Frischer Wind 2020 – Die WEG-Reform - Die Eigentumswohnung

Annäherung zwischen WEG- und Mietrecht: Der Umlageschlüssel in der Abrechnung

Mit der WEG-Reform 2020 wurde auch der Umlageschlüssel zwischen Mietrecht und WEG harmonisiert. Seitdem können Sie die Betriebskosten genauso an den Mieter weitergegeben, wie sie Ihnen von der WEG in Rechnung gestellt wurden. In §556a Abs. 3 BGB steht jetzt:

„Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten […] nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. […]“

Moment – ist das nicht normal? Leider nein, daher war die Änderung überfällig! Die Kostenaufteilung zwischen WEG-Eigentümern war bisher anders als zwischen Vermieter und Mieter geregelt. Standard-Umlageschlüssel im WEG war der Miteigentumsanteil (MEA) – und im Mietrecht der Quadratmeter. Zur Erklärung:

Als vermietender Wohnungseigentümer befinden Sie sich in zwei Rechtssphären. Beidseits gelten völlig andere gesetzliche Regeln.

Gegenüber der WEG sind Sie Gesellschafter, Ihre Rechte und Pflichten stammen in erster Linie aus dem WoEigG.
Gegenüber dem Mieter sind Sie Vertragspartner, IhreRechte und Pflichten ergeben sich grundsätzlich aus dem BGB.

Die beiden Gesetze haben ganz andere Denkansätze, daher kollidieren sie manchmal. Die WEG-Reform hat die Wogen etwas geglättet.

Gegenüber der WEG ist er Gesellschafter,
gegenüber dem Mieter ist er Vertragspartner.

Aus beiden Verhältnissen entstehen ganz andere Rechte und Pflichten, die teilweise miteinander kollidieren. Hierüber schreiben sich die Juristen die Finger wund, aber zumindest hat die geplante WEG-Reform ein paar Ideen, um das ein Bisschen zu harmonisieren.

Jetzt ist der Umlageschlüssel aus der WEG-Jahresabrechnung auch für den Mieter maßgeblich.

Wo lag das Problem?

Quadratmeter (Mietrecht) und Miteigentumsanteil (Wohnungseigentumsrecht) haben aus gesetzlicher Sicht nichts miteinander zu tun.

Mietrecht: Der Quadratmeter ist ein Flächenmaß. Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, werden alle Kosten auf die Mieter nach Quadratmeter umgelegt. Man setzt die Flächen der Wohnungen (= des Sondereigentums) zueinander in Beziehung.

Wohnungseigentumsrecht: Völlig andere Welt! Wenn in der Teilungserklärung nichts anderes steht, werden Kosten nach MEA aufgeteilt. MEA bedeutet: Wie viel Prozent vom Grundstück / vom Gemeinschaftseigentum gehören Ihnen? Also kein Flächenmaß für die Innenseite Ihrer Wohnung, sondern ein Prozentsatz für Ihren Anteil am Gemeinschaftseigentum. Aus rechtlicher Sicht hat der MEA wirklich nichts mit Quadratmetern zu tun. Allerdings stimmen die prozentualen Verhältnisse von Quadratmeter und MEA in vielen (aber nicht allen) Teilungserklärungen überein.

Wann wird der Unterschied zwischen MEA und qm zum Problem?

Die Kostenaufteilung zwischen den WEG-Eigentümern war anders als zwischen Vermieter und Mieter. Wenn der Notar die MEA in der Teilungserklärung nicht an die Quadratmeter angelehnt hat, dann hat entweder der Vermieter oder der Mieter draufgezahlt.

Ein Beispiel:

Ihre Wohnung hat 72,5 / 1.000stel MEA und 65,84 (von 776,9) qm. Ihr MEA entspricht 7,25% und Ihre Quadratmeter machen 8,47 % der Fläche aus. Der WEG-Verwalter muss die Kosten grundsätzlich nach MEA auf die Eigentümer verteilen. In der Abrechnung für Ihren Mieter mussten Sie bis 2020 die Gesamtkosten nach qm umlegen. In der folgenden Abbildung sehen Sie den Unterscheid: Ihr Mieter trägt mit 1.901,77 EUR (8,47%) einen höheren Anteil der Kosten als Sie an die WEG bezahlen, nämlich 1.753,83 EUR (7,25%).

Von Besonderheiten bei der Grundsteuer und Heizkosten sehen wir mal ab, ist ja alles vereinfacht dargestellt. Und siehe da – der Mieter zahlt Ihnen ca. 150 EUR mehr, als Sie bezahlt haben.

Bis zur WEG-Reform war das gesetzlich so gefordert!

Zumindest, wenn Sie im Mietvertrag nichts anderes vereinbart haben. Das war bis 2020 geltendes Recht. Dann wurde das Mietrecht mit dem WoEigG in diesem Punkt harmonisiert. Jetzt geben Sie als Vermieter 7,25% (und nicht 8,47%) der Kosten an Ihren Mieter weiter – genauso, wie Sie selbst an die WEG bezahlt haben.

Lustigerweise habe ich gelesen, dass eine „soziale“ Partei im Mai 2020 im Bundestag gesagt hat, dass der Mieter jetzt weniger geschützt wird. Habe ich was missverstanden? Wenn jetzt hier eine Harmonisierung erfolgen soll, dann gilt doch genau der gleiche Kostenmaßstab für Mieter und Vermieter. Das ist doch eine deutliche Verbesserung für alle Parteien, weil sich von jetzt an weder Mieter noch Vermieter die Taschen vollmachen können.

Keine automatische Änderung durch die WEG-Reform

Wenn Sie im Mietvertrag bestimmte Umlageschlüssel vereinbart haben, ändern diese sich durch die WEG-Reform übrigens nicht automatisch, sondern haben weiterhin Gültigkeit. Im Gesetzestext steht ja: „…haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart…“

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51 Prozent für alle! Das zweischneidige Schwert der geänderten Mehrheitsverhältnisse

Das neue WoEigG sieht also ganz andere Mehrheitsverhältnisse vor, als wir sie bisher kannten (bzw. die erforderliche Stimmenmehrheit für bestimmte Sachverhalte). Nun gilt, dass man nahezu alle Vorgänge mit 50 plus X Prozent entscheiden kann, d.h. mit einfacher Mehrheit.

Achtung! Hier geht es um meine persönliche Meinung zum neuen WoEigG. Wie auch in den anderen Artikeln hier noch ein wichtiger Hinweis zum Haftungsausschluss! Ich bin Webseitenbetreiber (und WEG-Verwalter), aber kein Rechtsanwalt. Das hier ist keine Rechtsberatung und meine Äußerungen würdigen nicht die Aspekte Ihres Einzelfalls. Tätigen Sie auf Basis meiner Aussagen keine Dispositionen. Suchen Sie sich im Zweifelsfall stets einen guten Fachanwalt: Ein guter Rechtsanwalt ist wie ein Kompass. Er bricht keinen Streit vom Zaun, sondern berät Sie und gibt Ihnen Orientierung.

Mit großem Anlauf hat der Gesetzgeber die

doppelt qualifizierte Mehrheit (bei Modernisierungsmaßnahmen und bei Änderung des Kostenverteilschlüssels für den Einzelfall) und die
Zustimmung aller Betroffenen (bei baulichen Veränderungen)

abgeschafft und gegen die normale Mehrheit getauscht.

Bisher gab es drei unterschiedliche Stimmenmehrheiten, die nötig waren.

Bei allen „gewöhnlichen Maßnahmen“ konnte man mit einfacher Mehrheit entscheiden, d.h. mit 50,0001 Prozent.
Bei Modernisierungsmaßnahmen. Wenn also die WEG z.B. die alten (intakten!) Fenster gegen überteuerte, dreifachverglaste Super-Energiespar-Fenster austauschen wollte, dann brauchte man eine sog. doppelt qualifizierte Mehrheit, also die Zustimmung von ¾ aller Eigentümer PLUS 50 Prozent aller Miteigentumsanteile (MEA).
Anmerkung: Wenn jedoch marode alte Fenster (, die ohnehin kaputt waren und sowieso repariert werden mussten,) gegen neue Superfenster ausgetauscht werden sollten, dann hieß es „modernisierende Instandsetzung“ und man brauchte nur eine einfache Mehrheit, also 50,0001 Prozent.
Dann gab es bauliche Veränderungen. Wenn jemand z.B. eine außenliegende Klimaanlage installieren wollte, also Veränderungen am äußeren Erscheinungsbild, dann brauchte er die Zustimmung von allen Wohnungseigentümern, die davon potentiell in irgendeiner Weise betroffen sein könnten.

Die baulichen Veränderungen waren aber auch das Problem. Denn selbst das Anbringen einer Markise oder die Bestellung von neuen, außenliegenden Briefkästen galten nach altem Recht als „bauliche Veränderung“. Das Problem: Es musste JEDER Eigentümer zustimmen, der potentiell betroffen sein könnte. Und die Rechtsprechung hat diesen Begriff sehr weit ausgelegt. Im Zweifelsfall war JEDER Wohnungseigentümer potentiell betroffen und musste zustimmen.

Vor allem in großen Eigentümergemeinschaften fand sich leider immer ein verkrusteter Typ, der da seine sogenannten „Bedenken“ hatte und jede kleine bauliche Veränderung blockieren konnte.

Da erleben WEG-Verwalter die abstrusesten Sachen: Ein Handlauf soll angebracht werden? Ein Eigentümer fordert zuerst ein statisches Gutachten, das die Unbedenklichkeit attestierte. Die WEG wollte eine Photovoltaikanlage installieren? Das Dach ist Gemeinschaftseigentum. Einer der Eigentümer behauptete, dass im Brandfall die Feuerwehr das Gebäude bis auf die Grundmauern abbrennen lassen würde, weil man Photovoltaikzellen nicht löschen darf. Stimmt das? Keine Ahnung. Es geht um ein anderes Problem:

Jede Art von Veränderung konnte kurzerhand blockiert werden.

Weil die Rechte eines Einzelnen potentiell beeinträchtigt werden könnten, musste nur einer sagen, dass er das nicht möchte, und schon war das Thema für immer begraben.

Das hat viele Wohnungseigentümergemeinschaften blockiert. Weil aus gesetzlichen Gründen per Definition quasi alles das „Wesen der Anlage“ veränderte, konnte man quasi alles durch eine Nein-Stimme behindern.

Diese Regelung wurde jetzt Gott sei Dank abgeschafft. Von jetzt an gilt für bauliche Veränderungen die einfache Mehrheit (siehe Artikel über bauliche Veränderungen im neuen WoEigG).

Natürlich ist es das andere Extrem. Auf einmal braucht man auch bei krassen Veränderungen nur noch eine einfache Mehrheit. Schade, dass man sich hier nicht auf eine doppelt qualifizierte Mehrheit geeinigt hat.

Einerseits freue ich mich, dass nicht mehr ein Einzelner die gesamte WEG blockieren kann. Das ergab in der Vergangenheit zum Teil sehr surreale Situationen. Andererseits bin ich (im Sinne von Verbraucherschutz) auch etwas skeptisch, dass z.B. ein einzelner Mehrheitseigentümer jetzt alles regieren kann, wie er möchte.

Das ist wohl das Problem, dem sich der Gesetzgeber immer gegenübersieht. Das Gesetz kann ja nicht jeden Einzelfall durchdeklinieren. Aus meiner Verwalter-Erfahrung gesprochen, war es immer sehr ermüdend, wenn nur eine einzelne Nein-Stimme eine sinnvolle Verbesserung versenken konnte. Und die ganze Vorarbeit! Damit ist jetzt Schluss.

Jede Medaille hat zwei Seiten.

Zwischen Tag und Nacht gibt es immer noch die Dämmerung. Schauen wir uns an, wie es sich in der Realität auswirkt. Ich werde berichten 🙂

Transparenzgebot! Oder: Wem gehört das Geld?

Bislang wird „Datenschutz“ oftmals als Ausrede benutzt, um berechtigte Informationsbedürfnisse abzuwehren. Auch manche WEG-Verwalter verstecken sich hinter diesem Vorwand, obwohl ihnen klar sein müsste, dass Wohnungseigentümer Mitglieder derselben Vermögensgemeinschaft sind.

Achtung! Hier geht es um meine persönliche Meinung zum neuen WoEigG. Wie auch in den anderen Artikeln hier noch ein wichtiger Hinweis zum Haftungsausschluss! Ich bin Webseitenbetreiber (und WEG-Verwalter), aber kein Rechtsanwalt. Das hier ist keine Rechtsberatung und meine Äußerungen würdigen nicht die Aspekte Ihres Einzelfalls. Tätigen Sie auf Basis meiner Aussagen keine Dispositionen. Suchen Sie sich im Zweifelsfall stets einen guten Fachanwalt: Ein guter Rechtsanwalt ist wie ein Kompass. Er bricht keinen Streit vom Zaun, sondern berät Sie und gibt Ihnen Orientierung.

Nun wird in §18 Abs. 4 des neuen WoEigG klargestellt:

„Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.“

Eigentlich logisch, dass jedem Eigentümer ein unbeschränktes Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen zusteht, denn er ist „Aktionär“ der WEG:

Wem gehört das Geld? Ist es das Vermögen des Verwalters? Oder gehört es vielleicht den Wohnungseigentümern?

Eine provokante Frage, die manchen Leuten nicht ganz klar zu sein scheint. Die Wohnungseigentümer sind doch keine Mieter. Und als Verwalter bin ich Treuhänder von fremdem Vermögen. Ich hantiere mit Geld, das nicht mir gehört. Es gehört den Wohnungseigentümern. Punkt.

Warum kann er das von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen? Weil der WEG-Verwalter immer als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft handelt. Er ist dann das ausführende Organ, wenn einer der Eigentümer etwas von der WEG verlangt. Ganz einfach.

Noch deutlicher formuliert: Als Verwalter bin ich verantwortlich für zwei Sorten von Vermögen:

Erstens: Das Immobilienvermögen. Das Gemeinschaftseigentum gehört ja den Eigentümern zusammen. Jedem gehört eine „Aktie“, ein ideeller Bruchteil. Niemand kann sagen, welcher Teil des Gebäudes ihm gehört. Meine Aufgabe als Verwalter ist es, für eine ordnungsgemäße Instandhaltung zu sorgen. Wenn die Bausubstanz bröckelt, dann bröckelt auch ihre / Ihre Vermietbarkeit – und das will niemand. Also ist der Verwalter verantwortlich, das Gemeinschaftseigentum in einem vernünftigen Zustand zu erhalten. (Selbstverständlich sind Formalien erforderlich, insb. Beschlussfassung. Soll bedeuten: Es gibt ja WEGs, die eine Instandsetzung per Mehrheitsbeschluss ablehnen. Das ist in Ordnung, solange keine Verkehrssicherungspflicht verletzt wird. Davon abgesehen muss der Verwalter die Entscheidung von erwachsenen Kunden tolerieren.)
Zweitens: Mit Blick auf die vielen amateurhaften Verwalter noch viel gefährlicher: Als Verwalter hat man die alleinige und nicht beschränkbare Vollmacht über die Bankkonten der WEG. Per Gesetz darf niemand anders eine Vollmacht bekommen (auch nicht der Beirat). Das wäre illegal.

Deswegen muss ein Verwalter vertrauenswürdig und zuverlässig sein.

Ist es nicht verständlich? Ist es nicht verständlich, dass manche Wohnungseigentümer Transparenz haben wollen? Wieso sollte man ihnen Einblick in die Verwaltungsunterlagen verwehren?

Als Verwalter hantiert man mit großen Geldvermögen, hat alleinigen Zugriff auf alle Girokonten. Die Wohnungseigentümer zahlen ihre monatlichen Hausgeldraten und der Verwalter überweist von hier aus Rechnungen. Das alles macht er als Treuhänder, denn kein Pfennig davon gehört dem Verwalter. Auf einem gewöhnlichen WEG-Konto kann sich durchaus mal ein größerer Geldbetrag befinden.

Ein korrupter Verwalter könnte das Geld entnehmen und abhauen. Die Konten werden allenfalls einmal im Jahr vom Beirat kontrolliert. Wer als Verwalter Gelder verschwinden lässt, der würde erst sehr zeitverzögert bemerkt. Der Verwalter kann eine Wohnung versteigern lassen, wenn jemand sein Hausgeld nicht bezahlt. Der Verwalter kann alleine mit dem WEG-Konto hantieren und in der Regel völlig unbehelligt arbeiten, und niemand fragt.

Wo ist das Problem mit dem Transparenzgebot, wenn man nichts zu verbergen hat??

Ich war immer der Meinung, dass dieses Transparenzgebot bereits gilt.

Zumindest war es allerhöchste Zeit, dass es gesetzlich verankert wird. Vielleicht ist es auch nur als Klarstellung gedacht, weil derzeit viele Dienstleister glauben, mit der „DSGVO“ eine tolle Ausrede gefunden zu haben, um Kunden mit ihren Auskunftsersuchen wieder nach Hause zu schicken.

Wenn der Verwalter das alles darf und unbeschränkbaren Zugriff auf die Konten der WEG hat (denn ansonsten wäre das „Schiff“ ja kaum zu steuern), dann ist es doch nur konsequent, dass die Eigentümer den Verwalter auch kontrollieren können. Und nicht nur der Beirat , der oftmals nur seine Eigeninteressen verfolgt, sondern jeder Wohnungseigentümer! Denn: Wem gehört das Geld?

Multitalent ohne Zulassungspflicht? Teil 2: Verwalter wirft mit Fremdgeld um sich

Fortsetzung:

Endlich kommt der Sachkundenachweis für WEG-Verwalter – und das ist gut so! Die juristische Konstruktion „Wohnungseigentümergemeinschaft“ ist wirklich sehr speziell und vielschichtig. Es ist einfach notwendig, dass die Leute, die diesen Beruf ausüben, zumindest elementare Grundkenntnisse auf dem Gebiet der WEG verfügen – keine Selbstverständlichkeit. Woran liegt das?

Vergleichen wir den WEG-Verwalter doch mal mit anderen freiberuflichen Tätigkeiten, z.B. Rechtsanwalt, Notar, Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer. Das sind auch Menschen, von denen man bestimmte Fähigkeiten und Charakterzüge erwarten kann. Es müssen sorgfältige und vertrauenswürdige Menschen sein, die oftmals Interessen gegeneinander abwägen müssen.

Niemand fragt, wenn der Anwalt nach der Erstberatung eine 500 EUR-Rechnung schickt oder der Wirtschaftsprüfer für die minimalen Ersttätigkeiten mehrere tausend EUR in Rechnung stellt.

Ein Sachkundenachweis ist hilfreich, meiner spannenden und interessanten (Verwalter-) Tätigkeit ihr heruntergekommenes Karohemd-Image abzustreifen und die schwarzen Schafe fernzuhalten.

Achtung! Hier geht es um meine persönliche Meinung zum neuen WoEigG. Wie auch in den anderen Artikeln hier noch ein wichtiger Hinweis zum Haftungsausschluss! Ich bin Webseitenbetreiber (und WEG-Verwalter), aber kein Rechtsanwalt. Das hier ist keine Rechtsberatung und meine Äußerungen würdigen nicht die Aspekte Ihres Einzelfalls. Tätigen Sie auf Basis meiner Aussagen keine Dispositionen. Suchen Sie sich im Zweifelsfall stets einen guten Fachanwalt: Ein guter Rechtsanwalt ist wie ein Kompass. Er bricht keinen Streit vom Zaun, sondern berät Sie und gibt Ihnen Orientierung.

Niemand kann einen Verwalter gebrauchen, der im sprichwörtlichen Karohemd am Küchentisch sitzt und keine Ahnung hat, was er da eigentlich tut, wenn er mit der 70er-Jahre Schreibmaschine ein paar Briefe abtippt. Der ein paar Leute aus dem Schützenverein oder Tennisclub kennt und für deren Häuser dann mal irgendwie „die Verwaltung macht“ und meistens nicht mal weiß, ob er gerade WEG- oder Mietshausverwaltung macht. Wenn er die (Miet- und WEG-) Konten miteinander vermischt, verstößt er bereits gegen das Gesetz, und das ist sicher keine Fahrlässigkeit mehr, bloß weil er meint, er müsste irgendwelchen Vereinskumpels einen Gefallen tun und ungeschult mit fremdem Geld herumhantieren.

Warum gibt es solche Verwalter?

Weil jeder Mensch ohne Schulabschluss Verwalter werden kann. Auch mit der 2018 eingeführten „Berufszulassungsregelung“ darf jeder diesen Beruf ausüben, solange er zumindest nicht vorbestraft ist. Verwalter werden von niemandem kontrolliert, viele tun einfach, was sie wollen. Das kann nicht Sinn der Sache sein, dass jemand mit mehreren zehntausend EUR fremden Geldes auf Bankkonten herumhantiert, weil er einem Kumpel aus dem Tennis- oder Schützenverein einen Gefallen tun will.

Deswegen freue ich mich so sehr, dass es ab 2022 einen Sachkundenachweis gibt.

Warum ist das so wichtig?

Weil Sie / sie niemand aufklärt, ist das vielleicht vielen Wohnungseigentümern noch immer nicht (ganz) bewusst, deswegen ein paar Beispiele:

Beispiel eins:

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Ein Wohnungseigentümer hat mit ein paar Nachbarn gesprochen. Komm, wir lassen die Garagen anstreichen. Und schnell wird ohne Rücksprache mit dem Verwalter ein Maler beauftragt. (Damit es schneller geht!) die Rechnung wird an den Verwalter geschickt. Der Verwalter hinterfragt die Rechnung nicht und überweist das Geld. Schließlich gibt der (laut Gesetz nicht weisungsbefugte!!!) Beiratsvorsitzende eine „Anweisung“, das Geld „unverzüglich zu bezahlen“, um Skonto zu nutzen. Und was ist da gerade passiert? Sicherlich kommt es auf den Einzelfall an, aber ich halte es mindestens für Sachbeschädigung und Veruntreuung. Wieso das?

Sachbeschädigung:

Ja ganz einfach, Sachbeschädigung bedeutet: „Veränderung einer Sache“, nämlich des Garagentors (§ 303 StGB). Auch wenn es jetzt hübscher ist; die Formalitäten fordern die Zustimmung der Eigentümer per Beschluss. Im Einzelfall reicht ggf. eine einfache Mehrheit, aber zumindest muss VOR dem Auftrag jeder Eigentümer die Möglichkeit haben, zumindest darüber nachzudenken und ggf. mit Nein zu stimmen. Deswegen fordert der Gesetzgeber einen WEG-Beschluss! Vielleicht hat das Garagentor jetzt eine andere Farbe? Wer jetzt Ärger machen möchte, weil die Sache über seinen Kopf hinweg entschieden wurde, der nimmt seine Miteigentümer oder den Verwalter wegen Sachbeschädigung in Anspruch. Deswegen sind die Formalitäten sehr wichtig.

Sie haben Ihre Wohnung ja auch beim Notar gekauft und nicht mit Handschlag, oder?

Veruntreuung:

Das geht in die gleiche Richtung. Es gibt überhaupt keine Rechtsgrundlage, warum der Verwalter ohne Beschluss Geld aus dem Gemeinschaftskonto entnommen hat. Ohne Beschluss keine Rechtsgrundlage, egal, wie sehr der Beirat quengelt. Der Beirat ist laut Gesetz nicht zu Entscheidungen befugt!

Also hat der Verwalter als Treuhänder von fremdem Vermögen einfach mal das Treuhandkonto geplündert und ein-, zwei-, dreitausend EUR ausgegeben.

Man sollte einen Rechtsanwalt fragen, aber meiner Meinung nach ist das mindestens grenzwertig an der Veruntreuung, ohne Rechtsgrundlage Treuhandvermögen zu überweisen.

Beispiel zwei:

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Der Verwalter, der das Haus für seine Freunde aus dem Schützenverein oder Tennisclub verwaltet, weiß gar nicht, dass es so etwas gibt wie die Vorschrift zur Legionellenprobe.

„Das gilt doch nur bei Gewerbe.“ Was für ein Unsinn!

Da geistern so viele Halbwahrheiten durch die Köpfe. Das Haus hat einen zentralen Warmwasserkessel? Dann greift die Vorschrift, mindestens alle fünf Jahre auf Legionellen untersuchen zu lassen! Thema erledigt. Fragen Sie mal beim Gesundheitsamt? Gerne, und viel Spaß mit dem Bußgeld.

Den Bakterien ist es egal, in welchen Wasserleitungen sie sich tummeln. Ob Gewerbe oder Wohnhaus. Wenn Warmwasser zu lange stagniert und dadurch abkühlt, dann entstehen Legionellen. Wenn Sie Pech haben, dann gelangen diese „Bakterien“ beim Duschen über den Wasserdampf durch den Riechnerv ins Gehirn. Im besten Fall bekommen Sie „nur“ eine schwere Grippe.

Bei Corona war es den Leuten nicht so schwer zu erklären, dass man eine Maske aufsetzen sollte. Und die Legionellenprobe?

Natürlich, in kleinen Wohngebäuden sind die Leitungen überschaubar und ohne Leerstand werden die Leitungen meist oft genug gespült. Trotzdem unterscheidet das Gesetz nicht und alle Gebäude mit zentraler Warmwasserversorgung müssen mindestens alle 5 Jahre auf Legionellen untersucht werden. Andernfalls drohen 50.000 EUR Bußgeld. Die Gesundheitsämter sind da hinterher! Entweder zahlt es dann der Schützenvereinshausverwalter oder die Wohnungseigentümer, je nach Schuld.

Verwalter, die ihren Beruf beherrschen und sich regelmäßig fortbilden, wissen sowas. Endlich lässt die Politik es mit einem einfachen Sachkunde-Test überprüfen!

Multitalent ohne Zulassungspflicht? Teil 1: Endlich! Der Sachkundenachweis für Verwalter

Es muss ja nicht gleich ein Ausbildungsberuf werden. Aber wieso keine Prüfung, bevor man WEG-Verwalter werden kann? Jetzt steht es fest: Mit der Reform des WoEigG 2020 kommt endlich der lang erwartete Sachkundenachweis für WEG-Verwalter!

Achtung! Hier geht es um meine persönliche Meinung zum neuen WoEigG. Wie auch in den anderen Artikeln hier noch ein wichtiger Hinweis zum Haftungsausschluss! Ich bin Webseitenbetreiber (und WEG-Verwalter), aber kein Rechtsanwalt. Das hier ist keine Rechtsberatung und meine Äußerungen würdigen nicht die Aspekte Ihres Einzelfalls. Tätigen Sie auf Basis meiner Aussagen keine Dispositionen. Suchen Sie sich im Zweifelsfall stets einen guten Fachanwalt: Ein guter Rechtsanwalt ist wie ein Kompass. Er bricht keinen Streit vom Zaun, sondern berät Sie und gibt Ihnen Orientierung.

Ich hoffe, meine Kollegen sehen es mir nach, zumindest die guten. Ich habe kein besonders gutes Bild von meiner (Verwalter-) Branche. Ich weiß, dass viele WEG-Verwalter überhaupt keine Ahnung haben, von dem, was sie tun.

In 2018 gab es ja den ersten Anlauf, den ersten Versuch, einen Sachkundenachweis für WEG Verwalter zu einzuführen. Man wollte eigentlich, dass es eine kleine Prüfung gibt, damit jeder WEG-Verwalter zumindest einmal beweisen muss, ob er die gesetzlichen Basis-Grundlagen beherrscht. So eine Führerscheinprüfung gibt es ja für jeden Autofahrer. Aber nicht für Verwalter. Dieser Gesetzesentwurf damals ist leider mit Ach und Krach gescheitert.

Na vielleicht hatte die Politik damals zu große Angst, dass es dann überhaupt keine Verwalter mehr gibt. Jedenfalls wurde dieser Entwurf 2018 kurz vor Schluss gekippt.

Seit 2018 gab es dann immerhin eine „Fortbildungspflicht“. Die wird aber nicht kontrolliert. Ich musste einfach nur zur Stadtverwaltung gehen und mir selber bescheinigen, dass ich regelmäßig zu Fortbildungen gehe. Dafür musste ich dann noch 600 EUR bezahlen und ca. ein Kilogramm Papier ausfüllen. Schützt das den Kunden? Nö.

Der Beruf ist schon anstrengend. Als WEG-Verwalter müssen Sie so vieles können:

Sie müssen ein halber Ingenieur sein und viel von (Bau-) Technik verstehen.
Sie müssen eine kleine Version eines Rechtsanwalts sein bzw. zumindest viel vom WEG-Recht verstehen, das fängt schon bei den erforderlichen Mehrheitsverhältnissen für Beschlüsse an.
Sie müssen Psychologe sein, wenn Sie sich die Probleme der Wohnungseigentümer anhören.
Sie müssen Politiker sein, wenn Sie mit Fingerspitzengefühl zwischen verschiedenen Wohnungseigentümern vermitteln.
Sie müssen Feuerwehr sein, wenn die Wohnungseigentümer Sie bei Notfällen auch kurzfristig erreichen wollen.
Sie müssen Buchhalter oder zumindest Zahlenmensch sein, wenn Sie die ganzen Geldbewegungen auf den Konten am Jahresende abrechnen sollen.
Sie müssen Bankkaufmann sein, weil sie ja Girokonten führen und Lastschriften einziehen (für die monatlichen Hausgelder).
Und da sind wir wieder beim Juristischen, denn jede Rechnung muss ja auch geprüft werden, bevor man sie bezahlt.

Damit nicht genug. Ein WEG-Verwalter muss nicht nur vieles können, sondern er muss auch vertrauenswürdig sein. Er passt ja in zweierlei Weise auf das Vermögen der Wohnungseigentümer auf:

Erstens auf das Geld auf den WEG-Girokonten, durchaus mal in sechsstelliger Höhe. Er muss ein sorgfältiger Treuhänder von fremdem Vermögen sein.
Zweitens ist auch die Immobilie ein Vermögensgegenstand. Der muss instand gehalten werden. Ansonsten bröckelt die Bausubstanz und mit ihr die Vermietbarkeit.

Das heißt, ein WEG-Verwalter muss ein vernünftiger, sorgfältiger, glaubwürdiger und vertrauenswürdiger Mensch sein.

Solche Menschen gibt es leider nicht wie Sand am Meer (wohl aber WEGs!) und viele Kollegen erfüllen diesen Job leider nur sehr schlecht. Dann werden sie auch noch konfrontiert mit unrealistischen Vorstellungen mancher Wohnungseigentümer.

Auch die Aufklärungsarbeit über die Rechtsform „WEG“ gehört nun einmal zum Beruf des Verwalters. Wer sonst könnte die Eigentümer über ihre Rechte und Pflichten aufklären? Jedenfalls nicht der Notar. Der stellt lieber Geschwindigkeitsrekorde auf, wenn der den Kaufvertrag vorliest.

Man merkt jedenfalls schnell, dass so ein WEG-Verwalter seinen Job nicht pauschal für 30 EUR pro Wohnung und Monat machen kann.

Verwalter auf Lebenszeit, oder: Wo ist der Kundenservice?

Ein Branchen-Sprichwort sagt: Verwalter ist man auf Lebenszeit. Bedeutet: Wer als Verwalter einen guten Job macht, der braucht sich um seine Widerwahl keine Gedanken zu machen.

Achtung! Hier geht es um meine persönliche Meinung zum neuen WoEigG.Wie auch in den anderen Artikeln hier noch ein wichtiger Hinweis zum Haftungsausschluss! Ich bin Webseitenbetreiber (und WEG-Verwalter), aber kein Rechtsanwalt. Das hier ist keine Rechtsberatung und meine Äußerungen würdigen nicht die Aspekte Ihres Einzelfalls. Tätigen Sie auf Basis meiner Aussagen keine Dispositionen. Suchen Sie sich im Zweifelsfall stets einen guten Fachanwalt: Ein guter Rechtsanwalt ist wie ein Kompass. Er bricht keinen Streit vom Zaun, sondern berät Sie und gibt Ihnen Orientierung.

Warum ist man Verwalter auf Lebenszeit? Weil es leider sehr viele Verwalter-Kollegen gibt, die sehr schlechte Arbeit liefern. Zwar sollte man sich nie abwärts orientieren, aber viele Kunden sind einfach froh, wenn der Verwalter halbwegs verlässlich arbeitet; es gäbe ohnehin keinen adäquaten Ersatz. Ist das nicht schade?

Worum geht es überhaupt? Das neue WoEigG 2020 sieht vor, dass die WEG ihren Verwalter auch ohne „wichtigen Grund“ abberufen kann. Soll heißen: Wenn der Verwalter Murks macht, kann die Eigentümerversammlung ihn sofort „abbestellen“. Gut so!

Ich habe in letzter Zeit viele WEG-Verwalter schimpfen hören, aber das sagt mehr über diese Verwalter als über die Gesetzesreform.

Sollte man im Beruf nicht immer sein Bestes geben? Oder es zumindest versuchen? Ich kenne jedenfalls auch die andere Seite. Ich bin Verwalter UND Wohnungseigentümer. Ich weiß, wie es ist, wenn der Verwalter eine Katastrophe ist.

Warum sollte man ihn schützen,
wenn er tage- und wochenlang nicht ans Telefon geht?

Wenn er nicht zurückruft und nicht auf E-Mails antwortet. Wenn die Bausubstanz vor sich hin bröckelt und ich als Eigentümer mit meinen Problemen alleine gelassen werde? Wofür wird so ein Typ denn eigentlich bezahlt?

Und ich kenne die Perspektive der Verwalter. Wie es ist, wenn man pro Tag 40 Anrufe und 100 Mails bekommt. Jeder will irgendwas und zwar dringend und gleichzeitig. Wie nervig!

Aber das gehört halt auch zum Beruf des Verwalters. Wen das stört, der sollte sich einen anderen Beruf suchen. Und dort? Rechtsanwälte stehen ständig unter Strom und Wirtschaftsprüfer müssen dauernd für irgendwelche Haftungsfragen geradestehen usw. Und der WEG-Verwalter wird halt oftmals von den Wohnungseigentümern durch ständigen Kontakt und Anfragen bombardiert.

Jedenfalls kann der Verwalter von den Wohnungseigentümern jetzt schneller gefeuert werden, wenn er murks macht. Aber auch das ist relativ: Man muss schon ausgesprochen schlechte Arbeit leisten, damit man rausgeschmissen wird. Die meisten Wohnungseigentümer hatten schon mal einen anderen Verwalter und wissen, wie schlecht viele Kollegen leider manchmal arbeiten. Das schützt die mittelmäßigen.

Anstatt auf die Gesetzgebung zu schimpfen, könnte man als Verwalter mal überlegen, seine eigene gute Arbeit besser sichtbar zu machen.

Wer seinen Job gut macht, den werden die Wohnungseigentümer ganz bestimmt nicht feuern. Vielleicht ist das nur meine subjektive Perspektive, denn ich bin ja ein relativ kleiner Freiberufler, aber in den letzten 10 Jahren hat mir nicht ein einziger Kunde gekündigt (andersrum schon). Der Job ist zwar oftmals anstrengend, aber kompliziert ist er nicht. Wenn man ihn einigermaßen beherrscht und seine Kunden aufrichtig behandelt, ist und bleibt man Verwalter auf Lebenszeit.

Was könnten die Hausverwalter besser machen?

Manchmal denke ich, dass 50% meiner Verwalter-Arbeit aus Berichterstattung besteht. Und die Kunden lieben das, glaube ich. In den meisten Fällen darf ich die Berichterstattung (mit Fotos vor Ort) laut Verwaltervertrag sogar nach Stunden abrechnen, sodass es alle Kunden in der Jahresabrechnung sehen können. Aber es stört niemanden. Zumindest in den letzten 10 Jahren nicht. Im Gegenteil: Die meisten Kunden sind glücklich, wenn der WEG-Verwalter transparent und offen über alle Geschehnisse ihres Hauses (= ihres Vermögens) berichtet.

Und andersrum?

Mir fallen gerade zwei sehr nette Kunden aus den USA ein. Sie bekommen in Deutschland regelmäßig einen Kulturschock, weil wir Deutschen kaum gelernt haben, unsere Arbeit und unseren Service nach außen zu tragen. Die beiden Amerikaner können einfach nicht verstehen, warum deutsche Dienstleister ihre Kunden (aus deren Sicht) so unfreundlich, lieblos und intransparent behandeln – ohne die Kunden dabei zu verlieren! Ja, beim Thema Kundenservice, Freundlichkeit und Transparenz hat man uns in den USA einiges voraus.

„Tue Gutes und rede darüber“ ist ein sinnvoller Ansatz.

Und die vermeintliche „Verwalterkrise“ kann man vielleicht dazu benutzen, dass in der Verwalterbranche mal ein Umdenken in den Köpfen stattfindet.

Was denkt mein Kunde?
Wovor hat er Angst?
Was erwartet er?
Wie denkt er über den Verwalter?
Welche Dinge gehen im Kopf meines Kunden vor?

Wenn man es aus dieser Perspektive betrachtet, dann fehlt es manchmal einfach nur an Transparenz oder Aufklärungsarbeit.

Email statt Telefon.

Wie wäre Folgendes? Es gibt ein Problem am Haus. Ein Kunde ruft an und der Verwalter erklärt ihm haarklein, warum Bauteil xy kaputt ist und in den nächsten Tagen repariert wird.

Und die anderen 19 Wohnungseigentümer? Die wissen nix, denn mit denen hat der Verwalter ja nicht telefoniert. Seine gute Arbeit ersäuft ungesehen in der Belanglosigkeit. Stattdessen sollte der Verwalter schleunigst einen Mail-Verteiler einrichten und die restlichen Wohnungseigentümer informieren, was Sache ist und was die nächsten Schritte sind. Das mache ich seit Jahren erfolgreich und wird als großer Fortschritt in der Transparenz wahrgenommen.

Wenn man einem Kunden etwas sagt, dann müssen es alle wissen. Von Vertraulichkeiten mal abgesehen – vieles läuft im Hintergrund, verwalten bedeutet oft beauftragen, abwarten, nachhalten, Wiedervorlage, usw. Aber das sehen die Kunden nicht, wenn man es ihnen nicht sagt.

Wem gehört denn das Gebäude? Den Eigentümern!

Ich kann jedem Verwalter nur raten, einen E-Mail-Verteiler anzulegen und die Kunden auf dem Laufenden zu halten. Wem gehört denn das Gebäude? Den Eigentümern! Es ist deren Vermögen und der Verwalter schuldet allen Eigentümern Rechenschaft, nicht nur dem Beirat. (Ja, ich weiß, man braucht für den Mailverteiler die Einverständniserklärung aller Wohnungseigentümer. Dann sollte man sie eben einholen, und zwar schleunigst.)