Investition in Eigentumswohnungen - Die Eigentumswohnung

Berufswunsch: Influencer oder Hausverwalter?

Wahrscheinlich möchten sich private Wohnungseigentümer nicht so gern mit dem Berufsbild „Hausverwalter“ und seinen Aussichten auseinandersetzen, aber es wird Ihre Nebenkosten in den nächsten Jahrzehnten deutlich verändern. Gerade komme ich vom jährlichen Branchentreffen in Münster und habe mal wieder festgestellt: Alle Kollegen sind sich einig, dass es fast keine fähigen WEG-Verwalter mehr gibt.

Nicht nur die Eigentümergemeinschaften finden keine Verwalter mehr. Auch die Verwaltungsbetriebe schaffen es nicht, (wenn überhaupt) an bezahlbares Personal zu kommen. Und es wird jährlich schlimmer, oder anders formuliert: Die Konditionen werden sich zu unseren Gunsten verbessern. Das freut mich.

Liebe Eigentümer bitte verstehen Sie das nicht falsch. Sie wissen, dass ich immer 100% gebe, damit Sie zufrieden sind. Aber als ich angefangen habe, musste ich eine Menge Klinken putzen, und ausgesprochen billige Eröffnungsangebote abgeben, anders kam ich als Quereinsteiger vor 10 Jahren nicht in den Markt. Scheinbar hat die ganze Branche mir das nachgemacht, jedenfalls herrschte viele Jahre ein ungerechtfertigter Preiskampf, der scheinbar erst vor ein paar Jahren zu Ende war. Andererseits sind die Verwalterhonorare in den letzten Jahren kaum gestiegen. Ich habe irgendwo aufgeschnappt, dass Grundbesitzabgaben in den letzten Jahrzehnten um 2.000 Prozent gestiegen sind, während sich die Verwalterhonorare nur verdoppelt haben. Doof. Das ist vielen Eigentümern nicht klar, obwohl viele wahrscheinlich mehrfach die Miete erhöht haben und die Eigentumswohnungen eine enorme Wertsteigerung erfahren haben. In der Branche fängt zum Glück langsam ein Umdenken an, dass kein Verwalter mehr seine Arbeitskraft für 25 EUR pro Wohnung und Monat verscherbelt.

Auch in diesem Jahr war auf der Konferenz die Rede davon, dass die Kollegen Objekte unter zehn Einheiten einfach nicht mehr annehmen. „Wir schaffen von der Kapazität her nicht und die Leute sind auch nicht bereit es zu bezahlen.“ Vor allem im Segment der „kleinen Häuser“ unter 10 WE verschärft sich der Wettbewerb (auf Seite der Nachfrager!) dramatisch.

Es ist ja auch kaum zu übersehen: Überall wird gebaut, es gibt immer mehr Eigentumswohnungen und immer weniger WEG-Verwalter. Wer will schon so einen Beruf machen? Verstaubtes Image, Eigentümerversammlung nach 19 Uhr, Büroalltag und häufig Notfälle. Ich habe mich vielleicht schon daran gewöhnt, aber die meisten jungen Leute, die gerade vor der Berufswahl stehen, wollen lieber Blogger werden, Influencer, oder um die Welt reisen. Bestenfalls BWL studieren und Wirtschaftsprüfer werden. Jedenfalls nicht Hausverwalter. Der Nachwuchs geht langsam aus und die Preise werden sich verschärfen.

Warum fehlt Generation Y auf der Eigentümerversammlung?

Die „Millennials”, „Generation Y“. Sie wissen schon, das sind Leute, die zwischen 1980 und 1995 geboren wurden. Man sagt meiner Generation bestimmte Charaktereigenschaften nach. Generation Y, englische Aussprache „Why“, also „Warum“. Die hinterfragen erstmal alles. Außerdem sagt man, sie legen sehr viel Wert auf Selbstverwirklichung, Entfaltungsmöglichkeiten und die Suche nach dem Sinn. Geld besitzt eher untergeordneten Stellenwert, obgleich es zum Leben nötig ist und die ganze Freiheit erst ermöglicht. Eben ein Mittel zum Zweck. Wie auch bei Sternzeichen sind sicherlich ein paar Verallgemeinerungen dabei. Selbstverständlich hat jeder seine individuellen Charaktereigenschaften, aber viele Merkmale treffen generell „schon irgendwie“ auf meine Altersgenossen zu.

Ich wurde jedenfalls 1984 geboren und gehöre ebenfalls zur Generation Y. Zumindest von meiner Wahrnehmung her sehe ich auf den Eigentümerversammlungen nur Menschen, die mit Abstand älter sind als ich.

Meine erste Eigentumswohnung habe ich mit 23 Jahren gekauft. Ich habe mich scheinbar daran gewöhnt, dass auf den Versammlungen nur die Generation 40 oder 50 plus zu finden ist.

Möglicherweise hat sich auch meine eigene Alterswahrnehmung verschoben, denn für mich sind 50-jährige nicht alt. (Redaktioneller Hinweis: Heute, im Jahr 2020, bin ich 36 Jahre alt.) Letztens habe ich mit einer Frau darüber gesprochen, wie alt man mit 70 ist. Dummerweise war sie schon fast 70. Ich wäre am liebsten im Erdboden versunken. Das hätte ich anders eingeschätzt. Ups, unangenehme Panne. Aber da sieht man mal, für wie jung ich sie gehalten habe.

Sei es drum, auf den Eigentümerversammlungen finde ich jedenfalls selten Eigentümer unter 35. Ist das nur meine Wahrnehmung oder ein allgemeiner Trend? Und wenn ja, woran liegt das?

Ehrlich gesagt weiß ich nicht mal, ob meine subjektive Sicht überhaupt richtig ist. Aber wenn ja, hätte ich ein paar Vermutungen, aber auch ein paar Argumente, warum Wohnungseigentum vor allem für diese Generation ganz hervorragend ist.

Zu meinen Vermutungen: Ich glaube, es liegt am Kredit. Ich bekam mit 23 Jahren einen Kredit, weil ich einen unbefristeten Arbeitsvertrag hatte. Wer keinen hat, der hat es schwer. Ziemlich eintönige Perspektive bei den Banken? Möglich, aber meiner Erfahrung nach die erste Hürde. Wer lange selbständig ist, hat ebenfalls gute Aussichten, aber mit befristetem Arbeitsvertrag ist es deutlich schwerer. Aber Zeitarbeit und Zeitverträge haben heutzutage ein viel größeres Gewicht auf dem Arbeitsmarkt. In der Generation Y sind unbefristete Arbeitsverträge plus hohe Gehälter eher die Ausnahme als die Regel, zumindest nicht mehr selbstverständlich. Früher konnte man mit Ausbildungsberuf im Laufe seines Lebens das Eigenheim finanzieren. Ein Freund meiner Eltern arbeitet bei der AOK, hat einen unbefristeten Altvertrag mit fürstlichem Einkommen und Zusatzleistungen, von dem man heute nur träumen kann. Natürlich sind Eigentumswohnungen deutlich billiger als Eigenheime und für die Generation Y besser geeignet. Aber daraus wird nichts, wenn es eine Kredithürde gibt, über die man einfach nicht drüber springen kann.

Zweitens kann es auch am verstaubten Vermieter-Image liegen und am Schreckgespenst „Mietnomaden“, das durch die Medien geistert, alles kaputt macht und nicht auszieht. Allen Schreckgeschichten zum Trotz: Wer nicht zahlt, der hat auch keinen Kündigungsschutz. Ist mir auch schon mal passiert, eine fähige Mietrechtsanwältin hat den Schrecken schnell beendet.

Währenddessen liegt Generation Y lieber in Peru am Strand, taucht mit Haifischen, meditiert in Vietnam oder macht sich sonstwie ein schönes Leben. Zur gleichen Zeit sitze ich in den Eigentümerversammlungen und schaue meine lieben Kunden an, die fast alle 45 und älter sind.

Wie finanziert denn die Generation Y Ihren nächsten Urlaub? Genau dafür eignen sich Eigentumswohnungen doch ganz hervorragend! Deswegen würde diese Anlageform richtig gut passen. Im Idealfall ist eine vermietete Eigentumswohnung der Weg zur Finanzierung des nächsten Urlaubs.

Einnahmen: Miete.

Betriebskosten: Durchlaufender Posten .

Ausgaben: Kreditrate, Beitrag zur Instandhaltungsrücklage und Verwaltungskosten.

Ich weiß die Rechnung ist etwas vereinfacht, aber möchte ich damit sagen? Mit meinen vier Eigentumswohnungen verdiene ich jeden Monat 350 EUR (vor Abzug der Einkommensteuer). Mehr Einnahmen als Ausgaben, weil mir das Wohl der Mieter am Herzen liegt. Im Laufe eines Jahres kommen so 4.000 EUR zusammen, ist das nicht schön? Und das, obwohl ich als „privater Kleinvermieter“ in den letzten 10 Jahren nicht ein einziges Mal die Miete erhöht habe. Das ist sogar gut: Ein glücklicher Mieter die beste Investition in die Altersvorsorge. Miettreue bedeutet auch geringe Fluktuation.

Glücklicher Mieter = geringe Fluktuation + keine Probleme

Natürlich muss man irgendwelche Mietrechtsparagraphen beachten, aber einem Mieter ist es viel wichtiger, dass man ihn anständig behandelt und sich um seine Probleme kümmert (sofern Sie denn auftauchen). Ein glücklicher Mieter zahlt meine Wohnungen ab und ermöglicht nach 30 Jahren eine Altersvorsorge, die ich nicht bezahlt habe. Als Hausverwalter bin ich natürlich halbwegs ortsgebunden und mache keine dreimonatigen Selbstfindungstrips durch Peru, damit kann ich persönlich ganz gut leben.

Aber hier schließt sich der Kreis. Investitionen Eigentumswohnungen sind eigentlich genau das, was Generation Y braucht, wenn sie ausschweifende und lange Urlaube haben will. Eine erstklassige Altersvorsorge, gekoppelt mit passivem Einkommen (auch heute schon), das später steigt.

Was gibt es besseres für eine Generation, die sich selbst verwirklichen möchte und gerne durch die Welt reist?

Worauf Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung wirklich achten sollten

Bevor Sie eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie von Ihren Freunden gewarnt: Ob Sie sich das wirklich antun möchten? Ihre Freunde (, die meistens nicht mal Wohnungseigentümer sind,) sagen, dass Sie plötzlich mit unvorhersehbaren Großreparaturen konfrontiert sind und unabsehbare Sonderzahlungen leisten müssen. Wissen diese Leute, wovon sie reden? Und wenn ja, ist vielleicht der Kauf einer Eigentumswohnung der beste Weg in die Privatinsolvenz?

Und dann bekommen die Leute panische Angst davor,

dass „das Dach gemacht werden“ muss (was bedeutet das eigentlich?),
dass die Heizung von heute auf morgen ausfällt und komplett erneuert werden muss, oder
dass Fassade und Fenster im Rahmen (meist sinnloser) „Energieeffizienzmaßnahmen“ mit großen Mengen Sondermüll ausgestopft werden (sog. „Wärmedämmung“).

Fakt ist: Diese Sachen sind selten. Außerplanmäßige Großprojekte sind meistens sehr früh im Voraus absehbar und werden nicht übers Knie gebrochen. Zwar sind sog. „Energieeffizienzmaßnahmen“ bei jungen enthusiastischen Verwaltern manchmal ein Thema, wenn sie erst noch die Erfahrung machen müssen, dass sich die Energiekosten dadurch kaum senken lassen. Jedenfalls kann man solche Dinge vor Abschluss des Kaufvertrags erfragen, denn sowas wird langfristig geplant. Jedenfalls sind solche Großprojekte nicht besonders häufig und lenken nur ab von denjenigen Merkmalen, auf die Sie beim Wohnungskauf tatsächlich achten sollten.

Egal ob Selbstnutzung oder Vermietung – Ihr Ziel sollte sein, dass Sie sich möchten wenig mit unnötigen Nebensächlichkeiten herumschlagen müssen. Bei Vermietung ist das noch viel wichtiger: Wenn Ihr Ziel ein passives Einkommen ist, wenn Sie pro Jahr maximal 3 Stunden Arbeitszeit in Ihre Eigentumswohnung investieren möchten, dann

brauchen Sie glückliche Mieter,
müssen Sie größere Gefahrenquellen möglichst vermeiden und
sollten zeitraubenden Streitigkeiten mit anderen Eigentümern möglichst aus dem Weg gehen.

Nochmal zurück zu Ihren panischen Freunden: Die lenken Sie von den wesentlichen Merkmalen ab, weil sie immer nur vom Dach und von der Heizung reden. Fehlgeleitet achten die meisten Leute beim Kauf einer Eigentumswohnung auf die falschen Merkmale.

Schön, dass im Fernsehen immer die Rede ist von tropfenden Wasserhähnen, undichten Toiletten und großflächiger Dachsanierung. Viel schlimmer sind Eigentümergemeinschaften, die sich nicht einigen können, dauernd im Kreis drehen oder schlimmer noch – ihre Kraft und Energie mit langwierigen WEG-Binnenstreitigkeiten verschwenden.

Hier trennt sich die Spreu vom Weizen: Der Wert einer Eigentumswohnung steht und fällt mit der Fähigkeit von Verwalter und Eigentümern, Probleme anzupacken und zu lösen, anstatt sich über Jahre hinweg gegenseitig zu blockieren.

Weil Sie in vielen Fällen auf deren Mitwirkung angewiesen sind, gehört es zur Analyse des Bewertungsobjekts, auf charakterliche Merkmale von Verwalter und Eigentümern zu achten.

Es gibt jedenfalls eine Reihe an Faktoren, die auf eine problematische Eigentümergemeinschaft schließen lassen (aber nicht müssen). Dazu gehören z.B. Eigentümer mit offensichtlichen psychischen Problemen, wie Beiratsvorsitzende mit eigenen Visitenkarten, die auch noch vom Familienwappen geziert werden. Mindestens genauso schlimm sind total überforderte Verwalter. Aber die verraten sich selber, weil sie nämlich einfach nicht auf Ihre Anfragen reagieren, wenn Sie vor dem Kauf versuchen, Kontakt aufzunehmen. Das wird auch nach dem Kauf nicht besser.

Als Datenquellen kommen die Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen oder ggfs. ehemalige Jahresabrechnungen in Frage sowie Gespräche mit Eigentümern und Verwaltung.

Viele Faktoren können Sie nirgends ablesen. Aber Sie können zumindest nach Warnzeichen suchen. Schauen Sie sich die Beschlusssammlung und die Protokolle der letzten Versammlungen an, werfen Sie auch einen Blick auf die letzten Jahresabrechnungen und sprechen Sie mit Eigentümern und Verwalter. Es kann natürlich schwierig sein, die wesentlichen Knackpunkte zu identifizieren, schließlich gibt ja kein Eigentümer mit komplizierter Persönlichkeit gern zu, dass er die ganze WEG blockiert und vor sich her treibt.

Aber in den Protokollen kann man erkennen, ob Reparaturen aus Geldnot oder Unverständnis abgelehnt oder „vertagt“ wurden. Dann sind größere Probleme absehbar. Eine Umfrage des Berufsverbands DDIV aus dem Jahr 2017 hat gezeigt, dass man selbst bei einem hauptberuflichen Verwalter keineswegs selbstverständlich von dessen Professionalität oder Kenntnis derartiger Vorschriften ausgehen kann – schlimm! Anhaltspunkte, ob der Verwalter sein Handwerk versteht, kann die Jahresabrechnung liefern, weil sie die Einhaltung vieler sehr spezieller Formalien fordert.

Indizien für eine schlechte Wohnungseigentümergemeinschaft können (müssen aber nicht) sein:

Späte Jahresabrechnungen (Quelle: Datum auf der Jahresabrechnung).
Späte Eigentümerversammlungen (Quelle: Datum der EV in der Beschlusssammlung).
Häufige oder zeitintensive Eigentümerversammlungen (Quelle: Beschlusssammlung oder Uhrzeit auf den EV-Protokollen).
Tagesordnungspunkte zu Versicherungsschäden, Zahlungsrückständen oder juristischen Konflikten (Quelle: Beschlusssammlung).
Häufige oder „vertagte“ Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (Quelle: vergangene EV-Protokolle. Beschlüsse, die nicht zustande gekommen sind, werden nicht in die Beschlusssammlung eingetragen).

Indizien für eine gute Wohnungseigentümergemeinschaft können (müssen aber nicht) sein:

Nur eine Eigentümerversammlung pro Jahr (Quelle: Beschlusssammlung).
Kein Rechtsstreit (Quelle: Beschlusssammlung).
Kein Zahlungsrückstand (Quelle: Jahresabrechnung).
Kein Sanierungsstau, d.h. immer wieder auftretende Reparatur-, Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen (Quelle: Beschlusssammlung oder Jahresabrechnung).
Überschaubare Anzahl von Versicherungsschäden (Quelle: Beschlusssammlung oder Jahresabrechnung).