Mit der WEG-Reform 2020 wurde auch der Umlageschlüssel zwischen Mietrecht und WEG harmonisiert. Seitdem können Sie die Betriebskosten genauso an den Mieter weitergegeben, wie sie Ihnen von der WEG in Rechnung gestellt wurden. In §556a Abs. 3 BGB steht jetzt:
„Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten […] nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. […]“
Moment – ist das nicht normal? Leider nein, daher war die Änderung überfällig! Die Kostenaufteilung zwischen WEG-Eigentümern war bisher anders als zwischen Vermieter und Mieter geregelt. Standard-Umlageschlüssel im WEG war der Miteigentumsanteil (MEA) – und im Mietrecht der Quadratmeter. Zur Erklärung:
Als vermietender Wohnungseigentümer befinden Sie sich in zwei Rechtssphären. Beidseits gelten völlig andere gesetzliche Regeln.
- Gegenüber der WEG sind Sie Gesellschafter, Ihre Rechte und Pflichten stammen in erster Linie aus dem WoEigG.
- Gegenüber dem Mieter sind Sie Vertragspartner, IhreRechte und Pflichten ergeben sich grundsätzlich aus dem BGB.
Die beiden Gesetze haben ganz andere Denkansätze, daher kollidieren sie manchmal. Die WEG-Reform hat die Wogen etwas geglättet.
- Gegenüber der WEG ist er Gesellschafter,
- gegenüber dem Mieter ist er Vertragspartner.
Aus beiden Verhältnissen entstehen ganz andere Rechte und Pflichten, die teilweise miteinander kollidieren. Hierüber schreiben sich die Juristen die Finger wund, aber zumindest hat die geplante WEG-Reform ein paar Ideen, um das ein Bisschen zu harmonisieren.
Jetzt ist der Umlageschlüssel aus der WEG-Jahresabrechnung auch für den Mieter maßgeblich.
Wo lag das Problem?
Quadratmeter (Mietrecht) und Miteigentumsanteil (Wohnungseigentumsrecht) haben aus gesetzlicher Sicht nichts miteinander zu tun.
- Mietrecht: Der Quadratmeter ist ein Flächenmaß. Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, werden alle Kosten auf die Mieter nach Quadratmeter umgelegt. Man setzt die Flächen der Wohnungen (= des Sondereigentums) zueinander in Beziehung.
- Wohnungseigentumsrecht: Völlig andere Welt! Wenn in der Teilungserklärung nichts anderes steht, werden Kosten nach MEA aufgeteilt. MEA bedeutet: Wie viel Prozent vom Grundstück / vom Gemeinschaftseigentum gehören Ihnen? Also kein Flächenmaß für die Innenseite Ihrer Wohnung, sondern ein Prozentsatz für Ihren Anteil am Gemeinschaftseigentum. Aus rechtlicher Sicht hat der MEA wirklich nichts mit Quadratmetern zu tun. Allerdings stimmen die prozentualen Verhältnisse von Quadratmeter und MEA in vielen (aber nicht allen) Teilungserklärungen überein.
Wann wird der Unterschied zwischen MEA und qm zum Problem?
Die Kostenaufteilung zwischen den WEG-Eigentümern war anders als zwischen Vermieter und Mieter. Wenn der Notar die MEA in der Teilungserklärung nicht an die Quadratmeter angelehnt hat, dann hat entweder der Vermieter oder der Mieter draufgezahlt.
Ein Beispiel:
Ihre Wohnung hat 72,5 / 1.000stel MEA und 65,84 (von 776,9) qm. Ihr MEA entspricht 7,25% und Ihre Quadratmeter machen 8,47 % der Fläche aus. Der WEG-Verwalter muss die Kosten grundsätzlich nach MEA auf die Eigentümer verteilen. In der Abrechnung für Ihren Mieter mussten Sie bis 2020 die Gesamtkosten nach qm umlegen. In der folgenden Abbildung sehen Sie den Unterscheid: Ihr Mieter trägt mit 1.901,77 EUR (8,47%) einen höheren Anteil der Kosten als Sie an die WEG bezahlen, nämlich 1.753,83 EUR (7,25%).
Von Besonderheiten bei der Grundsteuer und Heizkosten sehen wir mal ab, ist ja alles vereinfacht dargestellt. Und siehe da – der Mieter zahlt Ihnen ca. 150 EUR mehr, als Sie bezahlt haben.
Bis zur WEG-Reform war das gesetzlich so gefordert!
Zumindest, wenn Sie im Mietvertrag nichts anderes vereinbart haben. Das war bis 2020 geltendes Recht. Dann wurde das Mietrecht mit dem WoEigG in diesem Punkt harmonisiert. Jetzt geben Sie als Vermieter 7,25% (und nicht 8,47%) der Kosten an Ihren Mieter weiter – genauso, wie Sie selbst an die WEG bezahlt haben.
Lustigerweise habe ich gelesen, dass eine „soziale“ Partei im Mai 2020 im Bundestag gesagt hat, dass der Mieter jetzt weniger geschützt wird. Habe ich was missverstanden? Wenn jetzt hier eine Harmonisierung erfolgen soll, dann gilt doch genau der gleiche Kostenmaßstab für Mieter und Vermieter. Das ist doch eine deutliche Verbesserung für alle Parteien, weil sich von jetzt an weder Mieter noch Vermieter die Taschen vollmachen können.
Keine automatische Änderung durch die WEG-Reform
Wenn Sie im Mietvertrag bestimmte Umlageschlüssel vereinbart haben, ändern diese sich durch die WEG-Reform übrigens nicht automatisch, sondern haben weiterhin Gültigkeit. Im Gesetzestext steht ja: „…haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart…“
Verpassen Sie keinen Artikel mehr. Melden Sie sich zum Newsletter an, und ich informiere Sie, wenn ein neuer Artikel online ist.