Wärmeschutzverordnung von 1982. Bei vielen älteren Gebäuden stehen somit kostenintensive Investitionen in Heizung und Dämmung an. Die Kosten sind oftmals unkalkulierbar.

Aus diesen Gründen verbreitet sich auf dem Immobilienmarkt eine Schockstarre. Die meisten Käufer sind verunsichert und halten sich zurück. Aber es gibt immer noch Leute, die ihre Immobilien verkaufen möchten oder müssen. Und es werden täglich mehr. Bei ihnen macht sich die Panik breit, weil die Käufer ausbleiben.

Niemand fragt mehr an. Zudem fangen viele Besitzer plötzlich an zu rechnen. Was passiert, wenn meine Zinsbindung ausläuft? Wo liegt die Rate bei 4% Zinsen? Kann ich mit den Mieteinnahmen meine Anschlussfinanzierung decken? Wie viel EUR könnte ich noch für meine Wohnung bekommen? Ist die Energieeffizienzklasse schlechter als D? Fällt der Wert weiter, wenn ich abwarte?

Und so kommen derzeit immer mehr Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser auf den Markt.

Zurück zu meinen 100.000 EUR. Deshalb flitze ich gerade durch die Republik (besser gesagt: durch den linken Niederrhein) und schaue mir Schnäppchen an. Davon gibt es gerade sehr viele.

Aber kann man einfach irgendeine Wohnung kaufen? Nein! Sie müssen gut rechnen. Und auf viele Sachen achten.

Dies zeige ich Ihnen anhand mehrerer Praxisbeispiele, die allesamt real sind. Ich habe alle genannten Immobilien selbst besichtigt. Es sind reale Beispiele. Unter Rücksicht auf die persönlichen Belange der Verkäufer wurden natürlich sämtliche Adressen und sonstige Daten zensiert oder geändert.

Einmal habe ich einen gefälschten Energieausweis aufgedeckt.
Einmal wurden die Mieteinnahmen um ein Drittel zu hoch angesetzt.
Natürlich alles nur „Missverständnisse“, das ist sicher.

Wie Sie rechnen müssen, und worauf Sie achten müssen, das zeige ich Ihnen in den nachfolgenden realen Praxisbeispielen, die ich in den nächsten Tagen hier veröffentliche. Dazu kommen ein paar YouTube-Videos.

Ich wünsche Ihnen viel Spaß und Unterhaltung.

Beispiel 1: Cashflow-Berechnung: Wie Sie aus den Mieteinnahmen die Preisobergrenze berechnen

Beispiel 1, Fortsetzung: Ein „Missverständnis“ des Maklers bei den Mieteinnahmen

Verpassen Sie keinen Artikel mehr. Melden Sie sich zum Newsletter an, und ich informiere Sie, wenn ein neuer Artikel online ist.

Heizungsoptimierung und hydraulischer Abgleich – ein Überblick über die „EnSimiMaV“

Neben den Vorschriften bzgl. des 65%-Anteils erneuerbarer Energien in Neugeräten gibt es seit 2023 auch Vorschriften für Bestandsanlagen (betroffen sind zentrale Gasheizungen).

Das bedeutet, dass Gasheizungen in 2023 „geprüft und optimiert“ werden müssen. Außerdem muss ein hydraulischer Abgleich durchgeführt werden (Einstellen der Heizkörper). Bei Gebäuden mit 10 oder mehr WE bis Herbst 2023, bei Gebäuden mit 6 oder mehr WE erst bis Herbst 2024.

Worum geht es?

Seit ich klein bin, hat die Politik einen regelrechten Hype um Gasheizungen veranstaltet. Sie seien sauber, emissionsarm und umweltschonend. Deswegen sollten sie in allen Wohngebäuden möglichst die „dreckigen“ alten Ölheizungen ersetzen. Im Jahr 2023 werden Gasheizungen auf einmal selbst zum Kellerkind. Wir alle haben viel Geld in die „Modernisierung“ (Umrüstung) unserer Heizungen von Öl auf Gas investiert, aber nun sind sie nach heutiger Sprache „fossil“, „nicht nachhaltig“ und auch nicht „dekarbonisiert“ (stoßen also CO2 aus). Selbst wenn sich die „vorletzte Generation“ mit Sekundenkleber an ihren liebgewonnenen Gasheizungen festklebt, wir bekommen einige neue Pflichten auferlegt. Neben der Pflicht zur 65%igen Nutzung von erneuerbaren Energien gibt es „mittelfristige Maßnahmen“:

Da wir die Abhängigkeit von Russland erkennen, in die wir durch Gazprom-Aufsichtsratsmitglied Gerhard S. (79) geraten sind, werden eilig „Sofortmaßnahmen“ übers Knie gebrochen. Eine davon ist die EnSimiMaV („Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung“). Der Name ist so lang, dass er von der Grammatikhilfe von Word moniert wird.

Das Ziel: Maßnahmen zur Energieeinsparung in Gebäuden zur Senkung des Gasverbrauchs. „Alternativen: Keine.“, heißt es in der Gesetzesbegründung. Sämtliche Maßnahmen seien der möglichst schonenden Effizienzsteigerung und Energieeinsparung dienlich.

Betroffene: Eigentümerinnen und Eigentümer von Gebäuden, die mit Erdgas ihre Wärme erzeugen. Das bedeutet, dass nur Gasheizungen betroffen sind.

Was ist zu tun? In Kurzform:

Wir müssen unsere Gasheizungen prüfen und optimieren lassen. Außerdem muss bei Gebäuden mit zentraler (!) Gasheizung ein hydraulischer Abgleich vorgenommen werden. Das bedeutet, dass die Heizlast berechnet wird, um alle Heizkörper im ganzen Haus aufeinander abzustimmen, damit sie gleichmäßig heizen. Das ist teuer und viele Installateurbetriebe können das gar nicht, andere sind bis Ende des Jahres ausgebucht. Trotzdem gelten folgende Fristen:

Bei Häusern >10 WE bis 30.09.2023,
bei Häusern >6 WE bis 15.09.2024
die erste Frist gilt auch für Nichtwohngebäude (Büros, Ämter etc.).

Ein hydraulischer Abgleich kostet um die 100 EUR pro Heizkörper, pro Haus summiert sich das schnell auf 4.000 EUR (Quelle: BMWK).

Die Rechnung:

Es lassen sich „bis zu 15%“ Energie einsparen (Quelle: Viessmann – „bis zu“ bedeutet übrigens Maximum im Optimalfall bei schlecht eingestellter Heizung) – oder eher 5-7% (Quelle: Flurfunk / Installateurbetrieb), weshalb sich die Maßnahme binnen 2 Jahren amortisieren soll (Quelle: Habeck-Ministerium). Die Rechnung geht aber nur auf, wenn die Heizung richtig schlecht eingestellt ist (=15% Ersparnis) und mehr als 13.333 EUR Gaskosten pro Jahr anfallen (15% x 2 Jahre x 13.333 EUR = 3.999,90 EUR Ersparnis).

Ausführlich:

Prüfung der Heizung (§2) bedeutet folgendes:

Alle Parameter richtig eingestellt? (Das sind z.B. Vorlauftemperatur, Nachtabsenkung usw.)
Ist die Heizungsanlage hydraulisch abgeglichen?
Verwendet die Heizung effiziente Pumpen?
Sind alle Rohre und Armaturen wärmegedämmt?

Optimierung der Heizung (§2) bedeutet folgendes: Wenn Heizungsmonteur, Schornsteinfeger oder Energieberater schon einmal im Haus sind, sollen sie sie direkt optimal einstellen.

Vorlauftemperatur möglichst absenken.
Heizkurve möglichst optimieren.
Nachtabsenkung / Sommerabsenkung / ggfs. Urlaubsabsenkung aktivieren.
Zirkulationsläufe (Warmwasserpumpe) reduzieren.
Absenkung der Warmwassertemperatur („unter Berücksichtigung des Gesundheitsschutzes“ = Mindesttemperatur wegen Legionellen).
Absenkung der Grenztemperatur, d.h. ab welcher Außentemperatur die Heizung anspringt.

Hydraulischer Abgleich (§3):

Für Gebäude mit zentraler (!) Gasheizung (also Heizung im Keller für alle) muss ein hydraulischer Abgleich gemacht werden. Man stellt die Heizkörper aufeinander ein, damit nicht die Kellerwohnung die ganze Wärme abbekommt, während es im DG kalt bleibt.

Kosten:

Der hydraulische Abgleich kostet rund 100 EUR pro Heizkörper bzw. rund 4.000 EUR pro Gebäude (je nach Größe), so steht es auch in der Gesetzesbegründung. (Merke: „Alternativen: Keine“). Was wird gemacht?

Raumweise Heizlastberechnung,
Prüfung und Optimierung der Heizflächen (je größer ein Heizkörper / Heizfläche, desto geringer die Vorlauftemperatur, desto geringer der Gasverbrauch),
Durchführung hydraulischer Abgleich (d.h. Einstellung der Heizkörper aufeinander),
Anpassung (=Senkung) der Vorlauftemperatur der Heizung.

Härtefall: Eigentumswohnungen mit Gasetagenheizung

„Wer keinen Umsatz macht, ist noch lange nicht pleite“. Mit diesen oder ähnlichen Worten imponierte Star-Betriebswirt und Wirtschaftsminister Robert Habeck vor kurzem dem Publikum einer Talkshow. Als Bezieher konjunkturunabhängiger Bezüge nimmt er es nun mit der SHK-Branche auf und verordnet ihr eine Hauruck-Aktion, die sich gewaschen hat, um sie auf die neue Deutschlandgeschwindigkeit einzuschwören. Wird sein Entwurf beschlossen, dürfen ab Januar 2024 keine reinen Öl- oder Gasheizungen mehr neu eingebaut werden.

In Mehrfamilienhäusern mit Gasetagenheizungen wird das zum Problem. Wenn in jeder Eigentumswohnung eine eigene Heizung verbaut ist, müssen sich viele unterschiedliche Besitzer abstimmen. Dieser Heizungstyp läuft mit 100% fossilen Energien – und somit gar nicht regenerativ. Wie sollen die einzelnen Wohnungen den 65%-Anteil schaffen? Ohne Dach (solar) oder Garten (Geothermie) ist es den Wohnungseigentümern nur schwer möglich, die Gasetagenheizung zu 65% mit erneuerbaren Energien zu ergänzen. Da diese Heizungsform zudem weit verbreitet ist, soll in solchen Gebäuden eine Härtefallregelung greifen:

Die Pflicht, zu 65% „erneuerbar“ zu heizen, entsteht in diesen Häusern frühestens, wenn die allererste Gasetagenheizung kaputt geht.
Dass nicht alle übrigen Eigentümer sofort etwas ändern, hat der Gesetzgeber verstanden, daher soll es drei Jahre Zeit geben, um zu überlegen, ob man auf eine zentrale Heizung mit 65% erneuerbaren Energien umsteigen möchte.
Offenbar kennt der Gesetzgeber sich inzwischen aus, denn: Wenn die WEG bis dahin keine Entscheidung trifft, bekommt sie weitere drei Jahre Zeit, um das gleiche nochmal zu überlegen.
Nachdem die erste Gasetagenheizung kaputtgeht, hat man also sechs Jahre Zeit, um zu überlegen, wie man 65% erneuerbare Energien zentral oder dezentral erreichen möchte.
Was der Entwurf (zumindest bisher) offenlässt: Bis dahin kann man weiterhin mit normalem Erdgas weiterheizen, das gilt auch für denjenigen, dessen Heizung jetzt kaputt ist. Vielleicht denkt sich Minister Habeck: „Dass eine Heizung kaputt ist, heißt ja nicht, dass sie nicht mehr funktioniert“.
Witzig ist der Vorschlag im Konzeptpapier des Ministeriums, sich für die Übergangszeit ein gebrauchtes Gerät einbauen zu lassen. Vielleicht ist bei den Mietern im Bundestag bisher noch nicht angekommen, dass so ein Gerät sich nicht von selbst einbaut.

Jedenfalls kommt auf WEGs mit Gasetagenheizungen ein größeres Problem zu, was spätestens sechs Jahre nach Ausfall der ersten Heizung gelöst werden muss – höchstwahrscheinlich durch Umstieg auf eine Zentralheizung mit erneuerbaren Energien.

Deutschland: Heizen mit 65% erneuerbaren Energien

Die Bundesregierung möchte im Laufe des April 2023 im Gebäudeenergiegesetz GEG verankern, dass Gebäude ab 2045 keine CO2-Emissionen mehr verursachen. Sie sollen bis dahin also zu 100% mit erneuerbaren Energien beheizt werden.

Als Zwischenschritt ist geplant, dass ab Januar 2024 beim Neueinbau von Heizungen die Heizenergie mindestens zu 65% aus erneuerbaren Energien gewonnen werden muss. Es geht um den Einbau neuer Heizungen in bestehende Wohngebäude. Alte Heizungen müssen nicht sofort rausgerissen werden. Sie dürfen sie weiter betreiben und auch reparieren lassen. Ihre Lebensdauer bleibt – wie bisher – begrenzt: Fossile (Öl- und Gas-) Heizungen muss man nach 30 Jahren tauschen lassen.

Wir reden immer noch vom Neueinbau einer Heizung – und nicht davon, was mit bestehenden Heizungen zu passieren hat. Diese haben 30 Jahre Lebensdauer.

Wie bekommen Sie den Anteil von 65% erneuerbaren Energien hin? – „Technologieoffenheit“ bedeutet, dass man selbst entscheiden kann, wie man die 65% erneuerbare Energien erreichen möchte – ob mit Fernwärme, Wärmepumpe oder grünen Gasen. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klima sieht u.a. folgende Optionen vor:

Für Neubau oder Bestandsgebäude:

Fernwärme:

Anschluss an ein „Wärmenetz“: Sie kennen den Begriff vermutlich als „Fernwärme“. Wenn die Stadtwerke Düsseldorf durch Müllverbrennung sowieso anfallende Abwärme erzeugen und die Gebäude der Umgebung dann über Rohrleitungen mit Warmwasser und Heizungsenergie versorgen, spricht man von einem Wärmenetz.

Somit delegieren Sie als Wohnungseigentümergemeinschaft die Wärmeerzeugung an professionelle Firmen und sparen sich die eigene Heizung. Ohne Heizung haben Sie auch weniger Wartungskosten, aber: Sie sind an den Vertragspartner gebunden. Wenn er die Preise erhöht, können Sie nicht mal eben so wechseln. In den Medien wird manchmal die intransparente Preisgestaltung kritisiert. Trotzdem haben Sie das „Erneuerbare Energien“-Thema damit dauerhaft vom Hals, weil man annimmt, dass der Versorger diese einsetzt. Ihr Gebäude hat die Quote von 100% erreicht. (Die Anbieter müssen bis 2030 eine Quote von 50% erneuerbarer Energien erreichen und bis 2045 sogar 100%.)

Wärmepumpe:

Sie ist eine reine Stromheizung und bezieht ihre Energie aus der Umgebung (v.a. Außenluft oder Erdwärme). Weil man annimmt, dass Sie bald nur noch reinen Ökostrom beziehen, werden auch hier 100% erneuerbare Energien unterstellt und Sie haben Ihr Ziel erreicht. Das Problem ist, dass Gebäude mit Heizkörpern in den kalten Wintertagen meist mit einer Wärmepumpe nicht auskommen und eine zusätzliche Heizquelle benötigen (z.B. eine Gasheizung als sog. Spitzenlastkessel).

Giftiger grüner Stromfresser. Man darf bei dem ganzen Rummel um Wärmepumpen nicht vergessen, dass sie sehr viel Strom brauchen, um die Umgebungsenergie zu Wärme zu machen. Ein Wirkungsgrad von 2,5 sagt bspw., dass man 10.000 kWh Strom benötigt, um 25.000 kWh Wärme (also das 2,5-fache) zu erzeugen. Ein kWh Strom kostet aber auch deutlich mehr als ein kWh Gas. Aber Strom soll ja in Zukunft „ganz unfossil“ zu 100% aus erneuerbaren Energien hergestellt werden.

Leider wird nur am Rande darüber berichtet, dass viele Wärmepumpen PFAS als Trägermedium enthalten (per- und polyfluorierte Alkylsubstanzen). Diese Substanzen sind giftig und krebserregend, verflüchtigen sich nicht und bauen sich in der Natur auch nicht von selbst ab. Solange kein Leck in der Wärmepumpe ist – kein Problem. Ein Deja-Vu aus den 1960-Jahren, in denen Asbest als „modernes Wundermittel“ gefeiert wurde? Das natürlich vorkommende Material war hitzebeständig, zugfest, korrosionsfrei und einfach zu verarbeiten, wurde Asbest seinerzeit beworben.

Weil eine Wärmepumpe im Einzelfall auch mal 50.000 EUR kosten kann, rechnet die Politik damit, dass sich Contracting- und Mietmodelle durchsetzen. Das würde bedeuten, dass Ihnen Ihre Heizung nicht gehört und Sie an einen Anbieter gebunden sind, dem Sie monatlich eine feste Rate bezahlen.

Stromdirektheizung:

Darunter versteht man „bessere Heizöfen“. Sie werden daher auch nur für besonders gut gedämmte Häuser empfohlen.

2. Für Bestandsgebäude

Biomasse, z.B. Einbau einer Pelletheizung:

Eine Art moderner Holzofen. Für die ganzen Pellets brauchen Sie aber Lagerfläche, ähnlich früher dem Öltank. Nach derzeitigem Stand wird auch bei Pelletheizungen vom Staat eine 100%ig erneuerbare Energiequelle ohne weiteren Nachweis angenommen, sagt die FAQ-Seite des Habeck-Ministeriums. Man rechnet zudem mit steigenden Preisen beim Brennstoff.

Grüne Gasheizung:

Ja, auch das geht. Sie bauen sich einfach eine neue Gasheizung ein. Man kann neue oder bestehende Gasheizungen nämlich (> 65%) mit „grünem Gas“ betreiben. Im Einzelnen nennt das BMWK

Nachhaltiges Biomethan,
biogenes Flüssiggas,
grünen Wasserstoff.

Gasförmige Brennstoffe, die in verschiedenen Herstellungsverfahren aus erneuerbaren bzw. regenerativen Energiequellen gewonnen werden. Sie versorgen Gasheizungen mit regenerativer Energie. So gibt es z.B. Wasserstoff, der aus Wasser und (Windkraft-) Strom hergestellt wird. Weil im Straßen-, Schiffs- und Luftverkehr solche Brennstoffe ebenfalls benötigt werden und dort kaum zu substituieren sind, rechnet man langfristig mit sehr hohen Preisen aufgrund hoher Nachfrage und verknapptem Angebot. So denkt zumindest die Politik, die diese Variante möglichst unattraktiv machen möchte: Vermieter sollen den Aufpreis ggü. dem Gas-Grundversorgungspreis alleine tragen und oberhalb dieser Grenze nicht auf die Mieter umlegen können. Der Gas-Grundversorgungspreis liegt derzeit bei ca. 12 Cent / kWh. man rechnet aber damit, dass die Herstellungskosten von grünem Wasserstoff langfristig von ca. 16 Cent auf 9 Cent / kWh fallen werden. Die Wette könnte man eingehen, oder?

Jedenfalls können Gasheizungen und sogar neue Gasheizungen auch nach 2045 weiter betrieben werden, wenn sie mit grünen Gasen heizen.

Hybridheizung:

Wenn ein älteres Gebäude z.B. noch Heizkörper und keine Fußbodenheizung hat, reicht eine Wärmepumpe oft nicht aus, um das Gebäude in den kalten Wintertagen zu heizen. Man könnte die mit erneuerbaren Energien (Strom) betriebene Wärmepumpe mit einer „kleinen“ Gasheizung koppeln, die nur zu den Extremzeiten arbeiten muss. Daher spricht man von einem „Spitzenlastkessel“. Andere Varianten einer Hybridheizung sind z.B. Gasheizung plus Solarkollektoren, Gasheizung plus Pelletheizung, Wärmepumpen plus Photovoltaik usw.

Generell können Hybridheizungen nur eine Übergangslösung sein, denn bis 2045 werden alle Heizungen zu 100% mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen.

Härtefälle:

In seinem Konzeptpapier spricht das Ministerium noch von verschiedenen Härtefällen, bei denen man i.d.R. erst später auf erneuerbare Energien umsteigen darf. Dazu gehören Denkmalgeschützte Immobilien, Fernwärmenetze, die noch nicht fertiggestellt, aber schon weit geplant sind, Gasetagenheizungen (siehe separater Artikel) und die Heizungshavarie:

Wenn Ihre Gaszentralheizung von heute auf morgen vollständig kaputt geht, spricht man von einer Heizungshavarie.

Bei allem Ärger bekommen Sie immerhin eine Fristverlängerung von 3 Jahren, um die 65%-Quote zu erfüllen. Bis dahin schlägt die Politik „zum Beispiel“ den Einbau von gebrauchten Gas- oder Ölheizungen als Übergangslösung vor. Vermutlich gibt es in Berlin keine Immobilieneigentümer, oder hat noch nie die Rechnung einer neuen Heizung gesehen, denn: Die Lohnkosten machen oft einen sehr großen Teil einer solchen Rechnung aus. Keiner kauft mal eben eine gebrauchte Heizung bei Ebay und baut sie selbst ein. Innerhalb von drei Jahren hat man jedenfalls Zeit, die Heizung mit 65% erneuerbaren Energien zu ergänzen, zur Hybridheizung umzubauen oder danach als Spitzenlastkessel (z.B. in Kombination mit einer Wärmepumpe) zu verwenden. Ebenfalls höchst interessant sind die politischen Gedanken, dass sich „ein Mietmarkt für Heizungen“ entwickeln wird. Dann gehört der Kessel nicht einmal Ihnen.

Verpassen Sie keinen Artikel mehr. Melden Sie sich zum Newsletter an, und ich informiere Sie, wenn ein neuer Artikel online ist.

EU: Energetische Sanierung anhand der Energieausweise

Die EU möchte bis 2050 klimaneutral sein. Sie möchte nicht mehr CO2 ausstoßen, als wieder gebunden wird. Die CO2-Emissionen sollen zudem bis 2030 auf 55% vom Niveau von 1990 verringert werden. Daher hat die EU-Kommission u.a. eine Änderung der „EU-Richtlinie über die Gesamt-Energieeffizienz von Gebäuden“ vorgeschlagen. Richtig gehört: Vorgeschlagen. Der Entscheidungsprozess läuft derzeit noch (Stand 25.03.2023) und ist somit noch nicht verbindlich beschlossen.

Bestandsgebäude seien verantwortlich für 36% der CO2-Emissionen, heißt es. Dazu gehört sicherlich auch Ihre Eigentumswohnung, oder? Das will man ändern und bis 2050 alle Gebäude in der EU zu vollständig emissionsfreien Immobilien umbauen. Die Umsetzung soll in mehreren Stufen geschehen und sich an den Energieeffizienzklassen der Energieausweise orientieren. Noch verwenden Deutschland und EU übrigens andere Skalen. Die EU zählt von A bis G, Deutschland von A+ bis H. Das wird man aber schnell harmonisieren können. Die Aussage ist letztlich ähnlich: Je niedriger, desto emissionsärmer. „A+“ steht für emissionsfrei, während „H“ quasi die Dampflokomotive unter den Immobilien ist und eine Menge Energie verschwendet.

Energieausweise betrachten den gesamten Energiebedarf (bzw. -verbrauch) eines Gebäudes. Sie kennen das von Kühlschränken: Der Energiebedarf von Gebäuden wird Kilowattstunden pro qm und Jahr gemessen (sog. kWh/m² x a) und in bestimmte Klassen eingeteilt. Er hängt von unterschiedlichen Faktoren ab, z.B. Wärmeerzeugung („Heizung“), Wärmebedarf („Dämmung“), Energieträger (Öl, Gas, Strom, Sonne) – und beim Verbrauchsausweis auch vom Nutzerverhalten. Im derzeitigen deutschen Standard repräsentiert Klasse E bspw. ein Gebäude mit rund 160 kWh / m²a, was etwa dem Standard der 2. Wärmeschutzverordnung von 1982 entspricht. Klasse A+ repräsentiert einen Verbrauch von unter 30 kWh/m²a, was einem Passivhaus oder KfW 40+-Haus entspricht. Es gibt mehrere Möglichkeiten, den Wert zu verbessern. Beispielsweise eine neue Heizung (effizientere Wärmeerzeugung) oder Dämmung von Dach oder Wänden (Verringerung Wärmebedarf).

Die EU möchte also, dass die Gebäude nach und nach energetisch saniert werden – beginnend mit den größten Spritschleudern der Klassen F abwärts. Bis 2030 müssen dann alle Wohngebäude mindestens die Klasse E erreichen, bis 2033 mindestens die Klasse D. Bis 2050 will man dann in jedem Gebäude die Klasse A erreichen, also nur noch komplett emissionsfreie Gebäude sehen. Deutschland will das sogar bis 2045 schaffen. Wer sein Haus nicht saniert, dem sollen Sanktionen drohen. Welche das sind, wird erst noch durch die Mitgliedsstaaten festgelegt. Noch ist nichts bekannt. Sie sollen jedenfalls abschreckend, aber auch verhältnismäßig sein.

Andere Regeln gelten für Neubauten und Nichtwohngebäude: Ab 2028 sollen nur noch reine Nullemissionsgebäude (mit Solaranlage) neu gebaut werden dürfen, für Behördengebäude gilt dies schon 2026. Nichtwohngebäude sollen die Klassen E bzw. D schon bis 2027 bzw. 2030 erreichen müssen. Auch wenn die neuen Regeln derzeit noch nicht rechtsverbindlich sind, Fakt ist: Energetische Sanierungen, die bisher nur belächelt wurden, werden bald verpflichtend sein. Ähnlich den Emissionswerten von Autos werden sich die Vorschriften zur Wärmedämmung an Gebäuden alle paar Jahre verschärfen. Wir Wohnungseigentümer werden in den nächsten Jahren jedenfalls damit beschäftigt sein, auf vielen Eigentümerversammlung zu diskutieren, wie man Gebäude in die Klasse D bringen kann.

Verpassen Sie keinen Artikel mehr. Melden Sie sich zum Newsletter an, und ich informiere Sie, wenn ein neuer Artikel online ist.