WEG - Die Eigentumswohnung

Millionär von Hause aus

Leider muss ich Sie enttäuschen, wenn Sie glauben, dass der Herr Professor ja eine ganz andere Ausgangssituation hat als Sie selbst. Ganz im Gegenteil. Ich bin nicht von Beginn an mit Immobilien groß durchgestartet – und auch nicht gerade in finanziell privilegierten Verhältnissen aufgewachsen. Viele Jahre war es um meine Finanzen wirklich nicht allzu gut bestellt, wie bei vielen Menschen. Aber immerhin hatte ich neben der Selbständigkeit immer eine Festanstellung, wenn auch Teilzeit. Und so waren meine finanziellen Verhältnisse durchschnittlich genug, dass es für einen Kredit gereicht hat. Und zum Glück gibt es Banken, deren Geschäft es bekanntlich ist, einem Geld zu leihen, um sich davon Eigentumswohnungen zu kaufen.

Weil ich zu meinen eigenen Immobilieninvestitionen die meisten und besten Daten habe, möchte ich Ihnen das Prinzip des Vermögensaufbaus anhand meiner eigenen Objekte näherbringen.

Im Jahr 2007 war ich 23 Jahre alt und bin zur Bank gegangen, um meine erste eigene Wohnung in Grevenbroich zu kaufen. (Sie kostete 78.000 EUR und ich habe sie 2020 für 185.000 EUR verkauft.) Im Jahr 2010 folgte die zweite, dann kam eine längere Pause, 2015 die dritte, 2020 die vierte und 2021 die fünfte, 2024 folgten die sechste, siebte, achte und das erste Mehrfamilienhaus. Wohnung Nummer eins und fünf habe ich inzwischen wieder verkauft, eine davon mit großem Gewinn, die andere mit großem Verlust, aber das ist eine andere Geschichte mit vielen Besonderheiten, die in dieser Form selten vorkommen. Dafür habe ich Wohnung Nummer zwei (, die hier noch in der Tabelle enthalten ist,) inzwischen ebenfalls mit einem großen, steuerfreien Gewinn verkauft.

Nachfolgend finden Sie die Liste der Wohnungen, die ich aktuell, im Jahr 2025, besitze. Den Mietern und Miteigentümern zuliebe sind die Daten zensiert. Nach meiner Erfahrung ist es interessanterweise einfacher, einen Kredit zu bekommen, je mehr Immobilien und Schulden Sie bereits besitzen.

Adresse	Kaufpreis (Jahr)	Restschuld heute (2025)	Wann abbezahlt?	Geschätzter akt. Wert
B** Straße Düsseldorf	54.000 EUR (2010)	-34.432 EUR	2038	144.900 EUR
M** Weg Kaarst	85.000 EUR (2015)	-58.619 EUR	2035	195.390 EUR
H**straße Mönchengladbach	106.500 EUR (2020)	-104.672 EUR	2047	167.925 EUR
He**-Straße Viersen	110.000 EUR (2024)	-108.500 EUR	2054	110.000 EUR
B**weg Viersen (MFH)	545.000 EUR (2024)	-540.000 EUR	2054	545.000 EUR
V**-Straße 11 Kempen	171.000 EUR (2024)	-168.741 EUR	2054	171.000 EUR
V**-Straße 3 Kempen	160.000 EUR (2024)	-167.500 EUR	2054	160.000 EUR
Weinberg, Neumagen-Dhron	4.000 EUR (2023)	0 EUR	2023	4.000 EUR
Summe:	1.235.500 EUR	-1.182.464 EUR		1.498.215 EUR
Vermögen heute:		315.751 EUR

Die geschätzten aktuellen Werte stammen aus einer Hochrechnung von Quadratmeterpreisen, die ich im Jahr 2024 auf Immowelt nachgeschlagen habe.

Und jetzt denken wir mal 30 Jahre weiter. Der längste Kredit läuft noch bis 2054. Dann bin ich 70 Jahre alt. Vielleicht habe ich eine zu lange Pause gemacht oder bin ein Spätzünder? Kann sein. Aber 70 Jahre Lebensalter wird bis dahin dem gesetzlichen Renteneintrittsalter entsprechen. Zu diesem Zeitpunkt ist der letzte Kredit abbezahlt. Restschuld: Null. Da ist sie: Meine erste Million! Naja, um genau zu sein, wären es sogar anderthalb Millionen Euro. Zur Erinnerung: Wir sprechen von Objekten, deren Kaufpreise nicht aus meiner Tasche, sondern per Bankkredit bezahlt worden sind. Es sind Immobilien, die sich vollständig selbst tragen, und für die ich – im Gegensatz zu Lebensversicherungen oder Aktiensparplänen – keinerlei monatliche Rate entrichten muss.

Spätestens, wenn ich 70 Jahre alt bin, haben meine Mieter die Wohnungen für mich abbezahlt. Selbst dann, wenn ich bis dahin keinen monatlichen Überschuss erwirtschaften würde, und selbst wenn Mieten und Immobilienpreise von jetzt an 30 Jahre lang nie wieder steigen würden – was ja Unsinn ist.

Wo wir beim nächsten Thema sind: Wir haben bisher keinerlei Wertsteigerung der Immobilienpreise berechnet! Gehen wir nun also einen Schritt weiter: Was würde passieren, wenn bei einer nur sehr geringen Wertsteigerung einfach nur die Kredite von den Mietern abbezahlt würden?

Gehen wir davon aus, dass die Immobilien im Laufe der Jahre bis zu meinem Renteneintritt eine moderate Wertsteigerung von 2,5% pro Jahr erfahren werden, ausgehend von Kaufpreis und Kaufjahr, kontinuierlich fortgesetzt bis ins Jahr 2054, wenn der letzte Kredit abbezahlt ist. Berechnen wir im nächsten Schritt diese jährliche Steigerung der Immobilienwerte. Ausgehend von einer jährlichen Wertsteigerung von 2,5% sieht meine Vermögensliste im Jahr 2054 wie in der folgenden Tabelle dargestellt aus:

Adresse	Wert im Jahr 2054 (2,5 % Steigerung p.a.)	Restschuld (2054)
B** Straße Düsseldorf	160.045 EUR	0,00 EUR
M** Weg Kaarst	222.663 EUR	0,00 EUR
H**straße Mönchengladbach	246.581 EUR	0,00 EUR
He**-Straße Viersen	230.732 EUR	0,00 EUR
B**weg Viersen (MFH)	1.143.174 EUR	0,00 EUR
V**-Straße 11 Kempen	358.684 EUR	0,00 EUR
V**-Straße 11 Kempen	335.610 EUR	0,00 EUR
Weinberg	8.600 EUR	0,00 EUR
Summe Vermögen 2054:	2.706.092 EUR	0,00 EUR

Wir schreiben das Jahr 2054. Meine Mieter haben über die Jahre eine Million Euro Schulden für mich zurückbezahlt, haben auch die Zinsen getragen und ich habe durch eine moderate Wertsteigerung von nur 2,5% pro Jahr weitere 1,5 Millionen Euro dazugewonnen. So sind aus meiner ersten Million nun fast drei Millionen geworden.Das ist dieSumme der Werte meiner Immobilien im Jahr 2054 unter den oben genannten Voraussetzungen. Und was habe ich dafür bezahlt? Nichts.

An dieser Stelle eine wichtige Anmerkung: Wenn Sie eine Immobilie kaufen, fallen neben dem Kaufpreis auch Erwerbsnebenkosten an. Diese Kosten müssen auch bezahlt werden und werden von manchen Banken nicht mitfinanziert. Erwerbsnebenkosten sind Transaktionskosten, die bei einem Verkauf meist vom Käufer getragen werden. In Nordrhein-Westfalen bestehen diese aus etwa 1,5% Notar- und Grundbuchkosten, 6,5% Grunderwerbsteuer und ggfs. 3,57% Maklergebühren. In Summe etwa 12%.

Bei manchen meiner Immobilien war eine Finanzierung incl. dieser Erwerbsnebenkosten nicht (vollständig) möglich. So habe ich im Durchschnitt vielleicht 5% Erwerbsnebenkosten aus eigener Tasche bezahlt. Bevor Sie wieder mit großen Zahlen rechnen, denken Sie bitte daran: Es geht auch eine Nummer kleiner: Sie haben gesehen, dass Sie gar nicht so viele Immobilien benötigen, um im Rentenalter Ihre erste Million zu erreichen. Drei Eigentumswohnungen könnten reichen. Somit ist auch deutlich weniger Eigenkapital nötig als in meinem Beispiel. Zudem sind viele Banken bereit, zumindest 105% des Kaufpreises zu finanzieren.

Sie sehen schnell, dass es wirklich jeder schaffen kann, sich mit wenigen Eigentumswohnungen ein finanzielles Polster anzusparen, wenn man nur rechtzeitig anfängt zu investieren und die Eigentumswohnungen für sich laufen lässt.

Viele wichtige Faktoren sind in dieser Rechnung gar nicht berücksichtigt. Wertsteigerungen bei Immobilien können weit höher ausfallen, als sie hier angesetzt sind – und normalerweise schafft man es auch, im Laufe der Jahre die Miete ein wenig zu erhöhen, damit man auch weit vor dem Renteneintrittsalter einen monatlichen Überschuss erwirtschaftet. Diesen kann man wiederum verzinslich anlegen – bspw. in Aktien oder als Eigenkapital für den Kauf weiterer Immobilien.

Mieterhöhungen wurden in dieser Tabelle komplett außer Acht gelassen, ebenso Instandhaltungen und steuerliche Vorteile, die z.B. aus Abschreibungen resultieren. Aber selbst, wenn man das alles nicht macht, sind allein die Immobilienwerte Ihre sichere Fahrkarte zu einem finanziell sehr beruhigten Ruhestand.

Fun-Fact: Als ich die Tabelle ursprünglich erstellt habe, wollte ich zuerst nur 1,5% Wertsteigerung pro Jahr annehmen. Diese Werte hatten die Immobilien aber bereits bis heute (2025) und nicht bis 2054 erreicht, daher musste ich aus 1,5% nun 2,5% machen, um keine Abwertung zu erreichen.

Fun-Fact Nummer zwei: Im Jahr 2025 habe ich die Wohnung auf der B**straße in Düsseldorf für 150.000 EUR verkauft, obwohl sie erst im Jahr 2054 einen Wert von 160.000 EUR erreichen sollte. Die Tabelle aktualisiere ich später.

Fun-Fact Nummer drei: Wie die 2025er Werte in der Tabelle oben zeigen, ist ein Teil der 2054er-Wertsteigerungen bereits 2025 eingetreten. Aber das blenden wir mal aus. Wir rechnen mit kaufmännischer Vorsicht.

Zum Schluss möchte ich Ihnen noch zeigen, welche Mieteinnahmen die abbezahlten Immobilien einbringen – einmal nach heutigem Stand ohne Mieterhöhungen und einmal bei Annahme von sehr moderaten 1,5% Mieterhöhungen p.a.

Anmerkung: Gesetzlich sind Mieterhöhungen auf 20% bzw. 15% in 3 Jahren begrenzt. Zudem darf der örtliche Mietspiegel bei Mieterhöhung (im Rahmen eines bestehenden Mietvertrags) nicht überschritten werden.

Adresse	monatl. Kaltmiete aktuell	monatl. Kaltmiete (2054) bei 1,5 % Steigerung p.a.
B** Straße Düsseldorf	546 EUR	1.051 EUR
M** Weg Kaarst	489 EUR	873 EUR
H**straße Mönchengladbach	603 EUR	1.000 EUR
He**-Straße Viersen	516 EUR	806 EUR
B**weg Viersen (MFH)	2.807 EUR	4.387 EUR
V**-Straße 11 Kempen	1.349 EUR	2.108 EUR
V**-Straße 3 Kempen	829 EUR	1.296 EUR
Weinberg	8 EUR	13 EUR
Summe:	7.147 EUR	11.538 EUR

Seien es nun 7.000 oder 11.000 EUR – von diesen Einnahmen werden ab 2054 keine Kreditraten mehr abgezogen, weil die Immobilien abbezahlt sind. Es verbleibt ein hohes passives Einkommen, das die gesetzliche Rente in den Schatten stellt.

Bitte bedenken Sie, dass Sie auf die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung noch Einkommensteuer bezahlen müssen. Sie können jedoch Werbungskosten wie die Fahrten zum Objekt, Verwaltungskosten, Reparaturen oder die Abschreibung steuerlich geltend machen, um die Steuerlast zu senken.

Auch wenn keine Bankrate mehr fließt, müssen Sie die Immobilien natürlich noch instand halten, wenn Reparaturbedarf besteht, was Sie wiederum von der Steuer abziehen können. Trotzdem finde ich, immer noch sehr gut davon leben kann, selbst wenn man davon ausgeht, dass sich die Überschüsse durch solche Dinge halbieren würden. Schauen Sie mal auf Ihren Rentenbescheid. Wer bekommt 5.000 EUR Rente?

Meine kostenlose Doktorarbeit ist online („Bewertung von Eigentumswohnungen“)

Liebe Kunden, liebe Leser, liebe Freunde,

diesen Artikel hätte ich schon viel früher schreiben sollen. Nämlich vor ziemlich genau einem Jahr. Habe ich aber nicht. Ich habe einfach mal Urlaub gemacht und bin ein Jahr lang etwas kürzer getreten. Trotzdem hat es meine Doktorarbeit bis heute (05.07.2021) schon auf 16.000 Downloads geschafft. Sie können mein Werk („Bewertung von Eigentumswohnungen“) hier kostenlos herunterladen:

https://link.springer.com/book/10.1007%2F978-3-658-30840-7

(oder einfach Google-Suche nach „Stephan Walochnik Bewertung von Eigentumswohnungen“)

Dieses Format heißt „Open Access-Dissertation“ und bedeutet, dass jeder das Werk im Netz frei herunterladen kann. Ach ja – Sie müssen und sollten dieses Buch nicht kaufen, um mich zu unterstützen. Das bringt mir nichts, denn an Dissertationsveröffentlichungen verdient der Autor nichts. In meinem Fall („Open Access-Dissertation“) verdiene ich an den Verkäufen vom physischen Buch wirklich – ernsthaft – keinen Pfennig. Sie können es natürlich trotzdem kaufen, unterstützen damit aber nur den Verlag – und nicht mich. Eine kostenlose Veröffentlichung kostet sowieso nur geringfügig mehr als eine normale Dissertationsveröffentlichung, erhöht aber meine Reichweite und trägt meinem Transparenzgedanken rechnung. Womit dann auch alle potentiellen Plagiatsvorwürfe sofort vom Tisch wären, weil einfach jeder Mensch auf der Welt das Buch herunterladen und prüfen könnte.

Worum geht es in dem Buch?

Bei der Investition in eine Eigentumswohnung muss man seine Preisobergrenze kennen, um nicht zu viel zu bezahlen – was man ja ganz bewusst trotzdem machen kann, denn eine Wohnung kann ja auch einen ideellen Wert besitzen (in wissenschaftlicher Sprache heißt die Preisobergrenze dann „Grenzpreis“, „Entscheidungswert“ oder meinetwegen auch „Schmerzgrenze“). Es beginnt mit den Rahmenbedingungen: Zuerst müssen Sie das Bewertungsobjekt (die Eigentumswohnung) und dessen rechtliche Bestimmungen kennen. Wie lauten eigentlich die gesetzlichen Regelungen für Wohnungseigentum und wo finde ich sie? Was darf ich alleine entscheiden und wo haben die Nachbarn ein Mitspracherecht? Das alles finden Sie in Kapitel 2 meiner Doktorarbeit. Anschließend geht es darum, seinen Gewinn (oder Verlust) zu berechnen. Aber wie? Ich zeige Ihnen im Detail, aus welchen Quellen Ihnen als Vermieter Geld zu- oder abfließt und wie Sie das prognostizieren können. Für eine wissenschaftliche Arbeit ist mir das wirklich ziemlich realitätsnah gelungen. Diese zukünftigen Überschüsse werden dann mit einem mathematischen Modell auf den heutigen Zeitpunkt verdichtet (bzw. abgezinst, also Bewertung im engeren Sinne). Das ist aber ganz einfach. Am Schluss erweitere ich das alles noch um Steuern. Richtig gehört, wer Geld verdient, muss auch (Einkommen-) Steuern bezahlen. Keine neue Erkenntnis. Man kann die Steuern ja nicht einfach weglassen und sich reich rechnen. Also geht es am Schluss noch darum, wann Sie welche Steuern zahlen müssen, wenn Sie Ihre Wohnung vermieten. Wenn Sie trotzdem noch finden, dass das alles ziemlich wissenschaftlich und verklausuliert geschrieben ist, dann habe ich gute Nachrichten für Sie:

Mein zweites Buch ist auch schon in Vorbereitung.

Ganz ohne Uni und Doktortitel, für „normale Menschen“ wie Sie und mich geschrieben, geht es um genau dieses Thema: Investition in Eigentumswohnungen. Wie geht das, worauf müssen Sie achten, wie können Sie Ihr Risiko minimieren, können Sie bestimmte Objekte schon bei der Vorselektion aussortieren – und wie können Sie Ihren Gewinn prognostizieren?

Ende oder Zwischenstation einer Reise?

Nach Veröffentlichung und Disputationsvortrag wurde mir schließlich von der FernUniversität in Hagen am 14.05.2020 der Doktortitel verliehen. Der Weg dahin war ziemlich anstrengend und nach „drei Jahren ohne Freunde und Tageslicht“ habe ich erstmal ein „Sabbatjahr“ eingelegt – und von Mai 2020 bis Mai 2021 meine Aktivitäten ziemlich zurückgefahren, um mich ein Bisschen zu erholen. Und so schließt sich der Kreis: Heute schreibe ich diesen Artikel erst, den ich eigentlich – mal eben schnell – im Mai 2020 schon hätte schreiben können.

Wie geht es weiter?

Ich arbeite jedenfalls gerade an meinem nächsten Buch (siehe oben), werde einen Podcast rausbringen und ab 2022 Seminare veranstalten, in denen Sie lernen können, erfolgreich in Eigentumswohnungen zu investieren, und auf denen ich Ihnen „die Geheimnisse des Wohnungseigentumsrechts“ näherbringe, wenn Sie das möchten. Ich verspreche Ihnen: Es bleibt spannend und ich werde Sie auf dem Laufenden halten.

Wenn Sie möchten, können Sie bis dahin meine Dissertation unter diesem Link kostenlos als pdf-Datei herunterladen:

https://link.springer.com/book/10.1007%2F978-3-658-30840-7

(oder einfach Google-Suche nach „Stephan Walochnik Bewertung von Eigentumswohnungen“)

Herzliche Grüße

Dr. Stephan Walochnik

Der Vermieter muss das Hausgeld auch bei Leerstand zahlen

Umlagefähige Betriebskosten (wie z.B. Frischwasser und Straßenreinigung) sind für den Vermieter in der Regel ein durchlaufender Posten, weil der Mieter sie bezahlen muss. Er gibt sie einfach weiter und beachtet sie nicht länger.

Bei Leerstand gibt es aber niemanden, an den er die Kosten weitergeben kann. Der Vermieter muss die Kosten zwangsläufig selbst tragen.

Wenn die Wohnung leer steht, fallen Mieteinnahmen und Betriebskosten-Vorauszahlungen aus. Trotzdem muss der Vermieter seine Kreditraten an die Bank und das Hausgeld an die WEG weiterhin bezahlen. Die Rechtsgrundlage für das Hausgeld ist der Wirtschaftsplan, der am Jahresanfang auf Basis der dann vorliegenden Informationen erstellt wurde und von der Eigentümerversammlung rechtsgültig beschlossen wurde. Bei Mieterwechsel oder Änderung der Personenzahl wird er nicht angepasst.

Manchmal stellen Eigentümer diese Anfragen an die WEG-Verwaltung, aber der Verwalter kann ohne zusätzliche Eigentümerversammlung und neuen Beschluss die Höhe des Wirtschaftsplans auch nicht ändern, denn er wurde rechtsverbindlich beschlossen. Wenn man weniger Hausgeld bezahlen möchte, bräuchte man einen veränderten Beschluss der WEG auf einer Eigentümerversammlung. Ziemlich viel Aufwand, in Anbetracht dessen, dass die Kosten ohnehin am Ende des Kalenderjahres in der Jahresabrechnung genau abgerechnet werden.

Eigentlich ist es auch klar, denn die laufenden Kosten der WEG ändern sich nicht, bloß weil jemand auszieht. Die Stadtverwaltung stellt zum Beispiel die Mülltonnengebühr in Rechnung, egal ob gerade ein paar Anwohner in Urlaub sind oder nicht. Langfristig kann man zwar kleinere Mülltonnen bestellen, aber bei einem einzelnen Mieterwechsel ist das ziemlich unwirtschaftlich. Auch die Stadtwerke ziehen unverändert die Frisch- und Abwassergebühren vom WEG-Konto ein. Auch bei Leerstand einer Wohnung wird der gleiche Betrag abgebucht. Dafür gibt es ja am Ende des Jahres eine Abrechnung – zwischen Versorger und WEG ebenso wie zwischen WEG und Eigentümer, hier erfolgt der Ausgleich für Mehr- oder Minderverbrauch. Und schließlich gibt es Gebühren, die ganz unabhängig von der Personenzahl entstehen, z.B. die Niederschlagswassergebühr oder die Versicherungsprämien.

Deswegen ist es vernünftig, dass der Eigentümer sein Hausgeld weiterhin in unveränderter Höhe an die WEG entrichten muss. Für den Moment (oder für den Monat) ist es für die WEG erstmal uninteressant, ob und wie oft Ihr Mieter zu Hause oder in Urlaub ist. Zumindest die Vorauszahlungen im Rahmen des Wirtschaftsplans sind immer fällig und gleich hoch.

So erstellen Sie eine korrekte Abrechnung für Ihren Mieter (Teil 1: Abrechnung ohne Mieterwechsel)

In diesem Abschnitt geht es darum, wie Sie in verschiedenen Konstellationen die Abrechnung für Ihren Mieter erstellen.

Ein wichtiger Hinweis vorab! Die folgenden Rechenschritte sind allgemein gehalten und gehen davon aus, dass sowohl die Umlageschlüssel klar sind als auch die Kosten, die auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Es kommt auf den Einzelfall an. Bitte übernehmen Sie daher meine Ausführungen nicht undifferenziert und schauen Sie v.a. auf die Regeln in Ihrem Mietvertrag, damit es keine vermeidbaren Meinungsverschiedenheiten gibt.

Nun erhalten Sie Ihre erste WEG-Jahresabrechnung und müssen Ihrem Mieter gegenüber abrechnen. Wie geht das? Sie sollten sich eine Excel-Datei erstellen, die Sie dann als Vorlage jedes Jahr wiederverwenden können. Das habe ich beim Kauf meiner ersten Eigentumswohnung im Jahr 2010 auch so gemacht. Ihr Verwalter hilft Ihnen sicherlich gerne bei der Erstellung Ihrer ersten eigenen Excel-Datei oder hat sogar eine Vorlage für Sie (Ansonsten schicke ich Ihnen gerne unter Ausschluss jeglicher Haftung eine leere Excel-Vorlage).

Der Ausgangspunkt der Excel-Datei ist die WEG-Abrechnung. Dann geht die Rechnung so:

Ausgaben:

Erster Abschnitt der WEG-Jahresabrechnung: „Nicht umlagefähige Kosten“
Zweiter Abschnitt der WEG-Jahresabrechnung: „Heizkosten“
Grundsteuer, die von Ihrem persönlichen Konto abgebucht wurde (nicht vergessen!)

Die folgende Abbildung zeigt eine typische WEG-Jahresabrechnung. Darin markiert sind:

Abschnitt 1 der WEG-Jahresabrechnung: „Nicht umlagefähige Kosten“,
Abschnitt 2 der WEG-Jahresabrechnung: „Heizkosten“.

Die hier aufgeführten Kosten zahlt der Mieter, sofern im Mietvertrag keine Pauschalmiete vereinbart wurde.

Auch die Grundsteuer kann an den Mieter weitergegeben werden. Sie taucht in der WEG-Abrechnung nicht auf, weil sie von Ihrem eigenen Konto bezahlt wurde. Daher vergisst man sie schnell.

Im folgenden Ausschnitt einer Abrechnung sehen Sie die Positionen, die für Ihre Betriebskostenabrechnung nicht relevant sind:

die nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten und
die Vorauszahlungen des Eigentümers an die WEG.

Einnahmen:

Tatsächlich geleistete Vorauszahlungen des Mieters
Aber nicht die Nachzahlung vom letzten Jahr oder die Mietkaution.

Die Summe aus Ausgaben und Einnahmen ergibt Guthaben oder Nachzahlung des Mieters.

Beispiel:

In der folgenden Abbildung sehen Sie eine typische Mieter-Betriebskosten-Abrechnung, die mit einer einfachen Excel-Datei erstellt wurde. Hier tauchen die o.g. Daten aus der WEG-Jahresabrechnung auf.

Die Grundsteuer B kommt nicht in der WEG-Jahresabrechnung vor und musste ergänzt werden. Die Vorauszahlungen des Mieters entnehmen Sie Ihrem Girokonto, weil der Mieter dorthin überweist.

Ausgaben:

Der erste Abschnitt der WEG-Jahresabrechnung („Nicht umlagefähige Kosten“) wurde mit gleichem Umlageschlüssel in die Betriebskosten-Abrechnung übernommen (1.320,19 EUR).
Der zweite Abschnitt („Heizkosten“) wurde mit gleichem Umlageschlüssel in die Betriebskosten-Abrechnung übernommen (680,00 EUR).
Die Grundsteuer haben Sie von Hand nachgetragen (50,00 EUR).
In Summe 2.050,19 EUR.

Einnahmen:

Tatsächlich geleistete Vorauszahlungen des Mieters (12 Monate x 160 EUR = 1.920 EUR).

In Summe ergibt sich eine Nachzahlung des Mieters in Höhe von 1.920,00 minus 2.050,19 = –130,19 EUR.

So eine Excel-Datei sollte jeder Vermieter schnell selbst auf die Beine stellen können. Weil sich die Struktur im Laufe der Jahre kaum ändern wird, können Sie eine Excel-Vorlage, die Sie einmal erstellt haben, in jedem Jahr wiederverwenden. Ansonsten schicke ich Ihnen gerne unter Ausschluss jeglicher Haftung eine kostenlose, leere Excel-Vorlage.

Selber schuld? Die Sonderumlage

Der Albtraum eines jeden Wohnungseigentümers: Eine Sonderzahlung, genannt „Sonderumlage“, die meistens vom Verwalter erhoben werden muss, wenn das Geld der WEG nicht ausreicht, um eine kurzfristige Baumaßnahme zu bezahlen, z.B. die Sanierung von Balkonen, den Austausch der Heizung oder die Wärmedämmung des Gebäudes. Erfahrungsgemäß ist eine Sonderumlage fast immer vermeidbar, wenn vernünftig gehaushaltet und bei absehbaren Schäden nicht weggesehen wurde.

Ebenso wenig, wie man versuchen sollte, die Rücklage auf den Pfennig genau zu prognostizieren, sollte man sich auch nicht kaputtsparen, weil man sonst kein Geld hat, wenn man es braucht.

Aber von vorn: Der Hausverwalter stellt (hoffentlich) am Anfang des Jahres einen Wirtschaftsplan auf. Also eine Prognose der voraussichtlichen Ausgaben, aus denen sich Ihre monatlichen Hausgeldvorschüsse berechnen.

Es kann sein, dass der Verwalter die Kostenprognose zu niedrig angesetzt hat, aus welchen Gründen auch immer. Die Vorauszahlungen von Ihnen und Ihren Miteigentümern reichen dann nicht aus, um den tatsächlichen Finanzbedarf zu decken. Auf dem WEG-Konto ist zu wenig Geld, um alle nötigen Ausgaben zu decken, angefangen bei den Frischwassergebühren über die Hausmeisterkosten bis hin zu beschlossenen Instandhaltungsmaßnahmen. Nun ist zu wenig Geld da und der Verwalter kann fällige Rechnungen nicht bezahlen oder beschlossene Handwerkerangebote nicht beauftragen? Ihm bleibt nichts anderes übrig, als die Eigentümer kurzfristig um eine Sonderzahlung zu bitten. Man nennt sie Sonderumlage und „bitten“ ist vielleicht das falsche Wort – sie muss formgerecht auf einer Eigentümerversammlung oder per Umlaufbeschluss beschlossen werden. Der Verwalter ist aber nicht Ihr Bittsteller. Er hat die Aufgabe, im Namen aller Wohnungseigentümer die Rechnungen zu bezahlen, um z.B. Mahngebühren oder Schlimmeres zu vermeiden.

Warum kann es überhaupt so weit kommen? Hintergrund von Sonderumlagen sind Liquiditätsschwierigkeiten, entweder durch Zahlungsausfall einzelner Eigentümer – oder durch akute und „unvorhersehbare“ Erhaltungsmaßnahmen – und praktisch nur, wenn gleichzeitig die Rücklage leer ist.

Der Zahlungsausfall einzelner Eigentümer ist meiner Erfahrung nach ein untergeordnetes Problem. Erstens, weil nur ein kleiner Anteil der Hausgelder nicht erbracht wird. Es kommt natürlich auf die Größe der WEG an. Zweitens hat die WEG einen Anspruch auf die Wohnung des säumigen Zahlers als „Kredit“-Sicherheit und könnte sie versteigern lassen, wenn der Zahlungsausfall länger andauert. Natürlich löst das das Problem nicht über Nacht.

Viel häufiger kommt es aber vor, dass eine bestimmte Reparaturmaßnahme nicht mehr länger aufgeschoben werden kann und hierfür das Geld fehlt. Das ist das eigentliche Problem: Manche Eigentümergemeinschaften sind zu sehr mit sich selbst beschäftigt. Eine langfristige Instandhaltungsplanung gibt es in vielen WEGs gar nicht. Manche Eigentümer lehnen diese Planung aus Sparsamkeit oder Geldnot ab, man müsste schließlich einen Architekten oder Bauplaner beauftragen, sich intensiv mit den Gewerken des Gebäudes auseinanderzusetzen, was oftmals auch zu viel des Guten ist. Anderen Eigentümern ist gar nicht klar, welche Folgekosten durch Instandhaltungen im Laufe der Lebensdauer eines Gebäudes auf sie zukommen und die Notwendigkeit wird unterbewertet. Oft fehlt es der Hausverwaltung auch einfach an zeitlicher Kapazität, sich mit dem Thema auseinanderzusetzen.

Aber eine detaillierte Instandhaltungsplanung muss auch gar nicht zwangsläufig gemacht werden. Viele Gewerke wie Aufzug, Dach oder Heizung haben eine wirklich lange Lebensdauer. Und wenn eine Instandhaltung ansteht, erkennt man das meist schon viele Jahre vorher – wenn man nicht wegschaut und das Thema ignoriert. Das ist der Punkt. Sobald die Heizung immer öfters Störungen verursacht oder der Aufzug ständig ausfällt, sollte man anfangen zu sparen, aber viel zu oft wird stattdessen weggesehen.

Es kann auch vorkommen, dass Eigentümergemeinschaften, die überwiegend aus Kapitalanlegern bestehen, jahrelang an der Zuführung zur Rücklage sparen – und damit an der falschen Stelle. Die kurzsichtige Idee, die „Rendite zu optimieren“, indem man „im Moment“ eine niedrigere Rücklage in Kauf nimmt, geht nicht auf. Spätestens, wenn eine Wohnung verkauft werden soll, kommt das böse Erwachen. Viele Käufer merken schnell, in welchem Zustand das Haus ist. Wenn dann keine Rücklage vorhanden ist, war es das mit dem hohen Verkaufspreis und das Vertrauen der Kaufinteressenten geht verloren.

Kurzsichtige Eigentümergemeinschaften flicken lieber offensichtliche Symptome oder führen nur akut notwendige Reparaturen aus. Sie übersehen dabei, dass die Bausubstanz immer schlechter wird, wenn man sie nicht regelmäßig instand hält. Dabei sind regelmäßige Instandhaltungen die Grundlage für langfristige Wertsteigerungen.

Diese Art vermeintlicher Liquiditätsschonung bringt langfristig nichts als Wertminderungen und Substanzschäden. Es kommt, wie es kommen muss: Anstelle von „Renditeoptimierung“ kommt es zur finanziellen Katastrophe. Ein heruntergekommenes und schlecht gepflegtes Gebäude verschlechtert Ihre Verhandlungsposition gegenüber Kaufinteressenten oder potentiellen Mietern.

Wie viel Geld „angemessen“ ist und jährlich ins Sparschwein gehen sollte, ist gesetzlich nicht geregelt. Der Instandhaltungsbedarf hängt einfach zu stark von gebäudeindividuellen Faktoren ab. Wie eingangs erwähnt, sind diese oft sehr schwer zu ermitteln und man sollte es mit der Wahrsagerei nicht zu sehr übertreiben. Eine Instandhaltungsplanung stattdessen ganz zu unterlassen, ist aber mehr als fahrlässig. Leider werden in WEGs größere Maßnahmen häufig – zwangsläufig – als Ad-hoc-Aktionen vorgenommen, wenn es schon fast zu spät ist. Erst wenn das Kind schon in den Brunnen gefallen ist, gibt es auf der Eigentümerversammlung die erforderliche Mehrheit. Das Zusammenspiel aus fehlender Planung, einer knappen Rücklage und „unerwartet“auftretendemInstandhaltungsbedarf kann zu finanziellen Engpässen führen. Dann wird oft eine Sonderumlage fällig, die in vielen Fällen hätte vermieden werden können.

Kostenlose Girokonten für Wohnungseigentümergemeinschaften

Als Kapitalanleger interessieren Sie in erster Linie die nicht umlagefähigen Nebenkosten, weil Sie diese nicht an den Mieter weitergeben können und selbst bezahlen müssen. In erster Linie handelt es sich um Kontoführungsgebühren, Verwaltungskosten, die Beitragspflicht zur Erhaltungsrücklage – bzw. ganz allgemein um Reparaturkosten, ob sie nun aus der Rücklage bezahlt werden oder über die Jahresabrechnung (ohne Umweg übers Sparschwein) direkt auf die Eigentümer umgelegt werden.

Neulich rief mich ein Neukunde an (d.h. ein Mitglied einer WEG, die mich zum neuen Verwalter gewählt hat). Das war ganz ulkig. Er sagte, dass er „entsetzt“ sei, warum ich kein kostenloses Girokonto bei der xy-Bank für die WEG eröffnen würde. Ein Spaßvogel: Jetzt hätte er gerne von mir die Kontoführungsgebühren anteilig ersetzt. Naja, das war wohl nicht ganz ernst gemeint, aber es ist immer lustig, auf welche Ideen manche Menschen kommen.

Viele der Banken, die immer noch kostenlose Girokonten anbieten, richten dieses Angebot nicht an Eigentümergemeinschaften, sondern an Privatpersonen – und möglichst noch mit regelmäßigem Einkommen aus nichtselbständiger Arbeit. Dies ist die Zielgruppe dieser (meist Online‑) Banken.

Wir befinden uns nun leider in einer Niedrigzinsphase, die so gut wie jede Bank vor größere Probleme stellt. Kostenlose Girokonten gehören immer mehr der Vergangenheit an. Ich persönlich führe meine WEG-Konten bei einer genossenschaftlichen Bank, weil sie dort – bis vor kurzem – kostenlos waren. Auch das gehört der Vergangenheit an. Wie es aussieht, steht auch diese Bank genauso vor Problemen wie alle anderen. Die Filiale in meiner Heimatstadt wurde geschlossen und die kostenlosen Konten gibt es nicht mehr. Weder für Eigentümergemeinschaften, noch für Privatpersonen.

Zumindest vor ein paar Jahren gab es noch sehr viele Banken, die ebenfalls Konten ohne Kontoführungsgebühr angeboten haben, doch es werden immer weniger. Die Niedrigzinsen setzen den Banken scheinbar ordentlich zu. Ich fand es schon ein Zeichen von Größe, dass der Vorstand der besagten genossenschaftlichen Bank sich in einem Brief bei den Kunden entschuldigt hat, dass er (aufgrund von Ertragslage, Negativzinsen, etc.) leider keine kostenlosen Konten mehr anbieten kann. Dazu braucht man eine große Portion Ehrlichkeit. Ich bleibe jedenfalls bei dieser Bank.

Als Kapitalanleger möchten Sie jedenfalls nicht, dass die umlagefähigen Kosten unnötig hoch sind, schließlich können Sie diese nicht auf die Mieter umlegen. Doch ein gewisser Bodensatz an Verwaltungs- und Bankgebühren sowie Reparaturkosten und Instandhaltungsrücklagen wird wohl immer dazugehören. Man sollte vor allem nicht an den Rücklagen sparen, denn wenn das Gebäude nicht in Schuss gehalten wird, dann bröckelt seine Substanz – und damit auch langfristig Ihre Mieterträge. Deswegen niemals an der falschen Stelle sparen. Übrigens: Die vom Kunden so ersehnte xy-Bank hat mir inzwischen auch einen Brief geschrieben: Aufgrund der Ertragslage in der Niedrigzinsphase bedauert man sehr, mir mitteilen zu müssen, dass ab nächstem Monat ebenfalls Kontoführungsgebühren erhoben werden.

Begriffschaos um die WEG-Erhaltungsrücklage – Ein Überblick

Ein Artikel für Klugscheißer – und dazu erscheint er noch zu spät – mit der WEG-Reform hat der Gesetzgeber die Rücklage einfach umgetauft. Früher hieß sie Instandhaltungsrücklage, jetzt ist es die Erhaltungsrücklage. Sie müssen diesen Artikel also nicht lesen, denn er enthält keine relevanten Informationen.

Also: Auch vor der WEG-Reform wurde in der Literatur mit den unterschiedlichsten Begriffen um sich geworfen, nämlich Instandhaltungsrücklage und Instandhaltungsrückstellung. Die beiden Wörter klingen ja schon so ähnlich und wurden häufig abwechselnd und synonym verwandt. Abgrenzung? Fehlanzeige! Und jetzt sind es halt ERhaltungsrücklage bzw. ERhaltungsrückstellung 🙂

Seien wir ehrlich – der Begriffsunterschied Rücklage oder Rückstellung ist für Eigentümergemeinschaften völlig egal. Die Bezeichnungen stammen aus dem Rechnungswesen und sind für Bilanzen, doppelte Buchführung und sowas gemacht.

In der betriebswirtschaftlichen Bilanztheorie versteht man unter Rückstellungen zukünftige Verbindlichkeiten, deren Bestehen, Fälligkeit oder Höhe ungewiss sind. Eine Rücklage hingegen ist eine Position des Eigenkapitals. Wegen gesetzlicher Vorschriften müssen Kapitalgesellschaften z.B. einen Teil vom Jahresüberschuss der gesetzlichen Rücklage zuführen. So gesehen ist der Begriff Rücklage zumindest für die Ersparnisse einer WEG halbwegs passend. Ach ja – auch im bilanziellen Sinne ist die Bildung von Rücklagen erfolgsneutral.

Bilanzen hin oder her – die WEG-Abrechnung ist eine reine Kassenrechnung, sie basiert – von den Heizkosten mal abgesehen – auf Einnahmen und Ausgaben. Hier gibt’s keine Aktiva, Passiva oder Rechnungsabgrenzungsposten. Ein weiterer Grund, weshalb sich Wirtschaftsprüfer häufig an WEG-Abrechnungen die Zähne ausbeißen oder beleidigt abziehen. Hier gibt’s kein HGB und für so ein einfaches System sind die Begriffe einfach gar nicht vorgesehen. Davon abgesehen – WEGs sind weder Kapitalgesellschaften noch bilanzierungspflichtig und sie verfolgen auch keine Gewinnerzielungsabsicht.

Bevor ich also einfach Sparschwein sage – ich verwende lieber den Begriff (Erhaltungs-) Rücklage, denn es wirkt befremdlich, für Verbandsvermögen einen Begriff des Fremdkapitals zu verwenden.

WEG-Reform 2020: Die neuen Regeln – Eine kurze Zusammenfassung

Endlich! Am 01.12.2020 wurde das neue WoEigG geboren. Auf den nächsten Seiten finden Sie eine kurze Zusammenfassung der neuen Regeln, bevor wir später zu den einzelnen Punkten ins Detail gehen.

Eigentümerversammlung:

Die Einladungsfrist wurde von zwei auf drei Wochen verlängert. Der Hintergrund erschließt sich mir nicht. Nach wie vor handelt es sich um eine Soll-Frist, die bei Dringlichkeit abgekürzt werden kann. Die Einladung zur EV kann nun auch in Textform versendet werden, also z.B. per E-Mail.

Unabhängig von Anzahl oder Miteigentumsanteilen der Erschienenen ist die Eigentümerversammlung jetzt immer beschlussfähig. Früher mussten mindestens 50% der Miteigentumsanteile erschienen sein, ansonsten musste es eine Zweitversammlung mit gleicher Tagesordnung geben. Die ist jetzt Geschichte. Beschlüsse können gefasst werden, wann immer ein Thema in der Einladung stand und auch nur ein einziger Eigentümer erscheint oder eine Vollmacht erteilt.

Daneben hat sich auch das Stimmrecht verändert. Die „doppelt qualifizierte Mehrheit“ gibt es nicht mehr, höchstens in Ihrer Teilungserklärung – dann würde sie gültig bleiben. Abgesehen von Sonderfällen bei baulichen Veränderungen können Sie nun fast jeden Beschluss mit einfacher Mehrheit fassen.

Vereinfachter Umlaufbeschluss

Anstatt auf der Eigentümerversammlung kann man einen Beschluss auch als Umlaufbeschluss fassen. Das ist der sogenannte Unterschriftenzettel, den früher aber 100% der Eigentümer unterschreiben mussten, damit er zustande kam.

Von nun an entfällt die Schriftform, das heißt, eine eigenhändige Unterschrift aus Tinte ist nicht mehr nötig. Sie können jetzt auch in Textform zustimmen, also per Mail oder Fax – das vereinfacht den Vorgang erheblich, schon allein, weil Sie keine Briefmarken mehr kaufen müssen und der Weg zum Briefkasten entfällt. Die WEG kann nun für viele Sachverhalte die Formen und Fristen verkürzen, damit sinnvolle Entscheidungen entkompliziert werden. Trotzdem müssen 100% der Eigentümer zustimmen.

Falls die EV sich bereits mit einer Sache befasst hat, aber nicht alle Details beschlossen hat, können Sie einen Umlaufbeschluss mit einfacher Mehrheit fassen. Aber Vorsicht – das gilt wirklich nur für ausgewählte Sachverhalte, bei denen diese Vorgehensweise auf der EV besprochen wurde.

Hybrid- und Online-Eigentümerversammlung

Ab sofort können Sie sich online mit Bild und Ton zu einer ortsgebundenen Versammlung zuschalten lassen. Man nennt das eine Hybrid-Eigentümerversammlung. Im Extremfall bedeutet das, dass auch eine reine Online-Versammlung zulässig ist, sofern zumindest ein echter Versammlungsort zur Verfügung stünde. Denn ein Sonderfall der Online-Zuschaltung von manchen Eigentümern zur ortsgebundenen EV ist die Zuschaltung aller Eigentümer, so dass der Verwalter ganz alleine am Versammlungsort sitzt. Auch wenn das nicht unbedingt das Ziel des Gesetzgebers gewesen ist.

Die Online-Zuschaltung bietet wirklich viele Vorteile. Sie vermeiden den Stress im Berufsverkehr, die mühsame Parkplatzsuche und möglicherweise kann ein kleinerer Versammlungsort reserviert werden, der weniger kostet. Für Eigentümer, die weit weg wohnen oder gesundheitliche Einschränkungen haben, ist die Teilnahme erst jetzt ohne größere Hindernisse möglich.

Etwas später hat der Gesetzgeber auch reine Online-Eigentümerversammlungen für zulässig erklärt. Aber sie versinkt in Bürokratie. Es muss alle drei Jahre eine ortsgebundene EV geben und es muss alle drei Jahre erneut beschlossen werden. Die hierfür nötigen Wiedervorlagen lassen Verwalter verzweifeln. Zudem ist eine Zustimmung von drei Vierteln nötig.

Die Beschlusssammlung bleibt

In dieser finden Sie alle vergangenen Beschlüsse Ihrer WEG. Der Verwalter ist gesetzlich verpflichtet, sie zu führen. Es wurde überlegt, sie abzuschaffen, was glücklicherweise nicht passiert ist. Auch nach neuem Recht muss der Verwalter sie weiterhin führen. Richtig so! Denn sie ist ein wichtiges Informationsinstrument für Interessenten bzw. Wohnungskäufer, die sich ein Bild von der WEG machen möchten.

Transparenzgebot!

Wenn ein Verwalter keine Lust hat, Ihnen weiterzuhelfen, war es bisher ein beliebter Trick, Ihr Anliegen aufgrund von „Datenschutz“ abzuschmettern. Auch berechtigte Informationsbedürfnisse wurden leider oftmals verwehrt, obwohl jedem WEG-Verwalter klar sein müsste, dass Wohnungseigentümer Mitglieder derselben Vermögensgemeinschaft sind – und kein Mieter ohne Mitspracherecht. Nun wird Ihr berechtigtes Interesse in §18 Abs. 4 des neuen WoEigG klargestellt:

„Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.“

Warum „von der Gemeinschaft“? Weil der Verwalter immer als gesetzlicher Vertreter der WEG handelt. Er ist das ausführende Organ für die Bereitstellung der Unterlagen, wenn Sie Einsichtnahme verlangen.

Beirat

Der Verwaltungsbeirat – das ist eine Gruppe von Eigentümern, deren „Job“ es ist, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen und zu überwachen. Früher bestand er zwangsläufig aus drei Eigentümern, selbst bei einer WEG mit fünf Wohnungen. Nun kann er aus beliebig vielen (oder wenigen) Eigentümern gebildet werden. Nach wie vor ist es die Hauptaufgabe des Beirats, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen und die Jahresabrechnung zu prüfen. Neu ist, dass der Beirat die WEG gegenüber dem Verwalter vertritt. Hier hat sich der Gesetzgeber etwas missverständlich ausgedrückt, was sicherlich zu Streitigkeiten mit manchen Beiräten führen wird. „Vertreten“ bedeutet nämlich nicht, dass er dem Verwalter gegenüber für die Eigentümergemeinschaft Entscheidungen treffen darf. Denn der Beirat kann sich bei Zuwiderhandlung sogar schadenersatzpflichtig machen. Aber auch der Verwalter darf keine weitreichenden Entscheidungen treffen. Das Entscheidungsorgan einer WEG ist und bleibt die Eigentümerversammlung im Mehrheitsprinzip.

Bauliche Veränderungen

Der Begriff darf nicht mit Renovierungen wie z.B. einem Neuanstrich verwechselt werden. Unter einer baulichen Veränderung im Sinne des WoEigG versteht man größere Änderungen, die keine Erhaltung oder Wiederherstellung sind, z.B. den nachträglichen Einbau einer Markise oder einer Klimaanlage.

Die erforderliche Stimmenmehrheit wurde wesentlich verändert: Früher durfte bei der Beschlussfassung kein einziger Eigentümer dagegen stimmen, sonst scheiterte der Beschluss. Von nun an genügt die Zustimmung mit einem einfachen Mehrheitsbeschluss.

Allerdings schiebt der Gesetzgeber grundlegenden Umgestaltungen einen Riegel vor. Die Mehrheit der Eigentümer kann also nicht fordern, dass ein Aussichtsturm aufs Dach oder ein Personenaufzug in den Hof gebaut wird. Grundlegende Umgestaltungen können nicht mit Mehrheit beschlossen werden, hierzu braucht man immer noch das Einverständnis aller – in Form eines Vertrages, der sog. Vereinbarung.

Bisher wurden die Kosten von Baumaßnahmen grundsätzlich immer nach Miteigentumsanteil auf die Eigentümer verteilt. Nun ist es etwas diffiziler: Nur die Eigentümer, die mit „ja“ gestimmt haben, müssen sich an den Kosten von baulichen Veränderungen beteiligen. Der Gesetzgeber geht scheinbar von einer knappen Mehrheit aus, denn es gibt eine Ausnahme: Wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile mit „ja“ stimmen, dann werden eben doch alle Wohnungseigentümer an den Kosten beteiligt – diese werden wie früher nach ihren Miteigentumsanteilen auf sie verteilt. Die folgende Grafik zeigt die neue Kostenregelung für Beschlüsse über bauliche Veränderungen:

Privilegierte bauliche Veränderungen

Bestimmte Maßnahmen, die der Gesetzgeber fördern möchte, genießen ein Vorrecht. Man nennt sie privilegierte bauliche Veränderungen, darunter versteht man

Ladestationen (für E-Autos)
Einbruchschutz
Telekommunikationsanschluss mit hoher Kapazität (d.h. Glasfaser)
Maßnahmen zur Barrierefreiheit
Stecker-Solaranlagen

Auch wenn die Eigentümergemeinschaft so eine Maßnahme nicht mit Mehrheit beschließt und umsetzt, kann jeder Eigentümer von nun an verlangen, dass die WEG ihm gestattet, auf eigene Kosten eine „privilegierte bauliche Veränderung“ durchzuführen.

WEG-Verwalter

Bisher existierte ein gesetzlicher Katalog, welches die Aufgaben des WEG-Verwalters sind. Jetzt nicht mehr. Der Verwalter kann die WEG im Außenverhältnis nun uneingeschränkt vertreten, z.B. einen Handwerker mit der Reparatur der Heizung beauftragen. Anders verhält es sich im Innenverhältnis: Die WEG kann und sollte beschließen, was der Verwalter alleine entscheiden darf, also wofür er gegenüber den Eigentümern geradestehen muss.

Folgende Dinge, die der Verwalter entscheiden darf, können laut Gesetz nicht eingeschränkt werden:

Maßnahmen „zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils“,
Gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen sowie
Maßnahmen von „untergeordneter Bedeutung“, die „nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen“.

Endlich, der Sachkundenachweis!

Ab 2022 können (!) Eigentümer verlangen, dass der WEG-Verwalter bei seiner Bestellung einen Sachkundenachweis vorlegt. Wenn die WEG einverstanden ist, kann sich ein Verwalter natürlich trotzdem auch ohne Sachkundenachweis mit einfachem Mehrheitsbeschluss wählen lassen. Der Beschluss ist aber anfechtbar.

Jederzeitige Abberufung des Verwalters

Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden (und er kann sein Amt – außer zur Unzeit – jederzeit niederlegen, siehe Beschluss des Landgerichts Frankfurt am Main vom 31.08 2015, 2-13 s 87/19). Der Verwaltervertrag ist bekanntlich vom Verwalteramt, also der Bestellung des Verwalters, zu trennen. Der Anspruch auf Vergütung endet spätestens sechs Monate nach der unberechtigten fristlosen Abberufung/Niederlegung.

Dreidimensionale Sondernutzungsrechte

Jetzt können auch Freiflächen zu Sondereigentum erklärt werden, z.B. der Garten der EG-Wohnung. Bisher war für Ihre Gartenfläche nur die Eintragung eines Sondernutzungsrechtes erlaubt. Das bedeutete, dass der Garten nach wie vor Gemeinschaftseigentum ist, Sie aber das alleinige Nutzungsrecht besitzen. Sie durften früher ohne Genehmigung der WEG nichts Wesentliches an Ihrem Garten verändern. Auch die Kostentragung für die Gartenpflege lag vom Grundsatz her bei der WEG, weil der Garten ja das Eigentum aller war.

Von nun an ist es auch zulässig, dass der Garten zu Sondereigentum erklärt wird. Bestehende Teilungserklärungen werden hierdurch aber nicht verändert. Die Zuordnung zu Sondereigentum oder zu einem Sondernutzungsrecht hat vor allem Auswirkungen auf Kostentragung und Umgestaltungsmöglichkeiten, nicht auf das laufende Nutzungsrecht.

Änderung der Kostenverteilung

In manchen Fällen kann es fair sein, die Umlageschlüssel zu ändern, also Zähler und Nenner, nach denen eine Kostenart verteilt wird. Vielleicht möchten Sie die Kosten der Treppenhausreinigung lieber nach der Wohnungszahl anstatt nach MEA verteilen? Bisher waren die Möglichkeiten eingeschränkt. Nur bei

(auf den Mieter umlagefähigen) Betriebskosten und
Kostenvon einmaligen Baumaßnahmen

konnten Sie mehrheitlich die Verteilung der Kosten ändern. Diese Beschränkung existiert nicht mehr. Die WEG kann jetzt mit einfachem Mehrheitsbeschluss die Kostenverteilung für alle Kostenarten ändern. Das gilt auch für Baumaßnahmen, die noch gar nicht geplant sind, z.B. die Kosten für den Einbau von neuen Fenstern. Trotzdem muss die Änderung „verteilungsgerecht“ sein, also niemanden willkürlich benachteiligen.

WEG-Reform 2020: Unbeschränkbare Vertretungsmacht des WEG-Verwalters?

Besitzt ein WEG-Verwalter jetzt die gleiche umfassende Vertretungsmacht wie der Geschäftsführer einer GmbH? In § 9b WoEigG finden Sie seit 2020 folgende Vorschrift:

„Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten […]. Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht ist Dritten gegenüber unwirksam.“

Der Verwalter kann die WEG also nach außen hin uneingeschränkt vertreten. Wenn Sie Einschränkungen beschließen, sind diese Dritten gegenüber unwirksam. Das gilt aber nur im Außenverhältnis, also zwischen WEG und Handwerkern, Dienstleistern, Banken und Versicherungen und so weiter. Es ist keineswegs so, dass der Verwalter jetzt einfach alles machen darf, und einfach alles über Ihre Köpfe hinweg entscheiden darf. Nein, aber es gibt zwei neue, wichtige Vokabeln: Sie müssen zwischen „Innenverhältnis“ und „Außenverhältnis“ unterscheiden.

„Innenverhältnis“ bedeutet, was der Verwalter Ihnen, den Eigentümern, gegenüber rechtfertigen muss – und dafür auch geradestehen muss. Und das ist eine ganze Menge. Darauf kommen wir gleich noch einmal zurück, aber zuerst zum Grund, warum diese Vorschrift nötig geworden ist:

„Außenverhältnis“ bedeutet „gegenüber Dritten“, also gegenüber Personen, die nicht im Grundbuch stehen. Dritten gegenüber darf der Verwalter Aufträge erteilen und Vertragsverhältnisse eingehen und beenden. Das schafft für Vertragspartner Rechtssicherheit, was dringend nötig war. Es ist noch gar nicht so lange her, da gab es ein sehr unschönes Gerichtsurteil. Der Verwalter darf Verträge, z.B. Hausmeister oder Versicherungen, nur dann kündigen, wenn wirklich jeder Eigentümer einverstanden ist. In welcher Instanz das war, weiß ich leider nicht mehr, aber es war schlicht realitätsfern. Auch wenn es in Ihrer Eigentümergemeinschaft vielleicht immer einen Konsens gibt – das ist nicht immer so. Es gibt auch WEGs, in denen es einen konsequenten Nein-Sager gibt. Oder Leute, die noch nie zur Eigentümerversammlung erschienen sind. Ich habe dieses Gerichtsurteil nicht weiter verfolgt, vermutlich wurde es später wieder kassiert. Wenn Ihr Hausmeister aber seinen Job vernachlässigt, muss der Verwalter in der Lage sein, ihn auszutauschen, auch wenn nicht jeder einzelne Eigentümer zustimmt. Mit der neuen Regelung gibt es nun Rechtssicherheit, dass externe Vertragspartner sich darauf verlassen können und müssen, dass Aufträge und Kündigungen des Verwalters immer wirksam sind. Wenn der Verwalter nun also den Austausch der Heizungsanlage beauftragt, muss der Handwerker sich nicht mehr den Beschluss zeigen lassen oder sonstige Nachweise erfordern. Dies bedeutet für ihn eine bessere Rechtssicherheit, auch was die Rechnungsstellung angeht. Insgesamt kommt es zu weniger Verzögerungen.

Nun zurück zum „Innenverhältnis“. Davon spricht man, wenn es um die Haftung des Verwalters gegenüber der WEG geht. Der Verwalter darf nämlich bei weitem nicht alles. Ihnen als Eigentümer gegenüber muss er für sein Handeln geradestehen. Die Grundsätze stehen ja schon im § 27 WoEigG, also bei den Aufgaben und Befugnissen des Verwalters: Er darf auf jeden Fall über Dinge entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind. Das gilt bei allen Notfällen, Maßnahmen „zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils“ – und für die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen. Zusätzlich kann die WEG beschließen, was der Verwalter sonst noch so alles alleine entscheiden darf, ohne jeweils einen Beschluss zu benötigen.

Aber für Entscheidungen, die weder von § 27 WoEigG, noch von einem Beschluss gedeckt sind, muss der Verwalter Sie auf einer Eigentümerversammlung um Erlaubnis bitten. Er darf zwar auch diese Dinge nach außen hin uneingeschränkt beauftragen, trägt aber das volle persönliche Risiko, dass Sie ihm die Genehmigung nicht erteilen. Daran ändert es auch nichts, wenn er vorher mit dem Beirat gesprochen haben sollte. Bei der Vertretungsbefugnis nach außen hin geht es darum, dass Vertragspartner, Handwerker, Banken etc. sich darauf verlassen können, dass der Verwalter auf jeden Fall der Vertretungsberechtigte der WEG ist, und dass er das nicht erst mit Vollmachten und Beschlüssen nachweisen muss.

WEG-Reform 2020: Änderungen im Beirat

Der Verwaltungsbeirat – das ist eine Gruppe von Eigentümern, deren „Job“ es ist, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen und zu überwachen. Außerdem soll er die Jahresabrechnung prüfen und mit seiner Stellungnahme versehen.

Mit der WEG-Reform gab es Änderungen in der Anzahl der Beiratsmitglieder: Früher bestand er zwangsläufig aus drei Eigentümern, selbst bei einer WEG mit vier Wohnungen. Nun kann er aus beliebig vielen (oder wenigen) Eigentümern gebildet werden. Natürlich muss eine Eigentümergemeinschaft nicht zwangsläufig einen Beirat wählen – genau wie früher – denn er ist das fakultative Organ der WEG. Es ist auch möglich, einen Beirat mit null Mitgliedern zu haben.

Die Aufgaben des Beirats wurden ergänzt: Nach wie vor heißt es, dass der Beirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützt. Er hat bestimmte „Soll-Aufgaben“, d.h. dass er diese auch ablehnen kann, weil er ja ehrenamtlich tätig ist. Der Beirat soll Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung durchsehen, prüfen und vor der Beschlussfassung auf der Eigentümerversammlung mit seiner Stellungnahme versehen.

Neu ist die in § 9b WoEigG versteckte Regelung, dass der Beirat die WEG gegenüber dem Verwalter vertritt. Da hat sich der Gesetzgeber ziemlich missverständlich ausgedrückt. Leider gibt es immer wieder „Beirats-Präsidenten“, die der Meinung sind, dass sie (ohne Beschlussfassung) alles über die Köpfe ihrer Miteigentümer hinweg selbst entscheiden dürfen und das nun als „vertreten“ interpretieren. Aber „vertreten“ bedeutet nicht, ungefragt Anweisungen in fremdem Namen zu erteilen. Der Beirat darf keine weitreichenden Entscheidungen treffen oder dem Verwalter Anweisungen geben, denn sonst macht er sich gegenüber den Miteigentümern haftbar. Die Beirats-Haftpflichtversicherung deckt Vorsatz nicht ab. Weitreichende Entscheidungen treffen darf ja nicht einmal der Verwalter selbst. Das Entscheidungsorgan einer WEG ist die Eigentümerversammlung.

Mit „vertreten“ ist gemeint, dass der Beirat gegenüber dem Verwalter als Repräsentant der WEG auftritt, damit nicht alle Eigentümer das einzeln tun müssen. Zum Beispiel bei Unterzeichnung des Verwaltervertrags mit einem neuen WEG-Verwalter oder bei Unterschrift des Protokolls der Eigentümerversammlung. Manchmal fungiert der Beirat auch als gerichtlicher Zustellungsempfänger. Vertreten steht aber vor allem für die Funktion des Sprachrohrs zwischen WEG und Verwalter. Die Informations- und Kommunikationsfunktion steht immer noch im Mittelpunkt der Tätigkeit des Beirats. Kaum zu glauben, aber nicht alle Verwalter kommunizieren per Mail, sondern oftmals noch per Brief und Telefon. Eine Telefonkette mit 20 Eigentümern kann aber richtig ausarten. Wenn der Verwalter der WEG etwas mitteilen möchte (und keine Mail schreiben will), kann er an den Beirat herantreten und (anstatt der WEG) mit dem Beirat kommunizieren. Der muss die Informationen dann weitergeben.