Mietvertrag - Die Eigentumswohnung

Eine bisher selbst genutzte Eigentumswohnung vermieten

Bisher haben Sie selbst in Ihrer Wohnung gewohnt und möchten sie nun vermieten. Was müssen Sie beachten?

Das Wichtigste: Ein vermietender Eigentümer befindet sich in zwei Rechtsverhältnissen:

1) Gesellschafterverhältnis (WEG):

Erstens sind Sie Gesellschafter bzw. Miteigentümer der WEG. Ihnen gehört ein prozentualer Anteil des Gemeinschaftseigentums. Deswegen haben Sie u.a. ein Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung. Der Verwalter erstellt einmal im Jahr eine Abrechnung – und die geht direkt an Sie, egal ob vermietet oder nicht. Die Jahresabrechnung bezieht sich laut Gesetz auf das vollständige Jahr. Entsprechend der gesetzlichen Regelungen differenziert man nicht nach Zeiträumen oder Bewohnern. Selbst bei Eigentümerwechsel gibt es laut WoEigG nur eine Jahresabrechnung für die Wohnung für das ganze Jahr. Der (unterjährige) Wechsel von „selbstgenutzt“ zu „vermietet“ ist für die WEG unwichtig. Sie (und nicht Ihr Mieter) zahlen weiterhin die monatlichen Vorauszahlungen an die WEG.

2) Vertragliches Verhältnis (Mieter):

Zweitens haben Sie ein vertragliches Verhältnis zum Mieter: Den Mietvertrag. Der Mieter schuldet Ihnen die Miete und eine Vorauszahlung für Heiz- und Betriebskosten. Beides überweist er direkt an Sie – und nicht auf das Konto der WEG, denn die WEG hat keinerlei vertragliche Bindung zum Mieter und führt auch keine Drittkonten. Wenn der Mieter seine Zahlungen direkt auf das Konto der WEG leisten würde, könnten Sie auch gar nicht mehr kontrollieren, ob der Mieter die Nebenkosten bezahlt oder nicht. Also sollte man trennen, was nicht zusammen gehört.

Zum Mietvertrag:

Um die Wohnung zu vermieten, brauchen Sie einen Mietvertrag. Es gibt Vorlagen für Mietverträge, z.B. von Immowelt, Immoscout oder von Haus und Grund, aber auch vom Mieterbund usw. Das sind meistens Standard-Formulare, die sich nach der aktuellen Rechtsprechung richten. Alle gängigen Fragen sind üblicherweise bereits geregelt – Sie müssen nur wenige Formularfelder ausfüllen und sich um fast nichts mehr kümmern.

Achten Sie auf die Betriebskosten: Sie können sich meistens zwischen Vorauszahlung und Pauschale entscheiden. Wie bereits ausgeführt können Sie bei einer Pauschale keine Nachforderungen an den Mieter bzgl. der Nebenkosten stellen, was auch mal teuer werden kann. Sinnvoll ist fast immer eine Vorauszahlung mit späterer Abrechnung. Einmal im Jahr werden dann die geleisteten Vorauszahlungen den tatsächlichen Kosten gegenübergestellt.

Zur Abrechnung:

Der Mieter überweist die Nebenkosten-Vorauszahlung auf Ihr Konto und Sie zahlen wie bisher das Hausgeld an die WEG. Die WEG rechnet Ihnen gegenüber ab, und Sie gegenüber Ihrem Mieter.

Sie müssen nur daran denken, dass Nachzahlungen des Mieters ein Jahr nach Ende des Abrechnungsjahres verjähren. Guthaben, die Sie an den Mieter auszahlen müssen, verjähren aber erst nach drei Jahren. Sie sollten daher unbedingt innerhalb der Jahresfrist die Abrechnung erstellen.

Als Grundlage für Ihre Abrechnung ziehen Sie die WEG-Jahresabrechnung heran. Welche Kosten Sie auf den Mieter umlegen dürfen, steht in der sog. BetrKV. Sie müssen diese Kosten im Mietvertrag aufführen. In den meisten Standard-Mietverträgen ist dies bereits vorbereitet. Den vollen Katalog umlagefähiger (Mieter-) Kosten findet man in §2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Die sollten Sie dann in den Mietvertrag übernehmen.

Zu den Umlageschlüsseln in der Abrechnung:

Wie bereits ausgeführt, sollten Sie im Mietvertrag darauf hinweisen, dass die Umlageschlüssel der WEG auch für das Mietverhältnis gelten. Zumindest sollten Sie nichts anderes vereinbaren, da dieser Verweis seit 2020 der Standard ist, wenn im Mietvertrag nichts anderes definiert wurde.

Zu den Versorgern:

Sie sollten die Hausverwaltung rechtzeitig über den Nutzerwechsel informieren, damit die Heizkosten-Firma die Abrechnung aufteilt. Dann gibt es eine Zwischenabrechnung für die Heizkosten und Sie haben es leichter, für Ihren Mieter eine Abrechnung zu erstellen. Der Stromzähler der Wohnung ist bisher direkt auf Ihren Namen angemeldet und hat keine Berührungspunkte mit der WEG. Üblicherweise genügt eine einfache Mail an die Stadtwerke, damit Sie als Vertragspartner abgemeldet werden und der Mieter sich anmelden kann. Wenn Sie eine Gasetagenheizung haben, gilt das auch für den Gaszähler.

Reparaturen zahlt der Vermieter

Der Unterschied zwischen Erhaltungskosten (Reparaturen) und Wartungskosten ist im mietrechtlichen Sinne ziemlich wichtig. Denn Wartungskosten können – anders als Reparaturen – an den Mieter weitergegeben werden.

Unter Reparaturen versteht man grundsätzlich die Erneuerung bereits vorhandener Bauteile, also keine wesentliche Erweiterung, Veränderung oder Verbesserung des Gebäudes bzw. keine Modernisierung (Anpassung an den Stand der Technik), sondern eben dessen Erhaltung.

Die Erhaltung des ordnungsgemäßen Zustands muss vom Vermieter bezahlt werden, weil sie kein „Luxus“ sind und zu keiner Wohnwertverbesserung beitragen. Es sind in der Regel zwingende Reparaturen. Deswegen ziehen Erhaltungskosten keine Mieterhöhung nach sich und können nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Der Vermieter schuldet die Aufrechterhaltung
des ordnungsgemäßen Zustands der Mietsache.

Dies entspringt seiner vertraglichen Fürsorgepflicht. Die Miete ist die Gegenleistung für einen vertragsgemäßen Zustand, die während der gesamten Dauer des Mietvertrags aufrechterhalten werden muss – unabhängig davon, ob der Vermieter für eine Beeinträchtigung verantwortlich ist oder nicht. Andernfalls hat der Mieter in der Regel das Recht zur Mietminderung. Erhaltungsaufwendungen gehen also grundsätzlich zu Lasten des Vermieters und sind durch Zahlung der Miete bereits abgegolten.

Und da wären dann noch bestimmte, gesetzlich definierte Modernisierungsmaßnahmen. Hier hat der Vermieter oftmals die Möglichkeit, die Kosten aufgrund der dauerhaften Zustandsverbesserung in Form einer Mieterhöhung an den Mieter weiterzubelasten (im Zusammenspiel von § 555b BGB mit § 559 BGB).

Lohnt sich das? Teil 2: Die Mieteinnahmen

Die Mieteinnahmen sind praktisch Ihre einzige Einnahmequelle aus der Wohnung. Abgesehen von Betriebskosten, die Sie aber nicht behalten, sondern als durchlaufender Posten zur Deckung laufender Kosten weitergeben.

Die Kaltmiete ist ausgesprochen wichtig, um die Kreditrate bezahlen zu können. Wie ermitteln Sie die Kaltmiete?

Fall 1: Die Wohnung ist vermietet und der Mieter möchte auch bleiben.

Wenn Sie nicht gerade Eigenbedarf geltend machen, um selbst dort zu wohnen, sind Sie an den bestehenden Mietvertrag gebunden („Kauf bricht nicht Miete“, sagt § 566 BGB) und müssen ihn zu bestehenden Konditionen fortführen – abgesehen von Ihrem Recht auf Mieterhöhungen im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen. Oftmals sind die Mieten in solchen Wohnungen sehr niedrig, denn viele private Vermieter machen nur selten von einer Mieterhöhung gebrauch. Möglicherweise kaufen Sie eine Wohnung, in der seit 20 Jahren die Miete nicht mehr erhöht wurde.

Die aktuelle Miethöhe finden Sie im Mietvertrag. Sie haben Planungssicherheit und wissen, wie hoch Ihre monatlichen Einnahmen sind. Im Idealfall lassen Sie sich Kontoauszüge oder ähnliche Nachweise der Mietzahlung zeigen, oder lassen sich im Notarvertrag bestätigen, ob der Mieter bisher regelmäßig und pünktlich gezahlt hat.

Üblicherweise richtet man einen einzigen Dauerauftrag für (Kalt-) Miete und Nebenkosten ein. Entspricht die Höhe der Geldeingänge dem Mietvertrag? Wenn es Abweichungen gibt, müssen Sie klären, wie sich der Dauerauftrag aufteilt. Liegt eine Mieterhöhung oder eine Erhöhung der Betriebskosten-Vorauszahlung zugrunde? Denn nur die Kaltmiete dürfen Sie behalten. Wurde zwischenzeitlich die Miete erhöht, lassen Sie sich die entsprechenden Dokumente zeigen. Im Zweifelsfall kann der Mieter einwenden, es handele sich um eine höhere Betriebskostenvorauszahlung, die er über eine Abrechnung zurück bzw. abgerechnet haben möchte. Nur schriftlich vereinbarte Mieterhöhungen bleiben in Ihrer Tasche.

Rechnen Sie immer nur mit der IST-Miete.

Potenzielle Mieterhöhungen, die Sie selbst nach dem Kauf durchführen müssen, sollten Sie nicht einkalkulieren, denn Sie wissen nicht, ob sie durchsetzbar sind. Bei Neuvermietungen können Sie die aktuell mögliche Marktmiete verlangen, aber Bestandsmieten können Sie nur 20 Prozent in drei Jahren erhöhen (bzw. 15 Prozent bei Anwendbarkeit der Mietpreisbremse) – und auch nur, wenn die aktuelle Miete unterhalb des örtlichen Mietspiegels liegt. Da dieser auf vergangenheitsbezogenen Daten beruht, liegt er zum Teil sehr weit unterhalb der Miete, die Sie bei einer Neuvermietung verlangen können bzw. die Sie in Wohnungsinseraten im Netz finden.

Wenn der Mieter einen Teil seiner Miete wegen (tatsächlicher oder behaupteter) Mängel einbehält, sollten Sie das unbedingt wissen, bevor Sie zum Notar gehen – und in Ihrer Kalkulation nur die tatsächlich gezahlte Miete einkalkulieren.

Wenn die Miete nicht ganz so hoch ist, können Sie das auch als Argument für die Kaufpreisverhandlung nutzen. Denn der Verkäufer hätte sie ja ansonsten auch erhöhen können, oder?

Fall 2: Die Wohnung wird unvermietet verkauft.

Eine unvermietete Wohnung ist für Kapitalanleger das Beste, weil Sie die Wohnung direkt renovieren und neu vermieten können, um direkt die aktuelle Marktmiete zu verlangen. Sie sind nicht an die 15- oder 20-Prozent-Grenze von Mieterhöhungen gebunden.

Sie haben dann zwar keine Vergangenheitsdaten, mit denen Sie die zukünftigen Mieteinnahmen verlässlich schätzen können, aber Sie können die Angebote auf den gängigen Online-Portalen sichten. Die Wohnungen sollten allerdings auch vergleichbar sein. Lage, Ausstattung, Qualität, Aussicht usw. sollten halbwegs ähnlich sein.

Am besten schauen Sie mit der Umkreissuche, welche ähnlichen Wohnungen momentan zur Vermietung angeboten werden und wie dort die Kaltmiete pro Quadratmeter ist. Diese Zahl können Sie dann auf Ihre Wohnung umrechnen. Denken Sie daran, dass Sie nach der Kaltmiete ohne Heiz- und Betriebskosten suchen!

Mietentwicklung

Bei der Verhandlung des Kaufpreises sollten Sie nur von der aktuell erzielten Ist-Miete ausgehen, aber trotzdem sollten Sie für sich einkalkulieren, dass sich die Mieten im Laufe der Jahre mit der Inflation nach oben entwickeln werden. Vor allem bei der aktuellen Wohnungsnot in Deutschland werden Mietpreise steigen. Setzen Sie die Steigerungen aber nicht zu hoch an. Vielleicht rechnen Sie mit zwei Prozent, das ist das Inflationsziel der EZB.

Bei einem Objekt in einer guten Lage und in gutem Zustand können Sie vielleicht in Kauf nehmen, anfangs sogar ein kleines Minus zu machen, wenn Sie sich sicher sind, dass dieses in einigen Jahren durch Mietsteigerungen überkompensiert wird. Achten Sie aber unbedingt darauf, wo der Mietspiegel gerade steht, damit Sie nicht ein langfristiges Mietverhältnis eingehen und dann bei der Mieterhöhung an gesetzliche Obergrenzen stoßen, die Sie nicht eingerechnet haben.

Leerstand?

Zum Schluss müssen Sie noch überlegen, ob und mit wie vielen Monaten Leerstand pro Jahr Sie kalkulieren. Bei einem langfristigen Mietverhältnis in einem voll vermieteten Haus dürften Sie nicht allzu viele Probleme haben.

In Düsseldorf und Umgebung – und an vielen anderen Orten – herrscht derzeit (2025) große Wohnungsnot. Es gibt viel mehr Nachfrage als Wohnungsangebot. Aber es gibt vielleicht auch andere Gegenden, in denen die Bevölkerungsentwicklung rückläufig ist. Hier sollten Sie natürlich entsprechend kalkulieren. In solchen Fällen sollten Sie auch potenzielle Leerstände einkalkulieren. Vielleicht rechnen Sie mit einem halben Monat Leerstand pro Jahr, also mit 11,5 Monatsmieten. Passt diese Zahl zu Ihrer Situation – und vor allem zu Ihrer Gegend? In einer strukturschwachen Region mit viel Wegzug sind vielleicht zwei Monatsmieten angebracht, während Sie in Metropolregionen wie München, Düsseldorf, Hamburg oder Köln aufgrund der enormen Nachfrage mit keinerlei Leerstand rechnen müssen. Neuvermietungen sind dort im Moment überhaupt kein Problem.

Wie auch bei vielen anderen Aspekten gilt auch beim Leerstand: Bitte überanalysieren Sie nicht, weil Sie ansonsten niemals eine Wohnung kaufen werden. Eine gute Wohnung wird sich auch immer wieder gut vermieten lassen.