Zu den hartnäckigsten Mythen der WEG-Jahresabrechnung gehört die Vorstellung, dass die Erhaltungsrücklage mit dem Sparkonto bei der Bankgleichzusetzen ist. Sogar viele WEG-Verwalter glauben daran.
Dabei hat die Rechtsprechung schon lange klargestellt, dass die Rücklage durch einen Buchungsvorgang im Computer der Hausverwaltung entsteht – und nicht durch Überweisung vom Giro- auf das Sparkonto (Quelle: BGH, Urteil vom 25.09.2020 – V ZR 80/19). Natürlich muss der Gegenwert der Rücklage durch Guthaben auf Sparbuch und Girokonto gedeckt sein, denn sonst geht die Rechnung nicht auf.
Aber stellen Sie sich mal Folgendes vor: Das Jahr ist abgeschlossen und das Geld der Rücklage liegt auf dem Sparkonto. Am ersten Januar dürfte sich dann eigentlich kein Geld mehr auf dem Girokonto der WEG befinden, abgesehen von Guthaben und Nachzahlungen der Eigentümer aus dem Vorjahr. Aber diese müssten erst noch ausgerechnet und dann erstattet bzw. eingefordert werden. Das Girokonto wäre also immer mehr oder weniger bei null, es sei denn, die Eigentümer hätten systematisch zu viel bezahlt, was im Normalfall nicht passiert. Wenn die Stadtwerke dann am zweiten Januar den Abschlag für Gas und Wasser abbuchen wollen, platzt die Lastschrift mangels Deckung, weil sich ja das gesamte Guthaben auf dem Sparkonto befinden würde. Schon allein deswegen befindet sich immer etwas Geld auf dem Girokonto, weil der Verwalter nicht ins Minus geraten darf.
Die (buchungstechnische) Rücklage darf natürlich nicht dazu genutzt werden, ständig irgendwas vorzufinanzieren, entsprechend sollten die monatlichen Hausgelder schon hoch genug und mit etwas Puffer angesetzt sein. Genau wie die Vorauszahlungen an die Stadtwerke verteilt sich auch die Zuführung zur Rücklage über das ganze Jahr. Es kann sogar sein, dass die WEG nur ein einziges (Giro-) Konto führt, ganz ohne Sparkonto. In Zeiten von Negativzinsen war das auch gar nicht so tragisch.
Die Zuführung zur Rücklage ist ein Buchungsposten und geschieht durch einen Mausklick am Jahresende, wenn der Verwalter Ihre Jahresabrechnung erstellt. Dieser Mausklick ist übrigens erst wirksam, wenn die Eigentümerversammlung ihn durch Beschluss bestätigt. Damit ist nicht die Umbuchung auf das Sparkonto gemeint, sondern die Buchung der Position „Rücklage“ in der Software für die Jahresabrechnung. Stellen Sie sich zur Verdeutlichung die folgende Situation vor: Die WEG wählt einen neuen Verwalter, und dieser kündigt die alte Kontoverbindung und geht zu einer anderen Bank, wo er ein neues Giro- und Sparkonto für die WEG eröffnet. Hat der Verwalter jetzt die Rücklage aufgelöst? Und neu geschaffen? Muss er eine (temporäre) Auflösung der Rücklage buchen? Das ist natürlich alles Unsinn.
Nicht das Vorhandensein eines Sparbuchs entscheidet über die Höhe der Rücklage, sondern nur der buchungstechnische Vorgang. Entsprechend liest es sich auch in einem Urteils des Bundesgerichtshofes vom 25.09.2020 – V ZR 80/19. In der Entscheidung steht: „Ebenso wenig darf der buchhalterische Gesamtbestand der Instandhaltungsrücklage mit dem Stand des für die Wohnungseigentümergemeinschaft geführten Tagesgeldkontos gleichgesetzt werden. […] Ebenso wenig entsprechen die Ausgaben von dem Tagesgeldkonto […] der (buchhalterischen) Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage […], weil das Tagesgeldkonto auch hinsichtlich der Ausgaben nicht mit der buchhalterischen Entwicklung der Instandhaltungsrücklage gleichgesetzt werden kann.“
Ihre WEG hat beschlossen, die Fassade anstreichen zu lassen. Sie haben aber keine einfache, glatt verputzte, homogene Fassade. Nein, Ihr Gebäude ist eleganter, hat viele Vorsprünge, Erker, Loggien, Markisen, Ecken, Winkel, Gitter, Zierelemente, Regenrinnen, Fallrohre und vieles mehr. Daher wird das Projekt sehr umfangreich. Wenn zwei oder mehr Gewerke beteiligt sind (z.B. Maler, Gerüstbau und Dachdecker), sollten Sie ein Bauprojekt nicht ohne Architekten bzw. fachkundige Planung durchführen. Gleiches gilt, wenn die voraussichtlichen Kosten eine gewisse Größenordnung überschreiten. Einfach einen Anstreicher zu beauftragen, könnte ins Auge gehen. Aber wofür brauchen Sie einen Architekten und was macht er?
Foto: Stephan Walochnik
Erstens: Die Planungsphase
Er macht die Angebote vergleichbar, indem er ein Leistungsverzeichnis erstellt und bei den Firmen Preise für die Einzelpositionen abfragt. Sie können sich das als „Blanko-Angebot“ vorstellen, das er an die Handwerker schickt, damit sie es mit ihren Preisen ausfüllen. Das Ergebnis sind mehrere vergleichbare Angebote und ein übersichtlicher Preisspiegel in Tabellenform.
Der Verwalter könnte zwar auch selbst Angebote bei Handwerkern einholen. Aber man würde schnell erkennen, dass sie nicht vergleichbar sind. Schon komisch, dass sich Preise und Leistungen so stark unterscheiden – beim Anstrich derselben Fassade. Da muss es Leistungsunterschiede geben. Aber wo muss man sie suchen? Welche Details darf man auf keinen Fall übersehen? Nicht nur die Preise, sondern auch die enthaltenen Positionen weichen meist deutlich voneinander ab. Der eine Maler setzt vielleicht 14 Stunden für Abklebearbeiten an, der andere aber 18. Auch das Aufmaß der anzustreichenden Fläche wird bei verschiedenen Betrieben unterschiedlich sein. Die eingeholten Angebote sind Ausführungsvorschläge – und damit nicht vergleichbar.
Zweitens: Ausführungsphase und Abnahme
Der Architekt übernimmt auch die Bauleitung und überwacht die Baustelle. Das ist sehr wichtig. Denn leider kommt es regelmäßig vor, dass Handwerker es ansonsten ausnutzen, dass ihr Gegenüber einen anderen Beruf erlernt hat. So versucht man, Ihnen Nachtragsangebote aufzubinden, die angeblich nicht absehbar waren. Der Bauleiter hat Erfahrung am Bau und lässt sich keinen Bären aufbinden. Ohne ihn sehen Sie schnell alt aus.
Aber auch die Abnahme ist wichtig. Hier prüft der Auftraggeber, ob die geschuldete Leistung vertragsgerecht erbracht wurde. Die Abnahme ist die Bestätigung des Auftraggebers, dass die Anforderungen erfüllt wurden, keine wesentlichen Mängel vorliegen und alles in Ordnung ist. Wenn ein kaufmännischer Verwalter ohne technische Ausbildung meint, er müsste die Abnahme alleine machen, kann er leicht etwas übersehen. Nach der Abnahme muss die WEG aber dem Handwerker beweisen, dass der Mangel schon da war. Schwer zu erklären, warum der Mangel bei Abnahme nicht gerügt worden ist. Alles spricht dafür, sich fachkundige Unterstützung zu holen.
Foto: Stephan Walochnik
Ein paar Anekdoten aus meinem Berufsleben.
„Oh, diese Arbeiten haben wir nicht mit eingerechnet. Wollen Sie die Balkone denn wirklich auch von innen angestrichen haben? Das war leider nicht absehbar, sorry, das hätten Sie sagen müssen. Hier ist das erste Nachtragsangebot – 20.000 EUR.“
Oft wird der Spieß einfach umgedreht. Man holt sich doch einen Handwerks-Meisterbetrieb ins Haus, um sich beraten zu lassen! Und nicht, damit man ihm Selbstverständlichkeiten aus der Nase ziehen muss. Mit der Erstellung eines klaren Leistungsverzeichnisses liegt es in der Verantwortung des Architekten, zu prüfen, welche Positionen dabei sein müssen und welche ausgelassen werden können – im Zweifel kann man die WEG ja fragen. Als kaufmännischer Verwalter kann man schnell etwas übersehen.
„Sie können sich in Ruhe überlegen, ob Sie das Nachtragsangebot beauftragen möchten. Wir sind aber ab nächster Woche in Betriebsferien. Währenddessen steht das Gerüst hier rum und kostet 400 EUR pro Woche.“
Zu gerne bauen Handwerker Zeitdruck auf, damit die Kunden sich nicht mit den rechtlichen Gegebenheiten auseinandersetzen können, und kurzerhand den Auftrag erteilen müssen, um den finanziellen Schaden einzudämmen.
„Leider waren weitere unabsehbare Arbeiten notwendig. Sie waren telefonisch nicht erreichbar, deswegen haben wir einfach gemacht. Unseren Preisrahmen von 20.000 EUR mussten wir leider minimal überschreiten. Hier die Rechnung über 24.000 EUR. Sorry, leider 20% teurer, ging nicht anders. Den Skonto gewähren wir übrigens nur, wenn Sie binnen sieben Tagen zahlen.“
Oftmals erteilen Handwerker sich die Aufträge einfach selbst, weil der Verwalter angeblich telefonisch nicht erreichbar war – was ja kaum nachweisbar ist. Oder es wird behauptet, dass eine bestimmte Person bzw. „der Beirat“ die Aufträge mündlich erteilt hätte, aber der Name leider entfallen sei.
Es kann auch vorkommen, dass das Ordnungsamt mal zur Kontrolle vorbeikommt, um zu sehen, ob auch alle Vorschriften eingehalten wurden (z.B. Dixi-Toilette, Baustellenschild, …). Der Handwerker ist nämlich nur für sein eigenes Gewerk verantwortlich. Wenn es übergreifende Vorschriften gibt, obliegen diese dem Bauherrn, also der WEG. Wenn mehr als ein Gewerk involviert ist und nicht aus einer Hand geliefert wird (z.B. Maler und Gerüstbau), sollte die WEG das Risiko nicht eingehen, ohne fachkundige Planung zu agieren, da man nicht alle gesetzlichen Vorschriften kennen kann, wenn man nicht vom Fach ist.
Plötzlich tauchen unvorhersehbare Arbeiten auf, für die ein Handwerker eines anderen Gewerks benötigt wird. Beim Anstrich fällt vielleicht auf, dass die Fassadenbeleuchtung entfernt und später neu verkabelt werden muss. Ein Architekt hätte das absehen können, wir aber nicht. Jetzt brauchen wir einen Elektriker, und zwar schnell. Der kann aber frühestens nächste Woche kommen, weil er ebenfalls Auftragsflut hat. Bis dahin steht die Baustelle still. Nichts zu machen.
Das schlimmste ist, dass die Rücklage nicht ausreicht, weil der Handwerker sich „verkalkuliert“ hat. Vielleicht wollte er ja der Billigste sein, um den Zuschlag zu bekommen? Der Verwalter muss kurzfristig eine Eigentümerversammlung einberufen, Ihnen das alles erklären und Sie kurzfristig um eine Sonderumlage bitten. Das macht keinen Spaß und war vermeidbar.
Zwar können unvorhergesehene Mehrkosten auch auftauchen, wenn das Vorhaben von einem Architekten begleitet wird. Aber mit jahrelanger Berufs- und Bauerfahrung hat er die besseren Chancen, zu erkennen, ob man ihm einen Bären aufbinden will oder ob ein Nachtrag seine Berechtigung hat.
Sein Hauptjob beginnt schon bei der Grundlagenermittlung und Erstellung des Leistungsverzeichnisses. In Gesprächen mit Verwalter, Beirat und später auch der Eigentümerversammlung klopft er die üblichen Punkte ab und fragt, ob sie gewünscht sind und berücksichtigt werden sollen. Dazu gehören so simple Fragen wie, ob die Innenseiten der Balkone auch gestrichen werden sollen, wie es mit den Fensterrahmen aussieht und was mit der Fassadenbeleuchtung geschehen soll. Ansonsten wird es schnell passieren, dass ein Handwerksbetrieb die selbstverständlichsten Punkte außen vor lässt, damit er der Billigste ist und den Zuschlag bekommt – nur um später mit großen Nachkalkulationen um die Ecke zu kommen.
Als Besitzer einer Eigentumswohnung müssen Sie keine separate Versicherung für Ihre Wohnung abschließen, abgesehen von der Hausratversicherung, die Ihr Mieter normalerweise selbst abschließt. Die Versicherung für Gebäude und Haftpflicht läuft über die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Versicherungsprämie wird vom Konto der WEG abgebucht und über die Jahresabrechnung auf alle verteilt.
Die sogenannte „verbundene Gebäudeversicherung“ ist eine Sachversicherung für das ganze Gebäude und unterscheidet nicht zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Sie versichert alles, was zum Gebäude gehört, sprich, was fest mit dem Grundstück verbunden ist. Nicht versichert ist der Inhalt der Wohnung, z.B. eine Couch. Diese müssen über eine Hausratversicherung vom Mieter selbst versichert werden. Die Gebäudeversicherung erstreckt sich auf Ihre Wohnung und das ganze restliche Haus. Wenn es brennt oder einen Leitungswasserschaden gibt, sind Sie abgesichert, unabhängig davon, ob die Ursache eine Etage höher eingetreten ist oder bei Ihnen. Eine separate Gebäudeversicherung müssen Sie für Ihre Wohnung nicht abschließen.
Die meisten Gebäudeversicherungen decken Risiken aus Feuer, Leitungswasserschäden, Sturm und Hagel ab – und in der Regel auch alle denkbaren Folgeschäden. Je nach Vertrag sogar Hotelkosten bei großen Schäden. Fast alle gängigen Policen versichern Sie auch gegen Elementarschäden, z.B. Jahrhundertregen oder Erdbeben.
Regenwasserschäden sind übrigens nicht über die Gebäudeversicherung abgedeckt – es sei denn, es würde sich um Starkregen handeln, welcher einen Elementarschaden am Gebäude verursacht. In allen anderen Fällen besteht kein Versicherungsschutz. Wenn z.B. am Dach oder an einer Regenrinne etwas undicht ist und Wasser daraufhin ins Gebäude läuft, spricht man von einem Instandhaltungsschaden. Der Architekt bzw. Bauleiter hat grundsätzlich dafür zu sorgen, dass jede Art von Regenwasser vom Gebäude abgeleitet wird. Und die WEG muss im Laufe der Nutzungsdauer des Gebäudes regelmäßig Kontrollen ausführen lassen, z.B. einen Dachdecker prüfen lassen, ob alles dicht ist. Tut sie es nicht, können größere Schäden entstehen. Die Gebäudeversicherung muss diese nicht übernehmen, denn sie ist nur für Leitungswasserschäden zuständig, aber nicht für Regenwasserschäden.
Die Gebäudeversicherung versichert nur das Gebäude mit allen fest verbundenen Bestandteilen, z.B. Wände, Böden, Decken, Türen, Fenster, Leitungen. Im Gegensatz dazu ist der Inhalt nicht über die WEG versichert. Darunter versteht zum Beispiel Möbel. Dafür hat der Mieter eine Hausratversicherung. Sie schützt alle Gegenstände, die sich in der Wohnung befinden und nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind. Wenn z.B. bei einem Wasserschaden auch Möbel beschädigt werden, werden diese von der Hausratversicherung geschützt.
Außerdem besitzt die WEG eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Sie schützt die Eigentümergemeinschaft vor Ansprüchen Dritter. Wenn z.B. jemand hinfällt, weil der Winterdienst vergessen hat, zu räumen und zu streuen, übernimmt die Haftpflichtversicherung. Wahrscheinlich wird sie die Winterdienstfirma in Regress nehmen.
Ihr Mieter muss eine Privathaftpflichtversicherung abschließen. Diese schützt vor Schäden, die er versehentlich anrichtet. Wenn er eine neue Waschmaschine im Badezimmer aufstellt und falsch anschließt, kann es sehr schnell passieren, dass viel Wasser austritt und eine Etage tiefer aus der Decke tropft. Es geht schneller, als Sie denken. Für diese Schäden ist nicht die Gebäudeversicherung, sondern Ihre Privathaftpflicht zuständig.
Warum man nach einem Sturm immer das Dach kontrollieren lassen sollte. Foto: Stephan Walochnik
Das Problem an älteren Wohnungen ist oft die schlechte Energieeffizienz. Die hohen Heizkosten schrecken auch mögliche Mietinteressenten ab.
Ich teile die Sorge vor älteren Gebäuden nur bedingt. Ältere Gebäude müssen nicht unbedingt schlechte Investitionsobjekte sein. Auch bei Neubauten drohen ausufernde Wartungskosten, sofern umfangreiche technische Ausstattung vorhanden ist. Ich habe viele Neubauten gesehen, bei denen die Nebenkosten erheblich aus dem Ruder gelaufen sind.
Manche alten Gebäude hingegen verfügen über (fast) gar keine Anlagen mit viel Wartungsaufwand, abgesehen vielleicht von Heizung und Dach. Dann kommt noch ein Gärtner, Hausmeister oder Treppenhausreiniger dazu. Vor allem bei Neubauten findet man zum Teil ausufernde Gebäudetechnik, die ein Gebäude aufgrund von Brandschutz- und Betreibervorschriften (und ähnlichem) mit hohen Folgekosten belasten und für die Nutzer daher sehr unattraktiv werden lässt.
Besitzt das Gebäude einen Aufzug, kommen hohe Kosten auf die Eigentümer zu: Da gibt es eine ganze Reihe von Betreibervorschriften. Sie können sich auf quartalsweise Wartungen und jährliche TÜV-Prüfungen einstellen. Die sind ein erheblicher Kostentreiber. Wenn Sie einen Aufzug betreiben, gibt es monatliche oder quartalsweise Wartungen (Aufzugsfirma), die Haupt- und Zwischenprüfung (TÜV), Stromkosten (Stadtwerke), Telefonleitung (Telekom) und die Aufschaltung zur Notrufzentrale (Aufzugsfirma), für den Fall, dass mal jemand steckenbleiben sollte.
Ich möchte Ihnen eine Vorstellung von den Kosten eines Aufzugs geben. Als Beispiel schaue ich in die Abrechnung 2019 eines 10-Familien-Hauses mit Aufzug:
Telefonleitung für den Notruf (Telekom): 265 EUR p.a.
Aufschaltung zur Notrufzentrale (d.h. Call-Center der Aufzugsfirma): 625 EUR p.a.
Reparaturen im Jahr 2019: 400 EUR
Gesetzlich vorgeschriebene Einweisung von Eigentümern als „Aufzugswärter“: 265 EUR
In Summe 3.895 EUR für 2019. Pro Partei knapp 40 EUR im Monat für einen Aufzug – ohne dass etwas repariert wurde.
Foto: Stephan Walochnik
Auch Brandschutzvorschriften können bei Neubauten ganz schön ins Geld gehen: Ein exemplarisches Wohngebäude mit Tiefgarage im Düsseldorfer Norden besitzt 11 Doppel- und 16 Einzelstellplätze, insgesamt also 38 Stellplätze. Die Tiefgarage besitzt eine breite Palette an Brandschutztechnik, z.B. eine Brandmeldeanlage, eine Sprinkleranlage, eine Entlüftung, eine Notstromanlage für die Sprinkleranlage mit Batterie und vieles mehr. Diese ganze Technik zieht enorme Kosten nach sich. Die Nebenkosten pro Einzelstellplatz (nicht Miete!) lagen bei etwa 500 EUR für das Jahr 2019, bei Doppelstellplätzen ca. 850 EUR für 2019.
Neben gewöhnlichen Verwaltungs- und Hausmeisterkosten war die umfangreiche Gebäudetechnik der Grund für die extremen Kosten – und die ist in Neubauten größtenteils vorgeschrieben. Klammert man die gewöhnlichen Kosten aus, entfielen in einem Jahr folgende Kosten auf die Gebäudetechnik:
4.100 EUR Strom Beleuchtung,
4.300 EUR (planmäßige!) Wartungskosten der Sprinkleranlage,
400 EUR TÜV-Prüfung Sprinkleranlage,
EUR (planmäßige!) Wartungskosten der Abluftanlage,
200 EUR (planmäßige!) WartungskostenTiefgaragentor sowie
200 EUR TÜV-Prüfung von Notbeleuchtung und deren Stromversorgung,
In Summe 10.200 EUR für 38 Stellplätze.
Dann gibt es noch Brandschutztechnik, die für Gebäude und Tiefgarage gemeinsam vorgesehen ist. Hier wurden weitere Kosten verursacht:
Ergibt in Summe nochmal 4.800 EUR, zusammen also rund 15.000 EUR.
Diese laufenden Wartungskosten beinhalten keinerlei Reparaturen und keinerlei außerplanmäßige Kosten.
Vielleicht ist das Gebäude ein Extrembeispiel, da die Tiefgarage zwei Etagen hat und daher vielleicht Sondervorschriften gelten, aber es zeigt die Auswirkungen der vorgeschriebenen, teuren Gebäudetechnik, deren Nebenkosten Sie bei Neubauten einkalkulieren müssen. Auch diese Kosten müssen von jemandem getragen werden. Bitte bedenken Sie das bei der Entscheidung bzgl. des Baujahrs.
Viele Leute haben Sorge vor einer großen Dachsanierung, aber eine solche kommt relativ selten vor. Häufiger müssen kleinere Flächen auf Dächern stellenweise repariert bzw. instandgesetzt werden. Wenn es zu einer großen Dachsanierung kommt, haben alle Beteiligten viele Jahre geschlafen und weggesehen.
Daher ist es wichtig, dass ein Dachdecker jedes Jahr einmal „kurz“ Ihr Dach kontrolliert und die Rinnen säubert (, auch wenn man keine Anzeichen für Probleme sieht). Das rechnet er nach Stunden ab und kostet nicht viel Geld. Auf diese Weise ist es möglich, kleinere Schäden sofort zu entdecken, bevor sie große Probleme bereiten. Diese werden in der Regel sofort behoben, z.B. Lötstellen, lockere Ziegel oder vielleicht Kleinigkeiten an der Dachschweißbahn.
Eine Dachkontrolle hilft dabei, kleinere Schäden sofort zu erkennen und gar nicht erst größer werden zu lassen. Es kann auch mal sein, dass Reparaturen anfallen. Aber wenn sein Dach über die Jahre immer beihält, wird langfristig kaum etwas passieren und meiner Meinung nach ist eine vollständige Dachsanierung dann extrem unwahrscheinlich. Natürlich sind Sturmschäden jedweder Art vorstellbar, aber die sind ja versichert. Wenn man sich regelmäßig um das Dach kümmert, dann bleibt die Substanz auch langfristig erhalten.
Manchmal muss etwas repariert werden. Ob Sie als Wohnungseigentümer
allein bezahlen müssen, oder ob die ganze WEG daran beteiligt ist, hängt davon
ab, ob Sonder- oder Gemeinschaftseigentum repariert wird.
Wer als Wohnungseigentümer noch ganz unerfahren ist, der
wundert sich oftmals, wie viele Sachen eigentlich Gemeinschaftseigentum sind, aber
im Wohnungseigentumsgesetz steht ganz klar, dass
alles, was für Bestand oder Sicherheit des
Gebäudes
oder für sein äußeres Erscheinungsbild
von Bedeutung ist, gleichzeitig Gemeinschaftseigentum sein
muss. Ein Paar populäre Beispiele finden Sie ja schon in der Überschrift:
Dach,
Keller (-außenwände und -böden),
Fenster,
Aufzug.
Außerdem Fassade, tragende Mauern, das Grundstück selbst, und so weiter… Aber auf Eigentümerversammlungen erlebe ich (zu meinem großen Unverständnis) oft großes Unverständnis, dass es sich bei Bauteil xy nicht um Sondereigentum handelt. Oftmals umso unverständlicher, weil viele Bauteile schon in der Teilungserklärung dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum zugeordnet wurden.
Das häufigste Missverständnis sind Fenster:
Zumindest nach meiner Berufserfahrung. Denn Fenster sind gemeinschaftliches Eigentum. Warum? Laut
Wohnungseigentumsgesetz ist alles, was das
äußere Erscheinungsbild des Gebäudes prägt, Gemeinschaftseigentum. Und das
sind auch die Fenster. Wenn Sie also einfach „Ihre“ Fenster austauschen (sie
glauben zumindest, es seien Ihre Fenster) dann begehen Sie Sachbeschädigung,
wussten Sie das?
Foto: Stephan Walochnik
WICHTIG! Man unterscheidet Kostentragung und Eigentum:
Schauen Sie also zuerst in die Teilungserklärung. Beispiel
Fenster: Diese gehören zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum. Möglicherweise
steht aber in der TE, dass jeder Wohnungseigentümer „seine“ Fenster auf eigene
Kosten austauschen darf. Wahrscheinlich ist damit nur die Kostentragung gemeint. Es ist also gemeinschaftliches Eigentum, das Sie auf Ihre Kosten instand halten müssen. (Bei Fenstern hat die
Rechtsprechung sowieso entscheiden, dass sie zwingend Gemeinschaftseigentum
sind. Doch auch bei anderen Gewerken gilt: Schauen Sie sich die
Teilungserklärung unbedingt noch einmal an.)
Das bedeutet also: Sie benötigen trotzdem einen Beschluss der
Eigentümerversammlung, der Ihnen den Austausch / die Instandsetzung erlaubt. Weil
das Wohnungseigentumsgesetz sagt, dass weder Verwalter noch Beirat irgendwas zu
entscheiden haben, beschließt die Eigentümerversammlung über Reparaturmaßnahmen…
und das sind sie. Und Sie entscheiden auch mit Stimmenmehrheit, woher das Geld
kommt, also aus der Rücklage oder als Sonderumlage.
Und da schließt sich der Kreis. Die meisten Eigentümer
verstehen, dass eine Dachsanierung nicht nur vom Eigentümer der DG-Wohnung bezahlt
wird. Soweit logisch. Das gleiche Gesetz gilt aber auch für den Aufzug. Sie
haben die Erdgeschosswohnung gekauft und der Aufzug muss saniert werden?
Mitgehangen, mitgefangen. Es ist nun mal Gemeinschaftseigentum, und Sie zahlen mit.
Hand aufs Herz: Auch Sie können mit dem Aufzug in den Keller fahren, um die
schweren Einkäufe runterzubringen, oder vielleicht haben Sie sogar mit dem
Aufzug Zugang zur Tiefgarage? Jedenfalls sind Aufzüge Gemeinschaftseigentum und
müssen von allen bezahlt werden.
Ich weiß, das muss man erstmal sacken lassen. Die meisten Eigentümer glauben, dass die Fenster ihnen gehören. Es gab genügend Gerichtsprozesse, wo die Eigentümer mit dieser Idee eine Bruchlandung erlebt haben. Wem es nicht passt, der kann sich ein freistehendes Einfamilienhaus kaufen. Die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes sind nicht immer logisch. Aber sie sind da – und deswegen beeinflussen sie Ihr tägliches Leben mehr, als Sie glauben.
für Sonntag und Montag ist ein starkes Unwetter angesagt, aber Versicherungsprämie (und Hausverwalter) träumen von zwei Tagen ohne Sturmschäden. Vielleicht klappt es ja 🙂
Bitte seien Sie so nett: Schauen Sie doch mal in Garten, Balkon und Terrasse, ob dort Gegenstände herumstehen. Jeder Gartenstuhl, Blumentopf oder Sonnenschirm kann bei starkem Wind mitten in Ihre Fensterscheibe knallen. Versicherung hin oder her, jeder Schaden macht Arbeit. Nach den letzten beiden „Sturmkatastrophen“ (Ela und Friederike) konnten Sie sich auf acht Wochen Wartezeit bei der Versicherung einstellen.
Vielleicht stellen Sie Gartenstühle, Blumentöpfe, etc. einfach mal zwei Tage rein und lassen die Rollläden runter (Beispielfoto siehe Anhang) 🙂 Ich wünsche Ihnen ein schönes Wochenende.
Foto: Stephan WalochnikArchivbild: Sturmtief Ela, 2014. Foto: Stephan Walochnik.
Wem ein Gebäude gehört, der muss es auch instand halten. In Wohnungseigentümergemeinschaften gibt es jedoch einiges an Abstimmungsbedarf zu beachten. Zwar darf nur der Verwalter Aufträge erteilen, aber die Eigentümerversammlung entscheidet, wer in welchem Kostenrahmen beauftragt werden soll. Der Verwalter muss Vorarbeit leisten, um den Instandsetzungsbedarf festzustellen und Eigentümer über Reparaturmöglichkeiten zu informieren.
Foto: Stephan Walochnik
Dazu gehört es auch, mehrere Angebote einzuholen. Die Grundidee dahinter ist einfach: Wenn man drei Angebote für die gleiche Leistung hat, erkennt man den fairen Marktpreis. Sie können vergleichen und den Billigsten beauftragen. Soweit die Theorie. Bei einfachen Sachen (z.B. Anstrich Treppenhaus) kann man das auch so machen.
Die Suche nach drei Angeboten kann aber ziemlich anstrengend sein. Viele gute Handwerker reißen sich nicht gerade um Eigentümergemeinschaften, denn sie wissen auch, dass WEGs drei Angebote einholen und den Billigsten beauftragen werden. Gute Handwerker lassen sich immer seltener darauf ein, schließlich wissen sie, dass der niedrigste Preis gewinnt. Wenn ein Hausverwalter anfragt, weiß jeder Handwerker, was gerade abläuft. Für den Verwalter besonders blöd: Wenn zu viele Angebote nicht beauftragt werden, sind Handwerker irgendwann nicht mehr bereit, weiterhin Angebote abzugeben.
Außerdem gehen viele alte Handwerker in den Ruhestand, und „Generation Z“ will lieber Blogger oder Influencer werden. Nur leider sterben hierdurch die Handwerker aus.
Selten sind die Angebote wirklich vergleichbar. Handwerker bieten unterschiedliche Leistungen an. Weil die Angebotserstellung für den Kunden meistens kostenlos ist, führen sie selten Untersuchungen durch. Niemand möchte mehr Arbeit als nötig investieren. Am Ende beauftragt die WEG den Günstigsten. Vielleicht hat er auch bewusst Positionen vergessen, um der Billigste zu sein und den Auftrag zu bekommen. Möglicherweise droht während der Ausführung das erste Nachtragsangebot. Ob der Handwerker das Problem hundertprozentig verstanden hat, sehen Sie, wenn er fertig ist.
Vielleicht möchten Sie nach einigen Jahren in Ihrer Eigentumswohnung renovieren, die Küche oder das Bad erneuern? Es gibt viel zu beachten, aber vor allem sollten Sie zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterscheiden. Mit Ihrem Sondereigentum können Sie nämlich grundsätzlich tun und lassen, was Sie möchten. Wichtig ist, dessen Grenzen zu kennen, denn auch innerhalb Ihrer Wohnung geraten Sie schnell an Gemeinschaftseigentum, z.B. an Fenster oder Balkon. Wenn Sie hieran etwas verändern möchten, brauchen Sie die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.
Foto: Stephan Walochnik
Die häufigsten Missverständnisse passieren bei Fenstern und Wohnungstür, denn sie gehören zum Gemeinschaftseigentum. Schnell glauben Sie, es wären „Ihre“ Fenster, denn sie befinden sich ja in Ihrer Wohnung. Der Gesetzgeber möchte aber das äußere Erscheinungsbild der WEG beschützen, damit nicht jeder Eigentümer neue Fensterrahmen in jeder beliebigen Farbe einbauen kann.
Wenn Sie Ihre Fenster im Rahmen der Renovierungsarbeiten gerne gleich mit erneuern möchten, müssen Sie vorher die WEG um Genehmigung bitten. Weil der Verwalter das nicht alleine entscheiden darf, kann das etwas dauern. Ein Beschluss ist nötig, entweder auf der nächsten EV, oder als Umlaufbeschluss. Beides ist mit Aufwand verbunden, also planen Sie etwas Vorlaufzeit ein.
Ob ein Gebäudeteil Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist, hängt vom Wohnungseigentumsgesetz und von Ihrer Teilungserklärung ab. Laut WoEigG gehören zum Gemeinschaftseigentum auf jeden Fall das Grundstück und
Gebäudeteile,
die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen oder
die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder
die das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes beeinflussen oder
die nicht zu Sondereigentum erklärt wurden.
Das Gesetz gibt einen Rahmen vor, der immer Vorrang hat. Ergänzend dazu können in Ihrer Teilungserklärung weitere Dinge oder Räume zu Gemeinschaftseigentum erklärt worden sein. Sondereigentum wiederum entsteht nur an Dingen, die in der Teilungserklärung auch ausdrücklich zu Sondereigentum erklärt wurden.
Wenn in Ihrer Teilungserklärung etwas anderes steht, z.B. Fenster zu Sondereigentum erklärt wurden, geht die gesetzliche Regel vor. Die Rechtsprechung hat oftmals entschieden, dass so eine Klausel in eine Regel zur Kostentragung umzudeuten sein kann. Das bedeutet: Die Fenster bleiben Gemeinschaftseigentum, weil sie das äußere Erscheinungsbild beeinflussen, aber die Kosten der neuen Fenster müssen dann vom Sondereigentümer selbst getragen werden. Im WoEigG sind Kosten und Eigentum zwei unterschiedliche Paar Schuhe! Sie müssen also die WEG um Erlaubnis fragen, bevor Sie Fenster, Rollläden oder Wohnungstüren austauschen, müssen diese aber trotzdem selbst bezahlen.
Vielleicht ist Ihre Wohnung in der Teilungserklärung wie folgt beschrieben:
Das besagt nun, welche Räume Ihnen gehören. Sie wissen aber noch nicht, welche Gebäudeteile innerhalb dieser Räume vielleicht doch Gemeinschaftseigentum sein könnten, die Sie nicht ohne zu fragen mit renovieren können.
An einer späteren Stelle könnte in Ihrer Teilungserklärung ein Abschnitt zu finden sein, der erklärt, was zum Sondereigentum gehört. Ein Beispiel:
Weil vielen Wohnungseigentümern dieses Wissen fehlt, werden Sonder- und Gemeinschaftseigentum bei Renovierungen oft verwechselt. Unwissenheit schützt leider nicht vor Strafe – und das kann schnell teuer werden. Schauen Sie also lieber einmal zu viel als einmal zu wenig in die Teilungserklärung oder fragen Sie Ihren Verwalter.
Foto: Stephan Walochnik
Nachfolgende Liste gibt einen Überblick über die Zuordnung verschiedener Gewerke, die im Einzelfall natürlich auch anders geregelt sein können:
Bauteil
Zuordnung
Abwasser- leitungen
Unterschiedlich Die Hauptleitungen sind immer Gemeinschaftseigentum, z.B. vertikale Steigleitungen zu den anderen Wohnungen. Frischwasserleitungen sind bis zur ersten Absperrmöglichkeit (Unterputzventil) Gemeinschaftseigentum.Abwasserleitungen sind Sondereigentum, bis zum Abzweig in die Haupt- / Fallleitung.
Bad
Sondereigentum Fliesen, Badewanne, Armaturen, Waschtisch, Schränke, Dusche usw. können Sie nach Belieben verändern und erneuern lassen. Vorsicht bei den Frischwasserleitungen! Diese sind bis zur ersten Absperrmöglichkeit Gemeinschaftseigentum, weil Ihre Arbeiten ja erst nach der Absperrung die Nachbarn nicht mehr beeinflussen.
Balkon, Anstrich
Gemeinschaftseigentum Balkonwände sind Außenwände des Gebäudes und beeinflussen das äußere Erscheinungsbild. Sie benötigen für einen Anstrich die Genehmigung der WEG. Ggfs. sind die Innenseiten der Brüstungswände laut Teilungserklärung Sondereigentum. Trotzdem Vorsicht mit einem auffälligen Anstrich, wenn er von außen – auch von einem anderen Balkon aus – erkennbar ist.
Balkon, Fußbodenbelag
Sondereigentum Evtl. abhängig von Ihrer Teilungserklärung, aber der Fußbodenbelag Ihres Balkons gehört fast immer zum Sondereigentum. Vorsicht! Die Abdichtungsschicht unter dem Fußboden ist Gemeinschaftseigentum und schützt die Etage darunter vor Feuchtigkeit.
Decken, Anstrich, Tapete, Putz
Sondereigentum Wände und Decken können Sie beliebig verputzen, spachteln, tapezieren und anstreichen lassen.
Elektro- installation
Sondereigentum Ab Ihrer Unterverteilung (Sicherungskasten) ist die Elektroinstallation Sondereigentum und kann beliebig modernisiert werden. Sie können auch zusätzliche Steckdosen oder Lichtquellen installieren lassen. Es versteht sich von selbst, dass Sie nicht selbst werkeln, sondern einen zugelassenen Meisterbetrieb beauftragen sollten.
Fenster, Anstrich der Fensterrahmen von innen
Sondereigentum Die Innenseiten der Fensterrahmen beeinflussen das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes nicht und können von Ihnen grundsätzlich angestrichen oder mit spezieller Texturfolie für Fensterrahmen beklebt werden.
Fenster, Austausch
Gemeinschaftseigentum Fenster sind Gemeinschaftseigentum, auch wenn in der Teilungserklärung etwas anderes steht. Einheitlichkeit muss gewahrt bleiben!
Frischwasserleitungen
Unterschiedlich Die Hauptleitungen sind immer Gemeinschaftseigentum, z.B. vertikale Steigleitungen zu den anderen Wohnungen. Frischwasserleitungen sind bis zur ersten Absperrmöglichkeit (Unterputzventil) Gemeinschaftseigentum.Abwasserleitungen sind Sondereigentum, bis zum Abzweig in die Haupt- / Fallleitung.
Fußboden
Sondereigentum Sie können Ihren Fußbodenbelag beliebig austauschen und neu verlegen lassen. Achtung! Wenn Fliesen rausgestemmt werden müssen, sollten die Handwerker darauf achten, dass keine Fußbodenheizung oder Heizungsrohre beschädigt werden (Gemeinschaftseigentum)!
Fußbodenheizung
Gemeinschaftseigentum Fußbodenheizungen liegen im Estrich.
Fußleisten
Sondereigentum Fußleisten können beliebig ausgetauscht werden.
Garten
Gemeinschaftseigentum Bei Teilungserklärungen vor 2020 konnte der Garten nur Sondernutzungsrecht sein, d.h. Gemeinschaftseigentum, an dem Sie das ausschließliche Nutzungsrecht besitzen. Ohne Zustimmung der anderen Eigentümer dürfen Sie keine größeren Umgestaltungen vornehmen und z.B. keinen Baum fällen. Etwas anderes gilt nur für Teilungserklärungen ab 2020, und auch nur, wenn der Garten ausdrücklich zu Sondereigentum erklärt wurde.
Gegensprechanlage
Sondereigentum Die in Ihrer Wohnung liegende Klingel bzw. Gegensprechanlage ist Ihr Sondereigentum und kann von Ihnen ausgetauscht werden, die Klingel- und Gegensprechanlage draußen dient mehreren Eigentümern und ist Gemeinschaftseigentum.
Heizkörper
Sondereigentum Sie können Ihre Heizkörper beliebig austauschen lassen. Wenn hierdurch Luft ins System kommt, müssen Sie das Entlüften der Heizkörper bei Ihren Nachbarn bezahlen.
Heizungsrohre
Gemeinschaftseigentum bis zur ersten Absperrmöglichkeit.
Innentüren
Sondereigentum Innentüren sind Ihr Sondereigentum und können nach Belieben gestrichen oder ausgetauscht werden.
Klingel
Sondereigentum Die in Ihrer Wohnung liegende Klingel bzw. Gegensprechanlage ist Ihr Sondereigentum und kann von Ihnen ausgetauscht werden, die Klingel- und Gegensprechanlage draußen dient mehreren Eigentümern und ist Gemeinschaftseigentum.
Küche
Sondereigentum Die Küche mit allen Einbaumöbeln, Elektrogeräten, Waschbecken, Stromanschlüssen usw. ist Ihr Sondereigentum. Vorsicht, wenn Sie eine Dunstabzugshaube mit Luftauslass nach draußen anbringen möchten. Sobald Außenwände durchbohrt werden, ist eine Zustimmung der WEG erforderlich!
Lampen
Sondereigentum Deckenlampen sind immer Sondereigentum und können beliebig ersetzt werden. Lampen außen am Balkon könnten das äußere Erscheinungsbild verändern. Ein Blick in die Teilungserklärung hilft. Wahrscheinlich Sondereigentum.
Lichtschalter
Sondereigentum
Lüfter, z.B. Ventilator im Bad
Sondereigentum Der elektrische Ventilator, der oft im Bad zu finden ist, ist Ihr Sondereigentum und kann von Ihnen ausgetauscht werden. Der dahinter liegende Lüftungsschacht, der oft bis zum Dach reicht, ist Gemeinschaftseigentum.
Markise
Gemeinschaftseigentum Eine Markise beeinflusst das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes. Sie darf nur mit Zustimmung der WEG angebracht werden.
Steckdosen
Sondereigentum
Türspion
Gemeinschaftseigentum Das Erscheinungsbild aus dem Treppenhaus gesehen ändert sich, daher ist auch der Einbau eines Türspions von der Genehmigung der WEG abhängig.
Wände, Anstrich, Tapete, Putz
Sondereigentum Wände und Decken können Sie beliebig verputzen, spachteln, tapezieren und anstreichen lassen.
Wände, Versetzen
Unterschiedlich Tragende Wände sind zwangsläufig Gemeinschaftseigentum und dürfen von Ihnen nicht beschädigt oder versetzt werden. Auch nicht, wenn Sie einen Statiker hinzuziehen oder einen Träger einsetzen. Die Genehmigung der WEG ist zwingend erforderlich. Nichttragende Innenwände dürfen von Ihnen beliebig hinzugefügt oder entfernt werden. Bitte lassen Sie unbedingt von fachlicher Seite prüfen, ob es sich wirklich um eine nichttragende Wand handelt, denn sonst droht großer Ärger.
Wasser- leitungen
Unterschiedlich Die Hauptleitungen sind immer Gemeinschaftseigentum, z.B. vertikale Steigleitungen zu den anderen Wohnungen. Frischwasserleitungen sind bis zur ersten Absperrmöglichkeit (Unterputzventil) Gemeinschaftseigentum.Abwasserleitungen sind Sondereigentum, bis zum Abzweig in die Haupt- / Fallleitung.
Wohnungstür, Anstrich von innen
Sondereigentum Von innen können Sie die Wohnungstür grundsätzlich anstreichen oder mit spezieller Folie bekleben, sofern es vom Treppenhaus aus nicht zu erkennen ist.
Wohnungstür, Austausch
Gemeinschaftseigentum Wohnungstüren sind zwingend Gemeinschaftseigentum, auch wenn in der Teilungserklärung etwas anderes steht. Einheitlichkeit muss auch im Treppenhaus gewahrt bleiben!
Vielleicht sind Sie gerade auf der Suche nach einer Eigentumswohnung – und werden von Freunden gewarnt: Ob Sie sich das wirklich antun möchten? Meistens sind es Leute, die selbst kein Immobilieneigentum besitzen, die Ihnen ausführlich darlegen, dass Sie in Zukunft urplötzlich mit unvorhersehbaren Großreparaturen konfrontiert sein werden und unabsehbare Sonderzahlungen leisten müssen. Wissen diese Leute, wovon sie reden? Ist vielleicht der Kauf einer Eigentumswohnung der beste Weg in die Privatinsolvenz?
Foto: Stephan Walochnik.
Wenn Sie keine Eigentumswohnung, sondern ein ganzes Mehrfamilienhaus kaufen würden, dann müssten Sie vor allem auf Dach, Fenster und Heizung achten. Das sind die größten Kostenblöcke, die Sie im Fall der Fälle allein tragen müssten, was Sie tunlichst vermeiden sollten. Nach dem Kauf eines Mehrfamilienhauses sind Sie der Alleineigentümer. Alle anstehenden Sanierungen müssten aus Ihrem eigenen Geldbeutel bezahlt werden. Beim Kauf eines ganzen Mehrfamilienhauses können solche Großreparaturen durchaus vorkommen, und Sie müssten sie allein bezahlen.
Aber Sie sind ja auf der Suche nach einer Eigentumswohnung! Bei dieser Art von Immobilie sollten Sie lieber auf andere Faktoren achten. Denn alle Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, werden von allen Eigentümern gemeinsam getragen – und zwar meistens aus der Rücklage, d.h. aus dem gemeinsamen WEG-Geldbeutel aller Eigentümer, in den bereits in der Vergangenheit hineingespart worden ist.
Auch bei einer Eigentumswohnung sind Fenster, Dach und Heizung eine gewisse Belastung für den Geldbeutel. Diese Dinge sind meistens sehr früh absehbar und werden nur selten übers Knie gebrochen. Solche Großprojekte lenken Sie aber von denjenigen Merkmalen ab, auf die Sie beim Wohnungskauf tatsächlich achten sollten.
Denn: Reparaturen müssen von allen Eigentümern getragen werden, und diese haben daher ein Mitspracherecht. Und es kann passieren, dass notwendige Reparaturen aus den unterschiedlichsten Gründen von der WEG vertrödelt werden und dann zunächst überhaupt nicht stattfinden. Ihnen bleibt in extremen Fällen nur der Rechtsweg, um eine notwendige Reparatur durchzusetzen.
Bei Eigentümergemeinschaften kann es nämlich vorkommen, dass Sie sich mit unnötigen Nebensächlichkeiten herumschlagen müssen, was Sie unbedingt vermeiden sollten. Wenn Sie mit der Wohnung ein passives Einkommen aufbauen möchten, sollten Sie nur wenige Stunden Arbeit im Jahr mit der Wohnung zubringen. Das bedeutet:
Sie brauchen zufriedene Mieter,
Sie müssen größere Gefahrenquellen vermeiden und
Sie sollten zeitraubenden Streitigkeiten mit anderen Eigentümern aus dem Weg gehen.
Foto: Stephan Walochnik.
Nochmal zurück zu den panischen Freunden: Die lenken Sie von den wesentlichen Merkmalen ab, weil sie immer nur vom Dach und von der Heizung reden. Schön, dass im Fernsehen immer die Rede ist von tropfenden Wasserhähnen, undichten Toiletten und großflächiger Dachsanierung, bei der jeder Vermieter sofort springen muss. Viel schlimmer für Besitzer einer Eigentumswohnung sind aber WEGs, in denen es ständig Stress um Kleinigkeiten gibt, dauernde Diskussionen und Feindseligkeiten auf den Eigentümerversammlungen, Beiräte, die über die Köpfe der anderen Eigentümer hinweg nur ihre Eigeninteressen durchsetzen und Verwalter, die nicht arbeiten und nie erreichbar sind. Eigentümergemeinschaften, die ihre Energie mit internen Streitigkeiten verschwenden, müssen Sie vermeiden.
Der Wert einer Eigentumswohnung steht und fällt mit der Fähigkeit von Verwalter und Miteigentümern, Probleme und Reparaturen gemeinsam anzupacken und zu lösen, anstatt sich über Jahre hinweg gegenseitig zu blockieren. Sie sind in vielen Fällen auf die Mitwirkung von Verwalter und Miteigentümern angewiesen, daher müssen Sie bei der Analyse jeder Wohnung auf deren Charaktere achten.
Eine Reihe von Faktoren können (müssen aber nicht) auf eine problematische Eigentümergemeinschaft schließen lassen. Dazu gehören verhaltensauffällige Eigentümer, die die Beschlusssammlung auswendig gelernt haben, Beiratsvorsitzende mit eigenen Visitenkarten. Aber mindestens genauso schlimm sind überforderte Verwalter, die ihren Job nicht machen und praktisch nicht erreichbar sind. Letztere verraten sich selber, weil sie einfach nicht auf Ihre Anfragen reagieren. Wenn Sie vor dem Kauf versuchen, Kontakt aufzunehmen und keine Antwort bekommen, wird sich das auch nach dem Kauf nicht ändern.
Foto: Stephan Walochnik.
Wie können Sie etwas über diese Probleme in Erfahrung bringen?
Eine gute Quelle sind die Protokolle von früheren Eigentümerversammlungen und ggfs. die Kostenpositionen von ehemaligen Jahresabrechnungen, weil sich Rechtsstreitigkeiten auch auf der Kostenseite niederschlagen. Ob Miteigentümer kompliziert sind, können Sie nirgends so richtig ablesen, aber Sie können in diesen Dokumenten nach Warnzeichen suchen. Ganz wichtig – sprechen Sie mit Eigentümern und Verwalter. Natürlich gibt kein Eigentümer mit komplizierter Persönlichkeit gern zu, dass er die ganze WEG mit Unfug blockiert. Aber Sie können sich herantasten und fragen, wie man sich in der Vergangenheit bei bestimmten Themen arrangiert hat.
In den Protokollen können Sie erkennen, ob Reparaturen – aus welchen Gründen auch immer – abgelehnt oder ständig „vertagt“ wurden. Dann sind größere Probleme absehbar. Eine Umfrage des Berufsverbands DDIV aus dem Jahr 2019 hat gezeigt, dass Sie keineswegs davon ausgehen können, dass der Verwalter professionell ist und alle Vorschriften kennt – selbst, wenn er den Job hauptberuflich seit vielen Jahren macht. Ein Anhaltspunkt für einen guten oder schlechten Verwalter ist auch die Jahresabrechnung, denn sie erfordert die Einhaltung sehr vieler Formalien. Ist sie gut strukturiert und für Sie nachvollziehbar? Dann ist schon viel gewonnen.
Indizien für eine schlechte WEG bzw. Verwaltung können sein:
Späte Jahresabrechnungen (siehe Datum auf der Jahresabrechnung).
Späte Eigentümerversammlungen (siehe Datum der EV in der Beschlusssammlung oder im Protokoll).
Häufige oder lang dauernde Eigentümerversammlungen – häufiger als einmal im Jahr (siehe Beschlusssammlung oder Uhrzeit auf den Protokollen).
Tagesordnungspunkte zu Versicherungsschäden, Zahlungsrückständen oder juristischen Konflikten (siehe Beschlusssammlung).
Häufige oder „vertagte“ Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (siehe vergangene EV-Protokolle. In der Beschlusssammlung nicht erkennbar, denn Beschlüsse, die nicht zustande gekommen sind, werden hier nicht eingetragen).
Indizien für eine gute Wohnungseigentümergemeinschaft können (müssen aber nicht) sein:
Nur eine Eigentümerversammlung pro Jahr (siehe Datumsangaben in der Beschlusssammlung).
Kein Rechtsstreit (siehe Beschlusssammlung).
Keine Zahlungsrückstände (siehe Jahresabrechnung – Abschnitt Gesamtabrechnung).
Kein Sanierungsstau, d.h. immer wieder auftretende Reparatur-, Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen (siehe Beschlusssammlung oder Teil „Rücklage“ in der Jahresabrechnung).
Überschaubare Anzahl von Versicherungsschäden (siehe „Bericht der Verwaltung“ in den früheren Protokollen, ggfs. Beschlusssammlung oder Posten „Versicherungsschäden“ in der Jahresabrechnung).
Diese Seite verwendet Cookies, um die Nutzerfreundlichkeit zu verbessern. Mit der weiteren Verwendung stimmen Sie dem zu.
