Harmonisierung zum Mietrecht? Der Kostenverteilschlüssel für die Abrechnung

Die Reform des WoEigG gefällt mir richtig gut, zugegeben. Nachdem die Politik leider die Berufszulassungsregelung 2018 vor die Wand gefahren hatte, bin ich im positiven Sinne überrascht. Umso mehr habe ich mich über den geplanten Entwurf des neuen WoEigG gefreut, denn hier sehe ich viele Vorteile für die Wohnungseigentümer.

Achtung! Hier geht es um meine persönliche Meinung zum neuen WoEigG. Wie auch in den anderen Artikeln hier noch ein wichtiger Hinweis zum Haftungsausschluss! Ich bin Webseitenbetreiber (und WEG-Verwalter), aber kein Rechtsanwalt. Das hier ist keine Rechtsberatung und meine Äußerungen würdigen nicht die Aspekte Ihres Einzelfalls. Tätigen Sie auf Basis meiner Aussagen keine Dispositionen. Suchen Sie sich im Zweifelsfall stets einen guten Fachanwalt: Ein guter Rechtsanwalt ist wie ein Kompass. Er bricht keinen Streit vom Zaun, sondern berät Sie und gibt Ihnen Orientierung.

Es gibt auch eine Änderung im Mietrecht, mit der die Umlageschlüssel harmonisiert werden. In §556a Abs. 3 BGB steht jetzt:

„Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten […] nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. […]“

Wer meinen Blog verfolgt, der hat wahrscheinlich gelesen, dass ich mein Geld als WEG-Verwalter verdiene und ebenfalls Eigentumswohnungen besitze, weil ich die Investition in Eigentumswohnungen für eine ganz tolle Idee zur Altersvorsorge halte.

Skizze: Stephan Walochnik

Ein vermietender Wohnungseigentümer befindet sich in zwei Rechtssphären: Er ist zweiseitig gebunden. Gegenüber der WEG und dem Mietvertrag gelten völlig andere Regeln.

  • Gegenüber der WEG ist er Gesellschafter,
  • gegenüber dem Mieter ist er Vertragspartner.

Aus beiden Verhältnissen entstehen ganz andere Rechte und Pflichten, die teilweise miteinander kollidieren. Hierüber schreiben sich die Juristen die Finger wund, aber zumindest hat die geplante WEG-Reform ein paar Ideen, um das ein Bisschen zu harmonisieren.

So ist beispielsweise geplant, dass der Umlageschlüssel aus der WEG-Jahresabrechnung auch für den Mieter maßgeblich sein soll.

Foto: Stephan Walochnik

Und wo liegt das Problem?

Das Problem ist traurigerweise fast 70 Jahre nach Einführung des WoEigG immer noch nicht bei den Wohnungseigentümern angekommen. Daher nochmal: Bitte beachten Sie, dass Quadratmeter (Mietrecht) und Miteigentumsanteil (MEA, Wohnungseigentumsrecht) wirklich überhaupt nichts miteinander zu tun haben.

Mietrecht: Der Quadratmeter ist ein Flächenmaß und gilt im Mietrecht. Wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, dann werden die Kosten des gesamten Hauses auf die einzelnen Mieter zwangsläufig nach Quadratmeter umgelegt. Ist ja auch irgendwie fair, die Kosten nach Fläche aufzuteilen. Das Flächenmaß „Quadratmeter“ setzt die Flächen der Wohnungen (also des Sondereigentums) zueinander in Beziehung.

Im Wohnungseigentumsrecht ist das ganz anders. Wenn in der Teilungserklärung nichts anderes drin steht, werden die Kosten nach Miteigentumsanteil (MEA) aufgeteilt. Der MEA hat überhaupt nichts mit Quadratmetern zu tun. MEA bedeutet: Wie viel Prozent vom Grundstück / vom Gesamteigentum gehört dem einzelnen Wohnungseigentümer? Also kein Flächenmaß für die Innenseite der Wohnung, sondern ein Prozentmaß für das Eigentumsverhältnis an Gemeinschaftseigentum. Das ist etwas völlig anderes. Ja, in vielen Teilungserklärungen stimmen die prozentualen Verhältnisse von Quadratmeter und MEA überein, dann ist das auch kein Problem. Aber das muss halt nicht so sein.

Es gibt sogar Teilungserklärungen, in denen nicht mal steht, wie viele Quadratmeter die Eigentumswohnungen besitzen.

Zugegeben, das ist auch nicht besonders professionell vom Bauträger, außerdem könnte man im Bauaktenarchiv der Stadt nachgucken.

Foto: Stephan Walochnik.

Wann wird das zum Problem?

Es gibt viele Häuser, wo es wie folgt läuft: Stellen Sie sich mal ein Dreifamilienhaus vor. Die Wohnungen sind zwar unterschiedlich groß, aber jede Wohnung hat genau ein Drittel der Miteigentumsanteile.

Das bedeutet, dass der WEG-Verwalter die Kosten nach MEA auf die Wohnungen verteilen muss (also je 33,33% der Kosten). Und der vermietende Wohnungseigentümer muss jetzt für seinen Mieter eine Abrechnung erstellen. Die erkennt man schon am anderen Namen, sie heißt „Betriebskosten-Abrechnung“ und hat mit der WEG-Jahresabrechnung überhaupt nichts zu tun.

Wenn jetzt z.B. eine der drei Wohnung 80 von 200 Quadratmetern hat, dann muss er dem Mieter gegenüber die umlagefähigen Kosten nach 80/200stel umlegen, und nicht nach einem Drittel.

Hier ergeben sich Verschiebungen der Kostenlast. Im Extremfall kann es passieren, dass ein Mieter dem Vermieter viel mehr Kosten zu bezahlen hat, als der Vermieter überhaupt an die Eigentümergemeinschaft bezahlt hat. Das war bis 2020 geltendes Recht und erlaubte keine andere Möglichkeit.

Nun wird das Mietrecht dem WoEigG in diesem Punkt angepasst. In diesem Beispiel darf der Vermieter nun die 33,33% der Kosten (und nicht 80/200stel) an den Mieter genauso weitergeben, wie er sie selbst bezahlt.

Konnte die alte Regelung fair sein? Ich finde nicht.

Natürlich geht Fairness / Unfairness (wie vieles im Leben) in zwei Richtungen. Entweder der Vermieter oder der Mieter zahlt drauf. Beides ist nicht fair.

Stellen Sie sich nur mal vor, dass der Vermieter an die WEG 500 EUR im Jahr an Nebenkosten bezahlen muss. Und genau die gleichen Kostenpositionen gibt er jetzt an seinen Mieter weiter, der aber 700 EUR bezahlen muss. Oder andersrum. Das war doch unfair und das hat das neue Gesetz abgeschafft, klasse!

Lustigerweise habe ich gelesen, dass eine „soziale“ Partei im Mai im Bundestag gesagt hat, dass der Mieter jetzt weniger geschützt wird. Habe ich was missverstanden? Wenn jetzt hier eine Harmonisierung erfolgen soll, dann gilt doch genau der gleiche Kostenmaßstab für Mieter und Vermieter. Das ist doch ein Fortschritt in Richtung Fairness, das ist doch besser für alle Parteien, weil weder Mieter noch Vermieter sich von jetzt an die Taschen vollmachen können.

Weil viele private Kleinvermieter in Deutschland (so auch ich) sich ein gutes Verhältnis zum Mieter wünschen, fühle ich mich damit auch subjektiv viel wohler, wenn ich dem Mieter jetzt die Kosten so weitergeben kann, wie sie tatsächlich gewesen sind, und weder mehr noch weniger, nicht nach einem gekünstelte Maßstab. Gute Idee!

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