Investition - Die Eigentumswohnung

Lohnt sich das? Teil 2: Die Mieteinnahmen

Die Mieteinnahmen sind praktisch Ihre einzige Einnahmequelle aus der Wohnung. Abgesehen von Betriebskosten, die Sie aber nicht behalten, sondern als durchlaufender Posten zur Deckung laufender Kosten weitergeben.

Die Kaltmiete ist ausgesprochen wichtig, um die Kreditrate bezahlen zu können. Wie ermitteln Sie die Kaltmiete?

Fall 1: Die Wohnung ist vermietet und der Mieter möchte auch bleiben.

Wenn Sie nicht gerade Eigenbedarf geltend machen, um selbst dort zu wohnen, sind Sie an den bestehenden Mietvertrag gebunden („Kauf bricht nicht Miete“, sagt § 566 BGB) und müssen ihn zu bestehenden Konditionen fortführen – abgesehen von Ihrem Recht auf Mieterhöhungen im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen. Oftmals sind die Mieten in solchen Wohnungen sehr niedrig, denn viele private Vermieter machen nur selten von einer Mieterhöhung gebrauch. Möglicherweise kaufen Sie eine Wohnung, in der seit 20 Jahren die Miete nicht mehr erhöht wurde.

Die aktuelle Miethöhe finden Sie im Mietvertrag. Sie haben Planungssicherheit und wissen, wie hoch Ihre monatlichen Einnahmen sind. Im Idealfall lassen Sie sich Kontoauszüge oder ähnliche Nachweise der Mietzahlung zeigen, oder lassen sich im Notarvertrag bestätigen, ob der Mieter bisher regelmäßig und pünktlich gezahlt hat.

Üblicherweise richtet man einen einzigen Dauerauftrag für (Kalt-) Miete und Nebenkosten ein. Entspricht die Höhe der Geldeingänge dem Mietvertrag? Wenn es Abweichungen gibt, müssen Sie klären, wie sich der Dauerauftrag aufteilt. Liegt eine Mieterhöhung oder eine Erhöhung der Betriebskosten-Vorauszahlung zugrunde? Denn nur die Kaltmiete dürfen Sie behalten. Wurde zwischenzeitlich die Miete erhöht, lassen Sie sich die entsprechenden Dokumente zeigen. Im Zweifelsfall kann der Mieter einwenden, es handele sich um eine höhere Betriebskostenvorauszahlung, die er über eine Abrechnung zurück bzw. abgerechnet haben möchte. Nur schriftlich vereinbarte Mieterhöhungen bleiben in Ihrer Tasche.

Rechnen Sie immer nur mit der IST-Miete.

Potenzielle Mieterhöhungen, die Sie selbst nach dem Kauf durchführen müssen, sollten Sie nicht einkalkulieren, denn Sie wissen nicht, ob sie durchsetzbar sind. Bei Neuvermietungen können Sie die aktuell mögliche Marktmiete verlangen, aber Bestandsmieten können Sie nur 20 Prozent in drei Jahren erhöhen (bzw. 15 Prozent bei Anwendbarkeit der Mietpreisbremse) – und auch nur, wenn die aktuelle Miete unterhalb des örtlichen Mietspiegels liegt. Da dieser auf vergangenheitsbezogenen Daten beruht, liegt er zum Teil sehr weit unterhalb der Miete, die Sie bei einer Neuvermietung verlangen können bzw. die Sie in Wohnungsinseraten im Netz finden.

Wenn der Mieter einen Teil seiner Miete wegen (tatsächlicher oder behaupteter) Mängel einbehält, sollten Sie das unbedingt wissen, bevor Sie zum Notar gehen – und in Ihrer Kalkulation nur die tatsächlich gezahlte Miete einkalkulieren.

Wenn die Miete nicht ganz so hoch ist, können Sie das auch als Argument für die Kaufpreisverhandlung nutzen. Denn der Verkäufer hätte sie ja ansonsten auch erhöhen können, oder?

Fall 2: Die Wohnung wird unvermietet verkauft.

Eine unvermietete Wohnung ist für Kapitalanleger das Beste, weil Sie die Wohnung direkt renovieren und neu vermieten können, um direkt die aktuelle Marktmiete zu verlangen. Sie sind nicht an die 15- oder 20-Prozent-Grenze von Mieterhöhungen gebunden.

Sie haben dann zwar keine Vergangenheitsdaten, mit denen Sie die zukünftigen Mieteinnahmen verlässlich schätzen können, aber Sie können die Angebote auf den gängigen Online-Portalen sichten. Die Wohnungen sollten allerdings auch vergleichbar sein. Lage, Ausstattung, Qualität, Aussicht usw. sollten halbwegs ähnlich sein.

Am besten schauen Sie mit der Umkreissuche, welche ähnlichen Wohnungen momentan zur Vermietung angeboten werden und wie dort die Kaltmiete pro Quadratmeter ist. Diese Zahl können Sie dann auf Ihre Wohnung umrechnen. Denken Sie daran, dass Sie nach der Kaltmiete ohne Heiz- und Betriebskosten suchen!

Mietentwicklung

Bei der Verhandlung des Kaufpreises sollten Sie nur von der aktuell erzielten Ist-Miete ausgehen, aber trotzdem sollten Sie für sich einkalkulieren, dass sich die Mieten im Laufe der Jahre mit der Inflation nach oben entwickeln werden. Vor allem bei der aktuellen Wohnungsnot in Deutschland werden Mietpreise steigen. Setzen Sie die Steigerungen aber nicht zu hoch an. Vielleicht rechnen Sie mit zwei Prozent, das ist das Inflationsziel der EZB.

Bei einem Objekt in einer guten Lage und in gutem Zustand können Sie vielleicht in Kauf nehmen, anfangs sogar ein kleines Minus zu machen, wenn Sie sich sicher sind, dass dieses in einigen Jahren durch Mietsteigerungen überkompensiert wird. Achten Sie aber unbedingt darauf, wo der Mietspiegel gerade steht, damit Sie nicht ein langfristiges Mietverhältnis eingehen und dann bei der Mieterhöhung an gesetzliche Obergrenzen stoßen, die Sie nicht eingerechnet haben.

Leerstand?

Zum Schluss müssen Sie noch überlegen, ob und mit wie vielen Monaten Leerstand pro Jahr Sie kalkulieren. Bei einem langfristigen Mietverhältnis in einem voll vermieteten Haus dürften Sie nicht allzu viele Probleme haben.

In Düsseldorf und Umgebung – und an vielen anderen Orten – herrscht derzeit (2025) große Wohnungsnot. Es gibt viel mehr Nachfrage als Wohnungsangebot. Aber es gibt vielleicht auch andere Gegenden, in denen die Bevölkerungsentwicklung rückläufig ist. Hier sollten Sie natürlich entsprechend kalkulieren. In solchen Fällen sollten Sie auch potenzielle Leerstände einkalkulieren. Vielleicht rechnen Sie mit einem halben Monat Leerstand pro Jahr, also mit 11,5 Monatsmieten. Passt diese Zahl zu Ihrer Situation – und vor allem zu Ihrer Gegend? In einer strukturschwachen Region mit viel Wegzug sind vielleicht zwei Monatsmieten angebracht, während Sie in Metropolregionen wie München, Düsseldorf, Hamburg oder Köln aufgrund der enormen Nachfrage mit keinerlei Leerstand rechnen müssen. Neuvermietungen sind dort im Moment überhaupt kein Problem.

Wie auch bei vielen anderen Aspekten gilt auch beim Leerstand: Bitte überanalysieren Sie nicht, weil Sie ansonsten niemals eine Wohnung kaufen werden. Eine gute Wohnung wird sich auch immer wieder gut vermieten lassen.

Lohnt sich das? Teil 1: Die vier Erfolgsgrößen

Nach der Vorselektion haben Sie ungeeignete Objekte aussortiert und mehrere Objekte in die engere Wahl genommen. Kommen wir nun dazu, wie Sie berechnen, ob eine Eigentumswohnung sich lohnt.

Nicht jede Eigentumswohnung ist geeignet für den Aufbau eines passiven Einkommens. Manche Objekte rechnen sich einfach nicht, weil das Verhältnis aus Einnahmen und Ausgaben nicht stimmt. Das wichtigste Prinzip, um mit Ihrer Eigentumswohnung Geld zu verdienen, lautet:

Es muss eine schwarze Null geben – zumindest muss diese durch Mieterhöhungen oder Kostensenkungen perspektivisch absehbar sein. Der Überschuss, den Sie mit Ihrer Eigentumswohnung erzielen, setzt sich aus vier Einflussfaktoren zusammen:

Einnahmen: (Kalt-) Miete
Einnahmen: Betriebskosten (durchlaufender Posten)
Ausgaben: Kreditrate (incl. Tilgung!)
Ausgaben: WEG-Hausgeld

Darum geht es: Diese vier Eingangsdaten müssen Sie zusammentragen. Anhand dieser Daten können Sie berechnen, ob sich eine Eigentumswohnung lohnt oder nicht.

In diesem 4-teiligen Artikel möchte Ihnen die „Vier Riesen“ Ihres Erfolgs genauer vorstellen, aus denen sich Ihr Geldfluss zusammensetzt:

Vorselektion Teil 3: Die WEG-Jahresabrechnung

Fordern Sie vom Verkäufer die letzten WEG-Jahresabrechnungen an – dort finden Sie weitere Hinweise. Suchen Sie nach auffälligen Kostenpositionen. Weil jede Geldbewegung in die Jahresabrechnung aufgenommen werden muss, finden Sie dort auch alles! Wenn Streitigkeiten juristisch ausgetragen wurden, finden Sie z.B. eine Kostenart „Gerichts- und Anwaltsgebühren“.

Solche Dinge stehen in der Regel unter den „nicht umlagefähigen Kosten“. Gibt es Rechtsberatungskosten? Bei niedrigeren Beträgen können diese auch nur auf eine routinemäßige Beratung hindeuten, die in vielen Fällen sinnvoll ist. Kommen diese jedoch in nennenswerter Höhe vor,könnte es einenRechtsstreit geben. Eine Kostenposition „Gerichtskosten“ hingegen wäre sehr eindeutig.

Auch hier gilt es zu differenzieren. Bei jüngeren Gebäuden kann es auch Streitigkeiten mit dem Bauträger geben, der bestimmte Mängel nicht beseitigen wollte. So etwas wäre eine mehr oder weniger einmalige Sache, die sich nicht wiederholen sollte. Es kann aber auch bedeuten, dass sich ein Streit unter Eigentümern entladen hat und vor Gericht geklärt werden musste. Ist der Streit erst einmal vom Zaun gebrochen, gibt es in einer WEG nie wieder Frieden. Finger weg!

In der Jahresabrechnung finden Sie auch Hinweise auf die finanzielle (In-) Stabilität der WEG, z.B. bei größeren Zahlungsrückständen oder leeren Erhaltungsrücklagen.

Die Jahresabrechnung gibt zu erkennen, ob der Verwalter sein Handwerk beherrscht. Produziert er eine verständliche Jahresabrechnung – oder ein durcheinandergewürfeltes Zahlendickicht? Wenn Sie vergangene Wirtschaftspläne mit den korrespondierenden Jahresabrechnungen vergleichen, sehen Sie, wie gut die Prognose der Kosten gelungen ist.

Sprechenden Menschen kann geholfen werden: Die persönliche Kontaktaufnahme zu Hausverwaltung, Beirat oder Nachbarn kann ebenso wertvolle Hinweise liefern.

Eine Wohnung unter Wert kaufen

Vielleicht haben Sie schon einmal davon gehört, dass jemand versucht, eine Wohnung „unter Wert“ zu kaufen. Was vermutlich nur dann funktioniert, wenn es keine anderen Käufer gibt oder niemand rechnen kann.

Um die Hintergründe zu verstehen, müssen wir zuerst verstehen, was „Wert“ denn eigentlich bedeutet. Wo liegt der Wert einer Wohnung?

Um den Hintergrund zu verstehen, sollten wir uns zuerst klarmachen, dass ein Wohnungskauf eine Art Tauschgeschäft ist. Und dass der Wert dort liegt, wo der Tausch gerade eben weder Vorteile noch Nachteile bringt. (Besser wäre natürlich, er würde sehr viele Vorteile bringen, d.h. er würde sich lohnen – das wäre dann bereits ein Kauf unter Wert.) Ein Wohnungskauf ist also ein Tausch:

Als Käufer tauschen Sie Geld gegen die Eigentumswohnung, bzw. Sie tauschen einen Einmalbetrag (Kaufpreis) gegen wiederkehrende Mieteinnahmen.
Als Kreditnehmer leihen Sie sich einen Darlehensbetrag, mit dem Sie die Wohnung bezahlen, also wiederum eintauschen. Sie tauschen diese große Geldsumme gegen Monatsraten, die Sie z.B. 30 Jahre lang incl. Zinsen zurückzahlen.
Ihr Mieter tauscht monatliche Mietzahlungen gegen das Nutzungsrecht am Wohnraum und bezahlt damit Ihre Wohnung ab.

Den Wert zu finden bedeutet, die getauschten Gelder miteinander zu vergleichen. Wenn Sie eine vermietete Wohnung kaufen, ist der Wert Ihre Belastungsgrenze, der höchste Betrag, den Sie bezahlen können, ohne draufzuzahlen. Das heißt, der Wert wäre der Preis, bei dem sich die Wohnung gerade eben selber trägt. (Zukünftige Wertsteigerungen werden hier ausgeblendet, weil diese sich heute noch nicht sicher berechnen lassen – sie sind Spekulation, die in vielen Fällen aufgeht.)

Wenn Sie eine Wohnung genau zu ihrem Wert kaufen, dann decken Ihre Mieteinnahmen Ihre Finanzierungskosten – und alle übrigen Kosten, die Sie nicht an Ihren Mieter weitergeben können. Damit die Rechnung stimmt, müssen Sie die nicht umlagefähigen Nebenkosten von den Mieteinnahmen abziehen. Denn nur dieser geringere Betrag steht für die Kreditrate zur Verfügung. Sie müssen folgende Daten kennen:

Die Kaltmiete.
Die nicht umlagefähigen Nebenkosten, denn die dürfen Sie nicht an Ihren Mieter weitergeben (z.B. Hausverwaltung, Rücklage, Reparaturen, Bankgebühren). Diese müssen Sie herausrechnen.
Ihre Annuität, d.h. Zins und Tilgung in Prozent.
Uninteressant sind die Heiz- und Betriebskosten, denn die sind ein durchlaufender Posten – außer bei Leerstand.

Ein Beispiel

Die Mieteinnahmen betragen jährlich 4.500 EUR und die nicht umlagefähigen Nebenkosten (incl. Rücklage) liegen bei 500 EUR p.a.
Die Mietüberschüsse (Kaltmiete abzgl. nicht umlagefähiger Nebenkosten) betragen somit jährlich 4.000 EUR. Dieser Betrag bleibt von der Miete übrig und steht für die Bankrate zur Verfügung.
Die Annuität der Bank (= Zins + Tilgung) liegt bei 5% p.a.
Ihre Preisobergrenze, d.h. der Wert, liegtdort, wo Mietüberschüsse gleich Zins + Tilgung sind. Sie rechnen also 4.000 EUR (Mietüberschüsse) geteilt durch 5% (Annuität) = 80.000 EUR.
Wenn Sie die Wohnung (incl. Erwerbsnebenkosten) für 80.000 EUR kaufen, dann zahlen Sie jährlich 4.000 EUR an die Bank (5% von 80.000 EUR) und bekommen pro Jahr 4.000 EUR vom Mieter. Unter der Annahme, dass der Mieter immer pünktlich zahlt und es keinen Leerstand gibt, geht die Rechnung genau auf.
Wenn Sie mehr als 80.000 EUR für die Wohnung ausgeben, zahlen Sie drauf, weil bei dem Zins Ihre Bankrate dann höher ist als die Mietüberschüsse.

Warum sollten Sie dieses Geschäft eingehen, die Wohnung für mehr als 80.000 EUR zu kaufen? Hierfür kann es durchaus plausible Gründe geben.

Vielleicht nehmen Sie an, dass Sie die Miete in Zukunft steigern können, z.B. bei Neuvermietung oder mit einer Mieterhöhung.
Vielleicht finanzieren Sie mit einem variablen Zins (mehr dazu in Kapitel 9) und rechnen damit, dass die Zinsen in Zukunft wieder sinken werden.
Eventuell rechnen Sie damit, dass der Wert der Wohnung in Zukunft steigt und Sie sie in zehn Jahren teurer und steuerfrei verkaufen können.

Diese und weitere Gründe sind plausibel und gut nachvollziehbar. Dennoch gehören sie in den Bereich der Spekulation und nicht der Investition. Die heutigen Zahlen – und nur um diese geht es – begründen nur einen Preis von 80.000 EUR. Dies ist der Wert (= Ihre Preisobergrenze) in diesem Beispiel. Wenn Sie mehr als 80.000 EUR bezahlen, zahlen Sie erstmal drauf.

Und der Preis? Wie Sie verhandeln, ist eine ganz andere Sache. Sie sollten versuchen, einen Preis möglichst weit unterhalb von 80.000 EUR auszuhandeln, um ein monatliches, passives Einkommen zu erzielen. Sie möchten ja auch etwas mit der Wohnung verdienen! Es wäre sinnvoll, jeden Monat etwas weniger Geld an die Bank zu überweisen, als Sie vom Mieter bekommen. Vielleicht schaffen Sie es, sich auf einen niedrigeren Preis zu einigen. Aber der Verkäufer muss sich ja auch darauf einlassen. Das Beste ist, ihm diese Rechnung transparent und nachvollziehbar zu machen.

Nachverhandeln mit Dritten?

Sie haben gesehen, dass die Preisobergrenze von mehreren Variablen abhängig ist, hauptsächlich:

4.000 EUR Mieteinnahmen
5% Annuität

Wenn Sie unter den o.g. Annahmen die Wohnung für 80.000 EUR kaufen, machen Sie ein Nullsummengeschäft. Sie können aber nicht nur am Kaufpreis, sondern auch an den anderen Stellschrauben drehen:

Vielleicht bietet eine andere Bank einen niedrigeren Zinssatz an? Das würde Ihre Annuität und die monatlichen Finanzierungskosten senken. Aber verhandeln Sie nicht zu viel. Eine Bank, die Sie kennt und sehr schnell die Kreditzusage erteilt, ist sehr viel wert. Aus meiner Sicht ist es mehr wert als ein paar Nachkommastellen beim Zinssatz. Auch wenn sich dieser über die Jahre ebenfalls bemerkbar macht – mit einer schnellen Bank bekommen Sie vielleicht überhaupt erst das Objekt, und Sie können mit viel Selbstbewusstsein verhandeln.

Eventuell schaffen Sie es unabhängig von der Kaufpreisverhandlung, die Mieten zu erhöhen? Das machen Sie aber für gewöhnlich erst, nachdem Sie gekauft haben. Sie können sich aber jetzt schon mal den Mietspiegel für das Baujahr ansehen, um die gesetzlichen Grenzen zu prüfen.

Zweifache Wertsteigerung Ihrer Eigentumswohnung

Ein Eigentümer rief mich an, weil er seine Wohnung in Mönchengladbach verkaufen wollte. Er wollte wissen, welchen Preis er verlangen könnte. Wir haben uns ein paar Vergleichsobjekte und die Mieterträge angeschaut – und kamen so ungefähr auf 150.000 EUR.

Das erstaunliche daran: Im Jahr 1989 hat er (nach seiner Erinnerung) ca. 300.000 Mark für die Wohnung bezahlt. Huch! Das entspricht doch dem heutigen Wert von 150.000 EUR!? Wo ist die Wertentwicklung geblieben? Da war ich aber stutzig.

Ich vermute, dass er sich beim damaligen Kaufpreis vertan hat, mir nicht die ganze Wahrheit gesagt hat, er damals über den Tisch gezogen wurde, oder dass irgendwo anders ein Fehler liegt. Um die Gründe für die schlechte Wertentwicklung soll es hier nicht gehen.

Gekauft und verkauft zum gleichen Preis? Das hat mich zum Nachdenken gebracht. Es klingt nach keinem guten Geschäft. Aber dann fiel es mir wieder ein: Selbst wenn das stimmen sollte, hätte er ein Wahnsinns-Geschäft gemacht! Jede Immobilie hat doch zwei Arten von Wertsteigerungen!

Die erste Art der Wertsteigerung ist die „sichtbare Wertsteigerung“.

Sie kaufen eine Wohnung für 150.000 EUR.
Später verkaufen Sie sie für 200.000 EUR.

Mit diesem Geschäft haben Sie 50.000 EUR verdient, die nach 10 Jahren sogar steuerfrei wären. Diese sichtbare, „normale“ Art der Wertsteigerung versteht man sofort. Jeder wünscht sich das: Sie bekommen mehr Geld zurück, wenn Sie die Wohnung wieder verkaufen. Aber das ist nicht alles!

Die zweite Art der Wertsteigerung ist unsichtbar:

Auch ohne Verkauf ist das damals investierte Geld bereits längst wieder zurückgeflossen! Der Eigentümer besaß 30 Jahre lang eine Wohnung. Ich nehme an, die durchschnittliche Kaltmiete in den letzten 30 Jahren lag bei 600 EUR pro Monat. Das sind (abgerundet) 7.000 EUR im Jahr. Dieses Geld ist zum Vermieter zurückgeflossen, ohne dass er die Wohnung verkauft hat.

In 1 Jahr sind es 7.000 EUR.
In 10 Jahren sind es 70.000 EUR.
In 30 Jahren sind es 210.000 EUR.

Jetzt gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder der Vermieter hat die Wohnung per Kredit finanziert oder er hat sie von Ersparnissen bezahlt.

Fall 1: Kreditfinanzierung

Der Eigentümer hat die Wohnung zwar damals für 300.000 D-Mark gekauft, aber eigentlich hat er gar nichts bezahlt. Vielleicht die Erwerbsnebenkosten. Die Bank hat ihm Geld geliehen und der Mieter hat es zurückbezahlt. Einstandskurs: Null, denn fast immer reicht die Miete aus, um die Bankrate zu tragen. Selbst wenn nicht, gibt es im Laufe von 30 Jahren auf jeden Fall Mietsteigerungen, und die Miete überholt die Bankrate.

Der Vermieter hat damals nicht 300.000, sondern null D-Mark investiert. Somit hat nicht der Vermieter, sondern die Bank die Wohnung vollständig bezahlt. Der Mieter (und nicht der Eigentümer) hat den Bankkredit zurückbezahlt. Nicht nur die Zinsen, sondern auch die Tilgung. Vereinfacht gerechnet 210.000 EUR, sicherlich abhängig von Zinssatz und Laufzeit. Ein durchlaufender Posten an die Bank. Der Vermieter hat null EUR investiert und verkauft die abbezahlte Wohnung jetzt für 150.000 EUR. Es ist wichtig, das Ergebniszu verstehen:

Ergibt: 150.000 EUR, die aus null EUR entstanden sind.

Fall 2: Bezahlt aus Ersparnissen

Dieser Fall ist vermutlich weniger verbreitet. Nehmen wir an, der Wohnungseigentümer hätte die Wohnung bar bezahlt. Er hätte damals (umgerechnet) 150.000 EUR für die Wohnung ausgegeben. Jetzt verkauft er sie für 150.000 EUR, also für die gleiche Summe, was auf den ersten Blick wie ein schlechtes Geschäft klingt. Aber:

In der Zwischenzeit hat er 210.000 EUR Miete bekommen (siehe Rechnung oben). Die haben sich bei ihm gesammelt, er hat sie investiert oder ausgegeben. Er hat damals 150.000 EUR gegen die Wohnung „eingetauscht“, tauscht jetzt die Wohnung gegen 150.000 EUR zurück und hat während der Jahre zusätzlich 210.000 EUR in Form von Mieteinnahmen zurückzubekommen.

Ergibt insgesamt 360.000 EUR, die aus 150.000 EUR entstanden sind. Es gibt schlechtere Möglichkeiten, sein Geld anzulegen!

Fazit:

Ob aus Eigenkapital oder per Kredit finanziert – In beiden Fällenentsprach der Verkaufspreis dem Einkaufspreis. Dennoch ist im Laufe der 30 Jahre ein schöner Gewinn entstanden, den ich „unsichtbare“ Wertsteigerung nenne. Ein schönes Geschenk im sechsstelligen Bereich. Und wenn dann noch (wie in den meisten Fällen) eine „sichtbare“ Wertsteigerung dazukommt, also ein höherer Verkaufspreis, dann ist die Investition doch ausgesprochen gut gelaufen, oder?

Bedenken Sie, dass wir hier von extrem schlechten Voraussetzungen ausgegangen sind. Der damalige Kaufpreis kann in dieser Lage von Mönchengladbach unmöglich damals so hoch wie heute gewesen sein und auch die Mieteinnahmen waren schon sehr niedrig angesetzt. Dennoch hat die Immobilie sich selbst in diesem Beispiel sehr gut entwickelt.

Aktien vs. Eigentumswohnungen: Welche Anlageklasse schneidet besser ab?

Da ich 14 Jahre lang als Wertpapierhändler gearbeitet habe, kenne ich die Diskussionen um den Vergleich beider Assetklassen nur zu gut. Beide Seiten haben hervorragende Argumente, jedoch überwiegen meiner Meinung nach die Vorteile von Immobilien ganz klar. Dennoch sind Sie gut beraten, bei Ihrer Altersvorsorge im Sinne der Risikostreuung auch einen Teil auf Aktien zu setzen.

Was ist für die einzelnen Anlageklassen typisch?

Mit einer Aktie kaufen Sie Bruchteilseigentum eines Unternehmens. Sie sind jetzt Miteigentümer an einem Unternehmen, entsprechend Ihrem Anteil steht Ihnen ein gewisser Prozentsatz (besser: Promillesatz) des Jahresgewinns zu, der entweder als Dividendenzahlung auf Ihr Konto ausgeschüttet oder ins Unternehmen reinvestiert wird. Sie können die erwartete Dividende zu dem Kurs ins Verhältnis setzen, zu dem Sie die Aktie gekauft haben. Das Ergebnis nennt man Dividendenrendite. Sie sehen, wie viel „Zinsen“ Ihnen diese Anlage (momentan) bringt. Wenn Sie eine Aktie für 100 EUR kaufen und sie jährlich 5 EUR Dividende bringt, beträgt Ihre Dividendenrendite (vor Steuern) 5%.

Mit einer Eigentumswohnung kaufen Sie erstens Bruchteilseigentum am Gemeinschaftseigentum eines Mehrfamilienhauses (Dach, Treppenhaus, Aufzug, Heizung,…). Zweitens kaufen Sie Sondereigentum, d.h. das alleinige Nutzungsrecht an der Innenseite Ihrer Wohnung.

Weder Fenster, Außenfassade noch Wohnungstüre Ihrer Eigentumswohnung gehören Ihnen alleine, das ist alles Gemeinschaftseigentum. Sie besitzen daran einen prozentualen Anteil, wie auch alle anderen Wohnungseigentümer.

Wo ist die Dividende bei Eigentumswohnungen? Sie setzt sich wie folgt zusammen (im Detail werden wir später noch darauf eingehen):

+ Mieteinnahmen

– Kreditrate (Zins und Tilgung)

– Reparaturen

– Verwaltungskosten

– weitere nicht umlagefähige Nebenkosten

= Überschuss

Die Mieteinnahmen sind bei vermieteten Eigentumswohnungen die einzige Einnahmequelle. Davon müssen Sie Kredit-, Reparatur- und Verwaltungskosten abziehen, ebenso alle übrigen Kosten, die Sie nicht auf den Mieter abwälzen können. Diesen Überschuss können Sie ins Verhältnis zum Kaufpreis setzen, wie Sie es mit der Dividende bei Aktien tun. So wissen Sie, welche „Verzinsung“ Sie erwirtschaftet haben. Dieses Verhältnis wird oft aus zwei Blickwinkeln betrachtet, wobei es sich einfach um den gegenseitigen Kehrwert handelt: Den Multiplikator und die Rendite.

und

Kaufmännisch rechnet man meistens mit der Rendite, während Makler oftmals den Multiplikator angeben, den man auch als Vervielfältiger oder „das x-fache“ nennt. Ein Beispiel: Der Kauf einer Eigentumswohnung für 100.000 EUR mit einem Überschuss von 5.000 EUR p.a.

und

Wie werden die beiden Assets finanziert?

Eigentumswohnungen kauft man meistens (fast) vollständig kreditfinanziert. Die Bank bezahlt den Kaufpreis. Die Mieter wiederum zahlen den Kredit zurück. Und Sie besitzen die Immobilie und bekommen die Überschüsse und Verkaufserlöse.

Mit der Kreditfinanzierung setzen Sie Kapital ein, das Ihnen gar nicht gehört. Man spricht von einem Hebeleffekt. Diese Möglichkeit steht Ihnen bei Aktien für gewöhnlich nicht zur Verfügung. Grundsätzlich können Sie in Aktien nur Beträge investieren, die Sie auf dem Konto haben. Theoretisch kann man auch Aktien kreditfinanzieren. Beim Aktienkauf auf Pump spricht man vom „Lombardkredit“. Aber dieser ist nicht besonders verbreitet. Wenn die Aktienkurse fallen, zieht die Bank solch einen Kredit schnell zurück oder fordert zusätzliche Sicherheiten, die man besonders in solchen Marktphasen selten hat. Andernfalls werden die Aktien (teilweise) zwangsverkauft. Das kann bei Aktien schnell gehen, weil deren Kurse täglich festgestellt werden und mitunter erheblichen Schwankungen unterliegen, die es in dieser Extremform bei Immobilien normalerweise nicht gibt.

Wie viel Geld haben Sie für Ihre Immobilien bezahlt?

Sie selbst habenüblicherweise gar nichts bezahlt.Odervielleicht 5% Erwerbsnebenkosten. Davon abgesehen werdenImmobilien durch fremdes Geld finanziert (Bank), und die Verbindlichkeitenwerden von fremden Leuten zurückgezahlt (Mieter). Wenn Sie in Eigentumswohnungen investieren, müssen Sie keinen monatlichen Betrag und keine Rate selbst aufbringen. Üblicherweise bekommen Sie einen Überschuss – und ggfs. auch noch Steuervorteile.

Der Vergleich als Beispiel:

Den Hebeleffekt der Kreditfinanzierung können Sie am besten am Vergleich erkennen, eine Eigentumswohnung oder eine Rentenversicherung bzw. einen Aktiensparplan anzulegen:

Sie kaufen eine Wohnung für 100.000 EUR ohne Anzahlung. Sie wird 30 Jahre lang von (ggfs. wechselnden) Mietern abbezahlt. Das Objekt ist vollständig kreditfinanziert. Im vereinfachten Beispiel gibt es 30 Jahre lang weder Mieterhöhungen noch Wertsteigerungen. Ihr monatlicher Überschuss: Plus minus null. Anschließend gehört die Wohnung Ihnen. Geschenkte 100.000 EUR mit null Euro Eigenkapital.

Nun legen Sie einen Aktiensparplan an, der vereinfacht gerechnet jährlich mit 5% verzinst wird. Sie möchten ebenfalls nach 30 Jahren 100.000 EUR besitzen. Sie müssten Monat für Monat 119,50 EUR selbst aufbringen, da es ja keinen Mieter gibt, und diesen Betrag fortwährend an das Institut überweisen. Ihre jährliche Sparrate beträgt demnach 1.434 EUR, um nach 30 Jahren auf 100.000 EUR zu kommen.

Womit wir beim Risiko wären:

Bei Eigentumswohnungen liegen die Risiken in Lage und Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn die Lage sich verschlechtert, können Sie die Wohnung nur noch zu schlechteren Konditionen vermieten (oder verkaufen) und damit ist Ihre Wohnung weniger wert. Sie können die Wohnung nicht von ihrem Standort wegbewegen. Denken Sie an schlimme Beispiele wie Duisburg-Marxloh oder Köln-Chorweiler. Diese Stadtteile haben sich in den letzten Jahrzehnten sehr negativ entwickelt, was zumeist schleichend und praktisch nie ad-hoc passiert ist.

Das zweite Risiko ist eine schlechte Eigentümergemeinschaft, die notwendige Reparaturen verschläft oder fahrlässig vertrödelt, wenn schnelle Hilfe geboten wäre. Mit der Substanz bröckelt dann auch die Vermietbarkeit, während Ihre Wohnung immer weniger wert ist, weil die Miteigentümer die Notwendigkeit üblicher Sanierungen einfach nicht wahrhaben wollen.

Bei Aktien lauern hingegen Risiken, die Sie als Außenstehender zumeist nicht auf Anhieb klar beurteilen können. Die Lage und den Zustand eines Mehrfamilienhauses sowie das Klima in der Eigentümergemeinschaft können Sie relativ schnell selbst durchblicken, während Sie die Verhältnisse in großen Konzernen und deren Aktien unmöglich ebenso schnell in der Detailtiefe selbst analysieren können – zumindest nicht ohne Fehler oder Ungenauigkeiten.

Haben Sie schon von Enron, Worldcom oder Wirecard gehört? Fantastische Großkonzerne, die rund um den Globus gute Geschäfte machen. Oder etwa nicht?

Plötzlich gab es einen Bilanzskandal. Es zeigte sich, dass bestimmte Personen mit viel Kreativität und krimineller Energie Zahlen gefälscht hatten. Den Wirtschaftsprüfern war es wohl nicht aufgefallen. Fast über Nacht waren die Aktien dieser Unternehmen rein gar nichts mehr wert.

Aber auch abseits von betrügerischen Machenschaften können sich Geschäftsmodelle von Aktiengesellschaften zum negativen (oder zum positiven) verändern. Welches Produkt wird verkauft? Wohnraum benötigt man immer, die Nachfrage wird also auch in 1.000 Jahren noch da sein, und natürlich mit der Bevölkerung und dem Standort schwanken. Jedes Unternehmen hingegen hat sein eigenes Geschäftsmodell. Wenn niemand mehr ein bestimmtes Produkt haben will (seien es Kutschen, VHS-Kassetten, Nokia-Handys, Verbrennermotoren oder Gasheizungen), dann verdient die Firma eines Tages weniger Geld, das es in Form von Dividenden an Sie hätte weitergeben können. Vielen Unternehmen hingegen gelingt es, sich selbst neu zu erfinden. Dennoch: Ein Unternehmen, das einen Trend verschläft, verschwindet früher oder später vom Markt, die Aktien eignen sich dann nur noch für das Altpapier. Immer wieder verkalkuliert sich ein Unternehmen und muss zum Insolvenzrichter. Auch bei Immobilien kann es vorkommen, dass man sich verhebt, wenn man die Kosten unter- oder die Miete überschätzt. Dennoch ist es viel schwieriger, Finanzströme eines großen Unternehmens zu überblicken.

Kleinstmöglicher Anlagebetrag Im Vergleich zu Aktien fehlt noch ein Aspekt, der nicht ganz unwichtig ist: Sie können bei Aktiengesellschaften (fast) beliebig kleine Anteile kaufen und deswegen bereits mit sehr überschaubaren Beträgen von wenigen hundert Euro einsteigen. Bei Immobilien bewegen Sie sich auch bei kleinen Objekten fast immer mindestens im sechsstelligen Bereich. Vor allem, wenn Sie Ihr erstes Objekt kaufen, haben Sie ein sog. Klumpenrisiko, d.h. Sie haben einen großen Geldbetrag in einen einzelnen Vermögensgegenstand investiert.

Ich möchte meine Wohnung renovieren – muss ich irgendwas beachten?

Vielleicht möchten Sie nach einigen Jahren in Ihrer Eigentumswohnung renovieren, die Küche oder das Bad erneuern? Es gibt viel zu beachten, aber vor allem sollten Sie zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterscheiden. Mit Ihrem Sondereigentum können Sie nämlich grundsätzlich tun und lassen, was Sie möchten. Wichtig ist, dessen Grenzen zu kennen, denn auch innerhalb Ihrer Wohnung geraten Sie schnell an Gemeinschaftseigentum, z.B. an Fenster oder Balkon. Wenn Sie hieran etwas verändern möchten, brauchen Sie die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

Die häufigsten Missverständnisse passieren bei Fenstern und Wohnungstür, denn sie gehören zum Gemeinschaftseigentum. Schnell glauben Sie, es wären „Ihre“ Fenster, denn sie befinden sich ja in Ihrer Wohnung. Der Gesetzgeber möchte aber das äußere Erscheinungsbild der WEG beschützen, damit nicht jeder Eigentümer neue Fensterrahmen in jeder beliebigen Farbe einbauen kann.

Wenn Sie Ihre Fenster im Rahmen der Renovierungsarbeiten gerne gleich mit erneuern möchten, müssen Sie vorher die WEG um Genehmigung bitten. Weil der Verwalter das nicht alleine entscheiden darf, kann das etwas dauern. Ein Beschluss ist nötig, entweder auf der nächsten EV, oder als Umlaufbeschluss. Beides ist mit Aufwand verbunden, also planen Sie etwas Vorlaufzeit ein.

Ob ein Gebäudeteil Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist, hängt vom Wohnungseigentumsgesetz und von Ihrer Teilungserklärung ab. Laut WoEigG gehören zum Gemeinschaftseigentum auf jeden Fall das Grundstück und

Gebäudeteile,
die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen oder
die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder
die das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes beeinflussen oder
die nicht zu Sondereigentum erklärt wurden.

Das Gesetz gibt einen Rahmen vor, der immer Vorrang hat. Ergänzend dazu können in Ihrer Teilungserklärung weitere Dinge oder Räume zu Gemeinschaftseigentum erklärt worden sein. Sondereigentum wiederum entsteht nur an Dingen, die in der Teilungserklärung auch ausdrücklich zu Sondereigentum erklärt wurden.

Wenn in Ihrer Teilungserklärung etwas anderes steht, z.B. Fenster zu Sondereigentum erklärt wurden, geht die gesetzliche Regel vor. Die Rechtsprechung hat oftmals entschieden, dass so eine Klausel in eine Regel zur Kostentragung umzudeuten sein kann. Das bedeutet: Die Fenster bleiben Gemeinschaftseigentum, weil sie das äußere Erscheinungsbild beeinflussen, aber die Kosten der neuen Fenster müssen dann vom Sondereigentümer selbst getragen werden. Im WoEigG sind Kosten und Eigentum zwei unterschiedliche Paar Schuhe! Sie müssen also die WEG um Erlaubnis fragen, bevor Sie Fenster, Rollläden oder Wohnungstüren austauschen, müssen diese aber trotzdem selbst bezahlen.

Vielleicht ist Ihre Wohnung in der Teilungserklärung wie folgt beschrieben:

Das besagt nun, welche Räume Ihnen gehören. Sie wissen aber noch nicht, welche Gebäudeteile innerhalb dieser Räume vielleicht doch Gemeinschaftseigentum sein könnten, die Sie nicht ohne zu fragen mit renovieren können.

An einer späteren Stelle könnte in Ihrer Teilungserklärung ein Abschnitt zu finden sein, der erklärt, was zum Sondereigentum gehört. Ein Beispiel:

Weil vielen Wohnungseigentümern dieses Wissen fehlt, werden Sonder- und Gemeinschaftseigentum bei Renovierungen oft verwechselt. Unwissenheit schützt leider nicht vor Strafe – und das kann schnell teuer werden. Schauen Sie also lieber einmal zu viel als einmal zu wenig in die Teilungserklärung oder fragen Sie Ihren Verwalter.

Nachfolgende Liste gibt einen Überblick über die Zuordnung verschiedener Gewerke, die im Einzelfall natürlich auch anders geregelt sein können:

Bauteil	Zuordnung
Abwasser- leitungen	Unterschiedlich Die Hauptleitungen sind immer Gemeinschaftseigentum, z.B. vertikale Steigleitungen zu den anderen Wohnungen. Frischwasserleitungen sind bis zur ersten Absperrmöglichkeit (Unterputzventil) Gemeinschaftseigentum.Abwasserleitungen sind Sondereigentum, bis zum Abzweig in die Haupt- / Fallleitung.
Bad	Sondereigentum Fliesen, Badewanne, Armaturen, Waschtisch, Schränke, Dusche usw. können Sie nach Belieben verändern und erneuern lassen. Vorsicht bei den Frischwasserleitungen! Diese sind bis zur ersten Absperrmöglichkeit Gemeinschaftseigentum, weil Ihre Arbeiten ja erst nach der Absperrung die Nachbarn nicht mehr beeinflussen.
Balkon, Anstrich	Gemeinschaftseigentum Balkonwände sind Außenwände des Gebäudes und beeinflussen das äußere Erscheinungsbild. Sie benötigen für einen Anstrich die Genehmigung der WEG. Ggfs. sind die Innenseiten der Brüstungswände laut Teilungserklärung Sondereigentum. Trotzdem Vorsicht mit einem auffälligen Anstrich, wenn er von außen – auch von einem anderen Balkon aus – erkennbar ist.
Balkon, Fußbodenbelag	Sondereigentum Evtl. abhängig von Ihrer Teilungserklärung, aber der Fußbodenbelag Ihres Balkons gehört fast immer zum Sondereigentum. Vorsicht! Die Abdichtungsschicht unter dem Fußboden ist Gemeinschaftseigentum und schützt die Etage darunter vor Feuchtigkeit.
Decken, Anstrich, Tapete, Putz	Sondereigentum Wände und Decken können Sie beliebig verputzen, spachteln, tapezieren und anstreichen lassen.
Elektro- installation	Sondereigentum Ab Ihrer Unterverteilung (Sicherungskasten) ist die Elektroinstallation Sondereigentum und kann beliebig modernisiert werden. Sie können auch zusätzliche Steckdosen oder Lichtquellen installieren lassen. Es versteht sich von selbst, dass Sie nicht selbst werkeln, sondern einen zugelassenen Meisterbetrieb beauftragen sollten.
Fenster, Anstrich der Fensterrahmen von innen	Sondereigentum Die Innenseiten der Fensterrahmen beeinflussen das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes nicht und können von Ihnen grundsätzlich angestrichen oder mit spezieller Texturfolie für Fensterrahmen beklebt werden.
Fenster, Austausch	Gemeinschaftseigentum Fenster sind Gemeinschaftseigentum, auch wenn in der Teilungserklärung etwas anderes steht. Einheitlichkeit muss gewahrt bleiben!
Frischwasserleitungen	Unterschiedlich Die Hauptleitungen sind immer Gemeinschaftseigentum, z.B. vertikale Steigleitungen zu den anderen Wohnungen. Frischwasserleitungen sind bis zur ersten Absperrmöglichkeit (Unterputzventil) Gemeinschaftseigentum.Abwasserleitungen sind Sondereigentum, bis zum Abzweig in die Haupt- / Fallleitung.
Fußboden	Sondereigentum Sie können Ihren Fußbodenbelag beliebig austauschen und neu verlegen lassen. Achtung! Wenn Fliesen rausgestemmt werden müssen, sollten die Handwerker darauf achten, dass keine Fußbodenheizung oder Heizungsrohre beschädigt werden (Gemeinschaftseigentum)!
Fußbodenheizung	Gemeinschaftseigentum Fußbodenheizungen liegen im Estrich.
Fußleisten	Sondereigentum Fußleisten können beliebig ausgetauscht werden.
Garten	Gemeinschaftseigentum Bei Teilungserklärungen vor 2020 konnte der Garten nur Sondernutzungsrecht sein, d.h. Gemeinschaftseigentum, an dem Sie das ausschließliche Nutzungsrecht besitzen. Ohne Zustimmung der anderen Eigentümer dürfen Sie keine größeren Umgestaltungen vornehmen und z.B. keinen Baum fällen. Etwas anderes gilt nur für Teilungserklärungen ab 2020, und auch nur, wenn der Garten ausdrücklich zu Sondereigentum erklärt wurde.
Gegensprechanlage	Sondereigentum Die in Ihrer Wohnung liegende Klingel bzw. Gegensprechanlage ist Ihr Sondereigentum und kann von Ihnen ausgetauscht werden, die Klingel- und Gegensprechanlage draußen dient mehreren Eigentümern und ist Gemeinschaftseigentum.
Heizkörper	Sondereigentum Sie können Ihre Heizkörper beliebig austauschen lassen. Wenn hierdurch Luft ins System kommt, müssen Sie das Entlüften der Heizkörper bei Ihren Nachbarn bezahlen.
Heizungsrohre	Gemeinschaftseigentum bis zur ersten Absperrmöglichkeit.
Innentüren	Sondereigentum Innentüren sind Ihr Sondereigentum und können nach Belieben gestrichen oder ausgetauscht werden.
Klingel	Sondereigentum Die in Ihrer Wohnung liegende Klingel bzw. Gegensprechanlage ist Ihr Sondereigentum und kann von Ihnen ausgetauscht werden, die Klingel- und Gegensprechanlage draußen dient mehreren Eigentümern und ist Gemeinschaftseigentum.
Küche	Sondereigentum Die Küche mit allen Einbaumöbeln, Elektrogeräten, Waschbecken, Stromanschlüssen usw. ist Ihr Sondereigentum. Vorsicht, wenn Sie eine Dunstabzugshaube mit Luftauslass nach draußen anbringen möchten. Sobald Außenwände durchbohrt werden, ist eine Zustimmung der WEG erforderlich!
Lampen	Sondereigentum Deckenlampen sind immer Sondereigentum und können beliebig ersetzt werden. Lampen außen am Balkon könnten das äußere Erscheinungsbild verändern. Ein Blick in die Teilungserklärung hilft. Wahrscheinlich Sondereigentum.
Lichtschalter	Sondereigentum
Lüfter, z.B. Ventilator im Bad	Sondereigentum Der elektrische Ventilator, der oft im Bad zu finden ist, ist Ihr Sondereigentum und kann von Ihnen ausgetauscht werden. Der dahinter liegende Lüftungsschacht, der oft bis zum Dach reicht, ist Gemeinschaftseigentum.
Markise	Gemeinschaftseigentum Eine Markise beeinflusst das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes. Sie darf nur mit Zustimmung der WEG angebracht werden.
Steckdosen	Sondereigentum
Türspion	Gemeinschaftseigentum Das Erscheinungsbild aus dem Treppenhaus gesehen ändert sich, daher ist auch der Einbau eines Türspions von der Genehmigung der WEG abhängig.
Wände, Anstrich, Tapete, Putz	Sondereigentum Wände und Decken können Sie beliebig verputzen, spachteln, tapezieren und anstreichen lassen.
Wände, Versetzen	Unterschiedlich Tragende Wände sind zwangsläufig Gemeinschaftseigentum und dürfen von Ihnen nicht beschädigt oder versetzt werden. Auch nicht, wenn Sie einen Statiker hinzuziehen oder einen Träger einsetzen. Die Genehmigung der WEG ist zwingend erforderlich. Nichttragende Innenwände dürfen von Ihnen beliebig hinzugefügt oder entfernt werden. Bitte lassen Sie unbedingt von fachlicher Seite prüfen, ob es sich wirklich um eine nichttragende Wand handelt, denn sonst droht großer Ärger.
Wasser- leitungen	Unterschiedlich Die Hauptleitungen sind immer Gemeinschaftseigentum, z.B. vertikale Steigleitungen zu den anderen Wohnungen. Frischwasserleitungen sind bis zur ersten Absperrmöglichkeit (Unterputzventil) Gemeinschaftseigentum.Abwasserleitungen sind Sondereigentum, bis zum Abzweig in die Haupt- / Fallleitung.
Wohnungstür, Anstrich von innen	Sondereigentum Von innen können Sie die Wohnungstür grundsätzlich anstreichen oder mit spezieller Folie bekleben, sofern es vom Treppenhaus aus nicht zu erkennen ist.
Wohnungstür, Austausch	Gemeinschaftseigentum Wohnungstüren sind zwingend Gemeinschaftseigentum, auch wenn in der Teilungserklärung etwas anderes steht. Einheitlichkeit muss auch im Treppenhaus gewahrt bleiben!

Worauf Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung wirklich achten sollten

Vielleicht sind Sie gerade auf der Suche nach einer Eigentumswohnung – und werden von Freunden gewarnt: Ob Sie sich das wirklich antun möchten? Meistens sind es Leute, die selbst kein Immobilieneigentum besitzen, die Ihnen ausführlich darlegen, dass Sie in Zukunft urplötzlich mit unvorhersehbaren Großreparaturen konfrontiert sein werden und unabsehbare Sonderzahlungen leisten müssen. Wissen diese Leute, wovon sie reden? Ist vielleicht der Kauf einer Eigentumswohnung der beste Weg in die Privatinsolvenz?

Wenn Sie keine Eigentumswohnung, sondern ein ganzes Mehrfamilienhaus kaufen würden, dann müssten Sie vor allem auf Dach, Fenster und Heizung achten. Das sind die größten Kostenblöcke, die Sie im Fall der Fälle allein tragen müssten, was Sie tunlichst vermeiden sollten. Nach dem Kauf eines Mehrfamilienhauses sind Sie der Alleineigentümer. Alle anstehenden Sanierungen müssten aus Ihrem eigenen Geldbeutel bezahlt werden. Beim Kauf eines ganzen Mehrfamilienhauses können solche Großreparaturen durchaus vorkommen, und Sie müssten sie allein bezahlen.

Aber Sie sind ja auf der Suche nach einer Eigentumswohnung! Bei dieser Art von Immobilie sollten Sie lieber auf andere Faktoren achten. Denn alle Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, werden von allen Eigentümern gemeinsam getragen – und zwar meistens aus der Rücklage, d.h. aus dem gemeinsamen WEG-Geldbeutel aller Eigentümer, in den bereits in der Vergangenheit hineingespart worden ist.

Auch bei einer Eigentumswohnung sind Fenster, Dach und Heizung eine gewisse Belastung für den Geldbeutel. Diese Dinge sind meistens sehr früh absehbar und werden nur selten übers Knie gebrochen. Solche Großprojekte lenken Sie aber von denjenigen Merkmalen ab, auf die Sie beim Wohnungskauf tatsächlich achten sollten.

Denn: Reparaturen müssen von allen Eigentümern getragen werden, und diese haben daher ein Mitspracherecht. Und es kann passieren, dass notwendige Reparaturen aus den unterschiedlichsten Gründen von der WEG vertrödelt werden und dann zunächst überhaupt nicht stattfinden. Ihnen bleibt in extremen Fällen nur der Rechtsweg, um eine notwendige Reparatur durchzusetzen.

Bei Eigentümergemeinschaften kann es nämlich vorkommen, dass Sie sich mit unnötigen Nebensächlichkeiten herumschlagen müssen, was Sie unbedingt vermeiden sollten. Wenn Sie mit der Wohnung ein passives Einkommen aufbauen möchten, sollten Sie nur wenige Stunden Arbeit im Jahr mit der Wohnung zubringen. Das bedeutet:

Sie brauchen zufriedene Mieter,
Sie müssen größere Gefahrenquellen vermeiden und
Sie sollten zeitraubenden Streitigkeiten mit anderen Eigentümern aus dem Weg gehen.

Nochmal zurück zu den panischen Freunden: Die lenken Sie von den wesentlichen Merkmalen ab, weil sie immer nur vom Dach und von der Heizung reden. Schön, dass im Fernsehen immer die Rede ist von tropfenden Wasserhähnen, undichten Toiletten und großflächiger Dachsanierung, bei der jeder Vermieter sofort springen muss. Viel schlimmer für Besitzer einer Eigentumswohnung sind aber WEGs, in denen es ständig Stress um Kleinigkeiten gibt, dauernde Diskussionen und Feindseligkeiten auf den Eigentümerversammlungen, Beiräte, die über die Köpfe der anderen Eigentümer hinweg nur ihre Eigeninteressen durchsetzen und Verwalter, die nicht arbeiten und nie erreichbar sind. Eigentümergemeinschaften, die ihre Energie mit internen Streitigkeiten verschwenden, müssen Sie vermeiden.

Der Wert einer Eigentumswohnung steht und fällt mit der Fähigkeit von Verwalter und Miteigentümern, Probleme und Reparaturen gemeinsam anzupacken und zu lösen, anstatt sich über Jahre hinweg gegenseitig zu blockieren. Sie sind in vielen Fällen auf die Mitwirkung von Verwalter und Miteigentümern angewiesen, daher müssen Sie bei der Analyse jeder Wohnung auf deren Charaktere achten.

Eine Reihe von Faktoren können (müssen aber nicht) auf eine problematische Eigentümergemeinschaft schließen lassen. Dazu gehören verhaltensauffällige Eigentümer, die die Beschlusssammlung auswendig gelernt haben, Beiratsvorsitzende mit eigenen Visitenkarten. Aber mindestens genauso schlimm sind überforderte Verwalter, die ihren Job nicht machen und praktisch nicht erreichbar sind. Letztere verraten sich selber, weil sie einfach nicht auf Ihre Anfragen reagieren. Wenn Sie vor dem Kauf versuchen, Kontakt aufzunehmen und keine Antwort bekommen, wird sich das auch nach dem Kauf nicht ändern.

Wie können Sie etwas über diese Probleme in Erfahrung bringen?

Eine gute Quelle sind die Protokolle von früheren Eigentümerversammlungen und ggfs. die Kostenpositionen von ehemaligen Jahresabrechnungen, weil sich Rechtsstreitigkeiten auch auf der Kostenseite niederschlagen. Ob Miteigentümer kompliziert sind, können Sie nirgends so richtig ablesen, aber Sie können in diesen Dokumenten nach Warnzeichen suchen. Ganz wichtig – sprechen Sie mit Eigentümern und Verwalter. Natürlich gibt kein Eigentümer mit komplizierter Persönlichkeit gern zu, dass er die ganze WEG mit Unfug blockiert. Aber Sie können sich herantasten und fragen, wie man sich in der Vergangenheit bei bestimmten Themen arrangiert hat.

In den Protokollen können Sie erkennen, ob Reparaturen – aus welchen Gründen auch immer – abgelehnt oder ständig „vertagt“ wurden. Dann sind größere Probleme absehbar. Eine Umfrage des Berufsverbands DDIV aus dem Jahr 2019 hat gezeigt, dass Sie keineswegs davon ausgehen können, dass der Verwalter professionell ist und alle Vorschriften kennt – selbst, wenn er den Job hauptberuflich seit vielen Jahren macht. Ein Anhaltspunkt für einen guten oder schlechten Verwalter ist auch die Jahresabrechnung, denn sie erfordert die Einhaltung sehr vieler Formalien. Ist sie gut strukturiert und für Sie nachvollziehbar? Dann ist schon viel gewonnen.

Indizien für eine schlechte WEG bzw. Verwaltung können sein:

Späte Jahresabrechnungen (siehe Datum auf der Jahresabrechnung).
Späte Eigentümerversammlungen (siehe Datum der EV in der Beschlusssammlung oder im Protokoll).
Häufige oder lang dauernde Eigentümerversammlungen – häufiger als einmal im Jahr (siehe Beschlusssammlung oder Uhrzeit auf den Protokollen).
Tagesordnungspunkte zu Versicherungsschäden, Zahlungsrückständen oder juristischen Konflikten (siehe Beschlusssammlung).
Häufige oder „vertagte“ Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (siehe vergangene EV-Protokolle. In der Beschlusssammlung nicht erkennbar, denn Beschlüsse, die nicht zustande gekommen sind, werden hier nicht eingetragen).

Indizien für eine gute Wohnungseigentümergemeinschaft können (müssen aber nicht) sein:

Nur eine Eigentümerversammlung pro Jahr (siehe Datumsangaben in der Beschlusssammlung).
Kein Rechtsstreit (siehe Beschlusssammlung).
Keine Zahlungsrückstände (siehe Jahresabrechnung – Abschnitt Gesamtabrechnung).
Kein Sanierungsstau, d.h. immer wieder auftretende Reparatur-, Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen (siehe Beschlusssammlung oder Teil „Rücklage“ in der Jahresabrechnung).
Überschaubare Anzahl von Versicherungsschäden (siehe „Bericht der Verwaltung“ in den früheren Protokollen, ggfs. Beschlusssammlung oder Posten „Versicherungsschäden“ in der Jahresabrechnung).

Der Verwalter ist kein Architekt

Selbst bei großen Bauprojekten gibt es immer wieder bestimmte Eigentümer, die sich das Geld für die fachkundige Planung lieber sparen möchten. Ein Architekt sei doch überhaupt nicht nötig, brauchen wir nicht, hört man dann auf den Eigentümerversammlungen. Und so glauben manche Wohnungsbesitzer, dass WEG-Verwalter eine Berufsqualifikation besitzen, die einem Architekten gleichgeordnet ist. Das ist nicht nur kurzsichtig, sondern sehr gefährlich.

WEG-Verwalter ist ein kaufmännischer Beruf. Warum sollte er die Bauleitung übernehmen? Sein Job ist es, Eigentümerversammlungen zu organisieren, die Buchhaltung im Griff zu haben und eine klare und verständliche Jahresabrechnung zu erstellen. Er kümmert sich um Konten, Abrechnung, Aufträge, Mahnwesen, Nachhalten von Terminen, organisiert Versammlungen, Besprechungen und Umlaufbeschlüsse, erstellt Ihre Steuerbescheinigungen und erklärt Ihnen das Stimmrecht und die Formalitäten auf der Versammlung, informiert und kommuniziert. Sein Job ist es, alle Belange Ihres Hauses zusammenzuführen und Sie ständig auf dem Laufenden zu halten. Aber er hat weder Architekturstudium noch alltägliche Baustellenerfahrung.

Manchmal überfordern größere Instandhaltungsmaßnahmen die Eigentümergemeinschaft – nicht nur finanziell, sondern auch inhaltlich. Damit die Maßnahme gutgeht, braucht man kompetente Beratung. Ein Fachmann mit Routine und Erfahrung muss her. Ein Fachplaner, der meist nach Stundenhonorar bezahlt wird. Also jemand, der tagein tagaus nichts anderes macht, als Instandhaltungsmaßnahmen zu planen und zu begleiten. Anstatt so jemanden mit einer gründlichen Diagnose (und später mit der Planung der Maßnahme) zu beauftragen, haben „kostensensitive“ Kapitalanleger manchmal etwas andere Vorstellungen: Sie verwechseln den Verwalter mit einem Hochbauingenieur und erwarten von ihm die Beschaffung von mehreren Reparaturangeboten und deren Vergleich. Das kann sogar sinnvoll sein, wenn es um überschaubare Vorgänge geht, z.B. den Anstrich eines Treppenhauses oder die Reparatur vom Tiefgaragentor. Aber bei komplexeren Maßnahmen sind die Angebote der Handwerker selten vergleichbar! Zudem müssen ja die Angebote von mehreren Gewerken zusammengeführt werden, wenn es um eine komplexe Maßnahme geht. Vielleicht müssen Gerüstbauer und Dachdecker zusammenarbeiten und sich absprechen? Wurden wirklich alle Leistungen bedacht und angeboten?

Architekten und Ingenieure durchlaufen ein mehrjähriges Studium an einer Fachhochschule oder Universität und müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um Mitglied in der Berufskammer zu werden. Um als Bauplaner zugelassen zu werden, müssen sie eine teure Berufshaftpflichtversicherung abschließen, die es für Verwalter nicht gibt.

Der Architekt kennt auch die juristischen Zusammenhänge, z.B. Unfallverhütungsvorschriften, Hinweispflichten gegenüber Nachbarn, Brandschutzvorschriften, Abnahme. Muss man die Baustelle beim Amt anmelden? Welche Beschilderung muss man aufstellen? Der Architekt weiß, was zu tun ist. Wussten Sie, dass Verstöße grundsätzlich auf Sie als Eigentümergemeinschaft zurück fallen? Als Bauherr ist die WEG Träger von Rechten und Pflichten – und verantwortlich. Jeder Eigentümer haftet im Außenverhältnis persönlich. Sobald mehrere Gewerke im Spiel sind (Elektriker, Maurer, Gerüstbauer, Maler, Dachdecker, …), ist Koordinationsarbeit nötig. Ohne fundierte Baukenntnisse geht das schief: Plötzlich fällt während der Bauarbeiten auf, dass irgendwas doch nicht so läuft, wie geplant. Schlecht geplant? Naja, manche Handwerker geben ein möglichst günstiges Angebot ab, um den Zuschlag zu bekommen. Dass der Verwalter nicht alle Details durchblickt, wissen viele ganz genau. Und dann kommt das Nachtragsangebot – während der laufenden Bauarbeiten. Nun will es keiner schuld sein. Und jetzt? Völlig unerwartet oder nicht – es muss sofort entschieden werden, wie es weitergeht. Denn das Gerüst steht bereits und kostet für jeden Tag der Standzeit Miete. Erpressung? Meinetwegen, aber keiner der Handwerker wird sich den Schuh anziehen – es war eben bei Angebotserstellung „nicht absehbar“.