Kategorie: Reparaturen

Als Wohnungseigentümer müssen Sie neben Betriebskosten auch Ihren Anteil an der Erhaltungsrücklage bezahlen. Sie ist das Vereinssparschwein der WEG.

Selbst die beste WEG bekäme Zahlungsprobleme, wenn sie sich erst bei Fälligkeit ums Geld kümmert. Je größer die Wohnanlage, desto mehr Beteiligte sind involviert. Daher dient die Beitragspflicht zur Rücklage dem vorsorglichen Sparen für zukünftige Reparaturen, die Sie heute noch gar nicht absehen können – oder für solche, die bereits erkennbar sind, wie ein neues Dach, und auf die Sie hin sparen.

Jeder Eigenheimbesitzer weiß, dass Reparaturen unregelmäßig auftreten und meistens dann kommen, wenn man sie nicht gebrauchen kann. Und dass Heizung, Waschmaschine und Backofen komischerweise immer gleichzeitig kaputtgehen. Aber der Eigenheimbesitzer wohnt allein im eigenen Haus, seine Heizung versorgt keine Nachbarn, mit denen man sich abstimmen muss. Und Mietminderungen gibt es im selbstbewohnten Eigenheim sowieso nicht.

In der WEG gibt es keinen Alleineigentümer – der Verwalter ist verantwortlich für Reparaturen des Gemeinschaftseigentums. Und im Gegensatz zum Eigenheimbesitzer sorgen WEGs meistens systematisch vor, weil sie schon aus gesetzlichen Gründen eine „angemessene“ Rücklage ansammeln müssen (§19 Abs. 2 WoEigG). Gäbe es keine, käme der Verwalter in Zugzwang, wenn plötzlich eine unvorhergesehene Reparatur notwendig ist – und er könnte das nötige Geld oftmals nicht auftreiben, zumindest nicht kurzfristig. Selbst wenn er mit dem Klingelbeutel durchs Treppenhaus geht – es wäre schon ein kleines Wunder, wenn 100% der Eigentümer praktisch über Nacht ihren Anteil an einer neuen Heizung oder einer Dachreparatur aus dem Ärmel schütteln könnten – von Formalitäten wie der notwendigen Beschlussfassung ganz abgesehen. Der Verwalter müsste hilflos zusehen, wie verschiedene Eigentümer mit Mietminderungen und Hotelkosten der Mieter konfrontiert werden.

So ein Extremfall ist sicherlich eher die Ausnahme. Aber es bleibt ja nicht bei einer Maßnahme. Während der Lebensdauer eines Gebäudes tritt immer wieder Instandhaltungsbedarf auf. Ohne Rücklage würde das Gemeinschaftseigentum im Laufe der Zeit verwahrlosen, weil bei jeder größeren Kleinigkeit regelmäßig jemand Probleme hätte, kurzfristig das nötige Geld aufzubringen. Irgendwann würde der Verwalter resignieren und immer häufiger wegsehen. Die Bausubstanz beginnt mit der Zeit zu bröckeln – und mit ihr die Vermietbarkeit Ihrer Eigentumswohnung.

Deswegen wird fleißig gespart. Es ist beruhigend, dass der Verwalter notfalls einen Rücklagentopf hat, auf den er zurückgreifen könnte. Natürlich darf er das Geld nur verwenden, wenn es hierfür einen Beschluss gibt, oder wenn es keinen Ermessensspielraum gibt. Aber im Notfall können so auch größere Maßnahmen schnell finanziert werden, ohne einzelne Eigentümer finanziell zu überfordern.

Über die „richtige“ Höhe der Rücklage streiten sich die Geister! Dazu näheres in diesem Beitrag 🙂

Interessanterweise fragen Eigentümer öfters danach, ob sie für die Rücklage einen separaten Dauerauftrag einrichten sollen. Aber die Beitragspflicht zur Rücklage ist ja bereits im monatlichen Hausgeld enthalten. Die Zahlungspflicht entsteht durch Beschluss über die monatlichen Vorschüsse (auf der Basis des Wirtschaftsplans). Hierin ist neben allen anderen Kosten auch der Beitrag zur Erhaltungsrücklage enthalten.

Hier ein Beispiel eines Wirtschaftsplans mit Rücklagenbeitrag:

Der Wirtschaftsplan führt zu einem Gesamtbetrag und differenziert nicht zwischen „Rücklage und Rest“. Trotzdem haben viele Eigentümer das Bedürfnis, den Rücklagenanteil zu berechnen.

Für Sie als Vermieter ist das besonders wichtig, denn die Beitragspflicht zur Rücklage ist oft der größte Anteil der Posten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können. Zudem wird dieser Teil zunächst gar nicht ausgegeben, sondern gespart. Anders als die übrigen Nebenkosten verlässt der Rücklagenbeitrag das Konto der WEG (erstmal) nicht. Umbuchungen ans Sparbuch ändern daran nichts: Das Geld, das Sie ins Rücklagen-Sparschwein stecken, befindet sich weiterhin im Vermögen der WEG, bis damit Reparaturmaßnahmen bezahlt werden. Im Beispiel müssten Sie monatlich 214 EUR an die WEG überweisen. Darin enthalten ist eine Beitragspflicht zur Rücklage in Höhe von 299 EUR pro Jahr bzw. 299 / 12 = 24,92 EUR pro Monat.

Der Beitrag muss aber trotzdem im Abrechnungsjahr als Ausgabe aufgeführt werden, auch wenn er zunächst nicht ausgegeben wird. Wenn das Geld, das im Sparschwein landet, den Eigentümern nicht in Rechnung gestellt würde, bekämen sie es mit der Jahresabrechnung erstattet und die Rücklage bliebe leer. Also hat die Rechtsprechung entschieden, dass die Rücklage durch einen Buchungsvorgang im Computer der Hausverwaltung entsteht – und nicht durch Überweisung ans Sparbuch. Die Hin- und Herbucherei muss rechnerisch in der Jahresabrechnung die gleiche Wirkung haben wie echte Ausgaben. Das gilt selbst dann, wenn gar kein Sparkonto existiert und die Rücklage sich mit auf dem Girokonto der WEG befindet!

Merke: Der Buchungsvorgang (bzw. der Beschluss der Eigentümerversammlung) entscheidet über die Höhe der Rücklage, und nicht das Vorhandensein eines Sparbuchs.

Die Rücklage sollte ein Puffer für Unvorhergesehenes sein, und sich daher an zukünftigem Instandhaltungsbedarf orientieren – aber wie hoch ist dieser? Mangels Alternative verwendet man oftmals Durchschnittswerte pro qm. Diese werden dann anhand der Fläche hochgerechnet, um die jährliche Beitragspflicht zur Erhaltungsrücklage auszurechnen.

Einen der populärsten Durchschnittswerte finden Sie in der II. BV (Zweite Berechnungsverordnung). Dabei ist ihr Inhalt nicht einmal besonders überzeugend – und schon gar nicht für WEGs gedacht. Als gesetzliche Grundlage für den sozialen Wohnungsbau differenziert sie drei Altersklassen von Gebäuden: Jünger als 22 Jahre, 22 bis 32 Jahre und ältere Gebäude. Für diese werden dann Instandhaltungskosten in Höhe von 7,10 EUR, 9 EUR bzw. 11,50 EUR pro qm und Jahr angesetzt. Kaum berücksichtigt wird, über welche (hochwertige) Gebäudetechnik ein Haus verfügt. Der Gebäudetyp E hat vielleicht eine Heizung und eine RWA-Anlage, während andere Neubauten von Aufzug bis Sprinkleranlage in der Tiefgarage allerlei kostenintensive Technik bergen. Klar, denn die Verordnung bezieht sich ja auf den sozialen Wohnungsbau und nicht auf Eigentümergemeinschaften oder moderne Technik. Zudem stammt das Werk aus dem Jahr 1957 und wurde 1990 neu gefasst, als u.a. Sprinklertechnik und Brandmeldezentralen für Tiefgaragen noch nicht so verbreitet waren wie im heutigen Neubau. Von moderner Gebäudetechnik ganz zu schweigen.

Aber die II. BV enthält eben als einzige Verordnung weit und breit einen Paragraphen zu Instandhaltungskosten, die in §28 genannt werden – wenn auch kaum differenziert und nur als grober Durchschnittswert angegeben. Daher verwendet man sie. Die Werte dort haben sich zwar seit mindestens 15 Jahren nicht mehr geändert, obwohl Inflation und Baukosten ständig steigen. Zudem sind sie ja auch gar nicht für den Ansatz im Wirtschaftsplan einer Eigentümergemeinschaft gedacht. Aber man verwendet sie einfach, weil es kaum Alternativen gibt.

Eigentlich müsste man Instandhaltungskosten ja für jedes Gebäude individuell ausrechnen, weil sie so stark vom Einzelfall abhängig sind: Alter und Zustand des Gebäudes, vorhandene Gebäudetechnik, absehbare Erneuerungsinvestitionen, Modernisierungsmaßnahmen uvm. Solche Faktoren müssten eigentlich viel öfter berücksichtigt werden. Aber wieso macht das dann niemand?

Das Problem ist nicht, dass bisher niemand eine bessere Idee gehabt hätte. Aber jede Immobilie umfasst so viele verschiedene Gewerke, die irgendwann mal instandgehalten oder -gesetzt werden müssen. Sie müssten für Heizung, Dach, Abwasserleitungen, RWA-Anlage, Fenster, Aufzug, Tiefgaragentor usw. alle möglichen Parameter abschätzen, z.B. die Verarbeitungsqualität, Haltbarkeit und Restnutzungsdauer. Wie ist es mit zukünftigen Sanierungskosten? Vielleicht könnte man ja einen Sachverständigen bei der Bewertung um Hilfe bitten. Aber für Dach, Heizung und Tiefgaragentor brauchen Sie andere Fachleute. Und die kommen nicht umsonst. Am Ende der ganzen zeit- und kostenintensiven Besichtigungen sind Sie nicht unbedingt schlauer als vorher. Wenn Sie Lebensdauer und Folgekosten jedes Bauteils einzeln (und inflationsbereinigt!) hochrechnen, würde das eine unvorstellbare Rechnerei mit sich bringen, der man kaum gewachsen wäre. Selbst einen teuren, externen Sachverständigen würden Sie lange damit beschäftigen.

Davon abgesehen hilft es nicht, den Austausch des Heizkessels in 4,3 Jahren vorauszusagen (Zu welchem Preis? Wie ist der aktuelle Stand der „Habeck-Gesetze“ im Juni 2028? Oder im September 2029?). Entweder geht Ihre Heizung kaputt oder hält noch einige Jahre. Vielleicht muss in acht Jahren mal der Brenner ausgetauscht werden, oder doch nur das Gebläse? Was kostet die Platine der Heizungssteuerung in sechs Jahren? Und wenn man die Lebensdauer Ihres Balkons mit 21,7 Jahren prognostizieren würde, wie sind dann die Folgekosten? Komplette Sanierung? Kann man die Fliesen dann noch nachbestellen oder muss man sie auch mit tauschen? Gibt es im Jahr 2033 noch den Fachkräftemangel und wie haben sich die Baukosten bis dahin entwickelt? Werden sich in den nächsten zehn Jahren Holz- und Zementpreise ähnlich entwickeln wie bisher? Sie sehen schon – hier kann man sich schnell verrücktrechnen. In vielen zahlenverliebten Lehrbüchern steht, dass man nur genug Daten erheben muss, um treffende Prognosen abzugeben. Aber Durchschnitte und statistische Vergangenheitsdaten sind nun einmal mit Vorsicht zu genießen. Wer Lehrbücher schreibt, kümmert sich selten um die Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum.

Wenn man darüber nachdenkt, ist es gerechtfertigt, sich dann eben doch an einfachen Formeln zu orientieren, sofern man ein bisschen differenziert vorgeht. Was also tun?

Zweck der Rücklage ist es, einen Puffer zu bieten, um die Eigentümer vor plötzlichen, größeren finanziellen Belastungen zu schützen. Anstatt sich einen Leistungswettbewerb im Hellsehen zu liefern, muss der Verwalter Sie als Wohnungseigentümer vor finanziellen Katastrophen bewahren.

Der Verwalter kann nämlich ganz schnell in den eigenen Unterlagen nachsehen, wie viel Geld in den letzten Jahren für Instandhaltungsmaßnahmen ausgegeben wurde, und daraus einen (z.B. gewichteten) Durchschnitt berechnen – oder diese Kosten mit einem bestimmten Prozentsatz hochrechnen. Er kann sich an Ihrem Gebäude orientieren – oder an vergleichbaren Gebäuden aus seinem Bestand. Gab es in der Vergangenheit größere Schwankungen? Dann sollte man niedrige Werte bei der Durchschnittsbildung rauslassen und hohe Ausgaben stärker einberechnen. Sie wollen ja vor größeren Sonderumlagen geschützt sein. Wenn man die Werte hat, könnte man sie z.B. mit denen aus der II.BV vergleichen – oder mit anderen Formeln. Weil Sie ja vorsichtig rechnen wollen, verwenden Sie den höheren Wert von beidem, um eine angemessene Beitragspflicht zu berechnen.

Das Ansparen einer Rücklage soll größere Sprünge im Laufe der Zeit ausgleichen. Deswegen spielt nicht nur die jährliche Beitragspflicht eine Rolle – wichtig sind auch die bereits angesparten Mittel. Wenn die jährliche Beitragspflicht niedrig und die Kasse fast leer ist, sollte die WEG schnellstens deutlich höhere Sparraten beschließen. Wenn die Kasse aber schon sehr voll ist, obwohl in den letzten Jahren kaum Instandhaltungen aufgetreten sind, kann man die Beitragspflicht reduzieren – oder zumindest nicht weiter erhöhen, um die Eigentümer zu entlasten.