Eigentumswohnung - Die Eigentumswohnung

Millionär von Hause aus

Leider muss ich Sie enttäuschen, wenn Sie glauben, dass der Herr Professor ja eine ganz andere Ausgangssituation hat als Sie selbst. Ganz im Gegenteil. Ich bin nicht von Beginn an mit Immobilien groß durchgestartet – und auch nicht gerade in finanziell privilegierten Verhältnissen aufgewachsen. Viele Jahre war es um meine Finanzen wirklich nicht allzu gut bestellt, wie bei vielen Menschen. Aber immerhin hatte ich neben der Selbständigkeit immer eine Festanstellung, wenn auch Teilzeit. Und so waren meine finanziellen Verhältnisse durchschnittlich genug, dass es für einen Kredit gereicht hat. Und zum Glück gibt es Banken, deren Geschäft es bekanntlich ist, einem Geld zu leihen, um sich davon Eigentumswohnungen zu kaufen.

Weil ich zu meinen eigenen Immobilieninvestitionen die meisten und besten Daten habe, möchte ich Ihnen das Prinzip des Vermögensaufbaus anhand meiner eigenen Objekte näherbringen.

Im Jahr 2007 war ich 23 Jahre alt und bin zur Bank gegangen, um meine erste eigene Wohnung in Grevenbroich zu kaufen. (Sie kostete 78.000 EUR und ich habe sie 2020 für 185.000 EUR verkauft.) Im Jahr 2010 folgte die zweite, dann kam eine längere Pause, 2015 die dritte, 2020 die vierte und 2021 die fünfte, 2024 folgten die sechste, siebte, achte und das erste Mehrfamilienhaus. Wohnung Nummer eins und fünf habe ich inzwischen wieder verkauft, eine davon mit großem Gewinn, die andere mit großem Verlust, aber das ist eine andere Geschichte mit vielen Besonderheiten, die in dieser Form selten vorkommen. Dafür habe ich Wohnung Nummer zwei (, die hier noch in der Tabelle enthalten ist,) inzwischen ebenfalls mit einem großen, steuerfreien Gewinn verkauft.

Nachfolgend finden Sie die Liste der Wohnungen, die ich aktuell, im Jahr 2025, besitze. Den Mietern und Miteigentümern zuliebe sind die Daten zensiert. Nach meiner Erfahrung ist es interessanterweise einfacher, einen Kredit zu bekommen, je mehr Immobilien und Schulden Sie bereits besitzen.

Adresse	Kaufpreis (Jahr)	Restschuld heute (2025)	Wann abbezahlt?	Geschätzter akt. Wert
B** Straße Düsseldorf	54.000 EUR (2010)	-34.432 EUR	2038	144.900 EUR
M** Weg Kaarst	85.000 EUR (2015)	-58.619 EUR	2035	195.390 EUR
H**straße Mönchengladbach	106.500 EUR (2020)	-104.672 EUR	2047	167.925 EUR
He**-Straße Viersen	110.000 EUR (2024)	-108.500 EUR	2054	110.000 EUR
B**weg Viersen (MFH)	545.000 EUR (2024)	-540.000 EUR	2054	545.000 EUR
V**-Straße 11 Kempen	171.000 EUR (2024)	-168.741 EUR	2054	171.000 EUR
V**-Straße 3 Kempen	160.000 EUR (2024)	-167.500 EUR	2054	160.000 EUR
Weinberg, Neumagen-Dhron	4.000 EUR (2023)	0 EUR	2023	4.000 EUR
Summe:	1.235.500 EUR	-1.182.464 EUR		1.498.215 EUR
Vermögen heute:		315.751 EUR

Die geschätzten aktuellen Werte stammen aus einer Hochrechnung von Quadratmeterpreisen, die ich im Jahr 2024 auf Immowelt nachgeschlagen habe.

Und jetzt denken wir mal 30 Jahre weiter. Der längste Kredit läuft noch bis 2054. Dann bin ich 70 Jahre alt. Vielleicht habe ich eine zu lange Pause gemacht oder bin ein Spätzünder? Kann sein. Aber 70 Jahre Lebensalter wird bis dahin dem gesetzlichen Renteneintrittsalter entsprechen. Zu diesem Zeitpunkt ist der letzte Kredit abbezahlt. Restschuld: Null. Da ist sie: Meine erste Million! Naja, um genau zu sein, wären es sogar anderthalb Millionen Euro. Zur Erinnerung: Wir sprechen von Objekten, deren Kaufpreise nicht aus meiner Tasche, sondern per Bankkredit bezahlt worden sind. Es sind Immobilien, die sich vollständig selbst tragen, und für die ich – im Gegensatz zu Lebensversicherungen oder Aktiensparplänen – keinerlei monatliche Rate entrichten muss.

Spätestens, wenn ich 70 Jahre alt bin, haben meine Mieter die Wohnungen für mich abbezahlt. Selbst dann, wenn ich bis dahin keinen monatlichen Überschuss erwirtschaften würde, und selbst wenn Mieten und Immobilienpreise von jetzt an 30 Jahre lang nie wieder steigen würden – was ja Unsinn ist.

Wo wir beim nächsten Thema sind: Wir haben bisher keinerlei Wertsteigerung der Immobilienpreise berechnet! Gehen wir nun also einen Schritt weiter: Was würde passieren, wenn bei einer nur sehr geringen Wertsteigerung einfach nur die Kredite von den Mietern abbezahlt würden?

Gehen wir davon aus, dass die Immobilien im Laufe der Jahre bis zu meinem Renteneintritt eine moderate Wertsteigerung von 2,5% pro Jahr erfahren werden, ausgehend von Kaufpreis und Kaufjahr, kontinuierlich fortgesetzt bis ins Jahr 2054, wenn der letzte Kredit abbezahlt ist. Berechnen wir im nächsten Schritt diese jährliche Steigerung der Immobilienwerte. Ausgehend von einer jährlichen Wertsteigerung von 2,5% sieht meine Vermögensliste im Jahr 2054 wie in der folgenden Tabelle dargestellt aus:

Adresse	Wert im Jahr 2054 (2,5 % Steigerung p.a.)	Restschuld (2054)
B** Straße Düsseldorf	160.045 EUR	0,00 EUR
M** Weg Kaarst	222.663 EUR	0,00 EUR
H**straße Mönchengladbach	246.581 EUR	0,00 EUR
He**-Straße Viersen	230.732 EUR	0,00 EUR
B**weg Viersen (MFH)	1.143.174 EUR	0,00 EUR
V**-Straße 11 Kempen	358.684 EUR	0,00 EUR
V**-Straße 11 Kempen	335.610 EUR	0,00 EUR
Weinberg	8.600 EUR	0,00 EUR
Summe Vermögen 2054:	2.706.092 EUR	0,00 EUR

Wir schreiben das Jahr 2054. Meine Mieter haben über die Jahre eine Million Euro Schulden für mich zurückbezahlt, haben auch die Zinsen getragen und ich habe durch eine moderate Wertsteigerung von nur 2,5% pro Jahr weitere 1,5 Millionen Euro dazugewonnen. So sind aus meiner ersten Million nun fast drei Millionen geworden.Das ist dieSumme der Werte meiner Immobilien im Jahr 2054 unter den oben genannten Voraussetzungen. Und was habe ich dafür bezahlt? Nichts.

An dieser Stelle eine wichtige Anmerkung: Wenn Sie eine Immobilie kaufen, fallen neben dem Kaufpreis auch Erwerbsnebenkosten an. Diese Kosten müssen auch bezahlt werden und werden von manchen Banken nicht mitfinanziert. Erwerbsnebenkosten sind Transaktionskosten, die bei einem Verkauf meist vom Käufer getragen werden. In Nordrhein-Westfalen bestehen diese aus etwa 1,5% Notar- und Grundbuchkosten, 6,5% Grunderwerbsteuer und ggfs. 3,57% Maklergebühren. In Summe etwa 12%.

Bei manchen meiner Immobilien war eine Finanzierung incl. dieser Erwerbsnebenkosten nicht (vollständig) möglich. So habe ich im Durchschnitt vielleicht 5% Erwerbsnebenkosten aus eigener Tasche bezahlt. Bevor Sie wieder mit großen Zahlen rechnen, denken Sie bitte daran: Es geht auch eine Nummer kleiner: Sie haben gesehen, dass Sie gar nicht so viele Immobilien benötigen, um im Rentenalter Ihre erste Million zu erreichen. Drei Eigentumswohnungen könnten reichen. Somit ist auch deutlich weniger Eigenkapital nötig als in meinem Beispiel. Zudem sind viele Banken bereit, zumindest 105% des Kaufpreises zu finanzieren.

Sie sehen schnell, dass es wirklich jeder schaffen kann, sich mit wenigen Eigentumswohnungen ein finanzielles Polster anzusparen, wenn man nur rechtzeitig anfängt zu investieren und die Eigentumswohnungen für sich laufen lässt.

Viele wichtige Faktoren sind in dieser Rechnung gar nicht berücksichtigt. Wertsteigerungen bei Immobilien können weit höher ausfallen, als sie hier angesetzt sind – und normalerweise schafft man es auch, im Laufe der Jahre die Miete ein wenig zu erhöhen, damit man auch weit vor dem Renteneintrittsalter einen monatlichen Überschuss erwirtschaftet. Diesen kann man wiederum verzinslich anlegen – bspw. in Aktien oder als Eigenkapital für den Kauf weiterer Immobilien.

Mieterhöhungen wurden in dieser Tabelle komplett außer Acht gelassen, ebenso Instandhaltungen und steuerliche Vorteile, die z.B. aus Abschreibungen resultieren. Aber selbst, wenn man das alles nicht macht, sind allein die Immobilienwerte Ihre sichere Fahrkarte zu einem finanziell sehr beruhigten Ruhestand.

Fun-Fact: Als ich die Tabelle ursprünglich erstellt habe, wollte ich zuerst nur 1,5% Wertsteigerung pro Jahr annehmen. Diese Werte hatten die Immobilien aber bereits bis heute (2025) und nicht bis 2054 erreicht, daher musste ich aus 1,5% nun 2,5% machen, um keine Abwertung zu erreichen.

Fun-Fact Nummer zwei: Im Jahr 2025 habe ich die Wohnung auf der B**straße in Düsseldorf für 150.000 EUR verkauft, obwohl sie erst im Jahr 2054 einen Wert von 160.000 EUR erreichen sollte. Die Tabelle aktualisiere ich später.

Fun-Fact Nummer drei: Wie die 2025er Werte in der Tabelle oben zeigen, ist ein Teil der 2054er-Wertsteigerungen bereits 2025 eingetreten. Aber das blenden wir mal aus. Wir rechnen mit kaufmännischer Vorsicht.

Zum Schluss möchte ich Ihnen noch zeigen, welche Mieteinnahmen die abbezahlten Immobilien einbringen – einmal nach heutigem Stand ohne Mieterhöhungen und einmal bei Annahme von sehr moderaten 1,5% Mieterhöhungen p.a.

Anmerkung: Gesetzlich sind Mieterhöhungen auf 20% bzw. 15% in 3 Jahren begrenzt. Zudem darf der örtliche Mietspiegel bei Mieterhöhung (im Rahmen eines bestehenden Mietvertrags) nicht überschritten werden.

Adresse	monatl. Kaltmiete aktuell	monatl. Kaltmiete (2054) bei 1,5 % Steigerung p.a.
B** Straße Düsseldorf	546 EUR	1.051 EUR
M** Weg Kaarst	489 EUR	873 EUR
H**straße Mönchengladbach	603 EUR	1.000 EUR
He**-Straße Viersen	516 EUR	806 EUR
B**weg Viersen (MFH)	2.807 EUR	4.387 EUR
V**-Straße 11 Kempen	1.349 EUR	2.108 EUR
V**-Straße 3 Kempen	829 EUR	1.296 EUR
Weinberg	8 EUR	13 EUR
Summe:	7.147 EUR	11.538 EUR

Seien es nun 7.000 oder 11.000 EUR – von diesen Einnahmen werden ab 2054 keine Kreditraten mehr abgezogen, weil die Immobilien abbezahlt sind. Es verbleibt ein hohes passives Einkommen, das die gesetzliche Rente in den Schatten stellt.

Bitte bedenken Sie, dass Sie auf die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung noch Einkommensteuer bezahlen müssen. Sie können jedoch Werbungskosten wie die Fahrten zum Objekt, Verwaltungskosten, Reparaturen oder die Abschreibung steuerlich geltend machen, um die Steuerlast zu senken.

Auch wenn keine Bankrate mehr fließt, müssen Sie die Immobilien natürlich noch instand halten, wenn Reparaturbedarf besteht, was Sie wiederum von der Steuer abziehen können. Trotzdem finde ich, immer noch sehr gut davon leben kann, selbst wenn man davon ausgeht, dass sich die Überschüsse durch solche Dinge halbieren würden. Schauen Sie mal auf Ihren Rentenbescheid. Wer bekommt 5.000 EUR Rente?

Steuerersparnis nie als Selbstzweck

„Verlustverrechnung“ – ein komplizierter Begriff aus dem Steuerrecht. Er bedeutet: Wenn Sie mit der Vermietung Verluste machen, können Sie diese mit anderen Einkünften verrechnen, um z.B. weniger Steuern auf Ihr Angestelltengehalt oder auf Ihre Selbständigkeit zu bezahlen. Weil steuerlich – von Ausnahmen abgesehen – alle Einkünfte in einen Topf geworfen werden, zahlen Sie insgesamt weniger Steuern, wenn Sie mit der Vermietung ein Minus machen.

Wichtig ist aber, dass sich eine Investition immer auch ohne die Steuerwirkung lohnen muss. Die steuerliche Erleichterung muss immer als Bonus gesehen werden, und niemals als Grund, um eine Investition zu tätigen. Sonst verkalkuliert man sich und gerät in Teufels Küche – spätestens wenn die anderen Einnahmen mal geringer ausfallen sollten.

Um Steuern zu sparen, müssen die Mieteinkünfte – rechnerisch nach Steuerrecht – einen Verlust erzeugen, d.h. die Einkünfte müssen negativ sein. Die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ (§21 EStG) ist eine Überschusseinkunftsart. Das bedeutet, dass – von Abschreibungen und der Kilometerpauschale abgesehen – nur echte Ausgaben steuerlich geltend gemacht werden können.

Es gibt ein paar Möglichkeiten, die Steuerlast legal zu senken. Mit Abschreibungen kann man steuerlich viel bewegen. Abschreibung bedeutet Werteverzehr, d.h. die Annahme, dass ein Gebäude nach 50 Jahren abgenutzt ist, und dies auch in der Steuererklärung so aufgenommen wird. In Prozent bedeutet das, dass Sie 50 Jahre lang 2% des Kaufpreises (nur Gebäudeanteil!) in der Steuererklärung angeben können (50 x 2% = 100%). Wenn Ihnen ein zertifizierter Gutachter bescheinigt, dass die Restnutzungsdauer nur 25 Jahre statt 50 beträgt, und Sie dies dem Finanzamt gegenüber glaubhabt machen, können Sie 25 Jahre lang 4% abschreiben (25 Jahre x 4% = 100%). Das macht steuerlich einen großen Unterschied aus.

Wichtig ist, dass die Abschreibung irgendwann vorbei ist. Wie sieht Ihre steuerliche Situation dann aus, wenn z.B. in 25 Jahren die Abschreibung verbraucht ist? Vielleicht sind Sie bis dahin in Rente und haben sowieso niedrigere Einkünfte und einen geringeren Steuersatz. Dann ist ja alles gut. Denken Sie nur daran, dass eine Änderung in der Abschreibung dazu führt, dass sich die Steuerpflicht über die Jahre anders verteilt.

Sie können Ihre Steuerpflicht auch damit senken, dass Sie in Reparaturen oder Modernisierungsmaßnahmen investieren. Dennoch haben Sie dann auch weniger Geld im Geldbeutel, weil Sie es (für sinnvolle Zwecke) ausgegeben haben. Wenn Sie dem Spitzensteuersatz unterliegen, zahlen Sie 45% Einkommensteuer (plus Soli) auf Ihre Einkünfte. Selbst dann müssen Sie also 100 EUR ausgeben, um 45 EUR über die Steuererklärung erstattet zu bekommen.

Es ist sinnvoll, sich steuerlich beraten zu lassen, und möglichst alle legalen Wege auszuschöpfen, die Steuerlast zu senken. Vor allem Privatanleger lassen sich häufig so richtig „anheizen“, wenn man nur das Wort „Steuerersparnis“ in den Mund nimmt. Vorsicht gilt bei fragwürdigen Finanzprodukten oder denkmalgeschützten Schrottimmobilien.

Die wichtigste Regel ist, dass die Investition sich auch unabhängig von der Steuer lohnen muss.

Fluch und Segen von langfristigen Kreditzinsen

Mit der Entscheidung für eine langfristige Zinsbindung tauschen Sie Sicherheit gegen Flexibilität – aber auch gegen die Möglichkeit, Geld zu sparen. Für die meisten Menschen ist langfristige Planbarkeit etwas sehr wichtiges. Sie bekommen von Ihrem Arbeitgeber schließlich auch Monat für Monat das gleiche Gehalt, da passt es doch gut, dass Sie auch der Bank monatlich das gleiche Geld bezahlen.

So oder so wird es einen Zeitpunkt geben, zu dem die Rate anhand des aktuellen Zinsniveaus neu berechnet wird – wenn auch erst in 10 Jahren. Mit dem Abschluss eines Darlehens mit langfristiger Zinsbindung versprechen Banken Planungssicherheit für viele Jahre. Bei einem Kredit mit 10-jähriger Zinsbindung fixieren Sie den Zins für zehn Jahre, bei einem variabel verzinsten Darlehen wird der Zins bei jeder monatlichen Rate neu ermittelt.

Langfristige Zins- und Planungssicherheit gibt es nicht geschenkt. Die Sicherheit erkaufen Sie sich mit Einbußen auf mehreren Ebenen.

Langfristig gebundene Zinsen beeinträchtigen die Tilgungsflexibilität. Eine vorzeitige Rückzahlung ist während der Zinsbindung meistens nicht möglich – oder nur zu einem geringen Teil. Oft sind es fünf Prozent jährlich, die Sie sondertilgen können. Bei variabel verzinslichen Darlehen können Sie jederzeit Sondertilgungen in beliebiger Höhe leisten.

Der Zins ist teurer. Die Bank wird von Ihnen einen Aufpreis verlangen, da sie Sie vor dem Zinsänderungsrisiko schützt. Variable Zinssätze liegen in der Regel unterhalb vom 10-Jahres-Zins. Sie haben damit einen gewissen Puffer nach oben. Nehmen wir an, die Differenz würde 0,5% betragen. Dieser Betrag fließt bei gleicher Rate zusätzlich in Ihre Tilgung ein.

Wenn die Zinsen fallen, profitieren Sie als Inhaber eines variabel verzinslichen Darlehens von sinkenden monatlichen Ausgaben.

Vielleicht ist Ihnen das alles aber zu viel Risiko und Sie möchten nicht, dass die Rate unkalkulierbar schwankt. Eine gewisse Sicherheit ist bei den großen Summen, die in Immobilien gebunden sind wichtig und sinnvoll. Eine erhebliche Summe rein variabel zu finanzieren wäre wirklich nicht klug.

Sie können Ihre Finanzierung in mehrere Teile zerlegen, so dass Sie nicht einen Kredit, sondern mehrere kleine Darlehen mit unterschiedlicher Laufzeit (bei der gleichen Bank) aufnehmen.

Wenn Sie zum Beispiel eine Eigentumswohnung für 300.000 EUR kaufen, könnten Sie z.B. für einen Teilbetrag von 150.000 EUR die Zinsen für 10 Jahre festlegen, für 75.000 EUR für 5 Jahre und die restlichen 75.000 EUR variabel verzinsen lassen. Bei der „überschaubaren“ Summe von 75.000 EUR würde ein Zinsanstieg von 1% nur Mehrkosten von 62,50 EUR im Monat bedeuten, was Sie vermutlich verkraften können. Zumal Sie bei fallenden Zinsen auch eine entsprechende Minderbelastung haben. Und Sie haben sich eine jederzeitige Sondertilgungsoption von 75.000 EUR offengehalten.

Eine bisher selbst genutzte Eigentumswohnung vermieten

Bisher haben Sie selbst in Ihrer Wohnung gewohnt und möchten sie nun vermieten. Was müssen Sie beachten?

Das Wichtigste: Ein vermietender Eigentümer befindet sich in zwei Rechtsverhältnissen:

1) Gesellschafterverhältnis (WEG):

Erstens sind Sie Gesellschafter bzw. Miteigentümer der WEG. Ihnen gehört ein prozentualer Anteil des Gemeinschaftseigentums. Deswegen haben Sie u.a. ein Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung. Der Verwalter erstellt einmal im Jahr eine Abrechnung – und die geht direkt an Sie, egal ob vermietet oder nicht. Die Jahresabrechnung bezieht sich laut Gesetz auf das vollständige Jahr. Entsprechend der gesetzlichen Regelungen differenziert man nicht nach Zeiträumen oder Bewohnern. Selbst bei Eigentümerwechsel gibt es laut WoEigG nur eine Jahresabrechnung für die Wohnung für das ganze Jahr. Der (unterjährige) Wechsel von „selbstgenutzt“ zu „vermietet“ ist für die WEG unwichtig. Sie (und nicht Ihr Mieter) zahlen weiterhin die monatlichen Vorauszahlungen an die WEG.

2) Vertragliches Verhältnis (Mieter):

Zweitens haben Sie ein vertragliches Verhältnis zum Mieter: Den Mietvertrag. Der Mieter schuldet Ihnen die Miete und eine Vorauszahlung für Heiz- und Betriebskosten. Beides überweist er direkt an Sie – und nicht auf das Konto der WEG, denn die WEG hat keinerlei vertragliche Bindung zum Mieter und führt auch keine Drittkonten. Wenn der Mieter seine Zahlungen direkt auf das Konto der WEG leisten würde, könnten Sie auch gar nicht mehr kontrollieren, ob der Mieter die Nebenkosten bezahlt oder nicht. Also sollte man trennen, was nicht zusammen gehört.

Zum Mietvertrag:

Um die Wohnung zu vermieten, brauchen Sie einen Mietvertrag. Es gibt Vorlagen für Mietverträge, z.B. von Immowelt, Immoscout oder von Haus und Grund, aber auch vom Mieterbund usw. Das sind meistens Standard-Formulare, die sich nach der aktuellen Rechtsprechung richten. Alle gängigen Fragen sind üblicherweise bereits geregelt – Sie müssen nur wenige Formularfelder ausfüllen und sich um fast nichts mehr kümmern.

Achten Sie auf die Betriebskosten: Sie können sich meistens zwischen Vorauszahlung und Pauschale entscheiden. Wie bereits ausgeführt können Sie bei einer Pauschale keine Nachforderungen an den Mieter bzgl. der Nebenkosten stellen, was auch mal teuer werden kann. Sinnvoll ist fast immer eine Vorauszahlung mit späterer Abrechnung. Einmal im Jahr werden dann die geleisteten Vorauszahlungen den tatsächlichen Kosten gegenübergestellt.

Zur Abrechnung:

Der Mieter überweist die Nebenkosten-Vorauszahlung auf Ihr Konto und Sie zahlen wie bisher das Hausgeld an die WEG. Die WEG rechnet Ihnen gegenüber ab, und Sie gegenüber Ihrem Mieter.

Sie müssen nur daran denken, dass Nachzahlungen des Mieters ein Jahr nach Ende des Abrechnungsjahres verjähren. Guthaben, die Sie an den Mieter auszahlen müssen, verjähren aber erst nach drei Jahren. Sie sollten daher unbedingt innerhalb der Jahresfrist die Abrechnung erstellen.

Als Grundlage für Ihre Abrechnung ziehen Sie die WEG-Jahresabrechnung heran. Welche Kosten Sie auf den Mieter umlegen dürfen, steht in der sog. BetrKV. Sie müssen diese Kosten im Mietvertrag aufführen. In den meisten Standard-Mietverträgen ist dies bereits vorbereitet. Den vollen Katalog umlagefähiger (Mieter-) Kosten findet man in §2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Die sollten Sie dann in den Mietvertrag übernehmen.

Zu den Umlageschlüsseln in der Abrechnung:

Wie bereits ausgeführt, sollten Sie im Mietvertrag darauf hinweisen, dass die Umlageschlüssel der WEG auch für das Mietverhältnis gelten. Zumindest sollten Sie nichts anderes vereinbaren, da dieser Verweis seit 2020 der Standard ist, wenn im Mietvertrag nichts anderes definiert wurde.

Zu den Versorgern:

Sie sollten die Hausverwaltung rechtzeitig über den Nutzerwechsel informieren, damit die Heizkosten-Firma die Abrechnung aufteilt. Dann gibt es eine Zwischenabrechnung für die Heizkosten und Sie haben es leichter, für Ihren Mieter eine Abrechnung zu erstellen. Der Stromzähler der Wohnung ist bisher direkt auf Ihren Namen angemeldet und hat keine Berührungspunkte mit der WEG. Üblicherweise genügt eine einfache Mail an die Stadtwerke, damit Sie als Vertragspartner abgemeldet werden und der Mieter sich anmelden kann. Wenn Sie eine Gasetagenheizung haben, gilt das auch für den Gaszähler.

So erstellen Sie eine korrekte Abrechnung für Ihren Mieter (Teil 2: Abrechnung bei Mieterwechsel während des Jahres)

Nachdem Sie die Mieterabrechnung für ein laufendes Mietverhältnis beherrschen, gibt es nun eine Kündigung und einen unterjährigen Mieterwechsel. Wie rechnen Sie aus, welcher Mieter welchen Anteil der Nebenkosten bezahlen muss?

Keine unlösbare Katastrophe, sondern eine sehr einfache Umrechnung im Dreisatz, die Sie mit jedem handelsüblichen Excel-Arbeitsblatt oder Taschenrechner hinbekommen.

Beispiel:

Ich unterstelle, dass Sie die Kosten zeitanteilig umrechnen (d.h. einfacher Dreisatz nach Tagen). Im unten abgebildeten Beispiel erkennen Sie, dass ich zusätzlich für die Kostenart „Allgemeinstrom“ den Umlageschlüssel „Personen“ eingebaut habe, um die Umrechnung auch für diesen Fälle zu erklären.

Im Beispiel erfolgte der Mieterwechsel nahtlos zum 01.07.2019, d.h. der frühere Mieter lebte 182 Tage (49,863% der Zeit) in der Wohnung, der neue Mieter 183 Tage (50,137% der Zeit). Zusammen 365 Tage und 100%.

Kosten, die nach Miteigentumsanteil (MEA) abgerechnet werden, rechnen Sie proportional um, also geteilt durch 365 Tage mal 182 (bzw. 183). Einfacher Dreisatz. Thema erledigt.
Die Heizkosten werden ohnehin durch einen externen Dienstleister nach Verbrauch berechnet. Wenn Sie der Hausverwaltung rechtzeitig Bescheid gegeben haben, ist die Heizkosten-Abrechnung bereits auf den alten und neuen Mieter aufgeteilt.
Für Kosten, die nach Personen verteilt werden (im Beispiel „Allgemeinstrom“), sollten Sie sich eine „Personen mal Tage“-Liste machen (Excel-Vorlage gerne auf Anfrage – oder schnell selbst machen):

Wie viele Personen x Tage (PxT) entfallen im Gesamtjahr auf Ihre Wohnung?
- Im Beispiel besitzen Sie Wohnung Nr. 2:
  - 2 Personen vom 01.01. bis 01.07.
    = 182 Tage x 2 Personen = 364 PxT
  - und 1 Person vom 02.07. bis 31.12.
    = 183 Tage x 1 Person = 183 PxT
  - in Summe 364 + 183 = 547 PxT.
- Wie viele PxT entfallen auf den alten Mieter? (Im Beispiel: 364 PxT)
- Wie viele PxT entfallen auf den neuen Mieter? (Im Beispiel: 183 PxT)
- Der Rest ist einfache Mathematik, nämlich: Gesamtkosten geteilt durch 547 x 364 (bzw. 183).

So erstellen Sie eine korrekte Abrechnung für Ihren Mieter (Teil 1: Abrechnung ohne Mieterwechsel)

In diesem Abschnitt geht es darum, wie Sie in verschiedenen Konstellationen die Abrechnung für Ihren Mieter erstellen.

Ein wichtiger Hinweis vorab! Die folgenden Rechenschritte sind allgemein gehalten und gehen davon aus, dass sowohl die Umlageschlüssel klar sind als auch die Kosten, die auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Es kommt auf den Einzelfall an. Bitte übernehmen Sie daher meine Ausführungen nicht undifferenziert und schauen Sie v.a. auf die Regeln in Ihrem Mietvertrag, damit es keine vermeidbaren Meinungsverschiedenheiten gibt.

Nun erhalten Sie Ihre erste WEG-Jahresabrechnung und müssen Ihrem Mieter gegenüber abrechnen. Wie geht das? Sie sollten sich eine Excel-Datei erstellen, die Sie dann als Vorlage jedes Jahr wiederverwenden können. Das habe ich beim Kauf meiner ersten Eigentumswohnung im Jahr 2010 auch so gemacht. Ihr Verwalter hilft Ihnen sicherlich gerne bei der Erstellung Ihrer ersten eigenen Excel-Datei oder hat sogar eine Vorlage für Sie (Ansonsten schicke ich Ihnen gerne unter Ausschluss jeglicher Haftung eine leere Excel-Vorlage).

Der Ausgangspunkt der Excel-Datei ist die WEG-Abrechnung. Dann geht die Rechnung so:

Ausgaben:

Erster Abschnitt der WEG-Jahresabrechnung: „Nicht umlagefähige Kosten“
Zweiter Abschnitt der WEG-Jahresabrechnung: „Heizkosten“
Grundsteuer, die von Ihrem persönlichen Konto abgebucht wurde (nicht vergessen!)

Die folgende Abbildung zeigt eine typische WEG-Jahresabrechnung. Darin markiert sind:

Abschnitt 1 der WEG-Jahresabrechnung: „Nicht umlagefähige Kosten“,
Abschnitt 2 der WEG-Jahresabrechnung: „Heizkosten“.

Die hier aufgeführten Kosten zahlt der Mieter, sofern im Mietvertrag keine Pauschalmiete vereinbart wurde.

Auch die Grundsteuer kann an den Mieter weitergegeben werden. Sie taucht in der WEG-Abrechnung nicht auf, weil sie von Ihrem eigenen Konto bezahlt wurde. Daher vergisst man sie schnell.

Im folgenden Ausschnitt einer Abrechnung sehen Sie die Positionen, die für Ihre Betriebskostenabrechnung nicht relevant sind:

die nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten und
die Vorauszahlungen des Eigentümers an die WEG.

Einnahmen:

Tatsächlich geleistete Vorauszahlungen des Mieters
Aber nicht die Nachzahlung vom letzten Jahr oder die Mietkaution.

Die Summe aus Ausgaben und Einnahmen ergibt Guthaben oder Nachzahlung des Mieters.

Beispiel:

In der folgenden Abbildung sehen Sie eine typische Mieter-Betriebskosten-Abrechnung, die mit einer einfachen Excel-Datei erstellt wurde. Hier tauchen die o.g. Daten aus der WEG-Jahresabrechnung auf.

Die Grundsteuer B kommt nicht in der WEG-Jahresabrechnung vor und musste ergänzt werden. Die Vorauszahlungen des Mieters entnehmen Sie Ihrem Girokonto, weil der Mieter dorthin überweist.

Ausgaben:

Der erste Abschnitt der WEG-Jahresabrechnung („Nicht umlagefähige Kosten“) wurde mit gleichem Umlageschlüssel in die Betriebskosten-Abrechnung übernommen (1.320,19 EUR).
Der zweite Abschnitt („Heizkosten“) wurde mit gleichem Umlageschlüssel in die Betriebskosten-Abrechnung übernommen (680,00 EUR).
Die Grundsteuer haben Sie von Hand nachgetragen (50,00 EUR).
In Summe 2.050,19 EUR.

Einnahmen:

Tatsächlich geleistete Vorauszahlungen des Mieters (12 Monate x 160 EUR = 1.920 EUR).

In Summe ergibt sich eine Nachzahlung des Mieters in Höhe von 1.920,00 minus 2.050,19 = –130,19 EUR.

So eine Excel-Datei sollte jeder Vermieter schnell selbst auf die Beine stellen können. Weil sich die Struktur im Laufe der Jahre kaum ändern wird, können Sie eine Excel-Vorlage, die Sie einmal erstellt haben, in jedem Jahr wiederverwenden. Ansonsten schicke ich Ihnen gerne unter Ausschluss jeglicher Haftung eine kostenlose, leere Excel-Vorlage.

Selber schuld? Die Sonderumlage

Der Albtraum eines jeden Wohnungseigentümers: Eine Sonderzahlung, genannt „Sonderumlage“, die meistens vom Verwalter erhoben werden muss, wenn das Geld der WEG nicht ausreicht, um eine kurzfristige Baumaßnahme zu bezahlen, z.B. die Sanierung von Balkonen, den Austausch der Heizung oder die Wärmedämmung des Gebäudes. Erfahrungsgemäß ist eine Sonderumlage fast immer vermeidbar, wenn vernünftig gehaushaltet und bei absehbaren Schäden nicht weggesehen wurde.

Ebenso wenig, wie man versuchen sollte, die Rücklage auf den Pfennig genau zu prognostizieren, sollte man sich auch nicht kaputtsparen, weil man sonst kein Geld hat, wenn man es braucht.

Aber von vorn: Der Hausverwalter stellt (hoffentlich) am Anfang des Jahres einen Wirtschaftsplan auf. Also eine Prognose der voraussichtlichen Ausgaben, aus denen sich Ihre monatlichen Hausgeldvorschüsse berechnen.

Es kann sein, dass der Verwalter die Kostenprognose zu niedrig angesetzt hat, aus welchen Gründen auch immer. Die Vorauszahlungen von Ihnen und Ihren Miteigentümern reichen dann nicht aus, um den tatsächlichen Finanzbedarf zu decken. Auf dem WEG-Konto ist zu wenig Geld, um alle nötigen Ausgaben zu decken, angefangen bei den Frischwassergebühren über die Hausmeisterkosten bis hin zu beschlossenen Instandhaltungsmaßnahmen. Nun ist zu wenig Geld da und der Verwalter kann fällige Rechnungen nicht bezahlen oder beschlossene Handwerkerangebote nicht beauftragen? Ihm bleibt nichts anderes übrig, als die Eigentümer kurzfristig um eine Sonderzahlung zu bitten. Man nennt sie Sonderumlage und „bitten“ ist vielleicht das falsche Wort – sie muss formgerecht auf einer Eigentümerversammlung oder per Umlaufbeschluss beschlossen werden. Der Verwalter ist aber nicht Ihr Bittsteller. Er hat die Aufgabe, im Namen aller Wohnungseigentümer die Rechnungen zu bezahlen, um z.B. Mahngebühren oder Schlimmeres zu vermeiden.

Warum kann es überhaupt so weit kommen? Hintergrund von Sonderumlagen sind Liquiditätsschwierigkeiten, entweder durch Zahlungsausfall einzelner Eigentümer – oder durch akute und „unvorhersehbare“ Erhaltungsmaßnahmen – und praktisch nur, wenn gleichzeitig die Rücklage leer ist.

Der Zahlungsausfall einzelner Eigentümer ist meiner Erfahrung nach ein untergeordnetes Problem. Erstens, weil nur ein kleiner Anteil der Hausgelder nicht erbracht wird. Es kommt natürlich auf die Größe der WEG an. Zweitens hat die WEG einen Anspruch auf die Wohnung des säumigen Zahlers als „Kredit“-Sicherheit und könnte sie versteigern lassen, wenn der Zahlungsausfall länger andauert. Natürlich löst das das Problem nicht über Nacht.

Viel häufiger kommt es aber vor, dass eine bestimmte Reparaturmaßnahme nicht mehr länger aufgeschoben werden kann und hierfür das Geld fehlt. Das ist das eigentliche Problem: Manche Eigentümergemeinschaften sind zu sehr mit sich selbst beschäftigt. Eine langfristige Instandhaltungsplanung gibt es in vielen WEGs gar nicht. Manche Eigentümer lehnen diese Planung aus Sparsamkeit oder Geldnot ab, man müsste schließlich einen Architekten oder Bauplaner beauftragen, sich intensiv mit den Gewerken des Gebäudes auseinanderzusetzen, was oftmals auch zu viel des Guten ist. Anderen Eigentümern ist gar nicht klar, welche Folgekosten durch Instandhaltungen im Laufe der Lebensdauer eines Gebäudes auf sie zukommen und die Notwendigkeit wird unterbewertet. Oft fehlt es der Hausverwaltung auch einfach an zeitlicher Kapazität, sich mit dem Thema auseinanderzusetzen.

Aber eine detaillierte Instandhaltungsplanung muss auch gar nicht zwangsläufig gemacht werden. Viele Gewerke wie Aufzug, Dach oder Heizung haben eine wirklich lange Lebensdauer. Und wenn eine Instandhaltung ansteht, erkennt man das meist schon viele Jahre vorher – wenn man nicht wegschaut und das Thema ignoriert. Das ist der Punkt. Sobald die Heizung immer öfters Störungen verursacht oder der Aufzug ständig ausfällt, sollte man anfangen zu sparen, aber viel zu oft wird stattdessen weggesehen.

Es kann auch vorkommen, dass Eigentümergemeinschaften, die überwiegend aus Kapitalanlegern bestehen, jahrelang an der Zuführung zur Rücklage sparen – und damit an der falschen Stelle. Die kurzsichtige Idee, die „Rendite zu optimieren“, indem man „im Moment“ eine niedrigere Rücklage in Kauf nimmt, geht nicht auf. Spätestens, wenn eine Wohnung verkauft werden soll, kommt das böse Erwachen. Viele Käufer merken schnell, in welchem Zustand das Haus ist. Wenn dann keine Rücklage vorhanden ist, war es das mit dem hohen Verkaufspreis und das Vertrauen der Kaufinteressenten geht verloren.

Kurzsichtige Eigentümergemeinschaften flicken lieber offensichtliche Symptome oder führen nur akut notwendige Reparaturen aus. Sie übersehen dabei, dass die Bausubstanz immer schlechter wird, wenn man sie nicht regelmäßig instand hält. Dabei sind regelmäßige Instandhaltungen die Grundlage für langfristige Wertsteigerungen.

Diese Art vermeintlicher Liquiditätsschonung bringt langfristig nichts als Wertminderungen und Substanzschäden. Es kommt, wie es kommen muss: Anstelle von „Renditeoptimierung“ kommt es zur finanziellen Katastrophe. Ein heruntergekommenes und schlecht gepflegtes Gebäude verschlechtert Ihre Verhandlungsposition gegenüber Kaufinteressenten oder potentiellen Mietern.

Wie viel Geld „angemessen“ ist und jährlich ins Sparschwein gehen sollte, ist gesetzlich nicht geregelt. Der Instandhaltungsbedarf hängt einfach zu stark von gebäudeindividuellen Faktoren ab. Wie eingangs erwähnt, sind diese oft sehr schwer zu ermitteln und man sollte es mit der Wahrsagerei nicht zu sehr übertreiben. Eine Instandhaltungsplanung stattdessen ganz zu unterlassen, ist aber mehr als fahrlässig. Leider werden in WEGs größere Maßnahmen häufig – zwangsläufig – als Ad-hoc-Aktionen vorgenommen, wenn es schon fast zu spät ist. Erst wenn das Kind schon in den Brunnen gefallen ist, gibt es auf der Eigentümerversammlung die erforderliche Mehrheit. Das Zusammenspiel aus fehlender Planung, einer knappen Rücklage und „unerwartet“auftretendemInstandhaltungsbedarf kann zu finanziellen Engpässen führen. Dann wird oft eine Sonderumlage fällig, die in vielen Fällen hätte vermieden werden können.

Begriffschaos: Instandhaltung, Instandsetzung, Wartung

Soweit klar: Reparaturen zahlt der Vermieter, Wartungskosten der Mieter. Aber was ist der Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung? Und worin unterscheiden sich Instandhaltung und Wartung? Im Netz wirft man oft wie selbstverständlich mit Begriffen um sich, die uneinheitlich verwendet, meistens einfach dahingestellt und als bekannt vorausgesetzt werden.

Wie soll der Leser daraus schlau werden? Egal. Der Versuch einer Hilfestellung:

Bezogen auf Wohnungseigentum:

Wenn es um WEG geht, liest man häufig das Begriffspaar „Instandhaltung und Instandsetzung“ – fast immer zusammen, oft einfach nur „I&I“.

In der WEG-Sprache besteht überwiegend Konsens, dass man unter Instandhaltung vorbeugende Maßnahmen versteht, während Instandsetzung die Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands bezeichnet.

Leider benutzt jeder die Wörter unterschiedlich: Manchmal wird der Begriff „Instandhaltung“ auch mit Wartung gleichgesetzt. Ich finde das sogar logisch, denn Wartung steht ja für regelmäßige Inspektionen und Prüfungen der Betriebsbereitschaft. Zum Beispiel die Wartung der Heizung, eben solche Vorgänge, die zur Pflege und Aufrechterhaltung des ordnungsmäßigen Zustands dienen, bevor Schäden entstehen.

Was Mietrecht angeht:

Der Unterschied zwischen „Instandhaltung“ und „Wartungskosten“ ist im mietrechtlichen Sinne ziemlich wichtig. Denn – anders als Reparaturen – können Wartungskosten an den Mieter weitergegeben werden, aber die Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands – also „Instandhaltung“ – muss der Vermieter tragen. Das kann manchmal ein sehr feiner Unterschied sein! Bei bestimmten, gesetzlich definierten Modernisierungsmaßnahmen besteht wiederum die Möglichkeit, deren Kosten aufgrund der dauerhaften Zustandsverbesserung in Form einer Mieterhöhung an den Mieter weiterzubelasten (im Zusammenspiel von § 555b BGB mit § 559 BGB).

Bei der Steuer:

Wenn Sie zufällig gerade einen steuerrechtlichen Artikel gelesen haben, ging es wohl eher um Erhaltungsaufwand (sofort abzugsfähig) und nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten (müssen abgeschrieben werden). Beliebtes Thema sind auch größere Erhaltungsaufwendungen – also Aufwendungen, die zur Erneuerung bereits vorhandener Teile, Einrichtungen oder Anlagen dienen – und damit zur Erhaltung des Gebäudes beitragen. Zwar ist nirgendwo so richtig gesagt, ab wann eine Erhaltungsaufwendung „größer“ ist, aber wenn sie es ist, besteht ein Wahlrecht, die Kosten in der Steuererklärung über zwei bis fünf Jahre abzuschreiben (…was entsprechend der Berechnung in meiner Doktorarbeit höchst selten etwas bringt…).

Also nochmal kompakt:

Es trägt zwar nicht gerade zur besseren Verständlichkeit bei, ein ganzes Bündel von Begriffen für dasselbe zu benutzen, aber jeder Fachmann pflegt da so seine eigenen Begriffe, eine kurze Zusammenfassung:

Wohnungseigentum:
- Oberbegriff: „Instandhaltung und Instandsetzung“
- Instandhaltung = Vorbeugende Maßnahmen.
- Instandsetzung = Reparatur, wenn bereits kaputt.
- Wartung = Regelmäßige Reinigungs- und Inspektionsarbeiten, z.B. Regenrinnenreinigung, Heizungsinspektion, Funktionsprüfung Rauchabzugsanlage.

Miete:
- Reparaturen / Erhaltungsmaßnahmen = Reparaturen von etwas, das bereits kaputt ist. Zahlt der Vermieter.
- Wartung = Vorbeugende Maßnahmen, Regelmäßige Reinigungs-, Prüf- und Inspektionsarbeiten. Zahlt der Mieter.
- Modernisierungsmaßnahmen = Bestimmte Verbesserungen. Ermöglichen in bestimmten Fällen eine Mieterhöhung.

Steuern:
- Erhaltungsaufwand = Kann im gleichen Jahr vollständig steuerlich geltend gemacht werden.
- Nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten = Müssen mit dem Gebäude abgeschrieben werden. Da haben Sie 50 Jahre lang Spaß 🙂
- Größere Erhaltungsaufwendungen = Wahlrecht. Können entweder im gleichen Jahr vollständig steuerlich geltend gemacht oder über zwei bis fünf Jahre abgeschrieben werden. Meiner Erfahrung nach lohnt Sofortabzug fast immer.

WEG-Reform 2020: Die neuen Regeln – Eine kurze Zusammenfassung

Endlich! Am 01.12.2020 wurde das neue WoEigG geboren. Auf den nächsten Seiten finden Sie eine kurze Zusammenfassung der neuen Regeln, bevor wir später zu den einzelnen Punkten ins Detail gehen.

Eigentümerversammlung:

Die Einladungsfrist wurde von zwei auf drei Wochen verlängert. Der Hintergrund erschließt sich mir nicht. Nach wie vor handelt es sich um eine Soll-Frist, die bei Dringlichkeit abgekürzt werden kann. Die Einladung zur EV kann nun auch in Textform versendet werden, also z.B. per E-Mail.

Unabhängig von Anzahl oder Miteigentumsanteilen der Erschienenen ist die Eigentümerversammlung jetzt immer beschlussfähig. Früher mussten mindestens 50% der Miteigentumsanteile erschienen sein, ansonsten musste es eine Zweitversammlung mit gleicher Tagesordnung geben. Die ist jetzt Geschichte. Beschlüsse können gefasst werden, wann immer ein Thema in der Einladung stand und auch nur ein einziger Eigentümer erscheint oder eine Vollmacht erteilt.

Daneben hat sich auch das Stimmrecht verändert. Die „doppelt qualifizierte Mehrheit“ gibt es nicht mehr, höchstens in Ihrer Teilungserklärung – dann würde sie gültig bleiben. Abgesehen von Sonderfällen bei baulichen Veränderungen können Sie nun fast jeden Beschluss mit einfacher Mehrheit fassen.

Vereinfachter Umlaufbeschluss

Anstatt auf der Eigentümerversammlung kann man einen Beschluss auch als Umlaufbeschluss fassen. Das ist der sogenannte Unterschriftenzettel, den früher aber 100% der Eigentümer unterschreiben mussten, damit er zustande kam.

Von nun an entfällt die Schriftform, das heißt, eine eigenhändige Unterschrift aus Tinte ist nicht mehr nötig. Sie können jetzt auch in Textform zustimmen, also per Mail oder Fax – das vereinfacht den Vorgang erheblich, schon allein, weil Sie keine Briefmarken mehr kaufen müssen und der Weg zum Briefkasten entfällt. Die WEG kann nun für viele Sachverhalte die Formen und Fristen verkürzen, damit sinnvolle Entscheidungen entkompliziert werden. Trotzdem müssen 100% der Eigentümer zustimmen.

Falls die EV sich bereits mit einer Sache befasst hat, aber nicht alle Details beschlossen hat, können Sie einen Umlaufbeschluss mit einfacher Mehrheit fassen. Aber Vorsicht – das gilt wirklich nur für ausgewählte Sachverhalte, bei denen diese Vorgehensweise auf der EV besprochen wurde.

Hybrid- und Online-Eigentümerversammlung

Ab sofort können Sie sich online mit Bild und Ton zu einer ortsgebundenen Versammlung zuschalten lassen. Man nennt das eine Hybrid-Eigentümerversammlung. Im Extremfall bedeutet das, dass auch eine reine Online-Versammlung zulässig ist, sofern zumindest ein echter Versammlungsort zur Verfügung stünde. Denn ein Sonderfall der Online-Zuschaltung von manchen Eigentümern zur ortsgebundenen EV ist die Zuschaltung aller Eigentümer, so dass der Verwalter ganz alleine am Versammlungsort sitzt. Auch wenn das nicht unbedingt das Ziel des Gesetzgebers gewesen ist.

Die Online-Zuschaltung bietet wirklich viele Vorteile. Sie vermeiden den Stress im Berufsverkehr, die mühsame Parkplatzsuche und möglicherweise kann ein kleinerer Versammlungsort reserviert werden, der weniger kostet. Für Eigentümer, die weit weg wohnen oder gesundheitliche Einschränkungen haben, ist die Teilnahme erst jetzt ohne größere Hindernisse möglich.

Etwas später hat der Gesetzgeber auch reine Online-Eigentümerversammlungen für zulässig erklärt. Aber sie versinkt in Bürokratie. Es muss alle drei Jahre eine ortsgebundene EV geben und es muss alle drei Jahre erneut beschlossen werden. Die hierfür nötigen Wiedervorlagen lassen Verwalter verzweifeln. Zudem ist eine Zustimmung von drei Vierteln nötig.

Die Beschlusssammlung bleibt

In dieser finden Sie alle vergangenen Beschlüsse Ihrer WEG. Der Verwalter ist gesetzlich verpflichtet, sie zu führen. Es wurde überlegt, sie abzuschaffen, was glücklicherweise nicht passiert ist. Auch nach neuem Recht muss der Verwalter sie weiterhin führen. Richtig so! Denn sie ist ein wichtiges Informationsinstrument für Interessenten bzw. Wohnungskäufer, die sich ein Bild von der WEG machen möchten.

Transparenzgebot!

Wenn ein Verwalter keine Lust hat, Ihnen weiterzuhelfen, war es bisher ein beliebter Trick, Ihr Anliegen aufgrund von „Datenschutz“ abzuschmettern. Auch berechtigte Informationsbedürfnisse wurden leider oftmals verwehrt, obwohl jedem WEG-Verwalter klar sein müsste, dass Wohnungseigentümer Mitglieder derselben Vermögensgemeinschaft sind – und kein Mieter ohne Mitspracherecht. Nun wird Ihr berechtigtes Interesse in §18 Abs. 4 des neuen WoEigG klargestellt:

„Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.“

Warum „von der Gemeinschaft“? Weil der Verwalter immer als gesetzlicher Vertreter der WEG handelt. Er ist das ausführende Organ für die Bereitstellung der Unterlagen, wenn Sie Einsichtnahme verlangen.

Beirat

Der Verwaltungsbeirat – das ist eine Gruppe von Eigentümern, deren „Job“ es ist, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen und zu überwachen. Früher bestand er zwangsläufig aus drei Eigentümern, selbst bei einer WEG mit fünf Wohnungen. Nun kann er aus beliebig vielen (oder wenigen) Eigentümern gebildet werden. Nach wie vor ist es die Hauptaufgabe des Beirats, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen und die Jahresabrechnung zu prüfen. Neu ist, dass der Beirat die WEG gegenüber dem Verwalter vertritt. Hier hat sich der Gesetzgeber etwas missverständlich ausgedrückt, was sicherlich zu Streitigkeiten mit manchen Beiräten führen wird. „Vertreten“ bedeutet nämlich nicht, dass er dem Verwalter gegenüber für die Eigentümergemeinschaft Entscheidungen treffen darf. Denn der Beirat kann sich bei Zuwiderhandlung sogar schadenersatzpflichtig machen. Aber auch der Verwalter darf keine weitreichenden Entscheidungen treffen. Das Entscheidungsorgan einer WEG ist und bleibt die Eigentümerversammlung im Mehrheitsprinzip.

Bauliche Veränderungen

Der Begriff darf nicht mit Renovierungen wie z.B. einem Neuanstrich verwechselt werden. Unter einer baulichen Veränderung im Sinne des WoEigG versteht man größere Änderungen, die keine Erhaltung oder Wiederherstellung sind, z.B. den nachträglichen Einbau einer Markise oder einer Klimaanlage.

Die erforderliche Stimmenmehrheit wurde wesentlich verändert: Früher durfte bei der Beschlussfassung kein einziger Eigentümer dagegen stimmen, sonst scheiterte der Beschluss. Von nun an genügt die Zustimmung mit einem einfachen Mehrheitsbeschluss.

Allerdings schiebt der Gesetzgeber grundlegenden Umgestaltungen einen Riegel vor. Die Mehrheit der Eigentümer kann also nicht fordern, dass ein Aussichtsturm aufs Dach oder ein Personenaufzug in den Hof gebaut wird. Grundlegende Umgestaltungen können nicht mit Mehrheit beschlossen werden, hierzu braucht man immer noch das Einverständnis aller – in Form eines Vertrages, der sog. Vereinbarung.

Bisher wurden die Kosten von Baumaßnahmen grundsätzlich immer nach Miteigentumsanteil auf die Eigentümer verteilt. Nun ist es etwas diffiziler: Nur die Eigentümer, die mit „ja“ gestimmt haben, müssen sich an den Kosten von baulichen Veränderungen beteiligen. Der Gesetzgeber geht scheinbar von einer knappen Mehrheit aus, denn es gibt eine Ausnahme: Wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile mit „ja“ stimmen, dann werden eben doch alle Wohnungseigentümer an den Kosten beteiligt – diese werden wie früher nach ihren Miteigentumsanteilen auf sie verteilt. Die folgende Grafik zeigt die neue Kostenregelung für Beschlüsse über bauliche Veränderungen:

Privilegierte bauliche Veränderungen

Bestimmte Maßnahmen, die der Gesetzgeber fördern möchte, genießen ein Vorrecht. Man nennt sie privilegierte bauliche Veränderungen, darunter versteht man

Ladestationen (für E-Autos)
Einbruchschutz
Telekommunikationsanschluss mit hoher Kapazität (d.h. Glasfaser)
Maßnahmen zur Barrierefreiheit
Stecker-Solaranlagen

Auch wenn die Eigentümergemeinschaft so eine Maßnahme nicht mit Mehrheit beschließt und umsetzt, kann jeder Eigentümer von nun an verlangen, dass die WEG ihm gestattet, auf eigene Kosten eine „privilegierte bauliche Veränderung“ durchzuführen.

WEG-Verwalter

Bisher existierte ein gesetzlicher Katalog, welches die Aufgaben des WEG-Verwalters sind. Jetzt nicht mehr. Der Verwalter kann die WEG im Außenverhältnis nun uneingeschränkt vertreten, z.B. einen Handwerker mit der Reparatur der Heizung beauftragen. Anders verhält es sich im Innenverhältnis: Die WEG kann und sollte beschließen, was der Verwalter alleine entscheiden darf, also wofür er gegenüber den Eigentümern geradestehen muss.

Folgende Dinge, die der Verwalter entscheiden darf, können laut Gesetz nicht eingeschränkt werden:

Maßnahmen „zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils“,
Gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen sowie
Maßnahmen von „untergeordneter Bedeutung“, die „nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen“.

Endlich, der Sachkundenachweis!

Ab 2022 können (!) Eigentümer verlangen, dass der WEG-Verwalter bei seiner Bestellung einen Sachkundenachweis vorlegt. Wenn die WEG einverstanden ist, kann sich ein Verwalter natürlich trotzdem auch ohne Sachkundenachweis mit einfachem Mehrheitsbeschluss wählen lassen. Der Beschluss ist aber anfechtbar.

Jederzeitige Abberufung des Verwalters

Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden (und er kann sein Amt – außer zur Unzeit – jederzeit niederlegen, siehe Beschluss des Landgerichts Frankfurt am Main vom 31.08 2015, 2-13 s 87/19). Der Verwaltervertrag ist bekanntlich vom Verwalteramt, also der Bestellung des Verwalters, zu trennen. Der Anspruch auf Vergütung endet spätestens sechs Monate nach der unberechtigten fristlosen Abberufung/Niederlegung.

Dreidimensionale Sondernutzungsrechte

Jetzt können auch Freiflächen zu Sondereigentum erklärt werden, z.B. der Garten der EG-Wohnung. Bisher war für Ihre Gartenfläche nur die Eintragung eines Sondernutzungsrechtes erlaubt. Das bedeutete, dass der Garten nach wie vor Gemeinschaftseigentum ist, Sie aber das alleinige Nutzungsrecht besitzen. Sie durften früher ohne Genehmigung der WEG nichts Wesentliches an Ihrem Garten verändern. Auch die Kostentragung für die Gartenpflege lag vom Grundsatz her bei der WEG, weil der Garten ja das Eigentum aller war.

Von nun an ist es auch zulässig, dass der Garten zu Sondereigentum erklärt wird. Bestehende Teilungserklärungen werden hierdurch aber nicht verändert. Die Zuordnung zu Sondereigentum oder zu einem Sondernutzungsrecht hat vor allem Auswirkungen auf Kostentragung und Umgestaltungsmöglichkeiten, nicht auf das laufende Nutzungsrecht.

Änderung der Kostenverteilung

In manchen Fällen kann es fair sein, die Umlageschlüssel zu ändern, also Zähler und Nenner, nach denen eine Kostenart verteilt wird. Vielleicht möchten Sie die Kosten der Treppenhausreinigung lieber nach der Wohnungszahl anstatt nach MEA verteilen? Bisher waren die Möglichkeiten eingeschränkt. Nur bei

(auf den Mieter umlagefähigen) Betriebskosten und
Kostenvon einmaligen Baumaßnahmen

konnten Sie mehrheitlich die Verteilung der Kosten ändern. Diese Beschränkung existiert nicht mehr. Die WEG kann jetzt mit einfachem Mehrheitsbeschluss die Kostenverteilung für alle Kostenarten ändern. Das gilt auch für Baumaßnahmen, die noch gar nicht geplant sind, z.B. die Kosten für den Einbau von neuen Fenstern. Trotzdem muss die Änderung „verteilungsgerecht“ sein, also niemanden willkürlich benachteiligen.

WEG-Reform 2020: Dreidimensionale Sondernutzungsrechte?

Jetzt können auch Freiflächen zu Sondereigentum erklärt werden, z.B. der Garten der EG-Wohnung. Bisher war für Ihre Gartenfläche nur die Eintragung eines Sondernutzungsrechtes erlaubt. Das bedeutete, dass der Garten nach wie vor Gemeinschaftseigentum ist, Sie aber das alleinige Nutzungsrecht besitzen. Da Sie nur Inhaber des (Be-) Nutzungsrechts waren, durften Sie bisher nichts Wesentliches an Ihrem Garten verändern, ohne die Genehmigung der WEG einzuholen. Auch die Kostentragung für die Gartenpflege lag vom Grundsatz her bei der WEG, weil der Garten ja zwangsläufig das Eigentum aller war.

Von nun an ist es auch zulässig, dass der Garten zu Sondereigentum erklärt wird. Das war mangels (dreidimensionaler) Abgeschlossenheit der Gartenflächen bisher nicht möglich. Die Wiese hat halt weder Wände, Decke noch Wohnungstür. Die Vorstellung des Gesetzgebers hat sich geändert.

Das laufende Nutzungsrecht ist in beiden Fällen gleich. Sie durften „Ihren“ Garten also alleine benutzen, die anderen Eigentümer nicht. Daran ändert sich auch bei Zuordnung zum Sondereigentum nichts. Die Unterscheidung hat vor allem Auswirkungen auf Kostentragung und Umgestaltungsmöglichkeiten: Im Fall von Sondereigentum gehört Ihnen die Gartenfläche, damit liegen Kostentragung und Umgestaltungsentscheidungen bei Ihnen allein. Beim Sondernutzungsrecht bleibt die Gartenfläche Gemeinschaftseigentum, belegt mit einem Recht, dass nur Sie allein es nutzen dürfen – weshalb alle Eigentümer die Pflegekosten grundsätzlich mittragen müssen und bei Umgestaltungen ein Mitspracherecht haben. Meistens stehen in der Teilungserklärung aber bestimmte Regeln hierzu, z.B. die Übernahme der Gartenpflegekosten durch den berechtigten Eigentümer.

Ein wichtiger Hinweis: Bestehende Teilungserklärungen werden durch die neue Rechtslage nicht verändert! Das neue WoEigG schafft lediglich zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten für zukünftige Teilungserklärungen.

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