Kategorie: Investition in Eigentumswohnungen

Sind Investitionen in Immobilien wirklich so riskant? Oder gibt es andere Lebensbereiche, die mindestens genauso ins Auge gehen können wie das Vermieten einer Wohnung?

Dies ist ein Artikel, den Sie nicht unbedingt zu ernst nehmen müssen, der sich aber mal wieder mit der panischen Angst der Deutschen vor Immobilieninvestitionen befasst. Obwohl Immobilien mein Beruf sind, habe ich mehr Scheidungskatastrophen gesehen als insolvente Wohnungseigentümer.

Diese Panikmache… wie läuft sie eigentlich ab? Es beginnt mit jemandem, der für sein Alter vorsorgen möchte und überlegt, seine erste Wohnung zu kaufen, um sie zu vermieten. Weil man unerfahren ist, spricht man mit Freunden und Bekannten darüber. Meistens sind es die Freunde und Bekannten ohne Immobilienbesitz, die einem nun mit ihren Horrorgeschichten so richtig Angst machen: Dann heißt es: Von der Investition in Eigentumswohnungen – oder von der Vermietung allgemein – könne man ja nur abraten.

Interessant waren die Reaktionen aus meinem Umfeld, als ich mir die erste vermietete Wohnung gekauft habe. Sich ein Leben lang für das selbst genutzte Einfamilienhaus buckelig zu arbeiten, schien vielen eine super Idee zu sein, aber sein Geld in vermieteten Immobilien anzulegen, hielten viele für brandgefährlich. Obwohl die finanziellen Vorteile in diesem Modell doch auf der Hand liegen. Wen ich auch fragte – alle haben mir prophezeit, dass ich ständig Ärger mit Mietern haben würde. Rückblickend kann ich diese düsteren Vorahnungen nicht bestätigen – zumindest nicht in dieser extremen Form. Gewisse kleinere Konfrontationen hat man hier und da, wann immer man mit anderen Menschen zu tun hat.

Es sind die Leute, die in keinem einzigen Grundbuch stehen, aber die auf irgendwelchen Internetseiten gelesen haben, dass Vermietersein ja quasi gleichbedeutend mit der nahenden Privatinsolvenz ist. Und sowieso, es passiere ja alles auf einmal: Der Mieter zahlt nicht, könne nicht rausgeklagt werden, gleichzeitig streikt die Heizung und das Dach stürzt ein. Da kann man sich ja gleich den Strick nehmen, anstatt eine Eigentumswohnung zu kaufen. Diesen Käse hört man auf jeder Geburtstagsparty, bei der es einen Besucher gibt, der über seinen Versuch spricht, sich eine erste kleine Altersvorsorge aufzubauen.

Sicherlich gibt es diese Risiken, aber bei der Investition in eine erste Eigentumswohnung würde ich sie nicht überbewerten. Sie sind nicht allein im Haus und haben zudem einen professionellen Hausverwalter.

Ich ärgere mich über diese Märchenstunden und über die fehlende Investitionsneigung vieler Menschen, denn eine kreditfinanzierte Eigentumswohnung ist eine der besten Altersvorsorgen, die man haben kann. Besonders wenn man sich die Bonität des Mieters vor dem Einzug anschaut, sich Schufa und Gehaltsabrechnungen zeigen lässt, kann nicht mehr viel schiefgehen. Und wenn doch, hat man es ja mit Menschen zu tun, mit denen man sprechen und Probleme oft auch lösen kann.

Wie ist es denn mit den Eheschließungen? Wenn man so verrückt wäre, Investitionen in Eigentumswohnungen mit Eheschließungen zu vergleichen, würde sich ein ähnlich düsteres Bild abzeichnen, aber die Reaktionen fallen ganz anders aus. Ich frage mich, warum überhaupt noch Leute heiraten, obwohl es so viele teure Scheidungen gibt?

Vor der Investition in Immobilien haben offenbar viele Leute Todesangst, obwohl die Quote hier deutlich besser aussieht! Wenn sie konsequent wären, dann müssten dieselben Freunde und Bekannten doch eisern von jeder Eheschließung abraten, oder nicht?

Zugegeben, ich ziehe mal wieder ein Extrembeispiel aus dem Hut. Aber auf jeder Cocktailparty und auf jedem Grillfest in der Nachbarschaft trifft man auf diese bestimmte Gruppe von Leuten, die so vehement vor der Investition in Eigentumswohnungen warnen und alles schwarzmalen. Mietbetrüger, zieht nicht aus, unkündbar, Wohnung wird versteigert, Privatinsolvenz. Die Wahrheit ist: Das habe ich noch nie erlebt. Nicht in dieser Extremform. Natürlich läuft nicht immer alles glatt. Aber fast immer findet man eine Lösung.

Hingegen habe ich (teils selbst, teils bei Dritten) immer wieder mal Scheidungen mitbekommen. Manche liefen friedlich, andere nicht, wiederum andere liefen unterhalb der Gürtellinie. Manchmal kochen die Emotionen hoch, beim Unterhalt wurde getrickst, Versorgungsausgleich etc. Bei Immobilien gibt es per se kein Streit um das Sorgerecht, die Höhe des Unterhalts oder den Zugewinnausgleich. Natürlich sind das alles gesellschaftliche Tabuthemen. Aber sie sind oft deutlich teurer als eine fehlgeschlagene Investition in eine Eigentumswohnung.

Eine Ehe sollte eine Partnerschaft sein. Man ist als Team angetreten und so teilt man sich die Aufgaben. Wie es auch immer verteilt ist: Jemand bekommt auch nach der Scheidung oft noch eine gewisse Zeit lang Unterhalt und seinen Anteil am Zugewinnausgleich. Es gibt auch Scheidungen ohne jeglichen Unterhaltsanspruch und Zugewinnausgleich, und es gibt Fälle, da nimmt ein Partner auch mal ein sechsstelliges Vermögen mit aus der Ehe.

Ist das schlimm? Sofern es mit rechten Dingen und fair abläuft, nicht unbedingt. Aber wenn hohe Geldsummen von einem Konto auf das andere fließen, tut es immer weh. Aber die Leute wissen ja, worauf sie sich einlassen. Beim Kauf einer Wohnung auch: Obwohl Immobilien mein Beruf sind, habe ich mehr Scheidungskatastrophen gesehen als insolvente Wohnungseigentümer.

„Meine Wohnung. Hier bin ich zu Hause, das ist mein Heim, alles ist traumhaft.“ In gewisser Weise gleicht der Kauf der ersten Eigentumswohnung ein Bisschen dem anfänglichen Gefühl der Verliebtheit.

„Drei Wohnungen? Du musst ja wissen, was Du tust.“ Das höre ich öfters, auch: „Sieben?? Du musst verrückt sein.“ Als wäre das etwas Neues. Anstatt Leuten aus dem Freundeskreis den Kauf einer Eigentumswohnung zu versalzen, sollten die Panikmacher lieber auf den Grillfesten und Cocktailpartys herumrennen und vor dem Versorgungsausgleich warnen. „Oh, Ihr seid verlobt? Gratuliere!“ Wie wäre es, anstatt zu gratulieren, lieber einen Scheidungsanwalt zu empfehlen? Taktlos? Stillos? „Das macht man aber nicht“? Stimmt.

Genauso takt-, stil- und ahnungslos ist auch die Panikmache, wenn sich jemand eine Immobilie kaufen möchte. Es ist sicherlich unangenehmer, seiner Ex-Frau Jahre lang monatlichen Unterhalt überweisen zu müssen, verglichen mit einer WEG, in der eine Heizung kaputtgeht und jeder Eigentümer eine Sonderumlage von 2.500 EUR überweisen muss, um die kurzfristige Reparatur sicherzustellen.

Und wenn die Wohnung aufgrund Ihrer Renovierungsarbeiten mal drei Monate leer steht, die Renovierungsmaßnahmen 8.000 EUR kosten, Sie aber anschließend eine höhere Miete erwarten können? Sie werden es überleben.

Wenn Sie also auf dem nächsten Grillfest von jemandem angesprochen werden, der Ihnen erklärt, dass der Kauf einer Wohnung angeblich eine dumme und riskante Idee ist, fragen Sie ihn doch lieber mal nach seinem Güterstand 🙂

Da wir gerade über Investitionen in Wohnimmobilien sprechen, habe ich eine schockierende Nachricht für Sie: Bestimmte Arten von Immobilien sind keine Investition, sondern ein Konsumgut. Namentlich meistens Ihr Eigenheim.

Aber wo liegt der Unterschied zwischen Investition und Konsumgut?

• Eine Investition ist etwas, das Geld in Ihre Tasche fließen lässt.
• Ein Konsumgut ist etwas, das Geld aus Ihrer Tasche fließen lässt.

Die meisten selbstgenutzten Immobilien sind Konsumgüter, denn sie bringen nichts ein. Es ist nichts Schlechtes daran, eine selbstgenutzte Immobilie zu besitzen. Machen Sie sich aber bitte zu Beginn Ihrer Immobiliensuche Gedanken darüber, ob Sie investieren möchten oder ein Eigenheim suchen. Gewöhnen Sie sich an, Zahlen genau anzuschauen, um zu verstehen, ob das Objekt einen monatlichen Überschuss erwirtschaftet.

Ihre selbstbewohnte Eigentumswohnung ist keine Investition. Sie ist ein Konsumgut. Punkt.

Leider geistern viele Halbwahrheiten und Verallgemeinerungen durch die Köpfe:

• Eine Eigentumswohnung ist immer eine gute Altersvorsorge.
• Die Preise von Immobilien werden immer weiter steigen.
• Der Wert von Grundstücken steigt jedes Jahr.
• Wenn Sie selbst in der Wohnung wohnen, sparen Sie die Miete.
• Sie sollten jetzt investieren. Die Zinsen waren noch nie so günstig.
• Der Vermieter freut sich, wenn Sie kein Eigentum kaufen.
• Sie können die Wohnung später immer noch vermieten. Bis dahin werden die Mieten steigen.
• Denken Sie nur an die steuerlichen Vorteile.

Das mag sein, und in vielen Fällen trifft vieles davon zu. Sie müssen aber nachrechnen, welches die finanziellen Konsequenzen Ihrer Entscheidung sind. Kaufen Sie die Eigentumswohnung zur Selbstnutzung? Oder als Investitionsgut, um regelmäßige Rückflüsse zu erhalten?

Viele Leute reden sich ein, dass sie eine Wohnung kaufen, um die Miete zu sparen. Aber sie übersehen dabei, dass es nicht um eine gleichwertige Wohnung geht. Wenn Sie eine Wohnung kaufen anstatt zu mieten, ändern sich meist auch Größe und Ausstattungsniveau. Es ist in Ordnung, wenn Sie sich selbst verwirklichen möchten, und die Wohnung nach Ihrem Geschmack zu gestalten. Hier geht es lediglich um die Frage, ob Sie gerade eine Investition tätigen.

Nach dem Einzug wird erstmal eine teure Küche gekauft und das Bad nach Ihrem Geschmack saniert, schließlich wollen Sie sich zu Hause auch wohlfühlen. Das ist in Ordnung. Aber Sie sollten sich nicht einreden, dass Sie damit Geld sparen oder fürs Alter vorsorgen. Der Mieter in seiner Mietwohnung würde wahrscheinlich nicht so viel investieren. Sie leben nur einmal und zu einem schönen Leben gehören auch Konsumausgaben, solange man nicht glaubt, man würde investieren.

Wie individuell ist Ihre Ausstattung, wenn Sie mal über den Fall eines Verkaufs nachdenken? Ein potenzieller Käufer hätte vielleicht gar kein Interesse an bestimmten Dingen und wäre nicht bereit, dafür einen Preisaufschlag zu zahlen. Die Aufwertung der Wohnung durch ein neues Bad fällt vielleicht gar nicht mehr so sehr ins Gewicht, wenn Mode und Geschmack sich in 15 Jahren wieder geändert haben. Natürlich kann es auch andersrum sein und zu einer Wertsteigerung der Wohnung beitragen. Wichtig ist nur, dass Sie sich damit auseinandersetzen.

Sie kaufen sich doch auch kein Auto, um Bahn- und Taxikosten zu sparen. Sie wollen mit dem Cabrio dem Sonnenuntergang entgegendüsen.

Der Unterschied zwischen Investition und Konsumgut

• Konsum: Sie kaufen sich ein teures Auto. Das Geld ist weg, Sie haben nun ein Auto. Sie fahren durch die Gegend und haben (zumindest in den ersten Wochen) sehr viel Spaß mit dem Neuwagen. Sobald Sie beim Autohändler vom Hof fahren, ist der Wagen nur noch die Hälfte wert. Zwar ist der Wagen versichert und hat auch einen gewissen Restwert, der allerdings von Tag zu Tag – und von Kilometer zu Kilometer immer weiter sinkt.

• Investition: Sie kaufen sich Aktien. Anteile von großen Unternehmen, die jeder kennt, gute Dividenden zahlen, und natürlich streuen Sie. Das Geld ist zwar ebenfalls nicht mehr auf Ihrem Konto, aber es vermehrt sich kontinuierlich. Jedes Jahr fließt es in Form von Dividenden zurück auf Ihr Konto. Das Geld kommt wieder.

Dieses Muster ist auch auf Eigentumswohnungen übertragbar:

• Konsum: Sie kaufen eine Wohnung, um sich selbst zu verwirklichen, selbst darin zu wohnen und sich pudelwohl zu fühlen. Sie kaufen sich eine 350.000 EUR-Wohnung und wohnen selbst darin, es gibt keine Rückflüsse in Form von Mieteinnahmen, dafür fließt jeden Monat die Rate an die Bank – aus Ihrem eigenen Geldbeutel bezahlt. Die Wohnung ist Ihr persönliches Konsumgut.

• Investition: Sie kaufen eine Eigentumswohnung, um sie zu vermieten. Die Wohnung bringt Ihr Geld in kleinen Schritten, aber kontinuierlich zurück auf Ihr Konto. Sie kaufen sich eine 150.000 EUR-Wohnung und vermieten sie. Die Mieteinnahmen betragen z.B. jedes Jahr 7.500 EUR. Dies sind Rückflüsse, die in den ersten Jahren vielleicht sogar vollständig in der Rate an die Bank aufgehen. Ggfs. sparen Sie wegen der Abschreibung sogar Steuern. Die Wohnung ist Ihr Investitionsgut, ähnlich der Dividendenaktie mit regelmäßigen Rückflüssen. Wenn Sieeine Immobilie kreditfinanzieren, brauchen Sie zudem sehr wenig Kapitaleinsatz.

Natürlich kann eine Investition auch schiefgehen. Ihre Aktien können in einem Bilanzskandal a la Wirecard implodieren und bei der Eigentumswohnung gibt es schlimmstenfalls auch mal einen Mietausfall oder einen Leerstand. Oder Sie müssen viel Geld für Instandhaltungsmaßnahmen aufwenden, bei denen jeder Eigentümer aus der WEG seinen Beitrag über eine Sonderumlage leisten muss. Auch bei den besten Dividendenaktien ist in der Coronazeit mal die Dividende ausgefallen. Aber das macht keinen Unterschied, denn auf lange Sicht bringen Aktien und Immobilien im Schnitt viel Geld zu Ihnen nach Hause.

Bei dem Einfamilienhaus, in dem Sie wohnen, passiert das aber garantiert nie, es sei denn, Sie verkaufen es. Und das wollen Sie garantiert nicht. Wo wollen Sie denn hinziehen? Es ist ein Konsumgut. Das erkennen Sie daran, dass es Geld aus Ihrer Tasche herausfließen lässt. Sie nehmen einen Kredit auf, um das Haus zu kaufen, und Sie zahlen es 30 Jahre lang ab. Wenn etwas repariert werden muss, zahlen Sie noch mehr und beauftragen den Handwerker. Auch die laufenden Kosten stammen aus Ihrer eigenen Tasche und können steuerlich nicht geltend gemacht werden. Sie konsumieren Ihr Haus, indem Sie darin wohnen. Dadurch wird es zum Konsumgut. Ihr Einfamilienhaus bringt keine Dividende.

Denken Sie an andere Konsumgüter, z.B. Äpfel, Nüsse, ein Audiobuch, den Sportwagen, ein Klavier oder Ihr Monatsticket für die Straßenbahn. Unabhängig davon, ob es vergänglich oder dauerhaft ist, ob Sie es bar bezahlen oder kreditfinanzieren – es dient Ihrem Konsum. Und bitte hoffen Sie nicht auf die Wertsteigerung in 20 Jahren. Die haben Sie nämlich auch, wenn Ihr Auto zum Oldtimer oder das Klavier zum Sammlerstück wird.

Die Wertsteigerung einer selbstgenutzten Immobilie hängt sehr von ihrer Drittverwendungsmöglichkeit ab: Drittverwendungsfähigkeit bedeutet, inwieweit Ihre Immobilie nicht nur Ihnen selbst, sondern möglichst vielen potenziellen Käufern oder Mietern gefällt. Eine selbstgenutzte Immobilie hat oft für die Eigentümer selbst einen sehr viel höheren Wert als für Dritte, allein schon wegen der hochwertigen Ausstattung und Renovierung, die in dieser Form bei vermieteten Objekten niemals investiert werden würde. Wo die Renovierungs- und Bauarbeiten über die Standards bei vermieteten Immobilien hinausgehen, wird aus dem Konsumgut ein Luxusgut. Durch Individualisierungen wird eine Wohnimmobilie oftmals weniger marktfähig, weil sie kein breites Publikum mehr anspricht.

Machen Sie Ihr zu Hause schön und gestalten es so, dass Sie sich wohlfühlen. In erster Linie ist eine selbstgenutzte Immobilie aber wie ein schickes Auto: Man nutzt es selbst, man nutzt es gerne und genießt es auch. Aber nicht, weil man sich damit Taxi- oder Bahnkosten spart. Sondern weil man gerne mit dem Cabrio dem Sonnenuntergang entgegenfährt. In der eigenen Immobilie versucht man, sich selbst zu verwirklichen. Das ist in Ordnung. Aber keine Investition.