Eigentumswohnung - Die Eigentumswohnung

Was macht eigentlich die Eigentümerversammlung?

Die Eigentümerversammlung ist der Ort, an dem Meinungen ausgetauscht und Entscheidungen getroffen werden. Entscheidungen, die eine gewisse Tragweite haben, dürfen nämlich nicht von Verwalter oder Beirat getroffen werden. Die zentrale Willensbildung findet auf der Eigentümerversammlung statt, daher haben Sie als Eigentümer ein Teilnahme-, Rede- und Stimmrecht, das Ihnen niemand nehmen kann, weil die EV das wichtigste „Organ“ der WEG ist.

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Das „ob“ und das „wie“.

Juristen sprechen davon, dass auf der Eigentümerversammlung das „ob“ und das „wie“ entschieden wird. Das bedeutet, ob ein Thema überhaupt umgesetzt werden soll und auf welche Art und Weise. Es kann aber auch vorkommen, dass bestimmte Dinge gesetzlich vorgeschrieben sind, wie z.B. die Trinkwasseruntersuchung auf Legionellen. Weil der Gesetzgeber in solchen Fällen das „ob“ schon vorweggenommen hat, entscheidet die EV dann noch über das „wie“, z.B. über die Auswahl des Dienstleisters.

In den meisten Versammlungen wird nicht stumpf über die vorgegebenen Beschlussvorschläge abgestimmt. Meistens findet auch abseits der Themen ein reger Informations- und Meinungsaustausch statt. Ausführliche Gespräche über die Wohnanlage, über unterschiedliche Ideen und Vorstellungen sind für alle Beteiligten wertvoll, denn manche Eigentümer sehen sich nur einmal im Jahr auf der EV. Solche Gespräche sind vor allem für Sie als Vermieter wertvoll, da Sie ja nicht selbst dort wohnen und das Objekt nicht so gut kennen wie die Selbstnutzer.

Mindestens einmal im Jahr muss der Verwalter zu einer Eigentümerversammlung einladen. Das bedeutet aber nicht, dass der Verwalter nur oder höchstens einmal im Jahr eine Versammlung einberuft, um den Formalien zu genügen und alles andere mit dem Beirat alleine entscheidet. Im Gegenteil: Wichtige Entscheidungen dürfen nicht aus der EV ausgelagert und an andere übertragen werden. Laut § 27 Abs. 1 WoEigG darf der Verwalter selbst nur Dinge entscheiden, die

untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

Der Beirat selbst darf keine Entscheidungen treffen. Seine Aufgaben liegen laut § 29 WoEigG darin, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen und zu überwachen – sowie Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan zu prüfen und mit einer Stellungnahme zu versehen. Alle anderen Angelegenheiten werden „durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer“ entschieden, sagt § 23 Abs. 1 WoEigG.

Die EV findet zwar in den meisten WEGs einmal im Jahr statt, und das ist auch in Ordnung. Aber immer, wenn etwas Wichtiges entschieden werden muss, ist eine Versammlung erforderlich. Auch, wenn dieses Jahr schon die übliche Versammlung stattgefunden hat, kann es beliebig viele weitere Versammlungen geben – sie müssen ja nicht lange dauern. Und man muss natürlich den organisatorischen Aufwand sehen, der auf Seiten der Hausverwaltung für jede zusätzliche EV entsteht, der zwar in der Regel entsprechend dem Verwaltervertrag vergütet wird, aber den man trotzdem nicht ausufern lassen sollte.

Das Gesetz unterscheidet übrigens nicht zwischen ordentlichen und außerordentlichen EVs. Die Vorschriften zu Einladungsfrist, Stimmrecht und sonstigen Formalitäten sind immer die gleichen, egal wie oft Sie sich schon in diesem Jahr getroffen haben.

Zudem kann die WEG Entscheidungen auch ohne Versammlung mit dem sog. Umlaufbeschluss fällen, das ist ein sog. „Unterschriftenzettel“. Dazu später mehr.

Verbraucherschutz steht im WEG-Recht ganz weit oben. Das verlangsamt zwar immer wieder vieles, aber es soll eben niemand überrumpelt werden. Alle Themen, über die auf der EV eine Entscheidung getroffen werden soll, müssen zwangsläufig in der Einladung stehen, so steht es in § 23 (2) WoEigG. Damit Sie erkennen können, worüber entschieden werden soll, und welche Folgen es für Sie haben könnte, müssen die Themen hinreichend genau bezeichnet werden – ein klar verständlicher Stichpunkt ist das absolute Minimum – besser ist die Ergänzung um einen aussagekräftigen Begleittext, der den Tagesordnungspunkt ausreichend erläutert.

Bei komplexeren Themen reichen lieblose Überschriften jedenfalls nicht aus. Je größer die Tragweite, desto höher liegen die Anforderungen an die Informationen und Auskünfte, die der Verwalter Ihnen in der Einladung zur Verfügung stellen muss. Wie gesagt: Dem Gesetzgeber ist es wichtig, dass Sie nicht überrumpelt werden, sondern sich auf die Sachverhalte vorbereiten, Fragen stellen und sich über bestimmte Dinge informieren können.

Daher beträgt die gesetzliche Einladungsfrist drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WoEigG), ggfs. sieht Ihre Teilungserklärung auch eine längere Frist vor, z.B. on einem Monat. In dringenden Fällen darf man sie abkürzen, abhängig von der Situation sogar deutlich. Wenn z.B. Ihre Heizung einen Totalschaden hat oder es durchs Dach regnet, müssen Sie sich sehr kurzfristig treffen, um eine Entscheidung zu treffen. (Je nach Situation wird der Verwalter befugt sein, bis dahin bereits selbst Notmaßnahmen zu treffen.) Aber Vorsicht: Wenn willkürlich Fristen abgekürzt werden, oder wenn der Eindruck entsteht, dass Eigentümer mutwillig überrumpelt werden, können Beschlüsse später angreifbar sein.

Die Einladung zur EV schreibt im Normalfall der Verwalter. Wenn es keinen Verwalter gibt, oder er sich weigert, darf auch der Beirat zur EV einladen. Er darf aber nicht vergessen, dass die Einladung an wirklich alle Eigentümer versendet werden muss – zumindest an die letzte bekannte Adresse. Würde man jemanden absichtlich oder fahrlässig nicht einladen, wären die Beschlüsse auf der Eigentümerversammlung nicht gültig oder zumindest angreifbar.

Auf der Eigentümerversammlung wird im besten Fall über fertig formulierte Beschlussanträge abgestimmt, die vorbereitet werden müssen. Obwohl es nicht ausdrücklich vorgeschrieben ist, wäre es sinnvoll, dass der Verwalter zumindest bei komplexen Themen einen groben Beschlussvorschlag oder zumindest alle Rahmenbedingungen der Beschlussfassung in die Einladung schreibt, damit Sie sich optimal vorbereiten können.

Ein vorformulierter Beschlussantrag kann sich im Rahmen der Diskussion auf der Eigentümerversammlung noch ändern, und das ist auch gut. Ein Beschluss ist aber eine rechtsverbindliche Regelung, die alle Eigentümer von jetzt an bindet – auch zukünftige und auch diejenigen, die mit „nein“ gestimmt haben. Deswegen ist es wichtig, dass der Beschlusstext – wie jede andere verbindliche Regel auch – klar und eindeutig zu deuten ist. Damit niemand überrumpelt wird, darf der Beschluss nicht zu stark von der Einladung abweichen. Das ist ja auch eigentlich klar: Manche Eigentümer kommen nicht selbst zur Versammlung, sondern lassen sich per Vollmacht vertreten. Sie können also nicht an der Diskussion teilnehmen, sondern kreuzen im Vorfeld „ja“, „nein“ oder „Enthaltung“ an. Der Sinn der Vollmacht darf also durch die Diskussion nicht zu weit entstellt werden. Der finale Beschlussvorschlag, der erst während der Debatte entsteht und zur Abstimmung gestellt wird, darf also nicht zu weit vom Text in der Einladung entfernt sein. Wenn auf der Tagesordnung z.B. „Anstrich Treppenhaus“ stand, dürfen Sie nicht spontan entscheiden, auch die Fassade streichen zu lassen.

Der Beschlusstext ist verbindlich und muss daher klar und eindeutig zu interpretieren sein. Juristen sprechen von der „inhaltlichen Bestimmtheit“: Die Formulierung darf keinen Ermessensspielraum hergeben, damit der Verwalter das Beschlossene ohne größere Missverständnisse umsetzen und durchsetzen kann. Es muss sich also eine eindeutige, konkrete Handlung ableiten lassen, die mindestens in die Form „wenn – dann – sonst“ passt, damit auch Sie als Wohnungseigentümer genau wissen, welche Folgen auf Sie zukommen.

Wenn der Beschluss einmal formuliert ist, müssen alle Eigentümer in der Lage sein, mit einfachem „ja“ oder „nein“ (oder eben „Enthaltung“) über das Thema zu entscheiden. Sie erinnern sich: Die Entscheidung mit allen wesentlichen Details (z.B. Handwerkerauswahl oder Kostenrahmen) wird auf der Eigentümerversammlung von allen Eigentümern entschieden – und nicht in späteren Einzelgesprächen mit dem Beirat. Sinnvoll sind daher Formulierungen wie:

„Die Firma xy GmbH wird beauftragt, das Treppenhaus incl. der Außenseiten der Wohnungstüren zu streichen, es soll der Farbton cremeweiß verwendet werden. Es wird ein Kostenrahmen von 10.000 EUR festgelegt, die Finanzierung erfolgt zu Lasten der Rücklage.“

Bei so einem Beschluss weiß jeder, was passieren soll.

Beschlüsse mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen entschieden. Wer nicht da ist oder sich enthält, wird nicht gezählt. Wir werden noch über besondere Sachverhalte sprechen, bei denen andere Mehrheitsverhältnisse gelten, aber seit der 2020er WEG-Reform gilt für fast alle Themen die einfache Mehrheit. Rechtlich kommt der Beschluss zustande, indem der Verwalter die Stimmen auszählt und das Ergebnis „verkündet“, also beispielsweise sagt: „Der Beschluss wurde einstimmig angenommen mit 8 Ja, 0 Nein und 0 Enthaltungen.“. Auf die Protokollierung oder die Unterschrift des Beirats kommt es nicht an, sondern die Verkündung macht den Beschluss rechtswirksam. Ihre abgegebene Stimme ist verbindlich, das heißt, dass Sie sie nach Beschlussverkündung nicht mehr zurückziehen oder ändern können.

Wie viele Stimmrechte haben Sie eigentlich? Das kommt auf Ihre Teilungserklärung an. Wenn dort nichts steht, gilt der gesetzliche Standard: Alle Eigentümer haben jeweils eine Stimme, das ist das sog. Kopfprinzip. Wenn Sie mehrere Wohnungen haben, besitzen Sie trotzdem nur eine Stimme. Es ändert übrigens nichts am Kopfprinzip, wenn Sie zusammen mit Ihrem Ehepartner, Geschwistern etc. im Grundbuch stehen – dann können Sie Ihre Stimme nur gemeinsam ausüben. In der Teilungserklärung kann das Stimmrecht aber auch anders geregelt sein. In vielen Teilungserklärungen richtet sich das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen oder nach der Anzahl der Wohnungen.

Häufig verwendete Umlageschlüssel

Meiner Erfahrung nach verwendet man häufig folgende Umlageschlüssel. Was sinnvoll ist, kommt natürlich immer auf den Einzelfall an – und die Liste ist selbstverständlich nicht allgemeingültig:

Frischwasser	Personen, Zählerstände, MEA
Abwasser	Personen, Zählerstände, MEA
Niederschlagswasser	MEA
Müllabfuhr	Personen, MEA, Wohnungen
Straßenreinigung	Personen, MEA, Wohnungen
Allgemeinstrom	Personen, Wohnungen, MEA
Hausmeister	MEA, Wohnungen
Hausreinigung	MEA, Wohnungen
Gartenpflege	MEA, Wohnungen
Winterdienst	MEA, Wohnungen
Versicherungsprämien	MEA
Kabel-TV	Wohnungen, MEA
Wartungskosten	MEA, Wohnungen
Heizkosten und Warmwasser	Aufteilung: 70-50% der Kosten nach Verbrauch 30-50% der Kosten nach Beheizter Fläche
Verwaltungskosten	Wohnungen, MEA
Rechtsberatungskosten, Versicherungsschäden, Bankgebühren,	MEA
Instandhaltung und Instandsetzung	MEA
Beitragspflicht zur Rücklage	MEA

Da fällt mir gerade ein: Wie ist es mit Aufzügen? Auch hier gilt selbstverständlich der MEA als gesetzlicher Standard-Umlageschlüssel. Jeder muss seinen Anteil tragen, keine Ausnahmen. In bestimmten Sonderfällen können aber spezielle Umlageschlüssel sinnvoll sein.

Wenn der Aufzug z.B. nicht bis in den Keller fährt und die Bewohner im EG ihn einfach nicht benutzen (warum auch?). Die Eigentümer im DG benutzen ihn logischerweise andauernd – wer möchte schon wöchentlich die schweren Sprudelkästen bis ins DG schleppen?

Mit entsprechender Mehrheit kann die WEG einen Umlageschlüssel beschließen, um der etagenabhängigen Nutzung gerecht zu werden. In Abhängigkeit vom Einzelfall ist vom Verwalter hier sehr viel Fingerspitzengefühl gefordert. Denn Gleichbehandlung bedeutet auch, niemanden zu Unrecht von Kosten auszuschließen.

Saldo, Abrechnungsspitze, Wirtschaftsplan. Ein Beispiel zur WEG-Jahresabrechnung

Der Wirtschaftsplan verpflichtet Sie, im Laufe des Kalenderjahres 1.200 EUR Hausgeld zu bezahlen (Soll-Vorauszahlung). Leider haben Sie vergessen, den Dauerauftrag zu ändern und haben somit in 12 Monaten insgesamt nur 1.000 EUR überwiesen (Ist-Vorauszahlung). Der Verwalter hätte Sie rechtzeitig ermahnen müssen, das volle Hausgeld zu bezahlen. Jetzt besteht ein Rückstand von 200 EUR. Weil die bestehende Forderung (zu Ihrem Schutz) nicht erneut beschlossen werden kann, ist Ihr Rückstand kein Bestandteil der Jahresabrechnung. Weil der Wirtschaftsplan meistens ein Jahr vor der Abrechnung beschlossen wurde, endet seine Verjährungsfrist auch früher.

+ 1.000 EUR (Ist-Vorauszahlung)
– 1.200 EUR (Soll-Vorauszahlung)
= -200 EUR (Rückstand Wirtschaftsplan)

Anfang des nächsten Jahres erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung. Auf Ihre Wohnung entfallen tatsächliche Kosten von 900 EUR (Ist-Kosten). Die Jahresabrechnung vergleicht diese mit den geschuldeten 1.200 EUR (Soll-Vorauszahlung). Die Differenz nennt man Abrechnungsspitze. Sie beträgt 300 EUR zu Ihren Gunsten. Dieses Rechenergebnis ist der Beschlussgegenstand (und nicht die Jahresabrechnung selbst, wie oben bereits erwähnt).

+ 1.200 EUR (Soll-Vorauszahlung)
– 900 EUR (Ist-Kosten)
= +300 EUR (Abrechnungsspitze)

Mit der Beschlussfassung auf der Eigentümerversammlung wird die Abrechnungsspitze von 300 EUR fällig.

Sie haben der WEG anfangs noch 200 EUR Vorauszahlungen geschuldet. Nun stehen zwei gleichartige Forderungen im Raum, nämlich Ihr Rückstand in Höhe von 200 EUR auf den Wirtschaftsplan und Ihre Abrechnungsspitze in Höhe von 300 EUR. Gleichartige Forderungen können gegeneinander aufgerechnet werden, wenn sie durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen und damit anerkannt worden sind. Sie haben 200 EUR zu wenig an Vorschüssen gezahlt, und nun steht Ihnen eine positive Abrechnungsspitze von 300 EUR zu. Durch Aufrechnung zwischen zwei gleichartigen Forderungen, die nun beide fällig sind, bleibt Ihnen in Summe ein Guthaben von 100 EUR, der sog. Saldo. Die beiden Rechenwege führen zum gleichen Ergebnis:

+ 1.000 EUR (Ist-Vorauszahlung)
– 900 EUR (Ist-Kosten)
= +100 EUR (Saldo)

Oder:

+ 300 EUR (Abrechnungsspitze)
– 200 EUR (Rückstand Wirtschaftsplan)
= +100 EUR (Saldo)

Eigentlich ganz einfach.

Beschluss und Vereinbarung in einer WEG

Die meisten von Ihnen wissen, was ein WEG-Beschluss ist. Wenige kennen aber den „kleinen Bruder“, die Vereinbarung. Sie führt zumeist ein unbekanntes Schattendasein.

Grundsätzlich gilt: Entscheidungen einer WEG werden auf der Eigentümerversammlung getroffen. Solch eine Entscheidung nennt man Beschluss. Der Gesetzgeber sagt: Ein Beschluss regelt einen bestimmten Einzelfall, eine einmalige Entscheidung, z.B. den Einbau von Elektroladestationen oder Fahrradständern. Dazu benötigt man in der Regel eine 50%ige Mehrheit.

Was ist nun eine Vereinbarung?

Eine Vereinbarung in einer WEG ist eine dauerhafte Regelung, die als Vertrag zwischen allen (!) Eigentümern ausgestaltet ist, auch ohne EV und Beschluss, z.B. die Zuweisung von Nutzungsrechten an Parkplätzen. Es ist verständlich, dass die Unterscheidung zwischen Vereinbarung und Beschluss vielen Leuten schwerfällt, denn auch Beschlüsse können langfristige Wirkungen haben.

Beschlüsse können z.B. den Anstrich des Treppenhauses behandeln, wenn eine andere Farbe verwendet werden soll – oder die Aufstellung eines Fahrradständers im Hof, die Installation von Elektroladestationen etc. Aus gesetzlicher Sicht sind das aber alles Einzelfälle oder „Einmal-Aktionen“. Sie werden einmal beauftragt und umgesetzt, und haben dennoch langfristige Wirkung. Das Ergebnis sieht man vielleicht noch in 15 Jahren oder später.

Eine Vereinbarung ist eine dauerhafte Regelung. Sie ändert die Spielregeln auf Dauer. Eine Vereinbarung – wie der Name schon andeutet – ist ein Vertrag zwischen den Eigentümern. Sie brauchen keine Versammlung und keinen Beschluss, sondern die Eigentümer treffen sich, besprechen etwas und unterschreiben einen Vertrag – und zwar 100% einstimmig!

Solche dauerhaften Änderungen können z.B. Nutzungsrechte am Parkplatz sein. Wenn dieser reines Gemeinschaftseigentum ist, könnte man per Vereinbarung die Stellplätze bestimmten Wohnungen zuweisen. Auch eine Umnutzung des nicht mehr genutzten Öltankkellers zu einem Fahrradraum wäre eine dauerhafte Regelung und damit eine Vereinbarung. (Obwohl ich mir sicher bin, dass die meisten WEGs dies als Beschluss behandeln würden und niemand dagegen vorgeht).

Mit der WEG-Reform 2020 kam eine interessante Änderung zur Änderung der Kostentragung. Nach § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz kann die WEG „für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten“ eine neue Regel zur Kostenverteilung beschließen – mit einfacher Mehrheit. Zum Beispiel sind Fenster immer Gemeinschaftseigentum. Standardmäßig zahlen alle Eigentümer im Verhältnis der Miteigentumsanteile bei jedem Austausch bzw. Reparatur eines Fensters mit. Man kann nun beschließen, dass ab jetzt jeder die Kosten der Fenster (oder Rollläden) seiner Wohnung selbst trägt. Vor 2020 wäre das immer eine Vereinbarung gewesen, da es die Spielregeln dauerhaft ändert. Vermutlich hat der Gesetzgeber es geändert, um die Mehrheitsverhältnisse zu senken und Streit zu beenden, da bisher einzelne Eigentümer dies hätten blockieren können. Wir brauchen wohl nicht erwähnen, dass man bei solchen Regeln im Rahmen des Legalen bleiben muss und niemanden ungerechtfertigt benachteiligen darf.

Noch etwas sehr wichtiges: Wenn sie nicht notariell beurkundet wird, hält eine Vereinbarung nur bis zum nächsten Eigentümerwechsel!

Dazu ein Beispiel:

Abstrahieren wir von der WEG. Stellen Sie sich vier Einfamilienhäuser vor. Die Nachbarn treffen sich und vereinbaren einiges zum Thema Laub kehren und welche Größe, Höhe und Farbe die Zäune haben dürfen. Es wird schriftlich aufgesetzt und alle unterschreiben. Sie geben sich selbst diese Regeln, dann gelten sie auch für alle. Wenn jetzt aber jemand sein Haus verkauft, dann hat der Käufer bzw. neue Nachbar diesen Vertrag natürlich nie unterschrieben. Er muss sich nicht an die Regeln bzgl. Zaun und Laub kehren halten. Für ihn gelten nur die städtischen Regelungen. Er hat den Vertrag niemals unterschrieben.

Zurück zur WEG: Aus diesem Grund sollten Sie eine Vereinbarung auch notariell beurkunden lassen, damit sie auch über einen Eigentümerwechsel hinaus Bestand hat. Denn es haben ja nur 100% der aktuellen Eigentümer den Vertrag unterschrieben, daher ist er im Falle eines Eigentumswechsels nicht mehr bindend.

Die Grenze zur Änderung der Teilungserklärung ist sehr, sehr dünn. Denn wenn Sie schon zum Notar gehen, können Sie die neuen Spielregeln auch direkt als Nachtrag zur Teilungserklärung aufnehmen.

Fazit:

Ein Beschluss regelt eine einzelne Entscheidung, auch wenn diese sehr langfristige Auswirkungen hat. Eine Vereinbarung ändert die Spielregeln dauerhaft. Sie sehen, dass die Grenzen sehr dünn sind. Einerseits zu einer Änderung der Teilungserklärung, andererseits zur Änderung der Kostentragung nach § 16 Abs. 2 WoEigG. Daher sollten Sie bei jeder Vereinbarung unbedingt einen Notar konsultieren, um diese auch rechtssicher umzusetzen.

Nachträgliche Themenwünsche für die Eigentümerversammlung

Es passiert oft ein paar Minuten, nachdem ich die Einladung zur Eigentümerversammlung versendet habe. Ich kann es auch absolut verstehen. Vielleicht haben Sie das ganze Jahr kaum Berührungspunkte mit der Hausverwaltung gehabt. Nun kommt die Einladung, und Ihnen fällt etwas ein, das Sie gerne mit Ihren Nachbarn auf der Eigentümerversammlung besprechen möchten. Nun wenden Sie sich an die Hausverwaltung und beantragen, auch noch über ein bestimmtes Thema zu sprechen. Ich verstehe das absolut. Aber es gibt ein paar Probleme daran, jetzt noch einen Tagesordnungspunkt aufzunehmen.

Ein Problem sind die Fristen. Im Wohnungseigentumsgesetz gibt es sehr viel Verbraucherschutz. So muss beispielsweise alles, worüber abgestimmt werden soll, in der Einladung stehen. Sie können sich also nicht etwa auf der Versammlung noch Themen nachträglich aufnehmen. Aber auch vor der EV sollen Sie noch ausreichend Zeit haben, sich mit einem Thema auseinanderzusetzen, damit Sie nicht überrumpelt werden. Beeinträchtigt die nachträgliche Aufnahme eines Themas die Einladungsfrist? Wenn ja, würde ich nachträglich kein Thema mehr aufnehmen, weil so ein Beschluss aufgrund von Ladungsmängeln anfechtbar ist.

Aber auch wenn die Frist eingehalten würde, verursacht die nachträgliche Aufnahme eines Themas immer Kosten und Aufwand bei der Hausverwaltung. Wenn wir von einem kleinen Haus mit drei oder sieben Einheiten sprechen, ist die Einladung schnell aktualisiert und versendet. Anders sieht es bei größeren Anlagen aus. Wenn man die Einladung nachträglich ändert, ist es ein Kosten- und Zeitfaktor. Die Einladungen an die meisten WEGs werden immer noch neben dem digitalen Weg auch auf Papier versendet. Dann muss das Update natürlich auch auf Papier kommen. So entstehen der Hausverwaltung aber durchaus nennenswerte Druck- und Portokosten. Aber auch, wenn wir vom Aufwand für die Hausverwaltung einmal absehen:

Der wichtigste Punkt sind Ihre Miteigentümer: Auch die anderen bekommen ein Problem. Nun gibt es zwei Versionen der Einladung. Auf der älteren Version stehen weniger Tagesordnungspunkt als auf der neuen, und wahrscheinlich gilt das auch für den Vordruck der Vollmacht. Vielleicht hat schon jemand schon die Vollmacht ausgefüllt und einem Miteigentümer mitgegeben. Nun gibt es ein Versions-Chaos, und der Bevollmächtigte weiß ggfs. nicht, ob oder wie er für den hinzugekommenen Punkt abstimmen soll.

Meine Bitte: Wenn Sie Themenwünsche haben, melden Sie sich bitte im Laufe des Jahres bei der Hausverwaltung, und die nimmt die Themen dann für die nächste Eigentümerversammlung auf.

4 Voraussetzungen für einen gültigen WEG- Beschluss

Damit ein Beschluss nicht angreifbar ist, muss er juristisch wasserdicht sein. Dafür gibt es 4 Voraussetzungen:

1) Das Thema, über das die Eigentümerversammlung eine Entscheidung trifft, muss in der Einladung stehen. Es können nur Entscheidungen getroffen werden über diejenigen Themen, die auch in der Einladung standen.

2) Die Einladungsfrist von 3 Wochen muss eingehalten werden, es sei denn, es ginge um ein objektiv dringendes Thema, das nicht warten kann.

3) Der Beschluss muss inhaltlich bestimmbar sein, d.h. alle W-Fragen (wer, was, wie teuer…) müssen beantwortet sein.

4) Der Beschluss muss verkündet werden, d.h. der Verwalter hat die Stimmrechte ausgezählt und festgestellt, dass der Beschluss zustande gekommen ist.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) trifft Entscheidungen auf einer Eigentümerversammlung (EV). Diese Entscheidung nennt man Beschluss.

Es ist wichtig, dass Beschlüsse nicht angreifbar sind, denn manchmal müssen Themen zur Sprache gebracht werden, bei denen Eigentümer unterschiedliche Meinungen haben – und dennoch wird ein Beschluss entsprechend dem WEG-Gesetz mit einfacher Mehrheit gefasst. Das bedeutet: Die Mehrheit entscheidet, aber alle sind daran gebunden – und müssen bezahlen. Auch die, die nicht einverstanden waren.

Beispielsweise soll eine Wartungsfirma gewechselt werden oder ein Architekt oder Bauleiter soll beauftragt werden, eine größere Baumaßnahme zu begleiten. Mehrere Kandidaten haben sich vorgestellt, aber die Eigentümer waren sich nicht ganz einig. Vielleicht sogar, ob die Maßnahme überhaupt umgesetzt werden soll.

Das birgt Konfliktpotenzial, weil bestimmte Eigentümer manchmal nicht wahrhaben möchten, dass sie demokratisch überstimmt wurden – und nicht akzeptieren, dass die Mehrheit eine Entscheidung gefasst hat, die sie so nicht wollten.

In manchen Fällen ist es möglich, einen Beschluss allein aus formellen Gründen gerichtlich anzugreifen. Natürlich können auch „saubere“ Beschlüsse vor Gericht ausgetragen werden, aber in diesem Beitrag geht es darum, auf einfache Fehler aufzupassen, die einen Beschluss gerichtlich zu Fall bringen können. Wenn der Verwalter die folgenden vier Punkte beachtet, ist es jedenfalls sehr schwer, den Beschluss anzugreifen.

Nummer 1: In der Einladung zur EV müssen alle Themen enthalten sein, über die eine Entscheidung getroffen werden soll. Sie sollen nicht überrumpelt werden. Man sieht Sie als Privatperson und Verbraucher. Daher sollen Sie geschützt werden. Sie sollen die Gelegenheit haben, sich über alle Themen rechtzeitig zu informieren. Sie sollen in der Lage sein, Fragen zu stellen und sich mit den Themen auseinanderzusetzen. Wenn Sie einmal auf der EV sind, kann nicht plötzlich ein neues Thema „vom Himmel fallen“. Alles muss in der Einladung stehen. Übrigens darf ein Thema auch nicht beliebig erweitert werden. Wenn Sie über den Anstrich des Treppenhauses beschließen, können Sie nicht die Entscheidung „dazumogeln“, ob auch die Garagentore mit gestrichen werden.

Damit sind wir bei Punkt 2: Die Einladung zur EV muss Ihnen drei Wochen vor der EV zugegangen sein. Sie sehen schon – Eigentümergemeinschaften sind nicht gerade für ihre schnellen Entscheidungen bekannt. Der Gesetzgeber möchte, dass Sie nicht überrumpelt werden, Übrigens gibt es Ausnahmen. Bspw. kann Ihre Teilungserklärung eine andere Einladungsfrist enthalten, die dann gilt – z.B. ein Monat. Aber auch die andere Richtung: Wenn etwas sehr dringend ist, kann man diese Frist auch teils drastisch abkürzen. Es muss natürlich verhältnismäßig sein. Wenn aber im tiefen Winter die Heizung irreparabel kaputt geht, halte ich es für verhältnismäßig, die Einladungsfrist auf wenige Tage abzukürzen, weil dies im Sinne der Eigentümer und Anwohner ist. Denn so verhindert man Mietminderungen (bei vermieteten Wohnungen) und frierende Anwohner. Man sollte als Verwalter in jedem Fall erklären können, inwiefern man mit seiner Entscheidung Verhältnismäßig geblieben ist.

Nummer 3: Ein Beschluss muss „inhaltlich bestimmt“ sein. Es bedeutet, dass ein fremder Dritter, der den Beschluss liest, weiß wie der Auftrag an den Verwalter lautet. Das kann z.B. bei einem Verwalterwechsel wichtig sein, wenn die Umsetzung sich lange hinzieht, aber auch zur Dokumentation für alle Eigentümer.

Ich nenne das „die W-Fragen“, also: Wer, Wie, Was, Wo, Wann und so weiter. Wer bekommt den Auftrag? Was soll beauftragt werden? Wie teuer ist es? Wie wird es finanziert, aus der Rücklage oder mit einer Sonderzahlung? Wann soll es gemacht werden? Sie haben richtig gehört: Die WEG muss entscheiden, wer den Auftrag bekommt.

Vielleicht kennen Sie das typische Beispiel: Der Beirat hat nach der EV nachträglich ein Angebot eingeholt und belagert den Verwalter so lange, bis er es beauftragt. Eine Anzahlung von 10.000 € wird überwiesen – und die Firma geht pleite. Die 10.000 € sind weg, aber sie gehören der Eigentümergemeinschaft. Eine böse Haftungsfrage, weil man der WEG nicht erklären kann, warum man selbst die Firma ausgesucht hat. In den meisten Fällen müssen Verwalter oder Beirat selber das Portemonnaie aufmachen, weil sie nicht erklären können, dass sie eine Entscheidung getroffen haben, die ganz klar Sache der Eigentümerversammlung ist.

Nummer 4: Der Beschluss muss „verkündet“ werden. Noch einmal: (Fast) alle WEG-Beschlüsse werden mit einfacher Mehrheit gefasst. Das bedeutet es gibt mehr ja- als nein-Stimmen. Im Zweifel sogar: 2x ja, 1x nein, 50 Enthaltungen. Der Mehrheitsbeschluss ist zustande gekommen. Der Verwalter muss die Stimmen auszählen und bspw. verkünden „Der Beschluss ist mehrheitlich zustande gekommen mit 2x ja, 1x nein und 50 Enthaltungen“. Mit der Beschlussverkündung ist der Beschluss rechtlich gesehen sofort in der Welt. Nicht erst, wenn der Beirat das Protokoll unterschreibt oder der Verwalter es versendet. In der Sekunde der Beschlussverkündung ist der Beschluss gültig und muss umgesetzt werden.

Fassen wir noch einmal zusammen:

In der Einladung zur EV muss jedes Thema genannt werden, über das eine Entscheidung getroffen werden soll. Die Einladungsfrist muss – abgesehen von dringenden Fällen – eingehalten werden. Der Beschluss muss „inhaltlich bestimmt“ sein, d.h. die „W-Fragen“ beantworten. Der Beschluss muss verkündet werden.

Vorsicht Falle? Teil 4: „Präsidiale“ Verwaltungsbeiräte

Der Umzugswagen steht rückwärts in der Einfahrt und Ihre Verwandten und Freunde fangen gerade an, die Möbel auszuladen. Da kommt eine grauhaarige, schmächtige Gestalt um die Ecke geschlichen und überreicht Ihnen seine noble Visitenkarte mit Familienwappen: Johann Adalbert von Bergmannshausen, Vorsitzender des Verwaltungsbeirats der Eigentümergemeinschaft Marienstraße 20a-d. So steht es ausdrücklich auf der noblen Karte. Haben Sie sowas schon einmal gesehen?

Er richtet sich auf und verweist auf die Hausordnung: Laut Beschluss vom 02. September 1978 ist die Benutzung des Treppenhauses nur in Zimmerlautstärke gestattet, Umzüge sind dem Beirat schriftlich mit Frist von 14 Tagen zur Genehmigung einzureichen und am Sonntag ist generell Ruhe zu bewahren. Und jetzt fragt dieser Möchtegern-Staatsanwalt Sie nach dem Wochentag. Ja, es ist Sonntag, weil Sie nur heute Ihre Mitstreiter zum Umzug zusammentrommeln konnten. Von Ihrem persönlichen Lebenswandel lässt er sich nicht weiter beeindrucken und führt aus, dass er aufgrund der rechtsgültig beschlossenen Hausordnung keine andere Möglichkeit habe, als Ihnen (im Namen der Eigentümergemeinschaft) den heutigen Umzug zu untersagen. Bei Zuwiderhandlung werde er unverzüglich das Ordnungsamt rufen.

Ganz eindeutig – dieser Mensch leidet unter einer klar erkennbaren Verhaltensstörung. Ob der Beschluss aus dem Jahre 1978 gerichtsfest ist? Zweifelhaft. Sei es nun Sonntag oder nicht: Darf der Beiratspräsident Ihnen die Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums untersagen? Unwahrscheinlich, schließlich gehört es ja auch Ihnen anteilig. Aber leider glaubt Ihr neuer Freund, er habe das Recht – nein, die Pflicht – sich hier aufzuspielen, um Ihnen den Umzugstag gehörig zu versalzen.

Lassen Sie ihn ruhig das Ordnungsamt, die Polizei oder die Zoobehörde rufen. Vielleicht hören Sie auch einfach weg oder singen ihm ein Lied. Das eigentliche Problem ist, dass manche Beiräte ihre Kompetenzen ein wenig überschätzen und sich als Präsident der WEG sehen – und natürlich entsprechend behandelt werden möchten. Laut Gesetz hat der Beirat die Aufgabe, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen. Aber leider findet man immer wieder bestimmte Menschentypen im Beirat, die genau das nicht tun, sondern lieber Verwalter und Miteigentümer herumkommandieren oder ihnen Anweisungen geben möchten.

Die Eigentümergemeinschaft hat sicherlich ihre eigenen Probleme mit diesem Typen. Aber was bedeutet das für Sie? Wenn die Wohnung einmal gekauft ist, ist es zu spät. Wenn Sie nicht gerade Psychiater oder Zirkusdirektor sind, wäre es besser, Sie hätten das Problem vorher erkannt und jemand anderen die Bude kaufen lassen. Es wäre schon gut, die Situation vorher zu kennen, oder? Deswegen sollten Sie bei Ihrer Wohnungsrecherche unbedingt Gespräche mit Beirat und zukünftigen Miteigentümern einplanen.

Vorsicht Falle? Teil 3: „Komplizierte“ Miteigentümer“

Verhaltensauffällige Miteigentümer – der Horror jedes Wohnungskäufers. Er installiert hinter seinem Türspion eine Kamera, weil Bill Gates ihn impfen und in eine Höhle verschleppen will. „Birds are not real!“ Was faselt der da? Er soll doch bitte die Kamera entfernen, damit Sie nicht auf dem Weg zur Wohnungstüre aufgezeichnet werden. Will er aber nicht. Schließlich zapft die Regierung ja sein Internet an. Die sollen zuerst aufhören, dann kommt die Kamera weg. Kopfschütteln? Sie können ihn verklagen, aber das dauert – und ändert nichts daran, dass Sie neben diesem sonderbaren Menschen wohnen.

Oder gleich mehrere? Zugegeben, richtig Verrückte Menschen findet man selten, aber vielleicht gibt es in Ihrer WEG ein paar Eigentümer, die das WEG-Recht anzweifeln, wenn es dem eigenen Geldbeutel zuwiderläuft? Haben Sie etwa einen Wasserschaden an der Decke, weil die Balkonabdichtung über Ihrer Wohnung schadhaft ist? Die rechtliche Lage ist eindeutig: Die Eigentümergemeinschaft ist zuständig und muss sanieren. Eigentlich. Aber die Antwort der umsichtigen Herrschaften lautet: „Das kann doch gar nicht sein, bisher war immer alles gut. Sie lüften nur verkehrt! Warten Sie ab, das trocknet von alleine wieder.“

Oder parkt etwa jemand auf Ihrem Stellplatz? In der Tat. Sie bitten ihn, woanders zu parken. „Nein!“, so lautet die undifferenzierte Antwort. Sie hören sich die dümmsten Argumente an: Stimmt gar nicht, ist gar nicht Ihrer, das war schon immer so, Gewohnheitsrecht und so weiter. Zwar stehen Sie im Grundbuch dieses Stellplatzes und die Rechtsprechung hat längst entschieden, dass es in Eigentümergemeinschaften kein Gewohnheitsrecht gibt. Trotzdem schaffen Sie dieses Problem nicht ohne den Miteigentümer aus der Welt. Solche Themen können weder eine Hausordnung noch ein Rechtsanwalt lösen, denn auch nach der Räumungsklage des Stellplatzes wohnen sie mit diesem Knilch unter einem Dach.

Wenn Sie das nächste Mal von Ihren Bekannten vor Eigentumswohnungen gewarnt werden, weil Heizung oder Dach erneuert werden müssen, dann wissen Sie, dass Sie gerade im falschen Film sind. Vor dem Kauf Ihrer Wohnung ist es wichtig, dass Sie sich ein Bild von der Verwaltung und von den potentiellen zukünftigen Nachbarn machen. Klingeln Sie einfach an ein paar Türen und stellen Sie sich freundlich vor. So bekommen Sie einen ersten Eindruck, wer da mit Ihnen im Grundbuch steht. Und mit den richtigen Nachbarn bekommen Sie auch jede Heizungs- oder Dachsanierung gemeinsam hin.

Schauen Sie sich vor dem Kauf auch die Protokolle der Eigentümerversammlungen an. Wenn die Versammlungen sich seit Jahren im Kreis drehen und immer die gleichen Themen von einer EV zur nächsten vertagt werden, weil man die Kosten bestimmter Maßnahmen nicht wahrhaben möchte oder sich nicht einigen kann, dann wird es auch nicht besser, wenn Sie ein akutes Problem haben, bei dem Sie Unterstützung benötigen. Am Aufbau der Protokolle erkennen Sie außerdem, wie der Verwalter seinen Job macht – ob er nur Stichworte aufs Blatt schmiert, oder das Protokoll gründlich aufbereitet und mit wichtigen Anmerkungen anreichert.

Ihre wichtigste Aufgabe vor dem Kauf ist es, die „faulen Eier“ bzw. Eigentumswohnungen möglichst frühzeitig auszusortieren. Hundertprozentige Sicherheit gibt es natürlich nie – siehe das Beispiel von Familie Schmitz und Müller, aber lieber machen Sie eine gründliche Analyse vor der notariellen Unterschrift, als ein dummes Gesicht danach. Ich kann Sie beruhigen: Die meisten Eigentümergemeinschaften sind gut und die meisten Menschen verstehen das Prinzip von Geben und Nehmen.

Vorsicht Falle? Teil 2: Verwalter, die weder die Kommunikation noch ihren Job beherrschen

Jede Kontaktaufnahme zur Hausverwaltung scheitert schon an den Kommunikationsbarrieren. „Geht nicht ans Telefon und ruft nicht zurück“, bestätigen auch die Nachbarn. Ich verspreche Ihnen – das wird nicht besser, wenn Sie die Wohnung erst einmal gekauft haben. Es gibt keine Mailadresse und die Verwaltung hat feste Telefonzeiten, dort lebt man wohl wie die Postbeamten in den 70er Jahren: Der Anrufbeantworter zeichnet zwar nicht auf, empfiehlt aber ein Fax zu schicken. Aber Ihr Fax steht verstaubt im Keller, weil es heutzutage niemand mehr nutzt…

Kundenservice? Ein Fremdwort! Das hören Sie von vielen frustrierten Wohnungseigentümern, wenn sie über ihren Verwalter sprechen. Abrechnung, Eigentümerversammlung, Kontaktaufnahme – nichts läuft wirklich rund.

Ihre neuen Miteigentümer bestätigen: Ist die Jahresabrechnung im September endlich fertig, verstehen Sie nur Bahnhof. Ein Urwald aus Ziffern, Listen und Begriffen, durch den niemand so richtig durchblickt, lässt Sie erkennen, dass ein Kurs in höherer Mathematik wahrscheinlich spannender ist als die Lektüre dieses Zahlenwerks. Müssen Sie Buchalter oder Wirtschaftsprüfer sein, um das Zahlenwerk zu durchblicken? Muss eine Jahresabrechnung unbedingt ein Urwald voller unverständlicher Begriffe und Zahlen sein? Nach zwei oder drei Versuchen, das Zahlendickicht (Schriftart Courier New, Größe 12) doch zu bändigen, geben Sie entnervt auf und suchen einfach nur nach Ihrem „Saldo“, aber Sie erkennen nicht, ob es sich um ein Guthaben oder eine Nachzahlung handelt. Hierzu müssen Sie noch eine Runde drehen und die Ausgaben mit Ihren Vorschüssen vergleichen. Eigentlich hätten Sie ja ein paar Fragen zur Abrechnung, aber der Verwalter geht nicht ans Telefon, ruft nicht zurück… Sie sehen schon.

Das Herumdrucksen des Vorbesitzers ist durchschaubar – bei den Eigentümerversammlungen war er eigentlich nie – oder nur mit Zähneknirschen. In der Einladung finden Sie höchstens ein paar Stichworte und den Versammlungsort. Aussagekräftig ist dort nichts. Wenn Sie überhaupt hingehen, sehen Sie leichenblasse oder frustrierte Miteigentümer. Kommunikation? Durchgefallen. Der Verwalter hält seinen eintönigen Monolog, aber niemand kann ihm so richtig folgen. Die Themen wurden kaum vorbereitet, und es gibt zu den Baumaßnahmen weder Fotos, noch Angebote oder jedwede Form der grafischen Aufbereitung. Es ist zum Verzweifeln. Wenn jetzt über eine größere Instandsetzung beschlossen wird, kann es teuer werden, also trinken Sie bloß viel Kaffee, damit Sie wach bleiben!

Leider werden viele Regeln des WEG-Rechts von überlasteten Verwaltern dazu missbraucht, dem Kunden zu erklären, warum man ihm nicht helfen kann. „Datenschutzgründe“ sind die häufigste Ausrede. Viele Verwalter sollten kundenorientierter arbeiten. Leider benutzen viele die Regeln von WoEigG, DSGVO & Co. als Vorwand, um sich die Kunden vom Leib zu halten. Das WEG-Recht darf nicht zum Vorwand degradiert werden, untätig zu bleiben.

Für Sie bedeutet das: Bei der Suche nach einer Eigentumswohnung sollten Sie die potentiellen Nachbarn fragen, wie das Verhältnis zur Hausverwaltung und deren Erreichbarkeit ist. Ein Hausverwalter, der schon lange Jahre dabei ist und in gutem Austausch mit der WEG steht, ist für Sie ein wesentlicher Vorteil.

Vorsicht Falle? Teil 1: Mit der Wohnungssuche fängt es an!

„Oh Gott, tu das nicht!“ So oder so ähnlich lauten die weisen Ratschläge von Freunden und Bekannten, die zwar selbst kein Immobilieneigentum besitzen, Sie aber strikt davor beschützen möchten, Ihre erste Eigentumswohnung zu kaufen. „Hast Du nicht gehört, dass Familie Schmitz mit ihrer Wohnung richtig auf die Nase gefallen ist?“ Familie Schmitz hatte nämlich einen Wasserschaden und der Hausverwalter hat nicht so schnell reagiert, wie er sollte. Soweit ich weiß, steht die Wohnung trotzdem noch und die paar Wochen technische Trocknung durch den Dienstleister der Gebäudeversicherung sind auch schon vorbei. „Aber es hätte weitaus schlimmer kommen können.“, werden sie noch gewarnt.

Sind Sie eigentlich verheiratet? Vielleicht haben Sie auch von Familie Müller gehört, denn die sind jetzt geschieden. Eheschließungen und Immobilienkäufe scheinen in unserer Gesellschaft anders wahrgenommen zu werden, obwohl die Scheidungsrate im Jahr 2021 bei 39% lag und die durchschnittliche Ehe nur etwa 14 Jahre hält, während die meisten Leute bis ins hohe Alter mit ihrer Eigentumswohnung „verheiratet“ bleiben, ohne daraus ein großes Thema zu machen.

„Drum prüfe, wer sich ewig bindet…“ gilt natürlich auch – oder vor allem – für Eigentumswohnungen. Sie werden schließlich viele tausend Euro investieren, vermutlich sogar kreditfinanziert. Aus Ihrem Bekanntenkreis hören Sie immer wieder dieselben Unkenrufe (meistens von Leuten, die selbst kein Wohnungseigentum besitzen). Dabei wird dort meistens in die falsche Richtung geschaut. So warnt man Sie vielleicht vor Dingen wie diesen:

Was ist, wenn mal das Dach kaputt geht?
Und wenn mal die Heizung erneuert werden muss?
Wenn der Mieter auszieht, musst Du die ganze Wohnung sanieren!
Wenn mal einer nicht zahlt, dann bekommst Du ihn niemals mehr aus der Wohnung raus!

Solche Kollateralkatastrophen sind aber sehr selten. Und gewiss treten sie nicht ohne Vorwarnung von heute auf morgen ein. Viel schlimmer als ein kaputtes Dach oder eine veraltete Heizung ist es, wenn Sie an eine problematische Eigentümergemeinschaft geraten oder der Verwalter eine Pfeife ist. Mit den falschen Leuten an Bord ist es schier unmöglich, eine Sanierung anständig durchzuziehen. Vor allem laufen die Handwerker Ihnen davon, wenn sie ständig von unterschiedlichen Eigentümern mit Fragen torpediert werden. Deswegen sollten Sie lieber auf genau diese Aspekte achten, wenn Sie nach einer Wohnung suchen:

Verwalter, die weder die Kommunikation noch ihren Job beherrschen. Man erkennt sie am klassischen Dreiklang: Sie gehen nicht ans Telefon, rufen nicht zurück und antworten auch nicht auf Emails. Zu den Gründen später mehr.
„Komplizierte“ Miteigentümer. Eine harmlose Beschreibung für Mitmenschen, mit denen Sie lieber nicht im gleichen Grundbuch stehen möchten.
„Präsidiale“ Verwaltungsbeiräte, die der WEG ihre eigenen Richtungsvorgaben aufzwängen, ihre Befugnisse nicht kennen und übers Ziel hinausschießen.

Schauen wir uns diese Themen im Detail an, denn auf diese Faktoren müssen Sie beim Wohnungskauf wirklich achten:

Vorsicht Falle? Teil 2: Verwalter, die weder die Kommunikation noch ihren Job beherrschen

Vorsicht Falle? Teil 3: „Komplizierte Miteigentümer“

Vorsicht Falle? Teil 4: „Präsidiale“ Verwaltungsbeiräte