Frischer Wind 2020 – Die WEG-Reform - Die Eigentumswohnung

Vorschläge zur (Online- und Offline-) Eigentümerversammlung in der Corona-Zeit

Düsseldorf, den 29.07.2020. Wie es aussieht, wird die Corona-Situation noch etwas andauern. Selbst wenn Veranstaltungen mit bis zu 50, 100 oder 200 Personen wieder stattfinden könn(t)en, bleibt bei vielen Leuten ein unbehagliches Gefühl. Das gilt auch für die Eigentümerversammlung, selbst wenn es keine „private Spaßveranstaltung“ ist.

Es muss ja irgendwie weitergehen, denn schließlich gelten Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan bis zum Beschluss auf der Eigentümerversammlung als bloßer Entwurf, der das Papier nicht wert ist. Daher kann (und sollte!) der Verwalter die Guthaben vorher nicht auszahlen und die Nachzahlungen nicht einfordern. Ohne Beschluss hätte er ja keine Rechtsgrundlage. Und vielleicht müssen ja Instandhaltungsarbeiten beschlossen werden, die nicht lange warten sollten? Soll das der Verwalter mal mit dem Beirat klären? Weit gefehlt!

Im WEG-Recht ist allein die Eigentümerversammlung das „konstitutive Organ“. Niemand anders darf Entscheidungen von größerer Tragweite treffen.

Eine Versammlung muss her. Aber wie? Im März 2020 habe ich ja schon einmal über die Möglichkeit der Online-Eigentümerversammlung berichtet. Eine Video-Telefonkonferenz, z.B. mit Software wie Zoom oder Webex. Die ist so einfach zu bedienen wie WhatsApp. In der Corona-Zeit haben viele Institutionen verstanden, dass unbürokratische Hilfe wichtiger ist, als sich hinter Formalitäten zu verstecken. Und auch in der Verwalterbranche ist die Online-EV zu einer beliebten Idee geworden. Trotzdem ist sie (zumindest bis zum neuen WoEigG) nicht 100% rechtssicher. Bis dahin könnte man Beschlüsse nach der EV noch eine Zeit lang anfechten. Deswegen werden Verwalter sich nur bei guten Kunden darauf einlassen – oder zumindest dort, wo sie keinen potentiellen „Heckenschützen“ bzw. Anfechtungs-Spaßvogel vermuten. Wer sich als Verwalter die falschen Kunden an Land gezogen hat, der muss nämlich mit teuren Anfechtungsklagen rechnen.

Und egal, wie simpel die Software zu bedienen ist: Was tun, wenn es z.B. viele ältere Leute gibt, die kein Mobiltelefon und keinen Computer haben? Oder wenn die Eigentümer trotz der Vorteile einfach keine Online-EV möchten? Die Form der EV sollte ja nicht vom Verwalter allein entschieden werden, sondern von den Wohnungseigentümern.

Wichtig ist, dass niemand an der Teilnahme gehindert wird.

Wenn eine Online-EV einfach nicht geht oder unerwünscht ist, dann sehe ich (mindestens) die folgenden Möglichkeiten:

Wenn es keine dringenden Themen gibt, könnte man die EV bis auf weiteres ausfallen lassen, denn laut diesem „Notstandsgesetz“ gelten sowohl Verwalterbestellung als auch Wirtschaftsplan auf unbestimmte Zeit weiter. In vielen Fällen kann man das machen, aber es wirkt so inkonsequent.

Man könnte eine Geisterveranstaltung abhalten. Das ging auch schon vor Corona. Vor allem in vielen größeren WEGs ist das häufig zu beobachten. Da sitzt der Verwalter mit einem Bündel Vollmachten alleine im Raum (oder ggf. mit 1 oder 2 Eigentümern) und stimmt über die Jahresabrechnung ab. Voraussetzung: Die Vollmachten müssen auf 50,0001% der Stimmrechte kommen. Und man darf niemandem das Recht nehmen, persönlich zur Versammlung zu erscheinen. Keinesfalls sollte man „voraussetzen“ oder „verpflichten“, seine Vollmacht an Verwalter oder Beirat zu erteilen! Und: Weil man ja nie weiß, wie viele Eigentümer erscheinen werden, muss man den Raum trotzdem lieber zu groß als zu klein buchen.

Bei kleineren WEGs mit weniger als 20 WE könnte man sich auf dem Vorhof, im Garten der EG-Wohnung, in der Tiefgarage oder in einem großen Gemeindesaal der Kirche treffen und eine echte EV mit Masken und Riesenabstand veranstalten. Beschlussfassung über Abrechnung und Wirtschaftsplan und dann gehen alle wieder. Wichtig ist, dass man auf die Umstände achtet. Bei 6 Eigentümern wäre es fahrlässig, ein Treffen in der 8 qm großen Waschküche anzuberaumen, aber wie ist es bei 16 Eigentümern und einer weitläufigen Tiefgarage? Ich hielte die letzte Option für gangbar. Wenn es im und um das Gebäude nicht genug Platz gibt, dann reservieren Sie lieber den Gemeindesaal – auch wenn das mehr kostet. Und man muss natürlich auf die Nichtöffentlichkeit der EV achten, sonst ist jeder Beschluss anfechtbar.

Wenn die Größe der WEG überschaubar ist, sollten Verwalter meiner Meinung nach zuerst den Umlaufbeschluss versuchen, um Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan beschließen zu lassen. Der UB ist eine Art „Unterschriftenzettel“. Formelle Besonderheit: Jeder Wohnungseigentümer, also 100%, müssen den UB unterschreiben, sonst kommt er nicht zustande. Deswegen klappt es meistens nur bei kleineren WEGs. Und nach derzeitigem WoEigG reicht kein Fax oder Scan für die Rücksendung, es muss eine echte Unterschrift aus Tinte sein. Aber warum sollte man es nicht versuchen? Wenn keine größeren Themen zu beschließen sind, sollte man es probieren. Wenn es klappt, dann spart der Verwalter Zeit und kann an weiteren effizienten Ideen für seine Kunden arbeiten.

Welcher Vorschlag Ihnen auch immer am besten gefällt: Bitte denken Sie an Ihren Verwalter, denn im Zweifel haftet er für die Veranstaltung.

Weil man ja nie weiß, wie viele Eigentümer erscheinen werden, muss man den Raum trotzdem lieber zu groß als zu klein buchen.

In meinen ortsgebundenen Veranstaltungen (sofern sie beim besten Willen nicht online stattfinden), müssen die Eigentümer auch während der Veranstaltung ihre Maske oder ihren Schal vor der Nase haben. Sorry, alles andere ist mir zu gefährlich. Zwar teilte der Berufsverband der Hausverwalter erst kürzlich mit, dass ortsgebundene „echte EVs“ (in NRW) derzeit wieder zulässig sind, weil es sich nicht um private „Spaßveranstaltungen“ handelt, aber natürlich unter Einhaltung aller Hygiene- und Abstandsvorschriften! Trotzdem kommt Ihr Verwalter in Erklärungsnot, wenn sich aufgrund seiner Veranstaltung jemand mit Corona ansteckt. Wichtig ist, dass sich auch im Eingangsbereich kein Gedränge bildet. Und auch beim besten Verhältnis der Eigentümer untereinander darf sich niemand die Hand geben. Komme was wolle, zwei Meter Abstand muss (und kann) man immer einhalten. Der Verwalter kann bei dm oder Rossmann für 70 Cent ruhig mal ein paar Tuben Desinfektionsgel kaufen und an die Eigentümer verschenken. … zudem eine tolle Idee für die Kundenbindung!

Herzliche Grüße und bleiben Sie gesund!

Dr. Stephan Walochnik

Der Umlageschlüssel in der Mieterabrechnung

Mit der WEG-Reform 2020 wurde auch der Umlageschlüssel zwischen Mietrecht und WEG harmonisiert. Seitdem können Sie die Betriebskosten in der Regel genauso an den Mieter weitergegeben, wie sie Ihnen von der WEG in Rechnung gestellt wurden. In §556a Abs. 3 BGB steht jetzt:

„Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten […] nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. […]“

Die Kostenaufteilung zwischen WEG-Eigentümern war bisher anders als zwischen Vermieter und Mieter geregelt. Daher war die Änderung überfällig. Standard-Umlageschlüssel im WEG war der Miteigentumsanteil (MEA) – und im Mietrecht der Quadratmeter. Jetzt ist der Umlageschlüssel aus der WEG-Jahresabrechnung auch für den Mieter maßgeblich – zumindest wenn Sie im Mietvertrag nichts anderes vereinbart haben.

Wo lag der Unterschied? Quadratmeter waren der Standard im Mietrecht und die Miteigentumsanteile (MEA) waren der Standard im Wohnungseigentumsrecht.

Der Quadratmeter istein Flächenmaß. Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, werden alle Kosten im Verhältnis der Quadratmeter auf die Mieter umgelegt. Man setzt die Flächen der Wohnungen (= des Sondereigentums) zueinander in Beziehung.

Das Wohnungseigentumsrecht ist eine völlig andere Welt! Wenn in der Teilungserklärung nichts anderes steht, bzw. nichts anderes beschlossen wurde, werden Kosten im Verhältnis der MEA auf die Eigentümer umgelegt. Ihr MEA gibt Auskunft darüber, wie viel Prozent vom Grundstück / vom Gemeinschaftseigentum Ihnen gehören. Es handelt sich also um kein Flächenmaß der Innenseite Ihrer Wohnung, sondern um einen Prozentsatz Ihres Anteils am Gemeinschaftseigentum. Aus rechtlicher Sicht hat der MEA wirklich nichts mit Quadratmetern zu tun. Allerdings stimmen die prozentualen Verhältnisse von Quadratmeter und MEA in vielen (aber nicht allen) Teilungserklärungen überein.

Wenn das Verhältnis der MEA ein anderes ist als das Verhältnis der qm, wurde das zum Problem

Ein Beispiel:

Ihre Wohnung hat 72,5 / 1.000stel MEA und 65,84 (von 776,9) qm. Ihr MEA entspricht 7,25% und Ihre Quadratmeter machen 8,47 % der Fläche aus. Der WEG-Verwalter muss die Kosten grundsätzlich nach MEA auf die Eigentümer verteilen. In der Abrechnung für Ihren Mieter mussten Sie bis 2020 die Gesamtkosten nach qm umlegen. In der folgenden Abbildung sehen Sie den Unterschied: Ihr Mieter trägt mit 1.901,77 EUR (8,47%) einen höheren Anteil der Kosten als Sie an die WEG bezahlen, nämlich 1.753,83 EUR (7,25%).

Von unterschiedlichen Umlageschlüsseln z.B. bei Heizkosten sehen wir mal ab, ist ja alles vereinfacht dargestellt. Und siehe da – der Mieter zahlt Ihnen ca. 150 EUR mehr, als Sie bezahlt haben. Bis zur WEG-Reform war das gesetzlich so gefordert!

Zumindest, wenn Sie im Mietvertrag nichts anderes vereinbart haben. Das war bis 2020 geltendes Recht. Dann wurde das Mietrecht mit dem WoEigG in diesem Punkt harmonisiert. Jetzt geben Sie als Vermieter 7,25% (und nicht 8,47%) der Kosten an Ihren Mieter weiter – genauso, wie Sie selbst an die WEG bezahlt haben.

Aber auch wenn MEA und Quadratmeter übereinstimmten, gab es Komplikationen. Möglicherweise hat die WEG beschlossen, die Kosten der Treppenhausreinigung nach der Anzahl der Wohneinheiten umzulegen und das Treppenhauslicht nach der Personenzahl. Ihrem Mieter gegenüber mussten Sie das aber möglicherweise alles nach Quadratmetern umlegen. Es gab jedenfalls viel Spielraum für Missverständnisse, der jetzt ausgeräumt ist.

Keine automatische Änderung durch die WEG-Reform

Wenn Sie im Mietvertrag bestimmte Umlageschlüssel vereinbart haben, ändern diese sich durch die WEG-Reform nicht automatisch, sondern haben weiterhin Gültigkeit. Im Gesetzestext steht ja: „…haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart…“

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51 Prozent für alle! Das zweischneidige Schwert der geänderten Mehrheitsverhältnisse

Anders als beim Umlaufbeschluss wurden die erforderlichen Mehrheiten auf der Eigentümerversammlung grundlegend geändert. Mit großem Anlauf hat der Gesetzgeber sowohl die doppelt qualifizierte Mehrheit (bei Modernisierungsmaßnahmen und Änderungen des Umlageschlüssels) als auch die Zustimmung aller Betroffenen (bei baulichen Veränderungen) abgeschafft und gegen die einfache Mehrheit getauscht.

Nun können Sie fast alle Themen auf der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschließen. Früher gab es für verschiedene Fälle drei unterschiedliche Stimmenmehrheiten:

Im Normalfall konnten Sie Beschlüsse mit einfacher Mehrheit fassen, d.h. mit 50,01 %.
Modernisierungsmaßnahmen – außerhalb von erforderlichen Reparaturmaßnahmen – machten eine sog. doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich,also die Zustimmung von ¾ aller Eigentümer und 50 Prozent aller Miteigentumsanteile.
Dann gab es noch Beschlüsse zu baulichen Veränderungen, bei denen es keine Nein-Stimmen geben durfte. Wenn Sie eine außenliegende Klimaanlage oder eine Markise installieren wollten, haben Sie das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändert und brauchten somit die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, die sich potentiell daran stören könnten.

Früher konnte jeder, der sich von einer baulichen Veränderung potentiell beeinträchtigt fühlen könnte, die Maßnahme ablehnen. Der Beschluss kam dann nicht zustande. Selbst die Installation von neuen, außenliegenden Briefkästen erhielt oft nicht die erforderliche Einstimmigkeit. Vor allem in großen Eigentümergemeinschaften fand sich oft jemand, der da so seine „Bedenken“ hatte. Das hat viele Wohnungseigentümergemeinschaften blockiert.

Nun gilt das andere Extrem. Auf einmal können Sie bauliche Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen mit einfacher Mehrheit beschließen. Abgesehen von den Sonderfällen zur Kostentragung, um die es im Abschnitt „Bauliche Veränderungen“ geht, wurde die Hürde für Beschlüsse nun deutlich gesenkt. Einerseits erfreulich, dass ein Einzelner nicht mehr die gesamte WEG blockieren kann. Andererseits ist es jetzt möglich, dass ein einzelner Mehrheitseigentümer praktisch über alles regieren kann, wie er gerne möchte.

Transparenzgebot! Oder: Wem gehört das Geld?

Wenn ein Verwalter keine Lust hat, Ihnen Auskünfte zu geben, war es bisher ein beliebter Trick, Ihr Anliegen aufgrund von „Datenschutz“ abzuschmettern. Auch berechtigte Informationsbedürfnisse wurden Eigentümern leider oftmals verwehrt, obwohl jedem WEG-Verwalter klar sein müsste, dass Sie Mitglieder derselben Vermögensgemeinschaft sind. Nun wird Ihr berechtigtes Interesse in §18 Abs. 4 des neuen WoEigG festgehalten:

„Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.“

Wem gehört z.B. das Geld in der Rücklage? Einen Vermieter gibt es ja nicht. Gehört das Geld etwa dem Verwalter oder dem Beirat? Nein, es ist das Vermögen der Eigentümergemeinschaft. Sie sind doch Wohnungseigentümer und kein Mieter. Der Verwalter ist nur Treuhänder von fremdem Vermögen. Eigentlich logisch, dass Ihnen ein unbeschränktes Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen zusteht. Der Gesetzgeber hat nur etwas klargestellt, aber rein logisch betrachtet, gab es auch früher schon keinen Grund, dass man Ihnen den Einblick in die Verwaltungsunterlagen verwehren sollte.

Und warum können Sie Auskunft von „der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ verlangen? Weil der WEG-Verwalter immer als gesetzlicher Vertreter der WEG handelt. Er ist einfach nur das ausführende Organ für die Bereitstellung der Unterlagen, wenn Sie Einsichtnahme verlangen.

Nach § 9b WoEigG ist die Vollmacht des Verwalters für die Bankkonten der WEG nicht beschränkbar. Es darf auch niemand anders eine Vollmacht bekommen, auch nicht der Beirat. Der Verwalter hat also alleinigen Zugriff auf alle Girokonten, auf denen sich durchaus größere Geldbeträge befinden können. Ein korrupter Verwalter könnte Geld abheben und sich aus dem Staub machen. Die Konten werden ja höchstens einmal im Jahr vom Beirat kontrolliert. Wer Gelder verschwinden lässt, würde erst sehr zeitverzögert auffliegen, während der Verwalter andersrum ohne weiteres Ihre Wohnung versteigern lassen kann, wenn Sie Ihr Hausgeld nicht bezahlen. Nach seinem Umgang mit dem WEG-Konto fragt niemand.

Es ist logisch, dass Ihnen somit jederzeit Einsichtnahme in die Unterlagen zustehen muss. Da der Verwalter so viele nicht beschränkbare Befugnisse hat (denn ansonsten wäre das „Schiff“ ja kaum zu steuern), ist es doch nur konsequent, dass die Eigentümer ihn auch kontrollieren können, denn ihnen gehört das Geld.

Multitalent ohne Zulassungspflicht? Teil 2: Verwalter wirft mit Fremdgeld um sich

Fortsetzung:

Endlich kommt der Sachkundenachweis für WEG-Verwalter – und das ist gut so! Die juristische Konstruktion „Wohnungseigentümergemeinschaft“ ist wirklich sehr speziell und vielschichtig. Es ist einfach notwendig, dass die Leute, die diesen Beruf ausüben, zumindest elementare Grundkenntnisse auf dem Gebiet der WEG verfügen – keine Selbstverständlichkeit. Woran liegt das?

Vergleichen wir den WEG-Verwalter doch mal mit anderen freiberuflichen Tätigkeiten, z.B. Rechtsanwalt, Notar, Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer. Das sind auch Menschen, von denen man bestimmte Fähigkeiten und Charakterzüge erwarten kann. Es müssen sorgfältige und vertrauenswürdige Menschen sein, die oftmals Interessen gegeneinander abwägen müssen.

Niemand fragt, wenn der Anwalt nach der Erstberatung eine 500 EUR-Rechnung schickt oder der Wirtschaftsprüfer für die minimalen Ersttätigkeiten mehrere tausend EUR in Rechnung stellt.

Ein Sachkundenachweis ist hilfreich, meiner spannenden und interessanten (Verwalter-) Tätigkeit ihr heruntergekommenes Karohemd-Image abzustreifen und die schwarzen Schafe fernzuhalten.

Achtung! Hier geht es um meine persönliche Meinung zum neuen WoEigG. Wie auch in den anderen Artikeln hier noch ein wichtiger Hinweis zum Haftungsausschluss! Ich bin Webseitenbetreiber (und WEG-Verwalter), aber kein Rechtsanwalt. Das hier ist keine Rechtsberatung und meine Äußerungen würdigen nicht die Aspekte Ihres Einzelfalls. Tätigen Sie auf Basis meiner Aussagen keine Dispositionen. Suchen Sie sich im Zweifelsfall stets einen guten Fachanwalt: Ein guter Rechtsanwalt ist wie ein Kompass. Er bricht keinen Streit vom Zaun, sondern berät Sie und gibt Ihnen Orientierung.

Niemand kann einen Verwalter gebrauchen, der im sprichwörtlichen Karohemd am Küchentisch sitzt und keine Ahnung hat, was er da eigentlich tut, wenn er mit der 70er-Jahre Schreibmaschine ein paar Briefe abtippt. Der ein paar Leute aus dem Schützenverein oder Tennisclub kennt und für deren Häuser dann mal irgendwie „die Verwaltung macht“ und meistens nicht mal weiß, ob er gerade WEG- oder Mietshausverwaltung macht. Wenn er die (Miet- und WEG-) Konten miteinander vermischt, verstößt er bereits gegen das Gesetz, und das ist sicher keine Fahrlässigkeit mehr, bloß weil er meint, er müsste irgendwelchen Vereinskumpels einen Gefallen tun und ungeschult mit fremdem Geld herumhantieren.

Warum gibt es solche Verwalter?

Weil jeder Mensch ohne Schulabschluss Verwalter werden kann. Auch mit der 2018 eingeführten „Berufszulassungsregelung“ darf jeder diesen Beruf ausüben, solange er zumindest nicht vorbestraft ist. Verwalter werden von niemandem kontrolliert, viele tun einfach, was sie wollen. Das kann nicht Sinn der Sache sein, dass jemand mit mehreren zehntausend EUR fremden Geldes auf Bankkonten herumhantiert, weil er einem Kumpel aus dem Tennis- oder Schützenverein einen Gefallen tun will.

Deswegen freue ich mich so sehr, dass es ab 2022 einen Sachkundenachweis gibt.

Warum ist das so wichtig?

Weil Sie / sie niemand aufklärt, ist das vielleicht vielen Wohnungseigentümern noch immer nicht (ganz) bewusst, deswegen ein paar Beispiele:

Beispiel eins:

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Ein Wohnungseigentümer hat mit ein paar Nachbarn gesprochen. Komm, wir lassen die Garagen anstreichen. Und schnell wird ohne Rücksprache mit dem Verwalter ein Maler beauftragt. (Damit es schneller geht!) die Rechnung wird an den Verwalter geschickt. Der Verwalter hinterfragt die Rechnung nicht und überweist das Geld. Schließlich gibt der (laut Gesetz nicht weisungsbefugte!!!) Beiratsvorsitzende eine „Anweisung“, das Geld „unverzüglich zu bezahlen“, um Skonto zu nutzen. Und was ist da gerade passiert? Sicherlich kommt es auf den Einzelfall an, aber ich halte es mindestens für Sachbeschädigung und Veruntreuung. Wieso das?

Sachbeschädigung:

Ja ganz einfach, Sachbeschädigung bedeutet: „Veränderung einer Sache“, nämlich des Garagentors (§ 303 StGB). Auch wenn es jetzt hübscher ist; die Formalitäten fordern die Zustimmung der Eigentümer per Beschluss. Im Einzelfall reicht ggf. eine einfache Mehrheit, aber zumindest muss VOR dem Auftrag jeder Eigentümer die Möglichkeit haben, zumindest darüber nachzudenken und ggf. mit Nein zu stimmen. Deswegen fordert der Gesetzgeber einen WEG-Beschluss! Vielleicht hat das Garagentor jetzt eine andere Farbe? Wer jetzt Ärger machen möchte, weil die Sache über seinen Kopf hinweg entschieden wurde, der nimmt seine Miteigentümer oder den Verwalter wegen Sachbeschädigung in Anspruch. Deswegen sind die Formalitäten sehr wichtig.

Sie haben Ihre Wohnung ja auch beim Notar gekauft und nicht mit Handschlag, oder?

Veruntreuung:

Das geht in die gleiche Richtung. Es gibt überhaupt keine Rechtsgrundlage, warum der Verwalter ohne Beschluss Geld aus dem Gemeinschaftskonto entnommen hat. Ohne Beschluss keine Rechtsgrundlage, egal, wie sehr der Beirat quengelt. Der Beirat ist laut Gesetz nicht zu Entscheidungen befugt!

Also hat der Verwalter als Treuhänder von fremdem Vermögen einfach mal das Treuhandkonto geplündert und ein-, zwei-, dreitausend EUR ausgegeben.

Man sollte einen Rechtsanwalt fragen, aber meiner Meinung nach ist das mindestens grenzwertig an der Veruntreuung, ohne Rechtsgrundlage Treuhandvermögen zu überweisen.

Beispiel zwei:

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Der Verwalter, der das Haus für seine Freunde aus dem Schützenverein oder Tennisclub verwaltet, weiß gar nicht, dass es so etwas gibt wie die Vorschrift zur Legionellenprobe.

„Das gilt doch nur bei Gewerbe.“ Was für ein Unsinn!

Da geistern so viele Halbwahrheiten durch die Köpfe. Das Haus hat einen zentralen Warmwasserkessel? Dann greift die Vorschrift, mindestens alle fünf Jahre auf Legionellen untersuchen zu lassen! Thema erledigt. Fragen Sie mal beim Gesundheitsamt? Gerne, und viel Spaß mit dem Bußgeld.

Den Bakterien ist es egal, in welchen Wasserleitungen sie sich tummeln. Ob Gewerbe oder Wohnhaus. Wenn Warmwasser zu lange stagniert und dadurch abkühlt, dann entstehen Legionellen. Wenn Sie Pech haben, dann gelangen diese „Bakterien“ beim Duschen über den Wasserdampf durch den Riechnerv ins Gehirn. Im besten Fall bekommen Sie „nur“ eine schwere Grippe.

Bei Corona war es den Leuten nicht so schwer zu erklären, dass man eine Maske aufsetzen sollte. Und die Legionellenprobe?

Natürlich, in kleinen Wohngebäuden sind die Leitungen überschaubar und ohne Leerstand werden die Leitungen meist oft genug gespült. Trotzdem unterscheidet das Gesetz nicht und alle Gebäude mit zentraler Warmwasserversorgung müssen mindestens alle 5 Jahre auf Legionellen untersucht werden. Andernfalls drohen 50.000 EUR Bußgeld. Die Gesundheitsämter sind da hinterher! Entweder zahlt es dann der Schützenvereinshausverwalter oder die Wohnungseigentümer, je nach Schuld.

Verwalter, die ihren Beruf beherrschen und sich regelmäßig fortbilden, wissen sowas. Endlich lässt die Politik es mit einem einfachen Sachkunde-Test überprüfen!

Multitalent ohne Zulassungspflicht? Teil 1: Endlich! Der Sachkundenachweis für Verwalter

Es muss ja nicht gleich ein Ausbildungsberuf werden. Aber wieso keine Prüfung, bevor man WEG-Verwalter werden kann? Jetzt steht es fest: Mit der Reform des WoEigG 2020 kommt endlich der lang erwartete Sachkundenachweis für WEG-Verwalter!

Achtung! Hier geht es um meine persönliche Meinung zum neuen WoEigG. Wie auch in den anderen Artikeln hier noch ein wichtiger Hinweis zum Haftungsausschluss! Ich bin Webseitenbetreiber (und WEG-Verwalter), aber kein Rechtsanwalt. Das hier ist keine Rechtsberatung und meine Äußerungen würdigen nicht die Aspekte Ihres Einzelfalls. Tätigen Sie auf Basis meiner Aussagen keine Dispositionen. Suchen Sie sich im Zweifelsfall stets einen guten Fachanwalt: Ein guter Rechtsanwalt ist wie ein Kompass. Er bricht keinen Streit vom Zaun, sondern berät Sie und gibt Ihnen Orientierung.

Ich hoffe, meine Kollegen sehen es mir nach, zumindest die guten. Ich habe kein besonders gutes Bild von meiner (Verwalter-) Branche. Ich weiß, dass viele WEG-Verwalter überhaupt keine Ahnung haben, von dem, was sie tun.

In 2018 gab es ja den ersten Anlauf, den ersten Versuch, einen Sachkundenachweis für WEG Verwalter zu einzuführen. Man wollte eigentlich, dass es eine kleine Prüfung gibt, damit jeder WEG-Verwalter zumindest einmal beweisen muss, ob er die gesetzlichen Basis-Grundlagen beherrscht. So eine Führerscheinprüfung gibt es ja für jeden Autofahrer. Aber nicht für Verwalter. Dieser Gesetzesentwurf damals ist leider mit Ach und Krach gescheitert.

Na vielleicht hatte die Politik damals zu große Angst, dass es dann überhaupt keine Verwalter mehr gibt. Jedenfalls wurde dieser Entwurf 2018 kurz vor Schluss gekippt.

Seit 2018 gab es dann immerhin eine „Fortbildungspflicht“. Die wird aber nicht kontrolliert. Ich musste einfach nur zur Stadtverwaltung gehen und mir selber bescheinigen, dass ich regelmäßig zu Fortbildungen gehe. Dafür musste ich dann noch 600 EUR bezahlen und ca. ein Kilogramm Papier ausfüllen. Schützt das den Kunden? Nö.

Der Beruf ist schon anstrengend. Als WEG-Verwalter müssen Sie so vieles können:

Sie müssen ein halber Ingenieur sein und viel von (Bau-) Technik verstehen.
Sie müssen eine kleine Version eines Rechtsanwalts sein bzw. zumindest viel vom WEG-Recht verstehen, das fängt schon bei den erforderlichen Mehrheitsverhältnissen für Beschlüsse an.
Sie müssen Psychologe sein, wenn Sie sich die Probleme der Wohnungseigentümer anhören.
Sie müssen Politiker sein, wenn Sie mit Fingerspitzengefühl zwischen verschiedenen Wohnungseigentümern vermitteln.
Sie müssen Feuerwehr sein, wenn die Wohnungseigentümer Sie bei Notfällen auch kurzfristig erreichen wollen.
Sie müssen Buchhalter oder zumindest Zahlenmensch sein, wenn Sie die ganzen Geldbewegungen auf den Konten am Jahresende abrechnen sollen.
Sie müssen Bankkaufmann sein, weil sie ja Girokonten führen und Lastschriften einziehen (für die monatlichen Hausgelder).
Und da sind wir wieder beim Juristischen, denn jede Rechnung muss ja auch geprüft werden, bevor man sie bezahlt.

Damit nicht genug. Ein WEG-Verwalter muss nicht nur vieles können, sondern er muss auch vertrauenswürdig sein. Er passt ja in zweierlei Weise auf das Vermögen der Wohnungseigentümer auf:

Erstens auf das Geld auf den WEG-Girokonten, durchaus mal in sechsstelliger Höhe. Er muss ein sorgfältiger Treuhänder von fremdem Vermögen sein.
Zweitens ist auch die Immobilie ein Vermögensgegenstand. Der muss instand gehalten werden. Ansonsten bröckelt die Bausubstanz und mit ihr die Vermietbarkeit.

Das heißt, ein WEG-Verwalter muss ein vernünftiger, sorgfältiger, glaubwürdiger und vertrauenswürdiger Mensch sein.

Solche Menschen gibt es leider nicht wie Sand am Meer (wohl aber WEGs!) und viele Kollegen erfüllen diesen Job leider nur sehr schlecht. Dann werden sie auch noch konfrontiert mit unrealistischen Vorstellungen mancher Wohnungseigentümer.

Auch die Aufklärungsarbeit über die Rechtsform „WEG“ gehört nun einmal zum Beruf des Verwalters. Wer sonst könnte die Eigentümer über ihre Rechte und Pflichten aufklären? Jedenfalls nicht der Notar. Der stellt lieber Geschwindigkeitsrekorde auf, wenn der den Kaufvertrag vorliest.

Man merkt jedenfalls schnell, dass so ein WEG-Verwalter seinen Job nicht pauschal für 30 EUR pro Wohnung und Monat machen kann.

Grund zum Jammern für die Verwalter? Aber wo ist der Kundenservice? Eine Klarstellung

Nach der WEG-Reform können Sie Ihren Verwalter jederzeit auch ohne „wichtigen Grund“ abberufen. Soll heißen: Wenn der Verwalter Murks macht, kann die Eigentümerversammlung ihn sofort vor die Tür setzen. Das ist gut und richtig, damit die WEG ihre Angelegenheiten schnell abarbeiten kann. Dass zahllose Verwalter auf den Kongressen über die neuen Regeln schimpfen, sagt mehr über diese Verwalter als über die Gesetzesreform. Anstatt sich zu freuen, dass Qualität sich von jetzt an schneller durchsetzen kann, hört man auf den WEG-Fortbildungen nur noch Gejammer! Sollte man im Beruf nicht immer versuchen, gute Arbeit zu leisten?

Da ich sowohl Verwalter als auch Wohnungseigentümer bin, weiß ich, wie es ist, einen katastrophalen Verwalter zu haben. Warum sollte man ihn schützen, wenn er tage- und wochenlang nicht ans Telefon geht, nicht zurückruft und Mails nicht beantwortet? Wenn die Bausubstanz vor sich hin bröckelt und beschlossene Instandhaltungsmaßnahmen nicht umgesetzt werden, müssen die Eigentümer geschützt werden. Und wenn Verwalter sich gut um ihre Objekte kümmern, brauchen sie sich um den Rausschmiss keine Gedanken zu machen. Als Eigentümer möchten Sie mit Ihren Problemen nicht alleine gelassen werden. Der Verwalter wird dafür bezahlt, sich um Ihre Anliegen zu kümmern!

Wenn der Verwalter auf Sie nicht reagiert, ständig Murks macht oder allzu langsam ist, können Sie ihn nun jedenfalls schneller feuern. Aber auch das ist relativ, denn es gibt immer weniger Verwalter. Und wenn er seinen Job gut macht, werden Sie ihn nicht feuern, sondern lieben. Anstatt auf die Gesetzgebung zu schimpfen, sollten manche Verwalter überlegen, gute Arbeit sichtbar zu machen. Der Job mag zwar anstrengend sein, aber kompliziert ist er nicht. Wer ihn einigermaßen beherrscht und seine Kunden aufrichtig behandelt, bleibt Verwalter auf Lebenszeit. Was könnten die WEG-Verwalter besser machen? Ein großer Teil der Arbeit sollte aus Berichterstattung bestehen! Die meisten Kunden sind glücklich, wenn der WEG-Verwalter transparent und offen über alle Geschehnisse ihres Hauses, also ihres Vermögens, berichtet.

Zwei meiner Kunden mit Wohnsitz in den USA bekommen in Deutschland regelmäßig einen Kulturschock, weil wir es hierzulande nicht lernen, gute Arbeit und guten Service nach außen hin sichtbar zu machen. „Sei bescheiden!“, lernen wir schon in der Schule. Wir wollen also bloß nicht auffallen und lernen das Tiefstapeln. Erst recht die Verwalter: Begehungsprotokolle landen papierhaft im Aktenordner, anstatt im Emailpostfach des Kunden. Der Verwalter hat regelmäßig Angebote nachverhandelt oder Skonto abgezogen? Das hat der WEG viel Geld erspart. Schlecht, wenn man es die Kunden nicht wissen lässt. Die zwei Amerikaner können einfach nicht verstehen, warum deutsche Hausverwalter ihre Kunden „unfreundlich, lieblos und intransparent“ behandeln – und dabei nicht mal die Kunden verlieren. Beim Thema Kundenservice, Freundlichkeit und Transparenz hat man uns in den USA einiges voraus.

„Tue Gutes und rede darüber“ wäre eine sinnvolle Idee. Und weit besser, als sich über die neuen Gesetze zu beschweren. Die vermeintliche „Verwalterkrise“ könnten viele für ein Umdenken nutzen. Aus Kundenperspektive fehlt es manchmal einfach nur an Transparenz oder Kommunikation. Vielleicht könnte man sich fragen:

Was denkt mein Kunde? Was geht in seinem Kopf vor?
Welche Sorgen macht er sich zu seiner Wohnung?
Was erwartet er? Was möchte er wissen?

Email statt Telefon. Nehmen wir an, Sie rufen den Verwalter an, weil es ein Problem mit der Regenrinne gibt. Sie tropft und ist an manchen Stellen durchgerostet. Er versteht das Problem, erklärt Ihnen telefonisch haarklein die Lösung, ruft den Dachdecker, der es in den nächsten Tagen repariert. Thema schleunigst erledigt. Und die anderen Wohnungseigentümer?Die erfahren gar nichts, aber am Ende des Tages ärgert sich der Verwalter, dass wieder so viel zu tun war und er so wenig geschafft hat. Weil der Verwalter nicht auch noch mit den anderen Eigentümern telefonieren und alles erklären kann, erfahren diese von nichts und schimpfen, dass er so wenig leistet. Das stimmt zwar in manchen Fällen gar nicht, ist aber der mangelhaften Kommunikation geschuldet. Wenn nur einer von dem Vorgang überhaupt etwas mitbekommen hat, ersäuft die gute Arbeit ungesehen in der Belanglosigkeit. Stattdessen sollte der Verwalter schleunigst alle Eigentümer um ihre Einverständniserklärung zum Versand per Email bitten, einen Mail-Verteiler einrichten – und bei allen wichtigen Themen nicht nur den Beirat, sondern alle Eigentümer informieren, damit die Arbeit sichtbar wird. Wir setzen das seit Jahren erfolgreich um – und es wird als großer Fortschritt in der Berichterstattung wahrgenommen. Mit einfachen Mitteln.

Von Vertraulichkeiten mal abgesehen: Was man einem Kunden sagt, betrifft fast immer das Gemeinschaftseigentum. Auch die anderen müssen das wissen. Die Arbeit Ihres WEG-Verwalters läuft leider viel zu oft im Hintergrund: Angebote einholen, sichten, vergleichen, Themen auf Wiedervorlage haben, Dienstleister zum dritten Mal an Vorgänge erinnern, wieder abwarten, nachhalten, auf Rückfragen antworten, Telefonate führen usw. Aber das einzige, was Sie als Kunde sehen, ist die Abbuchung auf Ihrem Konto. Was sonst noch passiert, geht an Ihnen vorbei, wenn Sie nicht gerade Beirat sind oder zufällig davon erfahren. Wenn auch noch die Eigentümerversammlung als einziger Kontakt im Jahr zur langweiligen Veranstaltung degeneriert, ist es nur logisch, dass Sie den Verwalter nur anhand seines Preises beurteilen, weil Sie ihn davon abgesehen überhaupt nicht wahrnehmen.

Das Gebäude gehört aber nicht dem Beirat, sondern den Eigentümern. Anstatt sich darüber zu ärgern, dass man jederzeit abberufen werden könnte, sollte jeder WEG-Verwalter seine Kommunikationskanäle kritisch auf den Prüfstand stellen und überlegen, wie man seine Kunden auf dem Laufenden halten kann. Denn das Gebäude gehört zum Vermögen der Eigentümer, und der Verwalter schuldet ihnen Rechenschaft, was leider allzu oft unterbleibt. Ansonsten müsste sich keiner der Verwalter Sorgen um die Abberufung machen.