WEG - Die Eigentumswohnung

Jahresabrechnung (WEG) vs. Betriebskostenabrechnung (Mieter)

Die Abrechnung der WEG heißt „Jahresabrechnung“, im Mietrecht „Betriebskostenabrechnung“. Hier gibt es einige Unterschiede zu beachten. In Kurzform:

WEG- und Mietrecht sind an vielen Stellen inkompatibel, aber bei den Umlageschlüsseln der Abrechnung wurde inzwischen vieles harmonisiert.
Welche Kosten man an den Mieter weitergeben kann, ist gesetzlich auf Heiz- und Betriebskosten begrenzt, und hängt außerdem vom Mietvertrag ab.
Die WEG-Jahresabrechnung geht über die Betriebskosten hinaus, weil die Eigentümer für alle Kosten der Immobilie aufkommen müssen (und Mieter nicht).
Der Standard-Umlageschlüssel in WEGs ist der MEA, der auch für die Mieterabrechnung gilt, wenn nichts anderes vereinbart wurde.

WEG- und Mietrecht sind an vielen Stellen inkompatibel, aber bei den Umlageschlüsseln der Abrechnung wurde inzwischen vieles harmonisiert.

Zwischen „Eigentümerkosten“ und „Mieterkosten“ gibt es viele Unterschiede. Vieles ist im WEG- Recht anders als im Mietrecht geregelt. Das Mietrecht ist an vielen Stellen auf Gebäude im Alleinbesitz ausgelegt. Das WEG-Recht hofft auf demokratisch funktionierende Eigentümergemeinschaften, deren Miteigentümer sich selbstverantwortlich organisieren können. Ihr Mieter muss sich an den Nebenkosten beteiligen, die über die WEG entstehen (sofern Sie keine Pauschalmiete vereinbart haben).

Was die Abrechnungen angeht, unterscheiden sich Formalitäten, Darstellungsformen, Inhalt und Fristen. Es gibt Parallelen, aber auch Unterschiede. Während die WEG-Abrechnung vom Gesetzgeber „Jahresabrechnung“ genannt wird, heißt die „Mieterabrechnung“ einfach „Betriebskostenabrechnung“. Die Vorauszahlung der Eigentümer heißt „Hausgeld“, bei den Mietern ist es die „Betriebskosten (‑vorauszahlung)“.

Welche Kosten man an den Mieter weitergeben kann, ist gesetzlich auf Heiz- und Betriebskosten begrenzt, und hängt außerdem vom Mietvertrag ab.

Nicht alle Kosten, die Sie als Eigentümer tragen müssen, können Sie auch an Ihren Mieter weitergeben. Nur solche Nebenkosten, die in §2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) genannt sind, können auf den Mieter abgewälzt werden. Es handelt sich um bestimmte, im Gesetzeskatalog genannte Heiz- und Betriebskosten, die durch den laufenden Gebrauch des Objekts entstehen.

Wenn eine sog. Pauschalmiete im Mietvertrag vereinbart wurde (, was sehr selten ist), darf der Vermieter diese Kosten gar nicht weitergeben, sondern erhält eine monatliche Pauschale. Ein Blick in den Mietvertrag lohnt sich: Ob und welche Betriebskosten an den Mieter weitergegeben werden dürfen, muss dort ausdrücklich vereinbart sein.

Die geläufigsten Heiz- und Betriebskosten sind:

Allgemeinstrom,
Frisch- und Abwasser,
Niederschlagswasser,
Gebäude- und Haftpflichtversicherungsprämien,
Grundsteuer,
Kosten von Hausmeister, Gartenpflege und Treppenhausreinigung sowie Winterdienst,
Heiz- und Warmwasserkosten
(incl. Kostenerfassung, Legionellenprobe, Schornsteinfeger und Wartung der Heizung),
Müllabfuhr und Straßenreinigung,
Schädlingsbekämpfung,
Kosten des Betriebes bestimmter Anlagen, z.B. des Aufzugs oder eines Springbrunnens im Gemeinschaftsgartens,
verschiedene Wartungs- und Kontrollkosten (z.B. Dachkontrolle und Rinnenreinigung, Wartung der Heizung) und
umstritten sind gemietete Rauchmelder und Kaltwasserzähler.

Ihr Mieter zahlt also die laufenden Betriebskosten, mehr aber auch nicht. Sie als Vermieter müssen für Reparaturen, Bankgebühren, Verwaltungskosten etc. selbst aufkommen, ebenso für die WEG-Rücklage.

Auch die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Kosten, wird aber von Ihrem privaten Konto eingezogen, und nicht vom WEG-Konto. Sie ist in der WEG-Jahresabrechnung daher nicht zu finden. Dennoch gehört sie zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Die WEG-Jahresabrechnung geht über die Betriebskosten hinaus. (Siehe dazu Beitrag Eine Ausnahme kommt selten allein – Andere Umlageschlüssel in Betriebskosten- und Jahresabrechnung.)

WEG-Jahresabrechnung Teil 3 – Keine Rücksicht auf Vorauszahlungen?

Wenn Sie Ihre Abrechnung im Briefkasten finden, was interessiert Sie dann am meisten? Der Betrag, den Sie zurückbekommen oder nachzahlen müssen, also Kosten minus Vorauszahlungen. Dies ist der sogenannte Saldo.

Unterm Strich ist das auch der Betrag, der mit Ihnen verrechnet wird, aber hier wird es etwas kompliziert – zumindest sofern der Verwalter eine Abrechnung erstellt, die rechtlich nicht angreifbar sein soll. Denn obwohl der Gesetzgeber möchte, dass die Jahresabrechnung auch für Laien einfach und schnell verständlich sein soll, hat er sich für diesen Abschnitt etwas Besonderes ausgedacht. Es werden nämlich die tatsächlichen Kosten mit den Soll-Vorauszahlungen verrechnet, unabhängig davon, wie viel Sie wirklich vorausgezahlt haben. Das Ergebnis nennt man Abrechnungsspitze. Erst in einem separaten Schritt wird dann das zu viel oder zu wenig gezahlte Hausgeld mit Ihnen verrechnet.

Warum dann das ganze Theater und die künstliche Aufteilung in zwei Rechenschritte? Der Bundesgerichtshof hat im Jahr 2012 entschieden, dass eine Abrechnung formell falsch wäre, in der man echte Kosten und tatsächliche Einnahmen gegenüberstellt. Nach Deutschlands obersten Richtern besteht das Rechenwerk aus den beiden Komponenten Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, wobei die Abrechnung die Vorauszahlungen nachträglich „korrigieren“ soll. Daher nennt man sie auch Abrechnung über den Wirtschaftsplan (§28 Abs. 2 WoEigG).

Der erste Teil des Rechenwerks ist der Wirtschaftsplan. Er ist eine eigene Anspruchsgrundlage mit eigener Verjährungsfrist, der unabhängig von der Jahresabrechnung einklagbar ist. Nach neuem Recht werden seit 2020 Ihre Vorschüsse (Rechenergebnis) und nicht mehr die Berechnung im Wirtschaftsplan (Rechenwerk) beschlossen. Aus dem Wirtschaftsplan ergeben sich jedenfalls Ihre monatlichen Soll-Vorauszahlungen. Was Sie tatsächlich überweisen, nennt man Ist-Vorauszahlungen. Der Unterschied kann für eine WEG wichtig sein, wenn jemand seine Vorschüsse nicht bezahlt.

Die Rückstände können für die WEG gefährlich werden, wenn z.B. die Versicherungsprämie für das Gebäude mangels Kontodeckung nicht eingezogen werden kann. Dann wäre der Versicherungsschutz gefährdet. Damit die WEG schon während des Jahres offene Forderungen durchsetzen kann, und die monatliche Rate nicht ständig neu verhandeln oder diskutieren muss, wenn jemand nicht zahlen möchte oder kann, ist der Wirtschaftsplan ein verbindlicher, eigenständiger Anspruch der WEG, der jederzeit eingeklagt werden kann. Er wird üblicherweise ca. ein Jahr vor der Jahresabrechnung beschlossen – daher verjähren die Vorauszahlungen auch vor der Abrechnungsspitze. Der Verwalter muss und sollte nicht warten, wenn jemand nicht bezahlt, weil die WEG sonst ernste Probleme bekommen könnte.

Der zweite Teil des Rechenwerks ist die Jahresabrechnung. Der Verwalter ist Treuhänder von fremdem Vermögen und muss daher Rechenschaft ablegen. Dies geschieht, indem tatsächliche Kosten mit deren Prognose laut Wirtschaftsplan verglichen werden. Weil Zahlungsrückstände bereits über den Wirtschaftsplan verbindlich feststehen, passen sie nicht mehr in die Jahresabrechnung. Sonst würde man Rückstände ja zweimal beschließen, was wiederum Fragen hinsichtlich Entstehung und Verjährung der Forderung aufwerfen könnte. Aus diesem Grund vergleicht man in der Jahresabrechnung die tatsächlichen Kosten mit den Soll-Vorauszahlungen.

Fazit: Die Jahresabrechnung rechnet tatsächliche Kosten gegen die Soll-Vorauszahlungen und der Wirtschaftsplan rechnet Soll-Vorauszahlungen gegen Ist-Vorauszahlungen. Wenn man beide Teile ansieht, schließt sich der Kreis und das Zahlenwerk besteht dann eben doch aus Ist-Vorauszahlungen, die mit tatsächlichen Kosten verrechnet werden. Den Bundesgerichtshof interessiert aber nicht, was unterm Strich passiert, sondern er möchte, dass Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung strikt getrennt werden – was viele Eigentümer verständlicherweise irritiert. Zwar kann jeder Verwalter auf Wunsch der Wohnungseigentümer entscheiden, die Abrechnung anders aufzubauen. Diese würde dann aber vor Gericht aus formellen Gründen keinen Bestand haben, wenn jemand klagt, der nicht zahlen möchte oder kann.

Wie bereits angedeutet wurde mit der WEG-Reform im Jahr 2020 der Beschlussgegenstand geändert. Früher hat man „die Jahresabrechnung“ beschlossen, also der ganze Rechenweg. Vielleicht wollte man das nicht mehr, weil so viele Eigentümergemeinschaften in Streit und Anfechtungsklagen versinken. Oft genug sind Eigentümer gerichtlich gegen ihre Jahresabrechnung vorgegangen, weil ihnen kleinste Details auf dem Rechenweg der Jahresabrechnung nicht gefallen haben. Die Kosten des Rechtsstreits haben oft genug die Eigentümergemeinschaften getragen.

Seit der geänderten Gesetzeslage wird jedenfalls nicht mehr das Rechenwerk beschlossen, sondern dessen Rechenergebnis, also die Abrechnungsspitze. Man spricht davon, dass die Vorschüsse nach oben oder unten angepasst werden. Auf Basis des Wirtschaftsplans wurden ja bereits Ihre monatlichen Vorschuss-Beiträge verbindlich geregelt, und nun werden Ihre Zahlungspflichten für das abgelaufene Jahr endgültig festgestellt, indem sie an die tatsächlichen Kosten angepasst werden. Man spricht nun vom „Einfordern von Nachschüssen“ bzw. dem „Anpassen der Vorschüsse“. Rechnerisch ist es das gleiche, aber nach neuer Rechtslage kann sich Ihr Verwalter ganz schön die Finger verbrennen, wenn er „die Jahresabrechnung“ zur Beschlussfassung stellt. Der Gesetzgeber möchte das Rechenwerk selbst aus der Beschlussfassung raushalten und nur das Rechenergebnis beschließen lassen. Unabhängig davon muss die Abrechnung Ihnen vor der Beschlussfassung trotzdem vorliegen.

Die Ist-Kosten für jede Wohnung berechnet man übrigens, indem man die Gesamtkosten mit dem Umlageschlüssel umrechnet.

Ein Beispiel zum Zusammenspiel aus Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung finden Sie hier.

Näheres hierzu finden Sie im folgenden Beitrag.

Der Vermieter zwischen Mietvertrag und Teilungserklärung – Teil 1 – Rechte und Pflichten

Kennen Sie das klassische Bild vom Vermieter? Schlecht gelaunte Person zwischen 50 und 70, verkrustete Ansichten, die Hausordnung ist sein Heiligtum. Wenn er gesichtet wird, gehen alle Türen zu und Fernseher aus: Die Mieter tun so, als seien sie nicht da, weil niemand Kontakt zu ihm haben möchte. Alle drei Jahre kommt eine auf Schreibmaschine getippte Mieterhöhung. Wenn das Treppenhaus nicht geputzt ist, werden „Konsequenzen“ angedroht. Notwendige Reparaturen werden nicht für nötig erachtet und abgelehnt.

Der Vermieter einer Eigentumswohnung kann es sich nicht leisten, sich so zu verhalten. Er sitzt zwischen allen Stühlen und sieht sich im Wohnungseigentum ziemlich vielen Besonderheiten gegenüber, die ihm das Leben schwer machen. Im Gegensatz zum Vermieter eines ganzen Mehrfamilienhauses kann ein vermietender Wohnungseigentümer nicht agieren, wie er gerne möchte: Gegenüber dem Mieter ist er (miet‑) vertraglich gebunden und muss sich an die BGB-Regeln zum Mietrecht halten (§§ 535 ff. BGB). Im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft ist er Gesellschafter und muss sich an die Spielregeln des Wohnungseigentumsgesetzes (WoEigG) und der Teilungserklärung halten. Außerdem ist er an die Beschlüsse der WEG gebunden, auch wenn sie seinen Wünschen zuwiderlaufen. Miet- und Wohnungseigentumsrecht sind an manchen Stellen nicht gut aufeinander abgestimmt. Daher geht es in diesem Kapitel um die WEG-rechtlichen Besonderheiten, die Sie als Vermieter wissen müssen.

Im Verhältnis zur WEG gibt es u.a. folgende Rechte und Pflichten:

Recht auf Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums (Heizung, Treppenhaus, Aufzug, …),
Pflicht zur anteiligen Beteiligung an allen Kosten,
Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.

Im Verhältnis zum Mieter ist der Vermieter Vertragspartner: Jeder Eigentümer kann mit seinem Sondereigentum „nach Belieben verfahren“, sofern „nicht das Gesetz entgegensteht“ (§ 13 WoEigG). Es besteht Vertragsfreiheit. Der Vermieter entscheidet über die Auswahl der Mieter und über die Gestaltung des Mietvertrags. Der Mietvertrag führt zu völlig anderen Rechten und Pflichten, z.B.:

Anspruch auf Mietzahlung,
Anspruch auf Vorauszahlungen auf die Betriebskosten,
Recht zur Mieterhöhung innerhalb der gesetzlichen Grenzen,
Pflicht zur jährlichen Abrechnung der Betriebskosten,
Sorgfaltspflichten, z.B. Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen bzw. ordnungsgemäßen Zustands der Mietsache.

Der Mieter hingegen wohnt zwar im Gebäude, ist aber überhaupt nicht an Beschlüsse bzw. Vereinbarungen der WEG gebunden. Teilungserklärung und Beschlüsse sind nur für die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer verbindlich. Was in der WEG erlaubt oder verboten ist, z.B. eine Hausordnung, kann dem Mieter zunächst egal sein. Er muss sich an die Dinge halten, die im Mietvertrag vereinbart sind. Andererseits kann der Mieter aus dem Mietvertrag Ansprüche herleiten, die der Vermieter gegenüber der Eigentümergemeinschaft vielleicht gar nicht (sofort) durchsetzen kann. Sie ahnen schon, hier gibt es Zündstoff: Die Hausordnung ist nur innerhalb der Eigentümergemeinschaft bindend, und ein Hundehaltungsverbot gilt für den Vermieter. Brenzlig wird es bei Mängeln im Gemeinschaftseigentum, über die wir im folgenden Abschnitt sprechen.

Brenzlig sind Mängel im Gemeinschaftseigentum (siehe folgender Beitrag).