Investition in Eigentumswohnungen - Die Eigentumswohnung

Die „Millennials”, „Generation Y“. Sie wissen schon, das sind Leute, die zwischen 1980 und 1995 geboren wurden. Man sagt meiner Generation bestimmte Charaktereigenschaften nach. Generation Y, englische Aussprache „Why“, also „Warum“. Die hinterfragen erstmal alles. Außerdem sagt man, sie legen sehr viel Wert auf Selbstverwirklichung, Entfaltungsmöglichkeiten und die Suche nach dem Sinn. Geld besitzt eher untergeordneten Stellenwert, obgleich es zum Leben nötig ist und die ganze Freiheit erst ermöglicht. Eben ein Mittel zum Zweck. Wie auch bei Sternzeichen sind sicherlich ein paar Verallgemeinerungen dabei. Selbstverständlich hat jeder seine individuellen Charaktereigenschaften, aber viele Merkmale treffen generell „schon irgendwie“ auf meine Altersgenossen zu.

Ich wurde jedenfalls 1984 geboren und gehöre ebenfalls zur Generation Y. Zumindest von meiner Wahrnehmung her sehe ich auf den Eigentümerversammlungen nur Menschen, die mit Abstand älter sind als ich.

Meine erste Eigentumswohnung habe ich mit 23 Jahren gekauft. Ich habe mich scheinbar daran gewöhnt, dass auf den Versammlungen nur die Generation 40 oder 50 plus zu finden ist.

Möglicherweise hat sich auch meine eigene Alterswahrnehmung verschoben, denn für mich sind 50-jährige nicht alt. (Redaktioneller Hinweis: Heute, im Jahr 2020, bin ich 36 Jahre alt.) Letztens habe ich mit einer Frau darüber gesprochen, wie alt man mit 70 ist. Dummerweise war sie schon fast 70. Ich wäre am liebsten im Erdboden versunken. Das hätte ich anders eingeschätzt. Ups, unangenehme Panne. Aber da sieht man mal, für wie jung ich sie gehalten habe.

Sei es drum, auf den Eigentümerversammlungen finde ich jedenfalls selten Eigentümer unter 35. Ist das nur meine Wahrnehmung oder ein allgemeiner Trend? Und wenn ja, woran liegt das?

Ehrlich gesagt weiß ich nicht mal, ob meine subjektive Sicht überhaupt richtig ist. Aber wenn ja, hätte ich ein paar Vermutungen, aber auch ein paar Argumente, warum Wohnungseigentum vor allem für diese Generation ganz hervorragend ist.

Zu meinen Vermutungen: Ich glaube, es liegt am Kredit. Ich bekam mit 23 Jahren einen Kredit, weil ich einen unbefristeten Arbeitsvertrag hatte. Wer keinen hat, der hat es schwer. Ziemlich eintönige Perspektive bei den Banken? Möglich, aber meiner Erfahrung nach die erste Hürde. Wer lange selbständig ist, hat ebenfalls gute Aussichten, aber mit befristetem Arbeitsvertrag ist es deutlich schwerer. Aber Zeitarbeit und Zeitverträge haben heutzutage ein viel größeres Gewicht auf dem Arbeitsmarkt. In der Generation Y sind unbefristete Arbeitsverträge plus hohe Gehälter eher die Ausnahme als die Regel, zumindest nicht mehr selbstverständlich. Früher konnte man mit Ausbildungsberuf im Laufe seines Lebens das Eigenheim finanzieren. Ein Freund meiner Eltern arbeitet bei der AOK, hat einen unbefristeten Altvertrag mit fürstlichem Einkommen und Zusatzleistungen, von dem man heute nur träumen kann. Natürlich sind Eigentumswohnungen deutlich billiger als Eigenheime und für die Generation Y besser geeignet. Aber daraus wird nichts, wenn es eine Kredithürde gibt, über die man einfach nicht drüber springen kann.

Zweitens kann es auch am verstaubten Vermieter-Image liegen und am Schreckgespenst „Mietnomaden“, das durch die Medien geistert, alles kaputt macht und nicht auszieht. Allen Schreckgeschichten zum Trotz: Wer nicht zahlt, der hat auch keinen Kündigungsschutz. Ist mir auch schon mal passiert, eine fähige Mietrechtsanwältin hat den Schrecken schnell beendet.

Währenddessen liegt Generation Y lieber in Peru am Strand, taucht mit Haifischen, meditiert in Vietnam oder macht sich sonstwie ein schönes Leben. Zur gleichen Zeit sitze ich in den Eigentümerversammlungen und schaue meine lieben Kunden an, die fast alle 45 und älter sind.

Wie finanziert denn die Generation Y Ihren nächsten Urlaub? Genau dafür eignen sich Eigentumswohnungen doch ganz hervorragend! Deswegen würde diese Anlageform richtig gut passen. Im Idealfall ist eine vermietete Eigentumswohnung der Weg zur Finanzierung des nächsten Urlaubs.

Einnahmen: Miete.

Betriebskosten: Durchlaufender Posten .

Ausgaben: Kreditrate, Beitrag zur Instandhaltungsrücklage und Verwaltungskosten.

Ich weiß die Rechnung ist etwas vereinfacht, aber möchte ich damit sagen? Mit meinen vier Eigentumswohnungen verdiene ich jeden Monat 350 EUR (vor Abzug der Einkommensteuer). Mehr Einnahmen als Ausgaben, weil mir das Wohl der Mieter am Herzen liegt. Im Laufe eines Jahres kommen so 4.000 EUR zusammen, ist das nicht schön? Und das, obwohl ich als „privater Kleinvermieter“ in den letzten 10 Jahren nicht ein einziges Mal die Miete erhöht habe. Das ist sogar gut: Ein glücklicher Mieter die beste Investition in die Altersvorsorge. Miettreue bedeutet auch geringe Fluktuation.

Glücklicher Mieter = geringe Fluktuation + keine Probleme

Natürlich muss man irgendwelche Mietrechtsparagraphen beachten, aber einem Mieter ist es viel wichtiger, dass man ihn anständig behandelt und sich um seine Probleme kümmert (sofern Sie denn auftauchen). Ein glücklicher Mieter zahlt meine Wohnungen ab und ermöglicht nach 30 Jahren eine Altersvorsorge, die ich nicht bezahlt habe. Als Hausverwalter bin ich natürlich halbwegs ortsgebunden und mache keine dreimonatigen Selbstfindungstrips durch Peru, damit kann ich persönlich ganz gut leben.

Aber hier schließt sich der Kreis. Investitionen Eigentumswohnungen sind eigentlich genau das, was Generation Y braucht, wenn sie ausschweifende und lange Urlaube haben will. Eine erstklassige Altersvorsorge, gekoppelt mit passivem Einkommen (auch heute schon), das später steigt.

Was gibt es besseres für eine Generation, die sich selbst verwirklichen möchte und gerne durch die Welt reist?

Vielleicht sind Sie gerade auf der Suche nach einer Eigentumswohnung – und werden von Freunden gewarnt: Ob Sie sich das wirklich antun möchten? Meistens sind es Leute, die selbst kein Immobilieneigentum besitzen, die Ihnen ausführlich darlegen, dass Sie in Zukunft urplötzlich mit unvorhersehbaren Großreparaturen konfrontiert sein werden und unabsehbare Sonderzahlungen leisten müssen. Wissen diese Leute, wovon sie reden? Ist vielleicht der Kauf einer Eigentumswohnung der beste Weg in die Privatinsolvenz?

Wenn Sie keine Eigentumswohnung, sondern ein ganzes Mehrfamilienhaus kaufen würden, dann müssten Sie vor allem auf Dach, Fenster und Heizung achten. Das sind die größten Kostenblöcke, die Sie im Fall der Fälle allein tragen müssten, was Sie tunlichst vermeiden sollten. Nach dem Kauf eines Mehrfamilienhauses sind Sie der Alleineigentümer. Alle anstehenden Sanierungen müssten aus Ihrem eigenen Geldbeutel bezahlt werden. Beim Kauf eines ganzen Mehrfamilienhauses können solche Großreparaturen durchaus vorkommen, und Sie müssten sie allein bezahlen.

Aber Sie sind ja auf der Suche nach einer Eigentumswohnung! Bei dieser Art von Immobilie sollten Sie lieber auf andere Faktoren achten. Denn alle Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, werden von allen Eigentümern gemeinsam getragen – und zwar meistens aus der Rücklage, d.h. aus dem gemeinsamen WEG-Geldbeutel aller Eigentümer, in den bereits in der Vergangenheit hineingespart worden ist.

Auch bei einer Eigentumswohnung sind Fenster, Dach und Heizung eine gewisse Belastung für den Geldbeutel. Diese Dinge sind meistens sehr früh absehbar und werden nur selten übers Knie gebrochen. Solche Großprojekte lenken Sie aber von denjenigen Merkmalen ab, auf die Sie beim Wohnungskauf tatsächlich achten sollten.

Denn: Reparaturen müssen von allen Eigentümern getragen werden, und diese haben daher ein Mitspracherecht. Und es kann passieren, dass notwendige Reparaturen aus den unterschiedlichsten Gründen von der WEG vertrödelt werden und dann zunächst überhaupt nicht stattfinden. Ihnen bleibt in extremen Fällen nur der Rechtsweg, um eine notwendige Reparatur durchzusetzen.

Bei Eigentümergemeinschaften kann es nämlich vorkommen, dass Sie sich mit unnötigen Nebensächlichkeiten herumschlagen müssen, was Sie unbedingt vermeiden sollten. Wenn Sie mit der Wohnung ein passives Einkommen aufbauen möchten, sollten Sie nur wenige Stunden Arbeit im Jahr mit der Wohnung zubringen. Das bedeutet:

Sie brauchen zufriedene Mieter,
Sie müssen größere Gefahrenquellen vermeiden und
Sie sollten zeitraubenden Streitigkeiten mit anderen Eigentümern aus dem Weg gehen.

Nochmal zurück zu den panischen Freunden: Die lenken Sie von den wesentlichen Merkmalen ab, weil sie immer nur vom Dach und von der Heizung reden. Schön, dass im Fernsehen immer die Rede ist von tropfenden Wasserhähnen, undichten Toiletten und großflächiger Dachsanierung, bei der jeder Vermieter sofort springen muss. Viel schlimmer für Besitzer einer Eigentumswohnung sind aber WEGs, in denen es ständig Stress um Kleinigkeiten gibt, dauernde Diskussionen und Feindseligkeiten auf den Eigentümerversammlungen, Beiräte, die über die Köpfe der anderen Eigentümer hinweg nur ihre Eigeninteressen durchsetzen und Verwalter, die nicht arbeiten und nie erreichbar sind. Eigentümergemeinschaften, die ihre Energie mit internen Streitigkeiten verschwenden, müssen Sie vermeiden.

Der Wert einer Eigentumswohnung steht und fällt mit der Fähigkeit von Verwalter und Miteigentümern, Probleme und Reparaturen gemeinsam anzupacken und zu lösen, anstatt sich über Jahre hinweg gegenseitig zu blockieren. Sie sind in vielen Fällen auf die Mitwirkung von Verwalter und Miteigentümern angewiesen, daher müssen Sie bei der Analyse jeder Wohnung auf deren Charaktere achten.

Eine Reihe von Faktoren können (müssen aber nicht) auf eine problematische Eigentümergemeinschaft schließen lassen. Dazu gehören verhaltensauffällige Eigentümer, die die Beschlusssammlung auswendig gelernt haben, Beiratsvorsitzende mit eigenen Visitenkarten. Aber mindestens genauso schlimm sind überforderte Verwalter, die ihren Job nicht machen und praktisch nicht erreichbar sind. Letztere verraten sich selber, weil sie einfach nicht auf Ihre Anfragen reagieren. Wenn Sie vor dem Kauf versuchen, Kontakt aufzunehmen und keine Antwort bekommen, wird sich das auch nach dem Kauf nicht ändern.

Wie können Sie etwas über diese Probleme in Erfahrung bringen?

Eine gute Quelle sind die Protokolle von früheren Eigentümerversammlungen und ggfs. die Kostenpositionen von ehemaligen Jahresabrechnungen, weil sich Rechtsstreitigkeiten auch auf der Kostenseite niederschlagen. Ob Miteigentümer kompliziert sind, können Sie nirgends so richtig ablesen, aber Sie können in diesen Dokumenten nach Warnzeichen suchen. Ganz wichtig – sprechen Sie mit Eigentümern und Verwalter. Natürlich gibt kein Eigentümer mit komplizierter Persönlichkeit gern zu, dass er die ganze WEG mit Unfug blockiert. Aber Sie können sich herantasten und fragen, wie man sich in der Vergangenheit bei bestimmten Themen arrangiert hat.

In den Protokollen können Sie erkennen, ob Reparaturen – aus welchen Gründen auch immer – abgelehnt oder ständig „vertagt“ wurden. Dann sind größere Probleme absehbar. Eine Umfrage des Berufsverbands DDIV aus dem Jahr 2019 hat gezeigt, dass Sie keineswegs davon ausgehen können, dass der Verwalter professionell ist und alle Vorschriften kennt – selbst, wenn er den Job hauptberuflich seit vielen Jahren macht. Ein Anhaltspunkt für einen guten oder schlechten Verwalter ist auch die Jahresabrechnung, denn sie erfordert die Einhaltung sehr vieler Formalien. Ist sie gut strukturiert und für Sie nachvollziehbar? Dann ist schon viel gewonnen.

Indizien für eine schlechte WEG bzw. Verwaltung können sein:

Späte Jahresabrechnungen (siehe Datum auf der Jahresabrechnung).
Späte Eigentümerversammlungen (siehe Datum der EV in der Beschlusssammlung oder im Protokoll).
Häufige oder lang dauernde Eigentümerversammlungen – häufiger als einmal im Jahr (siehe Beschlusssammlung oder Uhrzeit auf den Protokollen).
Tagesordnungspunkte zu Versicherungsschäden, Zahlungsrückständen oder juristischen Konflikten (siehe Beschlusssammlung).
Häufige oder „vertagte“ Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (siehe vergangene EV-Protokolle. In der Beschlusssammlung nicht erkennbar, denn Beschlüsse, die nicht zustande gekommen sind, werden hier nicht eingetragen).

Indizien für eine gute Wohnungseigentümergemeinschaft können (müssen aber nicht) sein:

Nur eine Eigentümerversammlung pro Jahr (siehe Datumsangaben in der Beschlusssammlung).
Kein Rechtsstreit (siehe Beschlusssammlung).
Keine Zahlungsrückstände (siehe Jahresabrechnung – Abschnitt Gesamtabrechnung).
Kein Sanierungsstau, d.h. immer wieder auftretende Reparatur-, Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen (siehe Beschlusssammlung oder Teil „Rücklage“ in der Jahresabrechnung).
Überschaubare Anzahl von Versicherungsschäden (siehe „Bericht der Verwaltung“ in den früheren Protokollen, ggfs. Beschlusssammlung oder Posten „Versicherungsschäden“ in der Jahresabrechnung).

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